Κορυφαία 5 γεγονότα για πράξεις Quitclaim

Η ακίνητη ιδιοκτησία μεταφέρθηκε κάποτε με τελετουργική πράξη γνωστή ως «έπιπλα της γειτονιάς» στην οποία το πρόσωπο που μεταβίβασε τη γη πέρασε ένα κλαδί ή ένα χονδροειδές χλοοτάπητα από τη γη στο πρόσωπο που έλαβε την παράδοση της γης.

Μια λεκτική ή / και γραπτή σύμβαση μπορεί να έχει συνοδεύσει τη χειρονομία, αλλά μόνο η "έδρας του seisin" νόμιμα μεταβίβασε τίτλο στην ιδιοκτησία. Φυσικά σήμερα, ο τίτλος σε ακίνητα μεταφέρεται με πράξη. Μια πράξη ιδιοκτησίας είναι ένα γραπτό και υπογεγραμμένο νομικό μέσο που χρησιμοποιείται για τη μεταβίβαση κυριότητας ακίνητης περιουσίας από έναν προηγούμενο ιδιοκτήτη (ο παραχωρησιούχος) σε έναν νέο ιδιοκτήτη (ο δικαιούχος).

Οι πράξεις μπορούν να ταξινομηθούν με πολλούς τρόπους. Σε γενικές γραμμές, οι πράξεις είναι επίσημες ή ιδιωτικές. Οι επίσημες πράξεις εκτελούνται σύμφωνα με δικαστικές ή νομικές διαδικασίες, όπως πράξεις των διαχειριστών και φορολογικές πράξεις. Ωστόσο, οι περισσότερες συναλλαγές επί ακινήτων περιλαμβάνουν ιδιωτικές πράξεις.

Οι πράξεις κατηγοριοποιούνται επίσης με βάση τον τύπο της εγγύησης τίτλου που παρέχεται από τον ανάδοχο. Οι γενικές πράξεις εγγύησης παρέχουν το υψηλότερο επίπεδο προστασίας από τους αγοραστές, ενώ οι απαράδεκτες πράξεις παρέχουν συνήθως το λιγότερο.

Βασικές τακτικές

• Μια πράξη ιδιοκτησίας είναι ένα γραπτό και υπογεγραμμένο νομικό μέσο που χρησιμοποιείται για τη μεταβίβαση κυριότητας ακίνητης περιουσίας από έναν προηγούμενο ιδιοκτήτη (ο παραχωρησιούχος) σε έναν νέο ιδιοκτήτη (ο δικαιούχος).
• Σε γενικές γραμμές, οι πράξεις είναι επίσημες ή ιδιωτικές.
• Οι γενικές πράξεις εγγύησης παρέχουν το υψηλότερο επίπεδο προστασίας από τους αγοραστές, ενώ οι απαράδεκτες πράξεις παρέχουν συνήθως το λιγότερο.

Οι πράξεις Quitclaim είναι οι περισσότερες φορές για τη μεταβίβαση περιουσίας μεταξύ των μελών της οικογένειας ή για τη θεραπεία ενός ελαττώματος στον τίτλο, όπως ένα ορθογραφικό λάθος ενός ονόματος. Παρόλο που είναι σχετικά συνηθισμένες και οι περισσότεροι κτηματομεσίτες έχουν εμπειρία που τους απασχολεί, χρησιμοποιούνται γενικά σε συναλλαγές όπου τα μέρη γνωρίζουν ο ένας τον άλλον και ως εκ τούτου έχουν περισσότερες πιθανότητες να δεχθούν τους κινδύνους που συνδέονται με την έλλειψη προστασίας των αγοραστών. Μπορούν επίσης να χρησιμοποιηθούν όταν μια ιδιοκτησία μεταφέρει ιδιοκτησία χωρίς να πωληθεί, δηλαδή όταν δεν υπάρχουν χρήματα.

Επειδή οι πράξεις quitclaim προσφέρουν τέτοια περιορισμένη προστασία αγοραστών, είναι σημαντικό να κατανοήσετε ακριβώς τι παίρνετε όταν αγοράζετε ακίνητα με αυτό τον τρόπο. Εδώ είναι πέντε πράγματα που πρέπει να γνωρίζετε για αυτές τις συμβάσεις.

Πέντε πράγματα που πρέπει να γνωρίζετε για πράξεις Quitclaim

1. Αγοράζετε την ελάχιστη δυνατή προστασία οποιασδήποτε πράξης.

Ονομάζεται επίσης μη εγγύηση πράξη, ένα quitclaim πράξης μεταφέρει ο, τιδήποτε συμφέρον έχει ο εκχωρητής επί του παρόντος στην ιδιοκτησία, αν υπάρχει. Ο παραχωρησιούχος μόνο "αποδίδει, απελευθερώνει και ακυρώνει" το ενδιαφέρον του για την περιουσία στον αποδέκτη. Δεν υπάρχουν εγγυήσεις ή υποσχέσεις σχετικά με την ποιότητα του τίτλου. Η πράξη θα διευκρινίσει αυτό με τη συμπερίληψη της γλώσσας όπως "Ο Ανάδοχος δεν παρέχει καμία εγγύηση, ρητή ή σιωπηρή, ως προς τον τίτλο στην ιδιοκτησία που περιγράφεται εδώ".

Σε περιπτώσεις όπου ο παραχωρησιούχος δεν έχει κανένα συμφέρον στην ιδιοκτησία, ο παραχωρησιούχος δεν αποκτά τίποτα δυνάμει της αγωγής αποζημίωσης και δεν αποκτά δικαίωμα εγγύησης κατά του παραχωρητή.

2. Αποδέχεστε μόνο μια πράξη αποκοπής από παροχείς που γνωρίζετε και εμπιστεύεστε.

Επειδή οι πράξεις quitclaim δεν παρέχουν καμία εγγύηση σχετικά με την ποιότητα του τίτλου του παραχωρητή, είναι καλύτερες για συναλλαγές χαμηλού κινδύνου μεταξύ ανθρώπων που γνωρίζουν ο ένας τον άλλον και συνήθως δεν περιλαμβάνουν ανταλλαγή χρημάτων. Συνεπώς, οι πράξεις Quitclaim χρησιμοποιούνται συνήθως για τη μεταβίβαση περιουσίας σε μια οικογένεια, όπως από γονέα σε παιδί ενήλικα, μεταξύ αδελφών ή όταν ο ιδιοκτήτης του ακινήτου παντρεύεται και θέλει να προσθέσει τον / την σύζυγό του στον τίτλο.

Τα παντρεμένα ζευγάρια που κατέχουν ένα σπίτι μαζί και αργότερα το διαζύγιο χρησιμοποιούν επίσης πράξεις quitclaim. Όταν ένας διάδικος αποκτά το σπίτι σε διακανονισμό διαζυγίου, ο άλλος μπορεί να εκτελέσει μια πράξη τελεσίδικης απαίτησης για να εξαλείψει το συμφέρον του για την ιδιοκτησία (και να συμμορφωθεί με την απόφαση του δικαστηρίου).

3. Μπορούν να χρησιμοποιηθούν για να καθαρίσουν ένα ελάττωμα τίτλου.

Μια πράξη quitclaim χρησιμοποιείται συχνά για να θεραπεύσει ένα ελάττωμα (ένα "σύννεφο στον τίτλο") στο εγγεγραμμένο ιστορικό ενός τίτλου ακίνητης περιουσίας. Τα ελαττώματα του τίτλου περιλαμβάνουν στοιχεία όπως ζητήματα με διατύπωση (για παράδειγμα, σε έγγραφο που δεν συμμορφώνεται με τα πρότυπα κράτους), υπογραφή που λείπει (όπως αυτή ενός συζύγου) ή αδυναμία ορθής καταγραφής των εγγράφων ακίνητης περιουσίας. Για παράδειγμα, αν το όνομα ενός κατόχου έχει ορθογραφικά υπογεγραμμένο σε μια πράξη εγγύησης που έχει εγγραφεί στο δημόσιο αρχείο, μπορεί να εκτελεστεί μια πράξη ακύρωσης με τη σωστή ορθογραφία στον υποψήφιο για να τελειοποιήσει τον τίτλο.

Ως ένα άλλο παράδειγμα, υποθέστε μια αναζήτηση τίτλου αποκαλύπτει ότι ο σύζυγος ενός παρελθόντος παροχέα μπορεί να έχει συμφέρον στην ιδιοκτησία επειδή δεν εκτέλεσε σωστά μια προηγούμενη πράξη στην αλυσίδα του τίτλου. Σε αυτή την περίπτωση, ο σύζυγος του παρελθόντος παραχωρησιού μπορεί να κληθεί να εκτελέσει μια παραιτηρή πράξη προς τον παρόντα κάτοχο, "εξαιρώντας" κάθε συμφέρον που μπορεί να έχει στο ακίνητο.

4. Είναι εξίσου αποτελεσματικές με μια πράξη εγγύησης για τη μεταβίβαση τίτλου, αλλά μόνο αν ο τίτλος είναι καλός.

Μια πράξη quitclaim μπορεί να μεταφέρει τον τίτλο τόσο αποτελεσματικά όσο μια πράξη εγγύησης εάν ο παραχωρησιούχος έχει καλό τίτλο όταν παραδίδεται η πράξη. Είναι όμως η έλλειψη εγγυήσεων που καθιστούν μια πράξη αποζημίωσης λιγότερο ελκυστική από την πλευρά του κατόχου. Εάν ο τίτλος περιέχει κάποιο ελάττωμα, για παράδειγμα, ο αποδέκτης δεν έχει καμία νομική προσφυγή κατά του παραχωρητή βάσει της πράξης. Μια πράξη αποκοπής παραλείψεως χρησιμοποιείται συχνά εάν ο παραχωρησιούχος δεν είναι σίγουρος για την κατάσταση του τίτλου (αν περιέχει οποιαδήποτε ελαττώματα) ή αν ο παραχωρησιούχος δεν επιθυμεί καμία ευθύνη σύμφωνα με τις συμφωνίες του τίτλου.

5. Μια πράξη quitclaim επηρεάζει την ιδιοκτησία και το όνομα της πράξης, όχι την υποθήκη.

Επειδή οι πράξεις απαράδεκτων υποθέσεων εκθέτουν τον αιτούντα σε ορισμένους κινδύνους, χρησιμοποιούνται συχνότερα μεταξύ των μελών της οικογένειας και όπου δεν υπάρχει ανταλλαγή χρημάτων.

Λόγω αυτού, οι πράξεις quitclaim συνήθως δεν χρησιμοποιούνται σε καταστάσεις όπου το ενεχόμενο ακίνητο έχει εκκρεμή υποθήκη. Μετά από όλα, θα ήταν δύσκολο για πολλούς παραχωρησιούχους να πληρώσουν μια υποθήκη χωρίς τα έσοδα από την πώληση του ακινήτου.

Σε ορισμένες περιπτώσεις, ωστόσο, τα περιουσιακά στοιχεία quitclaim χρησιμοποιούνται όταν ο παραχωρησιούχος έχει υποθήκη. Στην περίπτωση αυτή, ο παραχωρησιούχος παραμένει υπεύθυνος για την υποθήκη, ακόμη και μετά την μεταβίβαση της κυριότητας μέσω της εκτέλεσης μιας πράξης quitclaim. Quitclaim τίτλο μεταβίβασης τίτλων αλλά δεν επηρεάζουν τις υποθήκες.

Αυτή η κατάσταση μπορεί να επιδεινωθεί εάν η υποθήκη περιέχει α η οποία προβλέπει ότι ολόκληρο το δάνειο καθίσταται απαιτητό μόλις μεταβιβαστεί ο τίτλος (όχι μόνο αν το ακίνητο «πωληθεί» με ανταλλαγή χρημάτων, όπως το όνομα «υπό την πώληση», φαίνεται να υποδηλώνει).

Εάν ο παραχωρησιούχος έχει ζητήσει την ακίνητη περιουσία με την πεποίθηση ότι ο δικαιούχος θα καταβάλει τις ενυπόθηκες δόσεις, ο παραχωρησιούχος δεν έχει προσφυγή εάν ο δικαιούχος δεν παύσει να κάνει πληρωμές ή δεν πωλεί το ακίνητο σε άλλο. Για να μετριαστούν πιθανά οικονομικά και νομικά προβλήματα, ο δικαιούχος μπορεί να αναλάβει την υποθήκη με τον δανειστή (με την έγκριση του δανειστή) ή να αναχρηματοδοτήσει το ακίνητο και να εξοφλήσει το αρχικό δάνειο. Για να προστεθεί προστασία στον παραχωρητή, μπορεί να συνταχθεί μια νομικά εκτελεστή συμφωνία για την τεκμηρίωση των όρων πληρωμής.

Η κατώτατη γραμμή

Η μεταβίβαση του τίτλου του κατόχου γίνεται με πράξη. Ορισμένα βασικά στοιχεία πρέπει να περιέχονται στην πράξη για να είναι νόμιμα λειτουργικά. Διαφορετικές πράξεις προσφέρουν διάφορα επίπεδα προστασίας στους δικαιούχους και η μορφή της πράξης καθορίζει τις υποχρεώσεις του παραχωρητή.

Μια πράξη quitclaim προσφέρει το χαμηλότερο επίπεδο προστασίας των αγοραστών και χρησιμοποιείται γενικά για μεταφορές τίτλων μεταξύ μελών της οικογένειας ή για να καθαρίσει ένα ελάττωμα στον τίτλο. Αν η ιδιοκτησία έρχεται με αυτό που είναι γνωστό ως «πράξη ειδικής χρήσης» - που μπορεί να είναι πράξη διόρθωσης, δωρεά ή πράξη απελευθέρωσης - συνήθως δεν προσφέρει προστασία περισσότερο από μια αξίωση quitclaim. Να είστε βέβαιος να συμβουλευτείτε έναν εξειδικευμένο δικηγόρο ακινήτων: Οι πράξεις είναι σημαντικά νομικά έγγραφα που επηρεάζουν τα συμφέροντα και τα δικαιώματα ιδιοκτησίας.