Χρήση και Κατοχή (U & O)
Η χρήση και η κατοχή (U & O) αναφέρεται σε ένα είδος άδειας που απαιτείται από ορισμένες τοπικές κυβερνήσεις κάθε φορά που μεταφέρεται ακίνητη περιουσία. Συνήθως, οι κανονισμοί της U & O απαιτούν από τον πωλητή ενός ακινήτου να καταβάλει τέλος περίπου 100 $ και να επιτρέψει σε κυβερνητικό υπάλληλο να επιθεωρήσει την ιδιοκτησία. Σκοπός της επιθεώρησης είναι να διασφαλίσει ότι το ακίνητο συμμορφώνεται με τους τοπικούς κώδικες στέγασης και τις διατάξεις και ότι έχουν κατατεθεί όλες οι απαραίτητες άδειες. Αναφέρεται επίσης ως "έλεγχος μεταπώλησης", "άδεια κατοχής" και "πιστοποιητικό U & O".
Βασικές τακτικές
Οι Άδειες Χρήσης & Κατοχής απαιτούν την καταβολή αμοιβής κατά τη μεταβίβαση ακίνητης περιουσίας, η οποία χρησιμοποιείται για την πληρωμή επιτόπιου ελέγχου.
Τρόπος χρήσης και κατοχής (U & O)
Η επιθεώρηση U & O πρέπει να ολοκληρωθεί μέσα σε περιορισμένο χρονικό διάστημα, όπως 30 ημέρες πριν από το κλείσιμο και ένα πιστοποιητικό U & O μπορεί να ισχύει μόνο για περιορισμένο χρονικό διάστημα, όπως για 90 ημέρες.
Σε τοποθεσίες που δεν διαθέτουν απαίτηση U & O, οι αγοραστές και οι πωλητές μπορούν να κάνουν τις δικές τους εκτιμήσεις σχετικά με την κατάσταση στην οποία είναι διατεθειμένοι να αγοράσουν και να πουλήσουν το ακίνητο και η συναλλαγή μπορεί να προχωρήσει πιο γρήγορα και ομαλά.
Ο αγοραστής μπορεί να αγοράσει ιδιωτική επιθεώρηση στο σπίτι και μπορεί να ζητήσει από τον πωλητή να κάνει επισκευές ως προϋπόθεση για το κλείσιμο της συμφωνίας. Ο πωλητής είναι ελεύθερος να συμφωνήσει να κάνει τις επισκευές, να διαπραγματευτεί τον αγοραστή να εκτελέσει ένα μέρος των επισκευών ή να απομακρυνθεί από τη συναλλαγή. Όταν εμπλέκεται η τοπική αυτοδιοίκηση, ο πωλητής αναγκάζεται να ξοδέψει χρόνο και χρήμα για να διορθώσει οτιδήποτε κρίνει απαραίτητο από την κυβέρνηση χωρίς να λαμβάνει υπόψη τις απαιτήσεις του υποψήφιου αγοραστή.
Βασικές τακτικές
- Η U & O επιτρέπει να διασφαλιστεί ότι κατά τη μεταφορά, όλα θα είναι σύμφωνα με τον τοπικό κώδικα, το διάταγμα και όλες οι σχετικές άδειες έχουν κατατεθεί.
- Οι επιθεωρήσεις U & O πρέπει να ολοκληρώνονται εντός συγκεκριμένου χρονικού πλαισίου και ισχύουν μόνο για συγκεκριμένο χρονικό διάστημα.
- Σε περιοχές που δεν έχουν απαιτήσεις U & O, οι αγοραστές και οι πωλητές καθορίζουν τους όρους. Οι αγοραστές θα έχουν κατά κανόνα την ιδιότητα να ελέγχεται ιδιαιτέρως.
- Οι συμφωνίες U & O μπορούν επίσης να καθορίσουν άλλους όρους, όπως αλλαγές στις μετακινούμενες ημερομηνίες και τη χρήση της περιουσίας ή πρόσθετα χρονικά όρια για την ιδιοκτησία.
Πλεονεκτήματα και μειονεκτήματα των συμφωνιών χρήσης και κατοχής
Οι συμβάσεις χρήσης και κατοχής μεταξύ αγοραστών και πωλητών ακινήτων μπορούν να χρησιμοποιηθούν για την κάλυψη απροσδόκητων αλλαγών στην ημερομηνία μετακίνησης και τη χρήση των ακινήτων. Μια συμφωνία U & O θα μπορούσε να έχει όρους που δίνουν στον αγοραστή μιας ιδιοκτησίας πρόωρη πρόσβαση για να μετακινήσει έπιπλα και αντικείμενα στις εγκαταστάσεις. Ο αγοραστής θα πρέπει ακόμα να περιμένει μέχρι την ημερομηνία της επίσημης κατοχής πριν να μπορέσει να αναλάβει πλήρως την ιδιοκτησία. Αυτό μπορεί να είναι απαραίτητο εάν ο αγοραστής έχει ήδη κλείσει την πώληση της προηγούμενης ιδιοκτησίας και πρέπει να κινηθεί.
Ο πωλητής ενός ακινήτου μπορεί επίσης να τρέχει σε ζητήματα που κλείνουν τη συναλλαγή και μετακινούνται προς τη νέα ιδιοκτησία τους. Θα μπορούσαν να μείνουν μεταξύ των δύο ιδιοκτησιών χωρίς ένα μέρος που θα μπορούσαν να καταλάβουν πλήρως ως ιδιοκτήτες. Μια συμφωνία χρήσης και κατοχής θα μπορούσε να επιτρέψει στον νέο ιδιοκτήτη που αγόρασε το ακίνητο το δικαίωμα να δώσει άδεια στον πωλητή να παραμείνει στο χώρο για κάποιο επιπλέον χρονικό διάστημα ενώ τα ζητήματα έχουν επιλυθεί.
Οι όροι μιας συμφωνίας U & O θα καθορίσουν πιθανώς αυστηρά χρονικά όρια για το χρονικό διάστημα κατά το οποίο ο αγοραστής ή ο πωλητής θα μπορούσε να χρησιμοποιήσει ή προσωρινά να καταλάβει την ιδιοκτησία. Η συμφωνία θα μπορούσε επίσης να ορίσει κατευθυντήριες γραμμές που θα επέτρεπαν στον σημερινό ιδιοκτήτη να αφαιρέσει έναν προσωρινό κάτοχο, εάν είναι απαραίτητο.