Τι πρέπει να γνωρίζετε για τις εγχώριες εκτιμήσεις

Είτε αγοράζετε ένα σπίτι χρησιμοποιώντας υποθήκη, αναχρηματοδοτούσατε την υπάρχουσα υποθήκη σας, είτε πουλάτε το σπίτι σας σε οποιονδήποτε άλλο εκτός από έναν αγοραστή σε μετρητά, μια βασική συνιστώσα της συναλλαγής είναι μια κατ 'οίκον αξιολόγηση. Είτε είστε αγοραστής, ιδιοκτήτης ή πωλητής, θα θελήσετε να καταλάβετε πώς λειτουργεί η διαδικασία αξιολόγησης και πώς ένας εκτιμητής καθορίζει την αξία ενός σπιτιού.

Τι είναι η εσωτερική εκτίμηση;

Μια εκτίμηση είναι μια αμερόληπτη επαγγελματική άποψη της αξίας ενός σπιτιού. Οι εκτιμήσεις χρησιμοποιούνται σχεδόν πάντα στις συναλλαγές αγοράς και πώλησης και χρησιμοποιούνται συνήθως στις πράξεις αναχρηματοδότησης. Σε μια συναλλαγή αγοράς και πώλησης, μια αξιολόγηση χρησιμοποιείται για να προσδιοριστεί κατά πόσο η συμβατική τιμή του σπιτιού είναι κατάλληλη δεδομένης της κατάστασης, της θέσης και των χαρακτηριστικών του σπιτιού. Σε μια πράξη αναχρηματοδότησης, μια αξιολόγηση διασφαλίζει ότι ο δανειστής δεν παραδίδει στον οφειλέτη περισσότερα χρήματα από ότι το σπίτι αξίζει.

Οι δανειστές θέλουν να σιγουρευτούν ότι οι ιδιοκτήτες σπιτιού δεν δανείζονται υπερβολικά για ένα ακίνητο επειδή το σπίτι χρησιμεύει ως εγγύηση για την υποθήκη. Εάν ο δανειολήπτης πρέπει να υποχωρήσει στην υποθήκη και να πάει σε αποκλεισμό, ο δανειστής θα πουλήσει το σπίτι για να ανακτήσει τα χρήματα που δανείζεται. Η εκτίμηση βοηθά την τράπεζα να προστατευθεί από το δανεισμό περισσότερο από ό, τι θα μπορούσε να ανακάμψει σε αυτό το χειρότερο σενάριο.

Τι πρέπει να γνωρίζετε για τις εγχώριες εκτιμήσεις

Η διαδικασία αξιολόγησης και η εκτίμηση των τιμών αξιολόγησης

Επειδή η αξιολόγηση προστατεύει πρωτίστως τα συμφέροντα του δανειστή, ο δανειστής συνήθως θα διατάξει την εκτίμηση. Σύμφωνα με το Ινστιτούτο Αξιολόγησης, μια ένωση επαγγελματιών εκτιμητών ακινήτων, ένας εξειδικευμένος εκτιμητής πρέπει να διαθέτει άδεια ή να πιστοποιείται - όπως απαιτείται και από τις 50 πολιτείες - και να είναι εξοικειωμένος με την περιοχή. Σύμφωνα με ομοσπονδιακούς κανονισμούς, ο εκτιμητής πρέπει να είναι αμερόληπτος και να μην έχει άμεσο ή έμμεσο ενδιαφέρον για τη συναλλαγή. Ο Fannie Mae απαιτεί από τους εκτιμητές να πιστοποιούν ότι έχουν εμπειρία αξιολόγησης παρόμοιων ιδιοτήτων στην ίδια γεωγραφική περιοχή.

Η αξία αξιολόγησης μιας ιδιοκτησίας επηρεάζεται από τις πρόσφατες πωλήσεις παρόμοιων ακινήτων και από τις τρέχουσες τάσεις της αγοράς. Οι ανέσεις του σπιτιού, ο αριθμός των υπνοδωματίων και των μπάνιων, η λειτουργικότητα του δαπέδου και τα τετραγωνικά πλάνα είναι επίσης βασικοί παράγοντες για την αξιολόγηση της αξίας του σπιτιού. Ο εκτιμητής πρέπει να προβεί σε πλήρη οπτική επιθεώρηση του εσωτερικού και του εξωτερικού χώρου και να σημειώσει τυχόν συνθήκες που επηρεάζουν δυσμενώς την αξία της περιουσίας, όπως απαιτούνται επισκευές.

Συνήθως, οι εκτιμητές χρησιμοποιούν την Έκθεση Ομοιόμορφης Οικιστικής Εκτίμησης της Fannie Mae για μονοκατοικίες. Η έκθεση ζητά από τον εκτιμητή να περιγράψει το εσωτερικό και το εξωτερικό του ακινήτου, τη γειτονιά και τις κοντινές συγκρίσιμες πωλήσεις. Ο εκτιμητής στη συνέχεια παρέχει μια ανάλυση και συμπεράσματα σχετικά με την αξία της περιουσίας με βάση τις παρατηρήσεις του / της.

Η έκθεση πρέπει να περιλαμβάνει έναν χάρτη οδού που να δείχνει το εκτιμώμενο ακίνητο και τις συγκρίσιμες πωλήσεις που χρησιμοποιήθηκαν. ένα εξωτερικό σκίτσο κτίριο? μια εξήγηση για τον τρόπο με τον οποίο υπολογίστηκαν τα τετραγωνικά μεγέθη. φωτογραφίες του σπιτιού μπροστά, πίσω, και σκηνή δρόμου? μπροστινές εξωτερικές φωτογραφίες κάθε συγκρίσιμης ιδιότητας που χρησιμοποιήθηκε. καθώς και οποιεσδήποτε άλλες σχετικές πληροφορίες -όπως τα στοιχεία πωλήσεων στην αγορά, τα δημόσια αρχεία γης και τα δημόσια φορολογικά αρχεία- που ο εκτιμητής απαιτεί να καθορίσει την εύλογη αγοραία αξία του ακινήτου. Μια αξιολόγηση κοστίζει αρκετές εκατοντάδες δολάρια και, γενικά, ο οφειλέτης πληρώνει αυτό το τέλος.

Τι αγοραστές σπίτι πρέπει να ξέρετε

Όταν αγοράζετε ένα σπίτι και είστε στο συμβόλαιο, η αξιολόγηση θα είναι ένα από τα πρώτα βήματα της διαδικασίας κλεισίματος. Εάν η αξιολόγηση έρχεται σε ή πάνω από τη συμβατική τιμή, η συναλλαγή προχωρά σύμφωνα με τον προγραμματισμό. Αν όμως η αξιολόγηση έρχεται κάτω από την τιμή της σύμβασης, μπορεί να καθυστερήσει ή να εκτροχιάσει τη συναλλαγή.

Οι πιθανότητες δεν είναι ούτε εσείς ούτε ο πωλητής θέλει να περάσει η συναλλαγή. Καθώς ο αγοραστής έχει ένα πλεονέκτημα, δεδομένου ότι η χαμηλή εκτίμηση μπορεί να χρησιμεύσει ως διαπραγματευτικό εργαλείο για να πείσει τον πωλητή να μειώσει την τιμή. Η τράπεζα δεν θα δανείσει εσάς ή οποιοδήποτε άλλο υποψήφιο αγοραστή περισσότερο από το σπίτι που αξίζει. Στην πραγματικότητα, το 80% έως 97% της αξίας είναι τυπικό, ανάλογα με τον τύπο υποθήκης και τα προσόντα του δανειολήπτη.

Ενώ οι εκτιμήσεις βοηθούν τους αγοραστές να αποφύγουν την υπερπληρωμή για τα σπίτια, ένας πωλητής μπορεί να αισθάνεται ότι μια χαμηλή εκτίμηση είναι ανακριβής και είναι απρόθυμη να μειώσει την τιμή. Εάν υπάρχει κακή αξιολόγηση μεταξύ εσάς και της αγοράς ή της πώλησης στο σπίτι σας, αναζητήστε μια δεύτερη γνώμη μέσω μιας άλλης αξιολόγησης από διαφορετικό άτομο. Οι εκτιμητές μπορούν να κάνουν λάθη ή να έχουν ατελείς πληροφορίες. Καλύτερα, παρουσιάστε μια πραγματική περίπτωση για υψηλότερη αξία στον αρχικό εκτιμητή. Μπορεί να συμφωνήσει μαζί σας και να αναθεωρήσει την αξιολόγηση.

Τι πωλητές σπίτι πρέπει να ξέρετε

Ως πωλητής, μια χαμηλή εκτίμηση, αν είναι ακριβής, σημαίνει ότι θα πρέπει να μειώσετε την τιμή του σπιτιού σας για να το πουλήσετε. Η κράτηση για έναν αγοραστή όλου του ποσού που δεν απαιτεί αξιολόγηση ως προϋπόθεση για την ολοκλήρωση της συναλλαγής είναι απίθανο να σας καθαρίσει υψηλότερη τιμή πώλησης. Κανείς δεν θέλει να πληρώσει υπερβολικά για ένα σπίτι.

Δυστυχώς, οι πρόσφατες δυσχερείς πωλήσεις στη γύρω περιοχή μπορεί να μειώσουν την αξία αξιολόγησης του σπιτιού σας. Εάν αισθάνεστε ότι η αξία του σπιτιού σας έχει συρρικνωθεί από τις τιμές πώλησης των κοντινών κατασχέσεων και των μικρών πωλήσεων, μπορεί να είστε σε θέση να πείσετε τον εκτιμητή ότι το σπίτι σας αξίζει περισσότερο εάν είναι σε πολύ καλύτερη κατάσταση από αυτά τα ακίνητα. Οι πωλητές πρέπει επίσης να γνωρίζουν ότι οι ομοσπονδιακές κατευθυντήριες γραμμές που αποσκοπούν στην εξάλειψη των διογκωμένων τιμών αξιολόγησης που συνέβαλαν στην κρίση κατοικιών του 2008 προκαλούν μερικές φορές εκτιμήσεις κάτω από τη δίκαιη αγοραία αξία και μπορούν να προκαλέσουν χαμηλές εκτιμήσεις.

Τι Αναχρηματοδότηση ιδιοκτήτες σπιτιού πρέπει να ξέρετε

Αν αναχρηματοδοτείτε μια συμβατική υποθήκη, μια χαμηλή εκτίμηση μπορεί να σας αποτρέψει από το να το κάνετε αυτό. Το σπίτι πρέπει να εκτιμήσει σε ή πάνω από το ποσό που θέλετε να αναχρηματοδοτήσετε για να εγκριθεί το δάνειό σας. Ωστόσο, εάν η υπάρχουσα υποθήκη σας είναι υποθήκη FHA, μπορείτε να αναχρηματοδοτήσετε χωρίς αξιολόγηση μέσω του προγράμματος FHA Streamline - μια μεγάλη επιλογή για υποβρύχιους ιδιοκτήτες σπιτιού.

Η κατώτατη γραμμή

Όταν όλα πάνε ομαλά, η εσωτερική αξιολόγηση είναι απλά ένα άλλο κουτί για να σημειώσετε μια λίστα ελέγχου κλεισίματος. Όταν η τιμή αξιολόγησης είναι χαμηλότερη από την αναμενόμενη, η συναλλαγή μπορεί να καθυστερήσει ή και να ακυρωθεί. Ανεξάρτητα από την κατάσταση στην οποία συναντάτε την αγορά, την πώληση ή την αναχρηματοδότησή σας, μια βασική κατανόηση του τρόπου λειτουργίας της διαδικασίας αξιολόγησης μπορεί να λειτουργήσει μόνο υπέρ σας, ειδικά αν αγοράζετε το πρώτο σας σπίτι.