Πωλούνται από τον κάτοχο ή χρησιμοποιούν έναν πράκτορα: Ποια είναι η καλύτερη για εσάς;

Η μέθοδος "προς πώληση από τον ιδιοκτήτη" (FSBO) φαίνεται ένας πολύ καλός τρόπος για να σώσει χιλιάδες δολάρια όταν πουλάτε το σπίτι σας. Μετά από όλα, η προμήθεια του κτηματομεσίτη είναι 6% - δηλαδή $ 15.000 σε ένα σπίτι 250.000 δολαρίων. Δεδομένου του μεγέθους αυτής της αμοιβής, μπορείτε να σκεφτείτε ότι ενεργώντας ως πράκτορας του πωλητή σας σίγουρα θα αξίζει τις αποταμιεύσεις. Εδώ είναι οκτώ λόγοι που πρέπει να σκεφτείτε ξανά.

1. Realtors δεν μπορεί να δείξει FSBO

Σε μια συμφωνία πώλησης με ιδιοκτήτη, ο πράκτορας του αγοραστή γνωρίζει ότι δεν θα υπάρξει επαγγελματίας συνεργάτης στο άλλο άκρο της συναλλαγής. Ακόμα κι αν ένας πελάτης επιμένει να δει το σπίτι σας, ο πράκτορας μπορεί να αποθαρρύνει την υποβολή προσφοράς, αναφέροντας τις ενοχλήσεις και τους κινδύνους να προσπαθήσει να κλείσει τη συμφωνία χωρίς επαγγελματία που εκπροσωπεί τον πωλητή - και χωρίς εγγυημένη προμήθεια.

Εάν θέλετε να ληφθεί σοβαρά υπόψη από τους πράκτορες των πωλητών, να πάρετε την καλύτερη τιμή και να σιγουρευτείτε ότι δεν χάσετε κανένα βασικό βήμα στη διαδικασία - ή να διακινδυνεύσετε μια αγωγή - είναι καλύτερο να χρησιμοποιήσετε έναν κτηματομεσίτη παρά να προσπαθήσετε να το πωλήσετε το σπίτι σας τον εαυτό σας.

"Υπάρχουν μόνο δύο λόγοι για τους οποίους παρουσιάζω ένα FSBO: Δεν υπάρχει άλλος διαθέσιμος κατάλογος ή η τιμή είναι γελοία χαμηλή", λέει ο Bruce Ailion, ένας realtor με την RE / MAX Greater Atlanta. Οι έμπειροι μεσίτες έχουν καίγεται γενικά από μια συναλλαγή FSBO στην οποία ο πωλητής δεν πληρώνει την πλήρη συμφωνημένη προμήθεια ή οποιαδήποτε προμήθεια στον αντιπρόσωπο που έφερε τον αγοραστή, λέει ο Ailion. "Οι πωλητές του FSBO θεωρούνται ως μη ρεαλιστικοί, παράλογοι και δύσκολοι πωλητές, τους οποίους οι επαγγελματίες μεσίτες έχουν απορρίψει", λέει.

Αλλά υπάρχουν πράκτορες αγοραστών που θα σας δείξουν την ιδιοκτησία σας υπό τις κατάλληλες συνθήκες. Ο αντιπρόσωπος της Philadelphia Denise Baron, της Berkshire Hathaway HomeServices Fox & Roach, λέει ότι εφ 'όσον έχει μια υπογεγραμμένη συμφωνία αγοραστή, δηλώνοντας ότι όταν δείχνει ένα σπίτι FSBO πληρώνεται η αντιπροσωπεία της, είναι σίγουρη.

"Έχω επίσης μια συμφωνία που έχει υπογραφεί εκ των προτέρων από τον ιδιοκτήτη που πωλεί το δικό του σπίτι ή σπίτι τους", λέει ο Baron. Η συμφωνία αναφέρει το ποσοστό του τέλους που ο πωλητής θα πληρώσει ο πράκτορας. (Ο αντιπρόσωπος μπορεί να καθορίσει μια προμήθεια 6%, προσπαθώντας να προσλάβει τόσο την πλευρά του αγοραστή όσο και του πωλητή, αλλά διαπραγματεύεται τη συνολική προμήθεια σε ένα λογικότερο ποσοστό από 2% έως 3%.) Η συμφωνία διευκρινίζει επίσης ότι ο Baron εργάζεται μόνο για λογαριασμό του αγοραστή και ότι ως αντιπρόσωπος αγοραστή έχει την υποχρέωση να αποκαλύπτει στον πελάτη της όλες τις πληροφορίες που της παρέχει ο πωλητής, όπως η ανάγκη πώλησης σε συγκεκριμένη ημερομηνία.

2. Οι πράκτορες αποφεύγουν τις συναισθηματικές πωλήσεις

Η πώληση του σπιτιού σας είναι συνήθως μια συναισθηματική διαδικασία. Η κατοχή ενός πράκτορα σας κρατά ένα βήμα αφαίρεσε και σας κάνει λιγότερο πιθανό να κάνετε λάθη, όπως η υπερκάλυψη του σπιτιού σας, αρνείται να αντιμετωπίσει μια χαμηλή προσφορά, επειδή είστε προσβεβλημένος, ή δίνει πολύ εύκολα όταν έχετε μια προθεσμία για την πώληση. "Ένας μεσίτης μπορεί να ακολουθήσει χωρίς να επικοινωνεί με μια αίσθηση προθυμίας ή απελπισίας. ακολουθεί η δουλειά τους ", λέει ο Αιλίων. "Όταν ένας πωλητής ελέγχει επανειλημμένα, σηματοδοτεί, σωστά ή λάθος, την προθυμία να δεχτεί χαμηλότερη τιμή".

Εάν παραλείψετε έναν πράκτορα, θα πρέπει επίσης να αντιμετωπίσετε άμεσα την απόρριψη κάθε φορά που ένας πράκτορας αγοραστή σας λέει ότι ο πελάτης δεν ενδιαφέρεται. "Όπως ο ιδιοκτήτης σπιτιού, μπορεί να είναι αρκετά αναστατωμένος να ακούει κάποιες από τις παρατηρήσεις που γίνονται από τους αγοραστές και, συχνά, από τους πράκτορές τους", λέει ο David Kean, ένας κτηματομεσίτης με την Teles Properties στο Beverly Hills της Καλιφόρνια.

Ένας πράκτορας μπορεί να πάρει το τσίμπημα από την απόρριψη και να δώσει μια θετική στροφή σε οποιαδήποτε αρνητική ανάδραση. "Είναι πιο δύσκολο για τον πωλητή να κρατήσει τα συναισθήματά του έξω από την πώληση επειδή δεν υπάρχει κανένα τρίτο μέρος για να αναπηδήσει τίποτα", λέει ο κτηματομεσίτης Jesse Gonzalez, ιδιοκτήτης της Archer Realty στη Santa Rosa της Καλιφόρνια., αν η ιδιοκτησία βρίσκεται στην αγορά, ο ιδιοκτήτης σπιτιού δεν γνωρίζει τον λόγο για τον οποίο το σπίτι δεν πωλεί. "

"Τα συναισθήματα θα είναι πάντα εκεί για τον πωλητή", προσθέτει ο Γκονζάλες, "αλλά η εποικοδομητική κριτική μπορεί να γίνει πιο εύκολη για τον πωλητή, όταν προέρχεται από έναν μεσίτη ο οποίος είναι στο πλευρό του, προσπαθώντας να πάρει το καλύτερο για αυτούς".

3. Η ακίνητη περιουσία είναι εργασία πλήρους απασχόλησης

Μπορείτε να βιάζεστε από την εργασία κάθε φορά που κάποιος θέλει να δει το σπίτι σας; Μπορείτε να εξηγήσετε τον εαυτό σας από μια συνάντηση κάθε φορά που το τηλέφωνό σας χτυπά με έναν πιθανό αγοραστή; Στο τέλος μιας μακράς εργάσιμης μέρας, έχετε την ενέργεια να επωφεληθείτε από κάθε πιθανή ευκαιρία για την εμπορία του σπιτιού σας; Είστε ειδικός στο σπίτι μάρκετινγκ;

Έχετε κάποια εμπειρία να το κάνετε; Η απάντησή σας σε όλες αυτές τις ερωτήσεις είναι πιθανόν "όχι". Η απάντηση ενός πράκτορα σε όλες αυτές τις ερωτήσεις είναι "ναι". Επιπλέον, με τη μετάβαση από έναν πράκτορα, θα πάρετε ένα κιβώτιο κλειδώματος για την μπροστινή πόρτα σας, στο σπίτι σας ακόμη και όταν δεν είστε διαθέσιμοι.

4. Οι πράκτορες έχουν πρόσβαση σε μεγάλα δίκτυα

Ναι, μπορείτε να αναφέρετε τον εαυτό σας στο σπίτι σας σε Zillow, Redfin, Craigslist και ακόμη και στην υπηρεσία πολλαπλών καταχωρήσεων (MLS) που χρησιμοποιούν οι πράκτορες. Αλλά θα είναι αρκετό; Ακόμη και αν έχετε ένα μεγάλο προσωπικό ή επαγγελματικό δίκτυο, οι άνθρωποι αυτοί πιθανότατα θα έχουν ελάχιστο ενδιαφέρον για τη διάδοση της λέξης ότι το σπίτι σας είναι προς πώληση. Δεν έχετε σχέσεις με πελάτες, άλλους πράκτορες ή πρακτορεία ακινήτων για να φέρετε τη μεγαλύτερη ομάδα πιθανών αγοραστών στο σπίτι σας. Μια μικρότερη ομάδα δυνητικών αγοραστών σημαίνει λιγότερη ζήτηση για την ιδιοκτησία σας, η οποία μπορεί να μεταφράζεται σε αναμονή για περισσότερο χρόνο για να πουλήσετε το σπίτι σας και ενδεχομένως να μην πάρει τόσο πολύ χρήματα όσο το σπίτι σας αξίζει.

"Ένας καλός κτηματομεσίτης θα πρέπει να έχει Rolodex ονόματα και πληροφορίες επικοινωνίας έτσι ώστε να μπορεί να διαδώσει γρήγορα το λόγο για το ακίνητο που μόλις απαριθμούνται", λέει ο κτηματομεσίτης Pej Barlavi, Διευθύνων Σύμβουλος της Barlavi Realty στη Νέα Υόρκη. "Έχω έναν κατάλογο διανομής πάνω από 3.500 επαφών που λαμβάνουν ένα μήνυμα ηλεκτρονικού ταχυδρομείου από τον εαυτό μου μέσα σε 48 ώρες που αναφέρουμε μια ιδιοκτησία. Στη συνέχεια, αρχίζω να πωλούν την ιδιοκτησία σε κάθε διαθέσιμο ιστότοπο, το MLS και τον ιστότοπο για την ακίνητη περιουσία για να διατηρηθεί η ορμή και να αποδειχθεί με συνέπεια.

5. Απαλλοτρίωση Αγοραστών χωρίς Εξέταση

Ένας πράκτορας μπορεί να ανακαλύψει εάν κάποιος που θέλει να δει το σπίτι σας είναι πραγματικά ειδικός αγοραστής ή απλώς ένας ονειροπόλος ή περίεργος γείτονας. Είναι πολλή δουλειά και μεγάλη διακοπή κάθε φορά που πρέπει να θέσετε τη ζωή σας σε αναμονή, να κάνετε το σπίτι σας να φαίνεται τέλειο και να δείχνει το σπίτι σας. Θέλετε να περιορίσετε αυτές τις παρενοχλήσεις στις εμφανίσεις που είναι πιθανότερο να οδηγήσουν σε πώληση.

"Οι μεσίτες είναι εκπαιδευμένοι να υποβάλλουν ερωτήσεις για να καθορίσουν τη σοβαρότητα, την εξειδίκευση και τα κίνητρα μιας προοπτικής", λέει ο Ailion. Οι μεσίτες είναι επίσης εκπαιδευμένοι να ζητούν ερωτήματα κλεισίματος για το πόσο μακρύς είναι οι αγοραστές, αν έχουν δει άλλα σπίτια που θα δούλευαν για τις ανάγκες τους, εάν πληρώνουν μετρητά ή έχουν προεπιλεγεί, ποια σχολεία αναζητούν και έτσι επί. Μπορούν να μετακινήσουν ένα εξειδικευμένο και παρακινημένο άτομο στο σημείο αγοράς. Οι πωλητές της FSBO δεν έχουν αυτή την κατάρτιση και το σετ δεξιοτήτων, λέει.

Είναι επίσης δύσκολο για τους αγοραστές να έχουν τον πωλητή παρόν, και όχι τον πράκτορα του πωλητή όταν ταξιδεύουν στο σπίτι. "Όταν δείχνει ένα σπίτι, ο ιδιοκτήτης δεν πρέπει ποτέ να είναι παρών", λέει ο Kean. "Τίποτα δεν κάνει έναν πιθανό αγοραστή πιο άβολο από ό, τι ο σημερινός ιδιοκτήτης που βρίσκεται στο σπίτι. Όταν ένας πωλητής είναι παρών, οι περισσότεροι αγοραστές θα βιαστούν μέσα από ένα σπίτι και δεν θα παρατηρήσουν ούτε θα θυμούνται πολλά για αυτά που είδαν ».

6. Τιμές Διαπραγμάτευση Πάρτε την ικανότητα

Ακόμη και αν έχετε εμπειρία πωλήσεων, δεν έχετε εξειδικευμένη εμπειρία που διαπραγματεύεται μια πώληση στο σπίτι. Ο πράκτορας του αγοραστή κάνει, επομένως αυτός ή αυτή είναι πιο πιθανό να επιτύχει στη διαπραγμάτευση, δηλαδή λιγότερα χρήματα στην τσέπη σας. "Ένας έμπειρος πωλητής μπορεί να έχει διαπραγματευτεί εκατοντάδες αγορές στο σπίτι", λέει ο Kean. "Γνωρίζουμε όλα τα παιχνίδια, τα προειδοποιητικά σημάδια ενός νευρικού ή ανύπαρκτου αγοραστή."

Όχι μόνο είστε άπειροι, αλλά είστε επίσης πιθανό να είστε συναισθηματικοί σχετικά με τη διαδικασία και - χωρίς το δικό σας πράκτορα να επισημάνετε όταν είστε παράλογο - είναι πιο πιθανό να κάνετε κακές αποφάσεις. Σύμφωνα με τον Kean, αντί ενός προσβεβλημένου πωλητή που κάνει μια συναισθηματικά φορτισμένη, ακατάλληλη απάντηση σε έναν αγοραστή, ένας πράκτορας θα προσφέρει κάτι πιο επαγγελματικό, όπως: "Ο πωλητής έχει απορρίψει το αρχικό αίτημά σας, αλλά έχει κάνει τα ακόλουθα counteroffer".

Οι πωλητές που πηγαίνουν σόλο συνήθως δεν είναι εξοικειωμένοι με τα τοπικά τελωνεία ή τις συνθήκες της αγοράς. "Οι πράκτορες γνωρίζουν τον παλμό της αγοράς και τι οδηγεί τη ζήτηση, κάτι που τους δίνει ένα πλεονέκτημα γνωρίζοντας ποιους όρους αξίζει να διαπραγματευτεί και που αξίζει να αφήσουμε το άλλο πάρτυ να κερδίσει", λέει ο Rob McGarty, συνιδρυτής και μεσίτης με τον Surefield, μια αστική κτηματομεσιτική με έδρα το Σιάτλ.

Επιπλέον, λέει ο Γκονζάλες, οι πράκτορες γνωρίζουν τα τοπικά έθιμα για την πώληση ενός σπιτιού, όπως το αν ο αγοραστής ή ο πωλητής συνήθως πληρώνει τέλη όπως φόροι μεταβίβασης και έξοδα κλεισίματος.

7. Αγνόηση των ελαττωμάτων του σπιτιού σας

Οι πράκτορες είναι ειδικοί σε αυτό που κάνει τα σπίτια να πωλούν. Μπορούν να περπατήσουν στο σπίτι σας μαζί σας και να επισημάνουν τις αλλαγές που πρέπει να κάνετε για να προσελκύσετε αγοραστές και να πάρετε τις καλύτερες προσφορές. Μπορούν να εντοπίσουν σφάλματα που δεν γνωρίζετε, επειδή τα βλέπετε κάθε μέρα - ή επειδή απλά δεν τα βλέπετε ως ελαττώματα. Μπορούν επίσης να σας βοηθήσουν να καθορίσετε ποια ανατροφοδότηση από τους πιθανούς αγοραστές θα πρέπει να ενεργήσετε μετά την τοποθέτηση του σπιτιού σας στην αγορά για να βελτιώσετε τις πιθανότητες πώλησής του.

"Όποιος είναι αποφασισμένος να πουλήσει το δικό του σπίτι θα πρέπει να προσλάβει έναν εσωτερικό σχεδιαστή ή ιδιοκτήτη ακινήτων για να αξιολογήσει την τρέχουσα κατάσταση και την ελκυστικότητα της αγοράς στο σπίτι", λέει ο Kean. "Όλοι οι πωλητές πρέπει να προσλάβουν μια επαγγελματική υπηρεσία καθαρισμού για να δώσουν στο σπίτι έναν βαθύ καθαρισμό πριν το θέσουν στην αγορά. Ένας καλός καθαρισμός θα βοηθήσει στην απομάκρυνση των διακριτών οσμών, όπως τα κατοικίδια ζώα, που οι κάτοικοι δεν μπορούν να μυρίσουν, καθώς ζουν μαζί τους κάθε μέρα ».

8. Έκθεση σε νομικούς κινδύνους

Πολλές νομικές πράξεις εμπλέκονται σε μια πώληση στο σπίτι και πρέπει να ολοκληρωθούν σωστά από έναν εμπειρογνώμονα. Ένα από τα πιο σημαντικά στοιχεία είναι οι γνωστοποιήσεις του πωλητή. "Ένας πωλητής ακινήτων έχει το θετικό καθήκον να αποκαλύψει οποιοδήποτε γεγονός που επηρεάζει ουσιωδώς την αξία ή την επιθυμία του ακινήτου", λέει ο Matthew Reischer, δικηγόρος και διευθύνων σύμβουλος της LegalAdvice.com. Ο πωλητής μπορεί να θεωρηθεί υπεύθυνος για απάτη, αμέλεια ή παραβίαση της σύμβασης εάν δεν αποκαλύψει σωστά. «Το ζήτημα αν ένα γεγονός είναι σημαντικό ή όχι είναι γενικά αποδεκτό στη νομολογία του κράτους στο οποίο ζείτε», λέει ο Reischer.

Εκτός αν είστε δικηγόρος ακίνητης περιουσίας, ο πράκτοράς σας πιθανότατα ξέρει περισσότερα για τους νόμους περί αποκάλυψης από εσάς. Αν αποτύχετε να αποκαλύψετε έναν κίνδυνο, ενοχλητικό ή ελάττωμα - και ο αγοραστής επιστρέφει σε εσάς αφού έχετε μετακομίσει και έχετε βρει κάποιο πρόβλημα - ο αγοραστής θα μπορούσε να σας απαλλάξει. Οι πράκτορες μπορούν να κάνουν λάθη, αλλά έχουν επαγγελματική ασφάλιση σφαλμάτων και παραλείψεων για να προστατεύσουν τον εαυτό τους και να δώσουν την προσφυγή του αγοραστή, οπότε ο αγοραστής μπορεί να μην χρειαστεί να ακολουθήσει τον πωλητή για αποζημίωση.

Η κατώτατη γραμμή

Η πώληση του σπιτιού σας είναι πιθανότατα μία από τις μεγαλύτερες συναλλαγές της ζωής σας. Μπορείτε να το κάνετε μόνοι σας για να εξοικονομήσετε χρήματα, αλλά η πρόσληψη ενός πράκτορα έχει πολλά πλεονεκτήματα. Οι πράκτορες μπορούν να πάρουν ευρύτερη έκθεση για την ιδιοκτησία σας, να σας βοηθήσουν να διαπραγματευτείτε μια καλύτερη διαπραγμάτευση, να αφιερώσετε περισσότερο χρόνο στην πώληση σας και να βοηθήσετε τα συναισθήματά σας να μην σαμποτάρουν. Ένας πράκτορας φέρνει εμπειρογνωμοσύνη, η οποία λίγοι πωλητές κατοικιών έχουν, σε μια πολύπλοκη συναλλαγή με πολλές οικονομικές και νομικές παγίδες.