5 λάθη που μπορούν να κάνουν το House να κτυπήσει ένα flop

Φαίνεται τόσο εύκολο! Αγοράστε ένα σπίτι, κάντε μερικές καλλυντικές διορθώσεις, το επαναφέρετε στην αγορά και κερδίστε τεράστια κέρδη. Σε κάθε δεδομένη στιγμή υπάρχουν τηλεοπτικές εκπομπές με μισή ντουζίνα τηλεοπτικές εκπομπές, όπου οι καλοσχεδιασμένοι επενδυτές κάνουν τη διαδικασία να φανεί γρήγορη, διασκεδαστική και κερδοφόρα. Και πολλά σπίτια ανακατεύονται. Η ATTOM Data Solutions αναφέρει ότι περισσότερα από 200.000 στις ΗΠΑ αγοράστηκαν και μεταπωλήθηκαν με την ίδια δωδεκάμηνη περίοδο το 2017. Αυτό είναι λίγο λιγότερο από το 6% όλων των μονοκατοικιών και συγκυριαρχιών που πωλούνται όλο το χρόνο. Ωστόσο, ο δρόμος προς τα πλούτη στην ακίνητη περιουσία δεν είναι όλα σχετικά με την έκκληση συγκράτησης και τα "πωλούμενα" σημάδια. Πάρα πολλοί ενδεχόμενοι μεγιστάνες ακινήτων αγνοούν τα βασικά και καταλήγουν να αποτυγχάνουν. Σε αυτό το άρθρο, θα εξετάσουμε τα πέντε μεγαλύτερα λάθη που θα κάνουν τα πτερύγια - και πώς να τα αποφύγετε.

Η πρώτη, καλύτερη συμβουλή είναι να περιορίσετε τον οικονομικό κίνδυνο και να μεγιστοποιήσετε το δυναμικό επιστροφής σας. Απλά, μην πληρώνετε πάρα πολλά για ένα σπίτι (γνωρίζοντας τι αξίζει) και βεβαιωθείτε επίσης ότι γνωρίζετε πόσο θα χρειαστούν οι απαραίτητες επισκευές ή αναβαθμίσεις πριν αγοράσετε. Έχοντας αυτές τις πληροφορίες, μπορείτε να υπολογίσετε μια ιδανική τιμή αγοράς.

Ο κανόνας του 70% δηλώνει ότι ο επενδυτής δεν θα πρέπει να πληρώσει περισσότερο από το 70% της ARV (αξία μετά την επισκευή) ενός ακινήτου μείον τις απαιτούμενες επισκευές. Το ARV είναι αυτό που αξίζει ένα σπίτι μετά την πλήρη επισκευή του.

Εδώ είναι ένα παράδειγμα: Εάν ARV ενός σπιτιού είναι $ 150.000 και χρειάζεται 25.000 δολάρια σε επισκευές, τότε ο κανόνας 70% σημαίνει ότι ένας επενδυτής δεν πρέπει να πληρώσει περισσότερα από $ 80.000 για το σπίτι. $ 150.000 x 0.70 = $ 105.000 - $ 25.000 = $ 80.000.

Top 5 πρέπει να έχουν για Flipping Σπίτια

Τα βασικά

Το Flipping (που ονομάζεται επίσης χονδρική επένδυση σε ακίνητα) είναι ένας τύπος επενδυτικής στρατηγικής για ακίνητα στην οποία ένας επενδυτής αγοράζει ένα ακίνητο που δεν χρησιμοποιεί, αλλά με την πρόθεση να το πωλήσει με κέρδος.

Το κέρδος αυτό προέρχεται συνήθως από την ανατίμηση των τιμών που προκύπτει από μια καυτή αγορά ακινήτων στην οποία οι τιμές αυξάνονται με ταχείς ρυθμούς ή από τις βελτιώσεις κεφαλαίου που έγιναν στο ακίνητο - ή και τα δύο. Για παράδειγμα, ένας επενδυτής μπορεί να αγοράσει ένα καρφιτσάρισμα σε μια "καυτή" γειτονιά, να το ανακαινίσει ουσιαστικά και στη συνέχεια να το προσφέρει σε τιμή που αντανακλά τη νέα εμφάνιση και τις ανέσεις του τελευταίου επιπέδου.

Οι επενδυτές οι οποίοι επικαλύπτουν τις ιδιότητες επικεντρώνονται στην αγορά και την επακόλουθη μεταπώληση μιας ιδιοκτησίας ή μιας ομάδας ακινήτων. Πολλοί επενδυτές προσπαθούν να δημιουργήσουν μια σταθερή ροή εισοδήματος, συμμετέχοντας σε συχνές ανατροπές.

Λοιπόν, πώς αντιστρέφετε ένα κτίριο ή ένα σπίτι; Με απλά λόγια, θέλετε να αγοράσετε χαμηλά και να πουλήσετε υψηλά (όπως και πολλές άλλες επενδύσεις). Αντί να υιοθετήσετε μια στρατηγική buy-and-hold, ολοκληρώστε τη συναλλαγή το συντομότερο δυνατό για να περιορίσετε τον χρόνο που διακινεί το κεφάλαιό σας. Σε γενικές γραμμές, η εστίασή σας πρέπει να είναι στην ταχύτητα, σε αντίθεση με το μέγιστο κέρδος. Αυτό συμβαίνει επειδή κάθε μέρα που περνάει κοστίζει περισσότερα χρήματα (υποθήκη, υπηρεσίες κοινής ωφέλειας, φόροι ιδιοκτησίας, ασφάλειες κλπ.).

Αυτό είναι το γενικό σχέδιο. Τώρα, εδώ είναι οι παγίδες.

1. Δεν αρκεί το χρήμα

Η δυσκολία στην ακίνητη περιουσία είναι μια ακριβή πρόταση. Το πρώτο έξοδο είναι το κόστος απόκτησης ακίνητης περιουσίας. Ενώ οι χαμηλές / μηδενικές απαιτήσεις χρηματοδότησης αφθονούν, η εύρεση αυτών των συμφωνιών από έναν νόμιμο πωλητή είναι πιο εύκολη από ό, τι γίνεται. Επίσης, αν χρηματοδοτείτε την εξαγορά, αυτό σημαίνει ότι πληρώνετε τόκους. Αν και οι τόκοι από τα δανειακά χρήματα εξακολουθούν να φορολογούνται ακόμη και μετά τη θέσπιση του Νόμου περί Φορολογικών Κινδύνων και Εργασιών, δεν αποτελεί έκπτωση 100%. Κάθε δολάριο που δαπανάται για το ενδιαφέρον προσθέτει στο ποσό που θα χρειαστεί να κερδίσετε για την πώληση μόνο για να σπάσει ακόμη. Και αν χρησιμοποιείτε πίστωση υποθηκών ή εγχώριας δικαιοσύνης (HELOC) για να χρηματοδοτήσετε την αγορά Flip-House, μόνο οι τόκοι εκπίπτουν. Οι βασικές, οι φόροι και τα ασφαλιστικά τμήματα της πληρωμής σας δεν εκπίπτουν.

Ερευνήστε τις επιλογές χρηματοδότησής σας εκτενώς για να καθορίσετε ποιος τύπος υποθηκών ταιριάζει καλύτερα στις ανάγκες σας και να βρείτε έναν δανειστή που προσφέρει χαμηλά επιτόκια. Ένας εύκολος τρόπος για να ερευνήσετε το κόστος χρηματοδότησης είναι με τη χρήση υπολογισμού υποθηκών. Αυτό το εργαλείο θα σας επιτρέψει επίσης να συγκρίνετε τα επιτόκια που προσφέρονται από διάφορους δανειστές. Φυσικά, η καταβολή μετρητών για το ακίνητο εξαλείφει το κόστος των τόκων, αλλά ακόμα και τότε υπάρχουν τα έξοδα κατοχής ακινήτων και το κόστος ευκαιρίας για τη σύνδεση των μετρητών σας.

Με τα επιτόκια που έχουν αυξηθεί πολύ από τα χαμηλά επίπεδα στέγης-κρίσης, το κέρδος είναι πιο δύσκολο από ό, τι πριν. Στην πραγματικότητα, το πρώτο εξάμηνο του 2018 είδε την αργή κίνηση της δραστηριότητας κοντά σε ένα τετραετές χαμηλό και τα περιθώρια κέρδους συρρικνώνονται στη χαμηλότερη μέση ακαθάριστη απόδοση επένδυσης από τα τέλη του 2014, σύμφωνα με τα στοιχεία της ATTOM. Αυτό δεν σημαίνει ότι δεν υπάρχουν χρήματα (η απόδοση της επένδυσης ήταν βόρεια του 44%), αλλά σημαίνει ότι απαιτείται προσοχή. Το μέσο ακαθάριστο κέρδος σε ένα flip ήταν $ 65.520, αλλά αυτό είναι ακαθάριστο.

Τα έξοδα ανακαίνισης πρέπει επίσης να ληφθούν υπόψη. Εάν σκοπεύετε να φτιάξετε το σπίτι και να το πωλήσετε με κέρδος, η τιμή πώλησης πρέπει να υπερβαίνει το συνδυασμένο κόστος απόκτησης, το κόστος κατοχής του ακινήτου και το κόστος των ανακαινίσεων. Μια κουζίνα αξίας 25.000 δολαρίων, ένα μπάνιο 10.000 δολαρίων, 5.000 δολάρια σε φόρους ακίνητης περιουσίας, υπηρεσίες κοινής ωφέλειας και άλλα έξοδα μεταφοράς κόβουν αυτόν τον αριθμό κατά περίπου τα δύο τρίτα. Περνάτε σε ένα απροσδόκητο δομικό πρόβλημα με το ακίνητο και ένα μικτό κέρδος μπορεί να γίνει καθαρή ζημία. Ακόμα κι αν κατορθώσετε να ξεπεράσετε αυτά τα εμπόδια, μην ξεχνάτε τους φόρους κεφαλαιουχικών κερδών, που θα απομακρύνουν τα κέρδη σας.

2. Δεν υπάρχει αρκετός χρόνος

Η ανακαίνιση και η αναστροφή των σπιτιών είναι ένα χρονοβόρο επιχειρηματικό εγχείρημα. Μπορεί να χρειαστούν μήνες για να βρεθεί και να αγοραστεί η σωστή ιδιοκτησία. Μόλις είστε κύριος του σπιτιού, θα πρέπει να επενδύσετε χρόνο για να το διορθώσετε. Εάν έχετε μια ημέρα εργασίας, ο χρόνος που δαπανάται για την κατεδάφιση και την κατασκευή μπορεί να μεταφραστεί σε πολλά χαμένα το βράδυ και τα σαββατοκύριακα. Εάν πληρώσετε κάποιον άλλο για να κάνετε την εργασία, θα εξακολουθείτε να αφιερώνετε περισσότερο χρόνο που περιμένετε να επιβλέπει τη δραστηριότητα και το κόστος πληρωμής άλλων θα μειώσει το κέρδος σας.

Αφού ολοκληρωθεί η εργασία, θα χρειαστεί να προγραμματίσετε επιθεωρήσεις για να βεβαιωθείτε ότι το ακίνητο συμμορφώνεται με τους ισχύοντες οικοδομικούς κώδικες, πριν μπορέσετε να το πωλήσετε. Αν δεν συμβαίνει αυτό, θα πρέπει να αφιερώσετε περισσότερο χρόνο και χρήματα για να το φέρετε στην ισοτιμία. Στη συνέχεια, θα χρειαστεί να επενδύσετε χρόνο για να πουλήσετε το ακίνητο. Αν το δείξετε στους υποψήφιους αγοραστές οι ίδιοι, θα αφιερώσετε αρκετό χρόνο για να μετακινηθείτε από και προς την ιδιοκτησία και στις συναντήσεις.

Αξίζει αυτό; Για πολλούς ανθρώπους, θα ήταν πιο λογικό να μένουμε με μια ημέρα εργασίας, όπου μπορούν να κερδίσουν το ίδιο είδος χρήματος μέσα σε λίγες εβδομάδες ή μήνες μέσω σταθερού κέρδους - χωρίς κίνδυνο και πολύ σταθερή χρονική δέσμευση.

3. Δεν επαρκείς ικανότητες

Οι επαγγελματίες κατασκευαστές και εξειδικευμένοι επαγγελματίες, όπως οι ξυλουργοί και οι υδραυλικοί, συχνά στρέφουν τα σπίτια ως κεντρικό στοιχείο στις κανονικές τους εργασίες. Έχουν τις γνώσεις, τις δεξιότητες και την εμπειρία για να βρουν και να διορθώσουν ένα σπίτι. Ορισμένοι από αυτούς έχουν επίσης συνδικαλιστικές θέσεις εργασίας που παρέχουν ελέγχους ανεργίας όλο το χειμώνα, ενώ δουλεύουν στα πλαίσια των έργων τους.

Τα πραγματικά χρήματα στο σπίτι flipping προέρχεται από το ιδανικό ιδρώτα. Αν είστε βολικοί με ένα σφυρί, απολαύστε το χαλί για τοποθέτηση, μπορεί να κολλήσει γυψοσανίδας, στέγη ένα σπίτι και να εγκαταστήσετε έναν νεροχύτη της κουζίνας, έχετε τις ικανότητες να γυρίσετε ένα σπίτι. Από την άλλη πλευρά, αν δεν γνωρίζετε ένα κατσαβίδι Phillips-head από ένα κατσαβίδι, θα πρέπει να πληρώσετε έναν επαγγελματία για να κάνετε όλες τις εργασίες ανακαίνισης και επισκευής. Συνεπώς, οι πιθανότητες να πραγματοποιηθεί κέρδος στην επένδυσή σας θα μειωθούν δραματικά.

4. Δεν υπάρχει αρκετή γνώση

Για να είναι επιτυχής, πρέπει να είστε σε θέση να επιλέξετε το σωστό ακίνητο, στη σωστή τοποθεσία, στη σωστή τιμή. Σε μια συνοικία $ 100.000 σπίτια, πραγματικά αναμένετε να αγοράσετε σε $ 60.000 και να πουλήσετε στα 200.000 δολάρια; Η αγορά είναι πολύ αποτελεσματική για να συμβεί σε συχνή βάση.

Ακόμα κι αν παίρνετε τη συμφωνία μιας ζωής, σπάζοντας ένα σπίτι σε αποκλεισμό για ένα τραγούδι, πείτε - πρέπει να ξέρετε ποιες ανακαινίσεις να κάνετε και τις οποίες να παραλείψετε. Θα πρέπει επίσης να κατανοήσετε τους ισχύοντες φορολογικούς νόμους και τους νόμους περί ζωνών και να μάθετε πότε να μειώσετε τις απώλειές σας και να βγείτε πριν το έργο σας γίνει λάκκο χρήματος.

Λάβετε υπόψη ότι η Zillow, η εταιρεία που είναι καταχωρημένη σε ακίνητα, τώρα στρέφει τα σπίτια σε επιλεγμένες αγορές. Η εταιρεία αναμένει να αγοράσει και να κτυπήσει ακίνητα μέσα σε 90 ημέρες, και έχουν τα δεδομένα και τις γνώσεις για να προσφέρουν στους μακεδονικούς και ποπ χειριστές έναν έντονο ανταγωνισμό. Οι μεγάλοι δανειστές έχουν επίσης αρχίσει να επιδιώκουν κέρδη στην αγορά flip-δανείου, ενώ η παγκόσμια εταιρεία επενδύσεων KKR & Co. Inc. (παλαιότερα γνωστή ως Kohlberg Kravis Roberts & Co. και KKR & Co. κομμάτι της δράσης.

5. Δεν είναι αρκετή υπομονή

Οι επαγγελματίες παίρνουν το χρόνο τους και περιμένουν την σωστή ιδιοκτησία. Οι αρχάριοι βιάζονται να αγοράσουν το πρώτο σπίτι που βλέπουν. Στη συνέχεια μισθώνουν τον πρώτο εργολάβο που κάνει μια προσφορά για να αντιμετωπίσει την εργασία που δεν μπορούν να κάνουν οι ίδιοι. Οι επαγγελματίες είτε εργάζονται οι ίδιοι είτε βασίζονται σε ένα δίκτυο προκαθορισμένων, αξιόπιστων εργολάβων.

Οι αρχάριοι προσλαμβάνουν ένα realtor για να πουλήσουν το σπίτι. Οι επαγγελματίες βασίζονται σε προσπάθειες "προς πώληση από τον ιδιοκτήτη" για να ελαχιστοποιήσουν το κόστος τους και να μεγιστοποιήσουν τα κέρδη. Οι αρχάριοι αναμένουν να βιάσουν τη διαδικασία, χαστούκουν σε ένα παλτό χρώματος και κερδίζουν μια περιουσία. Οι επαγγελματίες καταλαβαίνουν ότι η αγορά και πώληση σπιτιών απαιτεί χρόνο και ότι τα περιθώρια κέρδους είναι μερικές φορές λεπτά.

Η κατώτατη γραμμή

Πριν ξεκινήσετε να ψωνίζετε για σπίτι, κάνετε κάποια έρευνα για τα πλουσιότερα άτομα του έθνους. Θα συνειδητοποιήσετε γρήγορα ότι κανένας από αυτούς δεν αναστρέφει τα σπίτια για να ζήσει. Εάν εξακολουθείτε να θέλετε να γυρίσετε ένα σπίτι, θα πρέπει να προσεγγίσετε την επιχείρηση ακριβώς όπως θα κάνατε οποιαδήποτε νέα επιχείρηση. Και, όπως κάθε άλλη μικρή επιχείρηση, η προσπάθεια θα απαιτήσει χρόνο και χρήμα, σχεδιασμό και υπομονή, δεξιότητες και προσπάθεια. Είναι πιθανόν να καταλήξει να είναι πιο δύσκολο και ακριβότερο από ό, τι φανταζόταν ποτέ. Και ακόμα κι αν έχετε κάθε λεπτομέρεια, οι μεταβαλλόμενες συνθήκες της αγοράς θα μπορούσαν να σημαίνουν ότι κάθε παραδοχή που κάνατε στην αρχή θα είναι άκυρη μέχρι το τέλος. Πάρτε το ελαφρώς σε κίνδυνο σας: Αν απλά ψάχνετε να γίνετε πλούσιος γρήγορα με την αναστροφή ενός σπιτιού, θα μπορούσατε να καταλήξετε στο φτωχό σπίτι.