Επενδύσεις σε ιδιοκτήτες κατοικιών

Η ιδιοκτησία στο σπίτι ήταν πάντα μέρος του αμερικανικού ονείρου. Εξαιτίας αυτού, πολλοί άνθρωποι αποδέχονται την ιδιοκτησία ενός σπιτιού ως το σωστό πράγμα που κάνει χωρίς να εξετάσει τα οφέλη ή τους κινδύνους. Αν σκοπεύετε να αγοράσετε ένα σπίτι, θα πρέπει να γνωρίζετε και να εξετάζετε τα πλεονεκτήματα της επενδυτικής απόφασης που πρόκειται να κάνετε και ό, τι έρχεται μαζί της πριν υπογράψετε τη διακεκομμένη γραμμή.

Βασικές τακτικές

• Εάν σκέφτεστε την ιδιοκτησία σπιτιού, να γνωρίζετε και να εξετάζετε τα πλεονεκτήματα μαζί με τους πιθανούς κινδύνους που ενδέχεται να αντιμετωπίσετε πριν κλείσετε τη συμφωνία.
• Τα οφέλη περιλαμβάνουν την εκτίμηση, την εγχώρια δικαιοσύνη, τις φορολογικές ελαφρύνσεις και τα εκπεστέα έξοδα.
• Οι κίνδυνοι και οι επιφυλάξεις μπορούν να περιλαμβάνουν υψηλό κόστος εκ των προτέρων, υποτίμηση και έλλειψη ρευστότητας.

Ελκυστικές μακροπρόθεσμες επενδύσεις

Η αγορά ενός σπιτιού είναι μία από τις καλύτερες μακροπρόθεσμες επενδύσεις που μπορείτε να κάνετε. Σύμφωνα με τον δείκτη τιμών κατοικιών του ομοσπονδιακού χρηματοπιστωτικού οργανισμού (FHFA), οι τιμές των ΗΠΑ αυξήθηκαν κατά μέσο όρο κατά 34, 71% για την πενταετία που έληξε στις 31 Δεκεμβρίου 2017. Κατά μέσο όρο, οι ιδιοκτήτες ακινήτων είδαν την αξία των ακινήτων τους οι επενδύσεις αυξάνονται κατά 6, 94% ετησίως κατά την περίοδο αυτή. Αυτό δεν είναι μια κακή απόδοση σε μια επένδυση που σας παρέχει επίσης ένα μέρος για να ζήσετε.

Υψηλά έξοδα εκ των προτέρων

Υπάρχουν περισσότερα για την αγορά ενός σπιτιού από την τιμή πώλησης και το επιτόκιο. Μπορείτε να περιμένετε να πληρώσετε οπουδήποτε από 2% έως 5% της τιμής αγοράς στο κόστος κλεισίματος. Για το λόγο αυτό, η αγορά ενός σπιτιού δεν είναι μια πολύ καλή βραχυπρόθεσμη επένδυση. Οι ειδικοί λένε ότι θα πρέπει να προγραμματίσετε να παραμείνετε στο σπίτι σας τουλάχιστον πέντε χρόνια για να ανακτήσετε αυτές τις δαπάνες. Μερικά από τα πιο συνηθισμένα έξοδα κλεισίματος περιλαμβάνουν αμοιβή αίτησης, τέλη αξιολόγησης, αμοιβές δικηγόρων, φόρους ακίνητης περιουσίας, ασφάλιση υποθηκών, επιθεώρηση στο σπίτι, ασφαλιστήριο ασφάλιστρο πρώτου έτους, αναζήτηση τίτλου, ασφάλεια τίτλου, πόντους προπληρωμής, τα τέλη και τα έξοδα έρευνας.

Εκτίμηση

Η εκτίμηση αντιπροσωπεύει την αύξηση των οικιακών αξιών με την πάροδο του χρόνου. Παρόλο που οι τιμές των ακινήτων είναι κυκλικές, γενικά αυξάνονται σε αξία ή εκτιμούνται με την πάροδο του χρόνου. Μην περιμένετε την αξία να αυξάνεται δραστικά αν βρίσκεστε σε αυτήν για βραχυπρόθεσμη βάση. Αλλά εάν μένετε στο σπίτι σας αρκετά καιρό, υπάρχει πολύ καλή πιθανότητα να μπορέσετε να πουλήσετε το σπίτι σας για κέρδος λόγω της ανατίμησης αργότερα στο μέλλον.

Η ακίνητη περιουσία εκτιμάται κυρίως λόγω της γης στην οποία κάθεται το σπίτι, ενώ η πραγματική δομή υποτιμάται με την πάροδο του χρόνου. Έτσι, η έκφραση "τοποθεσία, τοποθεσία, τοποθεσία" δεν είναι απλά μια φράση ακίνητης περιουσίας, αλλά ένα πολύ σημαντικό θέμα κατά την αγορά ενός σπιτιού. Η γειτονιά με τις ανέσεις που φέρνει-σχολικές περιοχές, πάρκα, κατάσταση των δρόμων κλπ. -Και η πόλη το σπίτι βρίσκεται σε όλους τους παράγοντες στην εκτίμηση της ιδιοκτησίας.

Σκεφτείτε ένα σπίτι που είναι υποβαθμισμένο και ερειπωμένο στο σημείο ότι είναι ακατοίκητο. Σε αυτή την περίπτωση, η γη κάτω από το σπίτι μπορεί να αξίζει ένα σημαντικό χρηματικό ποσό. Ένας πωλητής μπορεί να εξετάσει το ενδεχόμενο να το πωλήσει ως έχει - με τη δομή ακόμα άθικτη - ή να ξοδέψει λίγα επιπλέον για να κατεδαφίσει το σπίτι και να πουλήσει τη γη σε υψηλότερη τιμή από μόνη της.

Η εκτίμηση είναι η μεταβολή της αξίας του σπιτιού σας με την πάροδο του χρόνου, ενώ το εγχώριο μετοχικό κεφάλαιο είναι η διαφορά μεταξύ του υπολοίπου της υποθήκης σας και της αγοραίας αξίας του σπιτιού σας.

Κτίριο Equity

Αρχική μετοχικό κεφάλαιο αντιπροσωπεύει τη διαφορά μεταξύ του ποσού που οφείλετε ακόμα στην υποθήκη σας και της τιμής αγοράς ή της αξίας του σπιτιού σας. Το μετοχικό κεφάλαιο και η εκτίμηση μπορεί να εξεταστούν από κοινού. Όπως σημειώθηκε παραπάνω, το σπίτι σας είναι πιθανό να αυξηθεί στην αγοραία αξία με την πάροδο του χρόνου. Τα δικά σας κεφάλαια αυξάνονται όσο πληρώνετε την υποθήκη σας, με λιγότερες πληρωμές σας να πηγαίνουν προς τόκους και περισσότερο για να μειώσετε το υπόλοιπο του δανείου σας.

Η οικοδόμηση της δικαιοσύνης διαρκεί αρκετό καιρό επειδή χρειάζεται χρόνος για να μειωθεί το κύριο υπόλοιπο λόγω του στεγαστικού δανείου - εκτός αν, βεβαίως, κάνετε μια μεγάλη προκαταβολή ή τακτικές προπληρωμές. Ένα πράγμα που πρέπει να θυμάστε είναι ότι το χρονικό διάστημα που έχετε το σπίτι σας είναι ένας μεγάλος παράγοντας για το πόσο ισότιμα ​​δημιουργείτε και την εκτίμηση που μπορείτε να συνειδητοποιήσετε. Όσο περισσότερο το κρατάτε, τόσο περισσότερα κεφάλαια θα αποκτήσετε.

Το μετοχικό κεφάλαιο στο σπίτι σας παρέχει ευελιξία για να πάρετε ένα δάνειο που συνδέεται με το ποσό του μετοχικού σας κεφαλαίου. Πολλοί επενδυτές ακολουθούν ταυτόχρονα την εγχώρια δικαιοσύνη και την οικιακή τους εκτίμηση. Εάν ένας επενδυτής πιστεύει ότι η αξία του σπιτιού εκτιμά ιδιαίτερα ότι μπορεί να αναβάλει ένα δάνειο εγχώριας δικαιοσύνης για να έχει μια καλύτερη ευκαιρία να συνειδητοποιήσει την εκτίμηση του πωλητή.

Υπερηφάνεια ιδιοκτησίας

Ένα συχνά αναφερόμενο όφελος της ιδιοκτησίας σπιτιού είναι η γνώση ότι είστε ο ιδιοκτήτης της μικρής γωνιάς σας στον κόσμο. Μπορείτε να προσαρμόσετε το σπίτι σας, να αναδιαμορφώσετε, να βάψετε και να διακοσμήσετε χωρίς να χρειαστεί να λάβετε άδεια από έναν ιδιοκτήτη.

Τοποθεσία, Τοποθεσία, Τοποθεσία

Καθώς πληρώνετε τα δάνεια υποθήκης σας το ίδιο ανεξάρτητα από το πού ζείτε, η αύξηση της αγοραίας αξίας ποικίλλει ανάλογα με την τοποθεσία. Αν και η FHFA αναφέρει ότι οι μέσες τιμές των κατοικιών αυξήθηκαν κατά 34, 71% στις ΗΠΑ κατά την πενταετία που έληξε στις 31 Δεκεμβρίου 2017, οι τιμές στο τμήμα απογραφής του Μέσου Ατλαντικού αυξήθηκαν μόνο κατά 18, 48%. Οι τιμές στο τμήμα απογραφής του Ειρηνικού, ωστόσο, αυξήθηκαν κατά μέσο όρο κατά 57, 06% μεταξύ 31 Δεκεμβρίου 2012 και 31 Δεκεμβρίου 2017.

Για να δείτε πώς αυτό μπορεί να επηρεάσει τις τιμές που σκοπεύετε να αγοράσετε, δείτε το πλήρες διάγραμμα FHFA παρακάτω:

Πηγή: FHFA. Αμερικανική Υπηρεσία Απογραφής, Ποσοστιαία Μεταβολή στις Τιμές Κατοικίας. Εποχιακά προσαρμοσμένο, μόνο HPI αγοράς, Περίοδος που έληξε στις 31 Δεκεμβρίου 2017.

Αποκλεισμός κεφαλαιουχικών κερδών

Τελικά, θα πουλήσετε το σπίτι σας. Όταν το κάνετε, ο νόμος σας επιτρέπει να κρατάτε τα κέρδη και να μην πληρώνετε φόρους υπεραξίας. Αυτό είναι αφορολόγητο κέρδος μέχρι 250.000 δολάρια για ιδιοκτήτες σπιτιού και 500.000 δολάρια για παντρεμένα ζευγάρια. Αυτό ισχύει μόνο για την κύρια κατοικία σας - όχι για ένα δεύτερο σπίτι ή για διακοπές.

Υπάρχουν μερικές απαιτήσεις που πρέπει να πληρούνται για να πληρούν τις προϋποθέσεις για αυτήν την εξαίρεση. Πρέπει να είστε ιδιοκτήτης του σπιτιού για τουλάχιστον δύο έτη-24 μήνες-εντός των τελευταίων πέντε ετών μέχρι την ημερομηνία λήξης. Η προϋπόθεση κατοικίας υπαγορεύει ότι πρέπει να έχετε ζήσει στο σπίτι για τουλάχιστον 730 ημέρες ή δύο χρόνια, κατά τη διάρκεια της πενταετούς περιόδου που προηγήθηκε της πώλησης. Η τελική απαίτηση, η απαίτηση επιστροφής, υπογραμμίζει ότι δεν επωφελήσατε από την πώληση μιας άλλης πρωτεύουσας κατοικίας κατά τη διάρκεια της διετούς περιόδου που οδήγησε στην πιο πρόσφατη πώληση.

Μετακίνηση και άλλα έξοδα

Εάν δεν πληρείτε τις προϋποθέσεις για πλήρη αποκλεισμό κεφαλαιουχικών κερδών, ενδέχεται να μπορείτε να διεκδικήσετε μετακινήσεις. Παρόλο που δεν μπορεί να είναι όσο ένας αποκλεισμός κεφαλαιουχικών κερδών, μπορείτε ακόμα να αποκαταστήσετε κάποιο κόστος εάν αποδείξετε ότι η πώληση προκάλεσε μια αλλαγή στον χώρο εργασίας, λόγους υγείας ή άλλα γεγονότα που δεν μπορούσατε να προβλέψετε.

Εάν διεκδικείτε μετακομίσεις, οι αφαιρέσεις σας θα καλύπτουν γενικά τη μετακίνηση των αγαθών και των προσωπικών σας αντικειμένων, συμπεριλαμβανομένων των εξόδων αποθεματοποίησης στο εσωτερικό ή στο εξωτερικό, των εξόδων που προκύπτουν από τη μετακίνηση στο νέο σας σπίτι, συμπεριλαμβανομένης της στέγασης, αλλά όχι των γευμάτων, τα οχήματα και τα κατοικίδια ζώα στο νέο σας σπίτι.

Προκειμένου να δικαιούστε τα έξοδα μετακίνησης, πρέπει να αποδείξετε τα ακόλουθα στην IRS:

• Μετακίνηση χρόνου και απόστασης : Η μετακίνησή σας πρέπει να πραγματοποιηθεί εντός ενός έτους από την ημερομηνία έναρξης της νέας εργασίας σας. Και η απόσταση μεταξύ του νέου σπιτιού και της δουλειάς σας δεν μπορεί να είναι μεγαλύτερη από την απόσταση μεταξύ του παλιού σας σπιτιού και της νέας εργασίας.
• Δοκιμή απόστασης : Η νέα σας δουλειά και, συνεπώς, η νέα κατοικία πρέπει να απέχει τουλάχιστον 50 μίλια από τα παλιά σας.
• Δοκιμή χρόνου : Το IRS απαιτεί να εργάζεστε με πλήρη απασχόληση για τουλάχιστον 39 εβδομάδες κατά το πρώτο έτος μετά την μετακίνησή σας.

Φορολογικές ελαφρύνσεις

Μετά την εκτίμηση, το όφελος της ιδιοκτησίας στο σπίτι που αναφέρεται πιο συχνά είναι φορολογικές ελαφρύνσεις ή εξοικονομήσεις. Όταν αγοράζετε ένα σπίτι, μπορείτε να αφαιρέσετε μερικά από τα έξοδα της ιδιοκτησίας αυτού του σπιτιού από τους φόρους που πληρώνετε στην κυβέρνηση. Αυτό περιλαμβάνει τόκους στεγαστικών δανείων τόσο στην κύρια κατοικία σας όσο και σε μια δεύτερη κατοικία, η οποία μπορεί να ανέρχεται σε χιλιάδες δολάρια ετησίως.

Οι τόκοι για τα δάνεια εγχώριας δικαιοσύνης ή για τις πιστώσεις εγχώριων ιδίων κεφαλαίων (HELOC) είναι επίσης εκπεστέοι εάν τα χρήματα χρησιμοποιούνται για να βελτιώσουν σημαντικά το σπίτι σας.

Μπορείτε επίσης να αφαιρέσετε έως και 10.000 δολάρια σε κρατικούς και τοπικούς φόρους (SALT), συμπεριλαμβανομένων των φόρων ιδιοκτησίας.

Ο νέος φορολογικός νόμος

Ο νέος νόμος περί φορολογικών περικοπών και απασχόλησης, που ψηφίστηκε τον Δεκέμβριο του 2017, έκανε ουσιαστικές αλλαγές στα τμήματα του φορολογικού κώδικα που έχουν να κάνουν με την ιδιοκτησία σπιτιού. Εκτός εάν ένα μελλοντικό Κογκρέσο τροποποιήσει το νόμο, όλες οι διατάξεις λήγουν μετά τις 31 Δεκεμβρίου 2025.

Ο νέος νόμος περιορίζει τις κρατήσεις των τόκων των στεγαστικών δανείων σε συνολικό ύψος συνολικών ενυπόθηκων δανείων ύψους 750.000 δολαρίων, συμπεριλαμβανομένου του πρώτου και του δεύτερου στεγαστικού δανείου και των δανείων HELOC. Το προηγούμενο όριο ήταν 1.000.000 δολάρια σε χρεόγραφα ενυπόθηκων δανείων και ένα επιπλέον χρέος 100.000 δολάρια σε εγχώριο μετοχικό κεφάλαιο.

Υπάρχει μια εξαίρεση επιτρέποντας $ 1.000.000 στο συνολικό χρέος ενυπόθηκων δανείων εάν αγοράσατε το σπίτι σας την ή πριν από τις 14 Δεκεμβρίου 2017. Η διάταξη αυτή ισχύει ακόμη και αν αναχρηματοδοτήσετε εκείνη την παλαιότερη υποθήκη. Οι τόκοι δανείων ιδίων κεφαλαίων εκπίπτουν μόνο εάν τα χρήματα χρησιμοποιούνται για ουσιαστικές βελτιώσεις στο σπίτι στο οποίο βγάλατε το δάνειο. Προηγουμένως, οι τόκοι μέχρι $ 100.000 αφαιρέθηκαν ανεξάρτητα από το πώς χρησιμοποιήθηκαν τα χρήματα στο σπίτι.

Οι αφαιρέσεις ΑΛΑΤΟΥ, συμπεριλαμβανομένων των φόρων ιδιοκτησίας, περιορίζονται τώρα στα 10.000 δολάρια. Προηγουμένως, όλες οι πληρωμές SALT ήταν εκπεστέες εκτός εάν υποβάλατε τον εναλλακτικό ελάχιστο φόρο. Άλλες νέες διατάξεις περιλαμβάνουν περιορισμούς στην αξίωση απώλειας ατυχημάτων, εκτός από καταστροφές που έχουν δηλωθεί σε ομοσπονδιακό επίπεδο και χωρίς εκπτώσεις σε μετακινήσεις εκτός από τις στρατιωτικές δυνάμεις.

Όλες αυτές οι αλλαγές έχουν μειώσει την αξία της ιδιοκτησίας ενός σπιτιού - συμπεριλαμβανομένου του γεγονότος ότι, με τον κανονικό διπλασιασμό των εκπτώσεων, επίσης βάσει του νέου φορολογικού νόμου, λιγότεροι άνθρωποι θα έχουν αρκετές αφαιρέσεις για να υποβάλουν το Πρόγραμμα Α αντί να λάβουν την τυποποιημένη έκπτωση. Επομένως, το γεγονός ότι δικαιούστε φορολογική έκπτωση δεν σημαίνει ότι θα είναι χρήσιμο για εσάς. Ο αυστηρός περιορισμός της έκπτωσης από το SALT θα είναι ιδιαίτερα επιζήμιος για τη μείωση των διαθέσιμων κρατήσεων για τους ανθρώπους που ζουν σε υπερχρεωμένες χώρες.

Αναγκαστικές Αποταμιεύσεις

Καθώς πληρώνετε την υποθήκη σας και μειώνετε το ποσό που οφείλετε, χωρίς να το συνειδητοποιήσετε, εξοικονομείτε καθώς η αξία του σπιτιού σας αυξάνεται - όπως και η αξία του λογαριασμού αποταμίευσης αυξάνεται με τόκους. Όταν πουλάτε, πιθανόν να πάρετε πίσω κάθε δολάριο που πληρώσατε και άλλα, αν υποθέσετε ότι μένετε στο σπίτι σας αρκετά καιρό. Με την πάροδο του χρόνου, η μέση απόδοση ~ 6% (επιτόκιο) στις αποταμιεύσεις σας θα πρέπει να καλύπτει περισσότερο από το κόστος σας.

Πιθανές Αποσβέσεις

Δεν είναι όλα τα σπίτια μεγαλώνουν σε αξία. Η κρίση κατοικιών του 2008 είχε ως αποτέλεσμα πολλοί ιδιοκτήτες σπιτιού να είναι υποβρύχιοι, πράγμα που σημαίνει ότι οφείλονται περισσότερο στην υποθήκη σας από ότι το σπίτι σας αξίζει. Δεν παίρνει μια κρίση στέγασης για τις τιμές των σπιτιών για να σταματήσει ή να πέσει. Οι περιφερειακές ή τοπικές οικονομικές συνθήκες μπορούν να οδηγήσουν σε οικιακές αξίες που δεν συμβαδίζουν με τον πληθωρισμό.

Θυμηθείτε επίσης ότι η πραγματική δομή στην οποία ζείτε θα υποτιμάται με την πάροδο του χρόνου. Αυτό μπορεί να οφείλεται στις γενικές συνθήκες της ιδιοκτησίας ή στην έλλειψη συντήρησης και επισκευών.

Οικονομικές Υποχρεώσεις

Η κυριότητα φέρει ευθύνες. Πρέπει να πληρώσετε την υποθήκη σας ή να διακινδυνεύσετε να χάσετε το σπίτι σας και τα κεφάλαια που έχετε χτίσει. Η συντήρηση και η συντήρηση είναι δική σας ευθύνη. Δεν μπορείτε να καλέσετε τον ιδιοκτήτη στις 2 π.μ. για να επιδιορθώσετε ένα στεγανό σωλήνα νερού. Εάν η οροφή είναι κατεστραμμένη, πρέπει να την επισκευάσετε ή να την επιδιορθώσετε μόνοι σας. Το κούρεμα του χλοοτάπητα, η απομάκρυνση του χιονιού, η ασφάλιση των ιδιοκτητών σπιτιού και η ασφάλιση αστικής ευθύνης πέφτουν.

Η έλλειψη ρευστότητας

Σε αντίθεση με το απόθεμα, το οποίο μπορεί να πωληθεί μέσα σε λίγες μέρες, τα σπίτια συνήθως χρειάζονται πολύ χρόνο για να ξεφορτωθούν. Το γεγονός ότι έχετε πρόσβαση σε 500.000 δολάρια σε κέρδη κεφαλαίου χωρίς φόρο δεν σημαίνει ότι έχετε άμεση πρόσβαση. Εν τω μεταξύ, πρέπει ακόμα να κάνετε πληρωμές υποθηκών και να διατηρήσετε το σπίτι μέχρι να το πουλήσετε.

Η κατώτατη γραμμή

Ένα σπίτι είναι μια επένδυση που έρχεται με πολλά επενδυτικά οφέλη, αλλά και κινδύνους, γεγονός που την καθιστά επένδυση που δεν είναι για όλους. Επομένως, η στάθμιση των επενδυτικών οφελών έναντι των κινδύνων είναι σημαντική. Μια ορθολογική σύγκριση των πλεονεκτημάτων και των μειονεκτημάτων μπορεί να σας βοηθήσει να αποφασίσετε αν θα τοποθετήσετε τα χρήματά σας σε μια επένδυση στο σπίτι ή, ενδεχομένως, να βρείτε καλύτερες αποδόσεις αλλού.

Αν είστε για πρώτη φορά σπίτι-αγοραστής, σκεφτείτε να πάρετε ένα εκπαιδευτικό μάθημα για να μάθετε περισσότερα για την ιδιοκτησία σπιτιού. Ορισμένα μαθήματα homebuyer εκπαίδευσης είναι δωρεάν και προσφέρονται σε τοπικό επίπεδο, ενώ άλλοι μπορεί να χρεώνουν ένα μικρό ποσό.