Επιλογές υποθηκών για υποβρύχιους ιδιοκτήτες σπιτιού
Οι ιδιοκτήτες σπιτιού βρίσκονται συχνά στην αξιοζήλευτη θέση που οφείλεται περισσότερο στην ισορροπία των υποθηκών τους από ότι τα σπίτια τους αξίζουν. Αυτό προκύπτει από ένα συνδυασμό γεγονότων, πολλά από τα οποία είναι πέρα από τον έλεγχο ενός ιδιοκτήτη σπιτιού. Η πτώση των τιμών των ακινήτων, η υποβαθμισμένη γειτονιά, οι κακές αποφάσεις δανεισμού (π.χ. δανεισμός περισσότερο από τον οφειλέτη μπορεί να αντέξει οικονομικά ή να πάρει μια επιλογή ρυθμιζόμενου επιτοκίου υποθήκη) και η αναχρηματοδότηση να πάρει μετοχές μπορεί να αφήσει όλους τους ιδιοκτήτες σπιτιού με αυξανόμενο χρέος. Όταν το υπόλοιπο της υποθήκης υπερβαίνει την αξία του ακινήτου, η θέση του ιδιοκτήτη σπιτιού αναφέρεται ως "ανάποδα" ή "υποβρύχια". Η αποφυγή αυτής της δυσάρεστης θέσης είναι δύσκολη - και συχνά απαιτεί την πώληση του σπιτιού για λιγότερο από την αξία του δανείου - αλλά υπάρχουν λύσεις. Ας δούμε κάποιες επιλογές για τους ιδιοκτήτες σπιτιού με αρνητικό μετοχικό κεφάλαιο.
Σύντομη πώληση ενός στεγαστικού ακινήτου
Οι ανοικτές πωλήσεις αποτελούν βιώσιμη επιλογή αν η διαφορά μεταξύ της τιμής πώλησης του σπιτιού και του υποθηκευμένου ποσού είναι μικρή ή ο πωλητής έχει βαθιές τσέπες. Εάν ένας αγοραστής μπορεί να βρεθεί, ο ιδιοκτήτης σπιτιού μπορεί να έρθει στο κλείσιμο με μια επιταγή για να πληρώσει το υπόλοιπο του δανείου. Εάν ο πωλητής δεν μπορεί να αντέξει οικονομικά να πληρώσει το υπόλοιπο αλλά πρέπει να πουλήσει, ο πωλητής πρέπει να επικοινωνήσει με τον κάτοχο υποθήκης και να επιχειρήσει να κανονίσει μια σύντομη πώληση. (Για περισσότερες πληροφορίες σχετικά με τις ανοικτές πωλήσεις στο σπίτι σας, διαβάστε το Short Sell Your Home για να αποφύγετε τον αποκλεισμό .)
Το να πεισθεί ο δανειστής να συμφωνήσει σε μια σύντομη πώληση συχνά συνεπάγεται σημαντικό χρόνο και γραφειοκρατία. Εκτός από το να πάρει ο δανειστής να συμφωνήσει, ο ιδιοκτήτης σπιτιού πρέπει τότε να βρει έναν κτηματομεσίτη ο οποίος είναι πρόθυμος να χειριστεί την πώληση. Εάν βρεθεί ένας αγοραστής, οι επιπλοκές συνεχίζονται. Ο δανειστής συχνά εξυπηρετεί το δάνειο για λογαριασμό ενός επενδυτή. Αν ο δανειστής είναι άνετος με την πώληση, τότε ο δανειστής πρέπει να συνεργαστεί με τον επενδυτή που κατέχει το δάνειο για να καταλήξει σε συμφωνία. Αυτό μπορεί να χρειαστεί χρόνος. Αν το σπίτι καλύπτεται από ιδιωτική ασφάλιση υποθηκών (PMI), ο ασφαλιστής μπορεί επίσης να συμμετέχει στη διαδικασία. Ο ασφαλιστής έχει ασφαλίσει το ακίνητο από αθέτηση υποχρεώσεων για την προστασία των συμφερόντων της τράπεζας, οπότε ο ασφαλιστής συμμετέχει στη διαδικασία. Σε γενικές γραμμές, το χρονικό πλαίσιο για την επίτευξη συμφωνίας είναι μακρύ και η τράπεζα έχει ελάχιστα κίνητρα να συνεργαστεί.
Κατάσχεση
Όταν όλα έχουν ειπωθεί και γίνει, ο ιδιοκτήτης σπιτιού μπορεί να καταλήξει να δανείζεται χρήματα στην τράπεζα, ακόμη και μετά την πώληση, για να κάνει τη διαφορά ανάμεσα σε αυτό που ο αγοραστής είναι πρόθυμος να πληρώσει και τι είναι πρόθυμος να δεχθεί η τράπεζα. Αν νομίζετε ότι αυτό μπορεί να συμβαίνει στην περίπτωσή σας, η εναλλακτική λύση μπορεί να είναι αποκλεισμός. Ωστόσο, σταθμίστε αυτή την επιλογή πολύ προσεκτικά - αν και μια σύντομη πώληση δεν είναι καλή για την πιστοληπτική σας ικανότητα, ο αποκλεισμός είναι ακόμη χειρότερος. (Διαβάστε τη σημασία της πιστωτικής σας κατάταξης για να μάθετε πώς οι δανειακές σας δραστηριότητες επηρεάζουν την πιστοληπτική σας ικανότητα.)
Εκτός από τις προκλήσεις της εγκατάστασης της πώλησης, την πιθανότητα δανεισμού χρημάτων μετά την πώληση και την πιθανότητα ότι το πιστωτικό αποτέλεσμά σας θα λάβει ένα χτύπημα, πρέπει επίσης να ληφθούν υπόψη οι φόροι. Από φορολογική άποψη, η διαφορά μεταξύ της τιμής πώλησης στο σπίτι και του υπολοίπου της υποθήκης μπορεί να θεωρηθεί ως εισόδημα. Η καταβολή του φόρου ή η απόδειξη ότι είστε αφερέγγυος και επομένως απαλλαγμένος από τον φόρο, είναι στοιχεία που πρέπει να αντιμετωπιστούν, διότι, από φορολογική άποψη, μια σύντομη πώληση θεωρείται ως απαλλαγή από το χρέος.
Οι επιλογές για την αποφυγή των ταλαιπωριών μιας σύντομης πώλησης είναι περιορισμένες. Το ιδανικό σενάριο είναι να συνεχίσετε να ζείτε στο σπίτι και να πληρώνετε την υποθήκη έως ότου η αγορά ακινήτων βελτιωθεί και το σπίτι μπορεί να πωληθεί για μια τιμή που καλύπτει το υπόλοιπο της υποθήκης. Άλλες επιλογές που πρέπει να εξετάσετε παίρνετε σε ένα συγκάτοικο για να βοηθήσετε να πληρώσετε τους λογαριασμούς, ή να μετακομίσετε σε ένα διαμέρισμα και να νοικιάσετε το σπίτι.
Η κατώτατη γραμμή
Ο καλύτερος τρόπος για να ελαχιστοποιήσετε τις πιθανότητες να βρείτε τον εαυτό σας ανάποδα είναι να πάρετε τη μικρότερη υποθήκη που μπορείτε να βρείτε και να την πληρώσετε όσο το δυνατόν γρηγορότερα. Αυτή η προσπάθεια αρχίζει με την αγορά ενός σπιτιού που μπορείτε πραγματικά να αντέξετε οικονομικά, το οποίο θα μπορούσε να είναι μια δραματικά διαφορετική ιδιοκτησία από εκείνη στην οποία αισθάνεστε ότι ανήκετε. (Χρειάζεστε βοήθεια για την τραγάνισμα των αριθμών; Διαβάστε τα υποθήκες: Πόσο μπορείτε να τα καταφέρετε; )
Οι σοφοί, προσεκτικοί αγοραστές σπιτιών κάνουν μια σημαντική προκαταβολή, επιτρέποντάς τους να αποφύγουν την αγορά ιδιωτικής ασφάλισης υποθηκών (PMI) και την παροχή επαρκούς εγχώριας δικαιοσύνης ότι θα έχουν ένα μαξιλάρι εάν οι εγχώριες αξίες υποχωρήσουν. Επιπλέον, λαμβάνοντας μια μικρή υποθήκη, θα πρέπει να είστε σε θέση να κάνετε επιπλέον πληρωμές και να βγείτε από κάτω από το χρέος επιβάρυνση σε λιγότερο χρόνο. Τέλος, η πραγματοποίηση πρόσθετων πληρωμών καθιστά την πιθανότητα να βρεθείτε "ανάποδα" στην υποθήκη σας πολύ λιγότερο πιθανό.
Βλέπε Κατανόηση της δομής πληρωμής υποθηκών για να κατανοήσετε τη διαδικασία υπολογισμού και πληρωμής, καθώς και το χρονοδιάγραμμα απόσβεσης των στεγαστικών δανείων.