9 πράγματα που πρέπει να γνωρίζετε προτού αναχρηματοδοτήσετε την υποθήκη σας

Οι αιτήσεις αναχρηματοδότησης αποτελούν σημαντικό μέρος όλων των αιτήσεων υποθηκών, σύμφωνα με την Ένωση Mortgage Bankers Association (MBA). Εν μέρει, αυτό μπορεί να οφείλεται στο ότι τα σχετικά χαμηλά επιτόκια στεγαστικών δανείων ενθάρρυναν τους ιδιοκτήτες ακινήτων να αναδιαρθρώσουν τα οικονομικά τους.

Εντούτοις, το εάν τα επιδοτούμενα δάνεια είναι κατάλληλα για εσάς εξαρτάται περισσότερο από τις μεμονωμένες περιστάσεις από τα επιτόκια στεγαστικών δανείων της τρέχουσας εβδομάδας. Εδώ είναι εννέα βασικές εκτιμήσεις για να επανεξετάσει πριν υποβάλουν αίτηση για μια αναχρηματοδότηση σπίτι.

1. Γνωρίστε την ισότητα του σπιτιού σας

Το πρώτο προσόν που θα χρειαστεί να αναχρηματοδοτήσετε είναι η ισότητα στο σπίτι σας. Τα καλά νέα είναι ότι οι οικιακές αξίες έχουν αυξηθεί και το μερίδιο των υποβρυχίων ιδιοκτητών σπιτιού έχει μειωθεί σημαντικά, σύμφωνα με τον Len Kiefer, αναπληρωτή επικεφαλής οικονομολόγο του Freddie Mac. Ωστόσο, ορισμένα σπίτια δεν έχουν ανακτήσει την αξία τους, και ορισμένοι ιδιοκτήτες σπιτιού έχουν χαμηλό μετοχικό κεφάλαιο. Η αναχρηματοδότηση με ελάχιστα ή καθόλου ίδια κεφάλαια δεν είναι πάντοτε δυνατή με τους συμβατικούς δανειστές, αλλά ορισμένα κυβερνητικά προγράμματα είναι διαθέσιμα. Ο καλύτερος τρόπος για να μάθετε εάν πληρείτε τις προϋποθέσεις για ένα συγκεκριμένο πρόγραμμα είναι να επισκεφθείτε έναν δανειστή και να συζητήσετε τις ατομικές σας ανάγκες. Οι ιδιοκτήτες σπιτιού με τουλάχιστον 20% ίδια κεφάλαια θα έχουν έναν ευκολότερο χρόνο να πληρούν τις προϋποθέσεις για ένα νέο δάνειο.

2. Γνωρίστε το πιστωτικό αποτέλεσμά σας

Οι δανειστές έχουν ενισχύσει τα πρότυπά τους για τις εγκρίσεις δανείων τα τελευταία χρόνια, έτσι ώστε ορισμένοι καταναλωτές μπορεί να εκπλαγούν ότι ακόμη και με καλή πίστωση δεν θα πληρούν τις προϋποθέσεις για τα χαμηλότερα επιτόκια. Συνήθως, οι δανειστές θέλουν να δουν ένα πιστωτικό αποτέλεσμα 760 ή υψηλότερο, προκειμένου να επωφεληθούν από τα χαμηλότερα επιτόκια στεγαστικών δανείων. Οι οφειλέτες με χαμηλότερες βαθμολογίες μπορούν ακόμα να λάβουν νέο δάνειο, αλλά τα επιτόκια ή τα τέλη που καταβάλλουν ενδέχεται να είναι υψηλότερα.

Βασικές τακτικές

• Πριν αποφασίσετε αν θα αναχρηματοδοτήσετε ή όχι την υποθήκη σας, βεβαιωθείτε ότι έχετε επαρκή εγχώρια δικαιοσύνη - τουλάχιστον το 20% θα διευκολύνει την απόκτηση δανείου.
• Ελέγξτε για να βεβαιωθείτε ότι το πιστωτικό αποτέλεσμά σας είναι τουλάχιστον 760 και ο λόγος χρέους προς εισόδημα είναι 36% ή λιγότερο.
• Ελέγξτε τους όρους, τα επιτόκια και τα έξοδα αναχρηματοδότησης - συμπεριλαμβανομένων των σημείων και αν θα πρέπει να πληρώσετε PMI - για να προσδιορίσετε αν το προχωρημένο δάνειο θα εξυπηρετήσει τις ανάγκες σας.
• Βεβαιωθείτε ότι έχετε υπολογίσει το σημείο ισορροπίας και πώς η αναχρηματοδότηση θα επηρεάσει τους φόρους σας.

3. Γνωρίστε τον λόγο του χρέους προς εισόδημα

Εάν έχετε ήδη ένα στεγαστικό δάνειο, μπορείτε να υποθέσετε ότι μπορείτε εύκολα να πάρετε ένα νέο. Αλλά οι δανειστές όχι μόνο έθεσαν το φραγμό για τα πιστωτικά αποτελέσματα, αλλά και έγιναν αυστηρότεροι με τους δείκτες χρέους προς εισόδημα. Ενώ μερικοί παράγοντες, όπως ένα υψηλό εισόδημα, ένα μακροχρόνιο και σταθερό ιστορικό απασχόλησης ή σημαντικές εξοικονομήσεις, μπορεί να σας βοηθήσουν να λάβετε το δάνειο, οι δανειστές συνήθως θέλουν να διατηρήσουν τις μηνιαίες πληρωμές στέγης κάτω από το 28% του ακαθάριστου μηνιαίου σας εισοδήματος. Το συνολικό χρέος προς εισόδημα θα πρέπει να είναι 36% ή λιγότερο, αν και με ορισμένους πρόσθετους θετικούς παράγοντες ορισμένοι δανειστές θα αυξηθούν στο 43%. Μπορεί να θέλετε να εξοφλήσετε κάποιο χρέος πριν από την αναχρηματοδότηση προκειμένου να πληρούν τις προϋποθέσεις.

4. Το κόστος της αναχρηματοδότησης

Η αναχρηματοδότηση ενός σπιτιού συνήθως κοστίζει μεταξύ 3% και 5% του συνολικού ποσού του δανείου, αλλά οι δανειολήπτες μπορούν να βρουν αρκετούς τρόπους για να μειώσουν το κόστος ή να τους τυλίξουν στο δάνειο. Αν έχετε αρκετό μετοχικό κεφάλαιο, μπορείτε να μεταφέρετε το κόστος στο νέο σας δάνειο, αυξάνοντας το κεφάλαιο. Ορισμένοι δανειστές προσφέρουν μια "μη-κόστους" αναχρηματοδότηση, η οποία συνήθως σημαίνει ότι θα πληρώσετε ένα ελαφρώς υψηλότερο επιτόκιο για να καλύψετε τα έξοδα κλεισίματος. Μην ξεχάσετε να διαπραγματευτείτε και να ψωνίσετε, αφού κάποια τέλη αναχρηματοδότησης μπορούν να καταβληθούν από τον δανειστή ή να μειωθούν.

5. Τιμές έναντι του όρου

Ενώ πολλοί δανειολήπτες επικεντρώνονται στο επιτόκιο, είναι σημαντικό να καθορίσετε τους στόχους σας κατά την αναχρηματοδότηση για να καθορίσετε ποιο προϊόν υποθηκών ανταποκρίνεται στις ανάγκες σας. Εάν ο στόχος σας είναι να μειώσετε τις μηνιαίες σας πληρωμές όσο το δυνατόν περισσότερο, θα θέλετε ένα δάνειο με το χαμηλότερο επιτόκιο για το μεγαλύτερο χρονικό διάστημα. Αν θέλετε να πληρώσετε λιγότερους τόκους για τη διάρκεια του δανείου, αναζητήστε το χαμηλότερο επιτόκιο στο συντομότερο χρονικό διάστημα. Οι δανειολήπτες που θέλουν να πληρώσουν το δάνειό τους όσο το δυνατόν γρηγορότερα θα πρέπει να αναζητήσουν μια υποθήκη με τον βραχύτερο όρο που απαιτεί πληρωμές που μπορούν να αντέξουν οικονομικά.

6. Σημεία αναχρηματοδότησης

Όταν συγκρίνετε διάφορες προσφορές στεγαστικών δανείων, βεβαιωθείτε ότι έχετε εξετάσει τόσο τα επιτόκια όσο και τα σημεία. Πόντοι, ίσοι με το 1% του ποσού του δανείου, καταβάλλονται συχνά για να μειωθεί το επιτόκιο. Να είστε βέβαιος να υπολογίσει πόσα θα πληρώσετε σε σημεία με κάθε δάνειο, δεδομένου ότι αυτά θα καταβληθούν κατά το κλείσιμο ή τυλιγμένα στον κύριο του νέου δανείου σας.

Οι δανειστές έχουν ενισχύσει τα πρότυπά τους για εγκρίσεις δανείων τα τελευταία χρόνια, απαιτώντας υψηλότερα πιστωτικά αποτελέσματα για τα καλύτερα επιτόκια και χαμηλότερα ποσοστά χρέους προς εισοδήματα από ό, τι στο παρελθόν.

7. Γνωρίστε το σημείο διακοπής σας

Ένας σημαντικός υπολογισμός στην απόφαση αναχρηματοδότησης είναι το σημείο ισορροπίας, το σημείο στο οποίο το κόστος της αναχρηματοδότησης καλύπτεται από τη μηνιαία αποταμίευσή σας. Μετά από αυτό το σημείο, οι μηνιαίες αποταμιεύσεις σας είναι εντελώς δικές σας. Εάν, για παράδειγμα, η αναχρηματοδότησή σας κοστίζει 2.000 δολάρια και εξοικονομείτε 100 δολάρια το μήνα για το προηγούμενο δάνειο, θα χρειαστούν 20 μήνες για να καλύψετε τα έξοδά σας. Αν σκοπεύετε να μετακινήσετε ή να πουλήσετε το σπίτι σας εντός δύο ετών, η αναχρηματοδότηση βάσει αυτού του σεναρίου μπορεί να μην έχει νόημα.

8. Ιδιωτική ασφάλιση υποθηκών

Οι ιδιοκτήτες σπιτιού που διαθέτουν λιγότερο από το 20% των ιδίων κεφαλαίων στο σπίτι τους όταν αναχρηματοδοτούν θα πρέπει να πληρώσουν την ιδιωτική ασφάλιση υποθηκών (PMI). Εάν πληρώνετε ήδη PMI βάσει του τρέχοντος δανείου σας, αυτό δεν θα σας κάνει μεγάλη διαφορά. Αλλά ορισμένοι ιδιοκτήτες σπιτιού των οποίων τα σπίτια έχουν μειωθεί σε αξία από την ημερομηνία αγοράς μπορεί να ανακαλύψουν ότι αν αναχρηματοδοτήσουν θα πρέπει να αρχίσουν να πληρώνουν PMI για πρώτη φορά. Οι μειωμένες πληρωμές που οφείλονται σε αναχρηματοδότηση δεν μπορούν να είναι αρκετά χαμηλές για να αντισταθμίσουν το πρόσθετο κόστος του PMI. Ένας δανειστής μπορεί να υπολογίσει γρήγορα εάν θα χρειαστεί να πληρώσετε PMI και πόσο θα προσθέσει στις πληρωμές κατοικίας σας.

9. Γνωρίστε τους Φόρους σας

Πολλοί καταναλωτές έχουν βασιστεί στην έκπτωση τόκων υποθηκών τους για να μειώσουν τον ομοσπονδιακό φόρο εισοδήματος. Αν αναχρηματοδοτήσετε και αρχίσετε να πληρώνετε λιγότερους τόκους, η έκπτωση φόρου μπορεί να είναι χαμηλότερη, αν και λίγοι άνθρωποι το θεωρούν ως λόγο για να αποφευχθεί η αναχρηματοδότηση. Ωστόσο, είναι επίσης πιθανό ότι η μείωση των τόκων θα είναι υψηλότερη για τα πρώτα χρόνια του δανείου όταν το τμήμα των τόκων της μηνιαίας πληρωμής είναι μεγαλύτερο από τον κύριο. Η αύξηση του μεγέθους του δανείου σας, λόγω της ανάληψης μετρητών ή του κυλιόμενου κόστους κλεισίματος, θα επηρεάσει επίσης το ποσό του ενδιαφέροντος που θα πληρώσετε.

Τούτου λεχθέντος, οι διατάξεις του νόμου περί φορολογικών περικοπών και απασχόλησης, που ψηφίστηκαν τον Δεκέμβριο του 2017, ενδέχεται να επηρεάσουν την επιθυμία σας να χρησιμοποιήσετε την έκπτωση τόκων από ενυπόθηκο δανεισμό. Η νέα έκπτωση υψηλότερου επιπέδου-τώρα $ 24.400 για τα παντρεμένα ζευγάρια που αρχειοθετούν από κοινού, σε σύγκριση με τα 12.700 δολάρια βάσει του προηγούμενου νόμου, μπορεί να καταστήσει τις κρατήσεις στοιχείων λιγότερο οικονομικά ελκυστικές για περισσότερους φορολογούμενους. Αλλά οι πλουσιότεροι ιδιοκτήτες σπιτιού που επιθυμούν να αναχρηματοδοτήσουν μια μεγάλη υπάρχουσα υποθήκη θα εξακολουθούν να είναι σε θέση να εκπέσουν τόκους έως και 1 εκατομμύριο δολάρια σε χρεόγραφα ενυπόθηκων δανείων (το όριο για νέα στεγαστικά δάνεια είναι τώρα $ 750.000 για σπίτια που αγοράστηκαν στις 15 Δεκεμβρίου 2017 ή αργότερα). Δεδομένων αυτών των αλλαγών, είναι συνετό να συμβουλευτείτε έναν φορολογικό σύμβουλο για ατομικές πληροφορίες σχετικά με τον αντίκτυπο της αναχρηματοδότησης στους φόρους σας.

Η κατώτατη γραμμή

Όπως πολλές χρηματοπιστωτικές συναλλαγές, η αναχρηματοδότηση υποθηκών είναι περίπλοκη και απαιτεί τη δέουσα επιμέλεια εκ μέρους των ιδιοκτητών σπιτιού που την εξετάζουν.

Είναι σοφό να συμβουλευτείτε έναν αξιόπιστο δανειστή για γρήγορες απαντήσεις σε κάποιες από τις ανησυχίες σας. Αυτό θα σας βοηθήσει να κάνετε τη σημαντική απόφαση για το αν η αναχρηματοδότηση είναι σωστή για εσάς. Αν φαίνεται ότι θα ήταν μια καλή κίνηση, εκτελέστε την ερευνητική εργασία που συζητήσαμε παραπάνω.