Εκτιμήσεις στο σπίτι: το κλειδί σας για μια επιτυχημένη αναχρηματοδότηση
Όταν αναχρηματοδοτείτε την υποθήκη σας, όλα εξαρτώνται από την εκτίμηση. Εάν η αξία του σπιτιού σας είναι τόσο χαμηλή που υποβόσκειστε, δεν μπορείτε να αναχρηματοδοτήσετε. Εάν η αξία αξιολόγησης σας βάζει το μετοχικό σας κεφάλαιο σε ποσοστό μικρότερο από 20%, θα παραμείνετε κολλημένοι στην πληρωμή για ιδιωτική ασφάλιση υποθηκών (PMI) ή για να φέρετε μετρητά στο τραπέζι για να κάνετε αναχρηματοδότηση σε μετρητά. Επιπλέον, ίσως να μην έχετε το χαμηλότερο επιτόκιο, καθώς οι δανειστές θεωρούν τους δανειολήπτες με λιγότερα ίδια κεφάλαια να είναι πιο επικίνδυνοι. Εάν σκέφτεστε να κάνετε αναχρηματοδότηση, θα πρέπει να κατανοήσετε τον ουσιαστικό ρόλο της αξιολόγησης στη διαδικασία.
Τι είναι η εσωτερική εκτίμηση;
Μια εκτίμηση είναι η γνώμη ενός επαγγελματία ή ενός πιστοποιημένου επαγγελματία σχετικά με την αξία ενός σπιτιού που παρέχεται από ένα τρίτο μέρος που δεν έχει προσέλθει. Ο εκτιμητής πληρώνεται για την παροχή της υπηρεσίας για την αποτίμηση του σπιτιού σας, αλλά δεν έχει κανένα δέρμα στο παιχνίδι όταν πρόκειται για το αν είστε σε θέση να αναχρηματοδοτήσετε ως αποτέλεσμα της αξίας που φθάνουν. Σε μια πράξη αναχρηματοδότησης, η αξιολόγηση προστατεύει την τράπεζα εξασφαλίζοντας ότι δεν δανείζει στον οφειλέτη περισσότερα χρήματα από ό, τι το ακίνητο αξίζει. Εάν η ιδιοκτησία αργότερα πηγαίνει σε αποκλεισμό για οποιονδήποτε λόγο, ο δανειστής θέλει να είναι σε θέση να μεταπωλήσει το ακίνητο και να πάρει τα χρήματά του πίσω.
Ένας εκτιμητής επισκέπτεται το σπίτι σας για 30 έως 45 λεπτά για να μετρήσει τις διαστάσεις του, να εξετάσει τις ανέσεις του και να αξιολογήσει τη συνολική του κατάσταση, τόσο μέσα όσο και έξω, λαμβάνοντας φωτογραφίες του εξωτερικού χώρου, του γκαράζ και κάθε εσωτερικού χώρου. Στη συνέχεια εξετάζουν τα αρχεία των ιδιοτήτων παρόμοιες με τις δικές σας - ιδανικά, ιδιότητες στη γειτονιά σας που έχουν πωληθεί πρόσφατα. Με βάση την επίσκεψη στο σπίτι και αυτά τα αρχεία, ο εκτιμητής καταλήγει σε μια επαγγελματική γνώμη για το πόσο το ακίνητό σας θα πωλούσε για αν το διαθέσετε στην αγορά. Η τράπεζα χρησιμοποιεί αυτή την αξία - μαζί με το εισόδημα, τα περιουσιακά στοιχεία και το πιστωτικό ιστορικό σας - για να καθορίσει πόσο θα σας δανείσει.
Βασικές τακτικές
- Ένας ιδιοκτήτης σπιτιού που σχεδιάζει να αναχρηματοδοτήσει μια υποθήκη πρέπει πρώτα να πάρει μια εκτίμηση, η οποία συνήθως κοστίζει $ 300 έως $ 500 για ένα σπίτι της οικογένειας.
- Ο εκτιμητής, ένας ανεξάρτητος επαγγελματίας, αξιολογεί προσεκτικά ένα σπίτι-πρόσωπο-και εξετάζει παρόμοιες ιδιότητες πριν φτάσει σε μια αποτίμηση για το σπίτι.
- Η φρεσκάρισμα της εργασίας ενός σπιτιού, η απομάκρυνση της ακαταστασίας και η επισήμανση των κρυφών χαρακτηριστικών μπορεί να αυξήσει τις πιθανότητες μιας υψηλής εκτίμησης.
- Εάν η εκτίμηση είναι χαμηλή, μια αναχρηματοδότηση σε μετρητά μπορεί να σας βοηθήσει να φτάσετε στο 80% του μετοχικού κεφαλαίου και να αποφύγετε την ιδιωτική ασφάλιση υποθηκών. Αν είστε υποβρύχιοι, ίσως χρειαστεί να περιμένετε να αυξηθούν οι αξίες του σπιτιού.
Η εγχώρια εκτίμηση: κλειδί για μια επιτυχημένη αναχρηματοδότηση
Πώς λειτουργεί η σημερινή εκτίμηση στο σπίτι
Δύο τύποι πράξεων αναχρηματοδότησης δεν απαιτούν εκτίμηση - η διευκόλυνση της αναχρηματοδότησης της Ομοσπονδιακής Υπηρεσίας Στέγασης και το δάνειο αναχρηματοδότησης για τη μείωση των επιτοκίων της Διοίκησης των Βετεράνων. Όλοι οι άλλοι τύποι πράξεων αναχρηματοδότησης απαιτούν εκτίμηση.
Οι ομοσπονδιακοί κανονισμοί υπαγορεύουν τον τρόπο με τον οποίο οι δανειστές και οι εκτιμητές πρέπει να συμπεριφέρονται σε όλη τη διάρκεια της διαδικασίας αξιολόγησης. Μετά την κρίση στέγασης, η κυβέρνηση ήθελε να αυξήσει την ανεξαρτησία του εκτιμητή, ώστε να αποφευχθεί η πιθανότητα δανεισμού με βάση τις διογκωμένες τιμές του σπιτιού. Ο νόμος Dodd-Frank και ο νόμος για την αλήθεια στον δανεισμό προϋποθέτουν ότι οι εκτιμήσεις «διεξάγονται ανεξάρτητα και απαλλαγμένες από ακατάλληλη επιρροή και εξαναγκασμό».
Επειδή οι απαιτήσεις ανεξαρτησίας του ομοσπονδιακού εκτιμητή καθορίζουν ένα περιορισμένο εύρος αποδεκτών αλληλεπιδράσεων μεταξύ εκτιμητή και αξιωματούχων δανείου, οι δανειστές φοβούνται ότι η επαφή με τους εκτιμητές θα μπορούσε να ερμηνευθεί ως παραβίαση του νόμου προσπαθώντας να επηρεάσει τη γνώμη του εκτιμητή πριν ολοκληρωθεί η εκτίμηση. Οι δανειστές σφάλλουν από την πλευρά της προσοχής για να αποφύγουν την πιθανότητα σοβαρής πειθαρχικής δράσης. Οι αξιωματικοί δανείων και οι μεσίτες δεν μπορούν να επιλέξουν τον εκτιμητή, ούτε ο δανειολήπτης. Οι δανειολήπτες δεν μπορούν επίσης να υποβάλουν εκτίμηση που διενεργήθηκε για έναν διαφορετικό δανειστή, αν και «μπορεί να πει στην τράπεζα ότι υπάρχει άλλη εκτίμηση και η τράπεζα μπορεί να ζητήσει την έκθεση αξιολόγησης απευθείας από το άλλο ίδρυμα».
Ο δανειστής συχνά θα διατάξει την αξιολόγηση μέσω τρίτου που ονομάζεται εταιρεία διαχείρισης αξιολόγησης (AMC). "Η χρήση ενός AMC δεν αποτελεί απαίτηση, αλλά αυτή είναι η κοινή προσέγγιση της ανεξαρτησίας του εκτιμητή", λέει ο Joe Parsons, ανώτερος σύμβουλος δανείων στο Pinnacle Capital Mortgage του Δουβλίνου, Καλιφόρνια, περιφερειακός τραπεζίτης και μεσίτης υποθηκών.
Πολλοί δανειστές - ιδιαίτερα μικροί, τοπικοί - έχουν άμεσες σχέσεις παραπομπής με μια μικρή ομάδα εκτιμητών και δεν χρησιμοποιούν AMC. Ή ο δανειστής μπορεί να έχει ένα εσωτερικό ανεξάρτητο τμήμα αξιολόγησης. Ο εκτιμητής θα πρέπει να έχει τοπική γνώση της περιοχής (αποκαλούμενη ικανότητα αγοράς). Οι εκτιμητές αναμένεται να ακολουθήσουν τα Ομοιόμορφα Πρότυπα Επαγγελματικής Εκτίμησης που εκδίδονται από το Ίδρυμα Αξιολόγησης, μια επαγγελματική οργάνωση, αν και αυτά τα πρότυπα δεν είναι νόμος.
Αμοιβές αρχικής εκτίμησης
Τα τέλη αξιολόγησης ποικίλλουν ανά κράτος, αλλά οι εκτιμητές πρέπει να χρεώνουν συνήθεις και λογικές χρεώσεις για την περιοχή. Αναμείνετε να πληρώσετε $ 300 έως $ 500 για την αξιολόγηση μιας τυπικής μονοκατοικίας. "Οι πιο σύνθετες ιδιότητες είναι ακριβότερες επειδή η επιθεώρηση απαιτεί περισσότερο χρόνο", λέει η Erin Benton, αντιπρόεδρος της Decorum Valuation Services, μιας εταιρείας διαχείρισης αξιολόγησης στην Ellicott City, Md.
Πρέπει να πληρώσετε την αμοιβή μπροστά κατά τη στιγμή της αξιολόγησης, όχι κατά το κλείσιμο, επειδή ανεξάρτητα από το αν το δάνειο σας κλείνει, ο εκτιμητής έκανε ακόμα το έργο. Ενώ η αμοιβή μπορεί να φανεί χρήσιμη αν σας επιτρέπει να πάρετε τους όρους αναχρηματοδότησης που θέλετε, μπορεί να φαίνεται σαν σπατάλη χρημάτων εάν μια χαμηλή αξιολόγηση σημαίνει ότι δεν μπορείτε να αναχρηματοδοτήσετε.
Δεδομένου ότι οι δανειστές δεν μπορούν να συζητήσουν την αξία ενός σπιτιού ή την αναμενόμενη "τιμή-στόχο" με έναν εκτιμητή κατά τη στιγμή της ανάθεσης, οι ιδιοκτήτες σπιτιού δεν μπορούν να πάρουν εκτιμήσεις για το κατά πόσο το σπίτι τους είναι πιθανό να εκτιμήσουν αρκετά υψηλά ώστε να μπορέσουν να αναχρηματοδοτήσουν πριν πληρώσουν για την υπηρεσία, όπως θα μπορούσαν πριν από τους νέους κανονισμούς. Στην καλύτερη περίπτωση μπορείτε να αναζητήσετε πρόσφατες συγκρίσιμες πωλήσεις σε ιστότοπους όπως οι Zillow και Redfin, αλλά τα αρχεία τους μπορεί να είναι ελλιπή.
Μια άλλη επιλογή είναι να ζητήσετε από έναν κτηματομεσίτη να κάνει μια συγκριτική ανάλυση αγοράς και να σας δώσει εκτυπώσεις πρόσφατων συγκρίσιμων πωλήσεων από την υπηρεσία πολλαπλών καταλόγων, λέει ο Bruce Ailion, ένας πράκτορας με το RE / MAX Greater Atlanta. Ρωτήστε ωραία, καθώς ο πράκτορας θα σας κάνει μια χάρη - σε αντίθεση με την πώληση στο σπίτι, αυτός ή αυτή δεν θα κερδίσει καμία προμήθεια από την αναχρηματοδότησή σας.
Βοήθεια για αξιολόγηση υψηλής τεχνολογίας
Η αξία που ο εκτιμητής δίνει στο σπίτι σας σε μεγάλο βαθμό εξαρτάται από τις πρόσφατες τιμές πώλησης συγκρίσιμων ακινήτων, αλλά εσείς αισθάνεστε λάθος αν νομίζετε ότι δεν μπορείτε να κάνετε τίποτα για να βοηθήσετε το σπίτι σας να έρθει στο υψηλότερο σημείο της πιθανής αξίας αξιολόγησής του.
Η απόκτηση του σπιτιού σας είναι παρόμοια με την πρώτη ημέρα, λέει ο Ailion. Παρόλο που δεν έχετε ιδέα πώς ο συνεργάτης σας θα σας αρέσει ή θα σας αξιολογήσει, η καλή φροντίδα βελτιώνει σημαντικά τις πιθανότητές σας να θεωρηθείτε ελκυστικές. "Έτσι είναι με την αξιολόγηση", λέει. "Η ιδιοκτησία σας πρέπει να είναι καθαρή και καθαρή, καθαρή και εύκολη στην επιθεώρηση. Οποιαδήποτε κατοικίδια ζώα θα πρέπει να περιέχονται και η μυρωδιά να καλυφθεί. Δεν θέλετε ο εκτιμητής να βιαστούμε να βγούμε έξω. "
Ο κ. Ralph J. Vaccari, πρόεδρος της Vaccari & Associates στο Marblehead της Μασαχουσέτης, περιγράφει την προσέγγισή του στη δουλειά: "Γενικά, δεν πρέπει να έχει σημασία αν το γκαζόν δεν σας κόβει ή το σπίτι σας είναι χάλια. Είναι σημαντικό να συνειδητοποιήσουμε ότι ένα βρώμικο ή αδέσποτο σπίτι μπορεί να αυξήσει την εμφάνιση του φθοράς πέρα από το φυσιολογικό και η κατάσταση αυτή μπορεί στην πραγματικότητα να επηρεάσει την αξία ».
Σύμφωνα με τον Vaccari, ο εκτιμητής ενδιαφέρεται για τα εξής:
- Εξωτερική και εσωτερική κατάσταση
- Συνολικός αριθμός δωματίων
- Λειτουργικότητα, συμπεριλαμβανομένου του σχεδιασμού εσωτερικών χώρων και της διαρρύθμισης, και της λειτουργικής απαξίωσης
- Βελτιώσεις στις κουζίνες και τα λουτρά, τα παράθυρα, την οροφή και τα συστήματα του σπιτιού (θέρμανση, ηλεκτρικά και υδραυλικά) τα προηγούμενα 15 χρόνια που καθιστούν το σπίτι πιο ενημερωμένο, λειτουργικό και επωφελές από τα σημερινά πρότυπα
- Κατάσταση και ηλικία των συστημάτων του σπιτιού
- Εξωτερικές ανέσεις, όπως γκαράζ, καταστρώματα και βεράντες
- Τοποθεσία
- Απρόσκοπτα χαρακτηριστικά, όπως μια εξωτερική εμφάνιση που είναι ασυμβίβαστη με την υπόλοιπη γειτονιά
Είναι μια καλή ιδέα να επισημάνετε χαρακτηριστικά που μπορεί να μην είναι άμεσα εμφανή που θα μπορούσαν ενδεχομένως να προσθέσουν την άποψη του εκτιμητή για την αξία, λέει ο Parsons.
Πριν έρθει ο Εκτιμητής
Η προετοιμασία του σπιτιού σας για την επίσκεψη ενός εκτιμητή, ωστόσο, είναι διαφορετική από την προετοιμασία του για έναν μελλοντικό αγοραστή. «Όταν ανοίγετε το σπίτι σας σε έναν υποψήφιο αγοραστή, θέλετε να ενεργοποιήσετε συναισθηματικές απαντήσεις», λέει ο Parsons. "Ως πωλητής, θέλετε ο αγοραστής να είναι σε θέση να φανταστεί πόσο ευτυχισμένοι και άνετοι θα είναι εκεί. Δεν υπάρχουν τέτοιες υποκειμενικές εκτιμήσεις για την εκτίμηση. "
Το Vaccari προσθέτει ότι ένας ιδιοκτήτης σπιτιού δεν θα κάνει μια αλλαγή, όπως να χτυπήσει παλιό χαλί για να αποκαλύψει δάπεδα από σκληρό ξύλο, για μια αξιολόγηση, όπως αυτός ή αυτή μπορεί για έναν πωλητή. Αλλά φρεσκάρισμα του χρώματος του σπιτιού, τόσο μέσα όσο και έξω, μπορεί να βοηθήσει, καθώς μπορεί να απομακρύνει την ακαταστασία για να επιτρέψει την πλήρη πρόσβαση και την προβολή όλων των περιοχών του σπιτιού, συμπεριλαμβανομένου του υπογείου. Τελικά, λέει ο Ailion, "Αν τα φορολογικά αρχεία είναι λανθασμένα, επισημάνετε ότι έξω."
Διαφορετικά, λέει ο Vaccari, είναι ευθύνη του εκτιμητή να ανακαλύπτει προβλήματα και να θέτει ερωτήσεις όπου δικαιολογείται.
Εάν εξασφαλίζετε μια καλή εκτίμηση
Συγχαρητήρια! Έχετε ολοκληρώσει ένα σημαντικό βήμα στην αναχρηματοδότηση της υποθήκης σας. Τώρα είναι καιρός να περάσετε την επόμενη σειρά βημάτων με τον αξιωματικό δανείου σας. Εάν έχετε εξασφαλίσει μια ευνοϊκή αξιολόγηση, χρησιμοποιήστε ένα εργαλείο, όπως ο υποτομέας του Προσωπικού Χρηματοοικονομικής Προστασίας του Καταναλωτή, για να αναζητήσετε επιτόκια σε μια αναχρηματοδοτούμενη υποθήκη για ένα σπίτι της αξίας σας. Όντας οπλισμένοι με αυτά τα στοιχεία μπορεί να σας δώσει κάποια διαπραγματευτική δύναμη όταν συναντήσετε τον δανειστή σας.
Εάν θέλετε να υποβάλετε μια μικρή εκτίμηση, θα έχετε περισσότερες πιθανότητες να πετύχετε εάν προσφέρετε ισχυρά δεδομένα για να υποστηρίξετε την περίπτωσή σας.
Να πάρει μια δεύτερη γνώμη
Μερικές φορές η αξία του εκτιμητή δεν είναι μόνο χαμηλότερη από ό, τι θα θέλατε να είναι, αλλά χαμηλότερη από ό, τι νομίζετε ότι το σπίτι σας αξίζει. "Μια εκτίμηση είναι η γνώμη ενός μόνο ατόμου", λέει ο Ailion. "Ενώ αυτή είναι μια εκπαιδευμένη και μορφωμένη γνώμη, όπως με όλα τα επαγγέλματα, υπάρχουν καλοί και κακοί επαγγελματίες."
Λαμβάνοντας υπόψη τους αυστηρούς ομοσπονδιακούς κανονισμούς που διέπουν τη διαδικασία, υπάρχει τίποτα που μπορείτε να κάνετε για μια μικρή εκτίμηση; "Εάν ο ιδιοκτήτης σπιτιού δεν του αρέσει η αξία της αξιολόγησης, μπορεί να γράψει μια επιστολή προσφυγής στον δανειστή ή την AMC, αλλά η πιθανότητα ενός εκτιμητή να αλλάξει τη γνώμη του είναι πολύ λεπτή, εκτός εάν ο ιδιοκτήτης σπιτιού έχει συντριπτικές αποδείξεις ότι η αξία είναι off ", λέει ο Benton.
Η έφεσή σας θα επιτύχει μόνο εάν δείξετε ότι ο εκτιμητής έκανε ένα σημαντικό λάθος, όπως η καταγραφή του τετραγώνου ή του αριθμού δωματίων εσφαλμένα. αγνοώντας ένα σημαντικό σπα, όπως μια πισίνα ή ένα σπα. ή αγνοώντας μια συγκρίσιμη πώληση που θα μπορούσε να υποστηρίξει μια υψηλότερη αξία, ενώ η "picking κεράσι" θα ήταν λιγότερο κατάλληλη για σύγκριση που θα έδειχνε χαμηλότερη αξία, λέει ο Parsons.
Μπορεί επίσης να κάνετε μια υπόθεση, λέει ο Ailion, επισημαίνοντας ότι τα συγκριτικά στοιχεία που χρησιμοποιήθηκαν ήταν σε μια κατώτερη σχολική συνοικία ή μια κατώτερη υποδιαίρεση που δεν είχε σχέση ιδιοκτήτη σπιτιού με τις πισίνες και τα γήπεδα τένις, ότι όλα τα συγκριτικά στοιχεία ήταν αναξιοπαθούντα ή ακινήτων ή ότι έχουν και άλλες αρνητικές εξωτερικές επιδράσεις που επηρεάζουν την αξία, όπως είναι σε έναν πολυσύχναστο δρόμο. "Εξηγήστε γιατί είναι διαφορετικά και όχι ίσα με τα δικά σας. Πρέπει να αποδείξετε ότι κάτι είναι λάθος με τα επιλεγμένα συγκρίσιμα προϊόντα ", λέει ο Ailion.
Οι επιλογές σας όταν η εκτίμηση είναι χαμηλή
Εάν δεν μπορείτε να αμφισβητήσετε επιτυχώς μια χαμηλή εκτίμηση, πώς εξασφαλίζετε ότι η αναχρηματοδότηση περνά; Αν η αξιολόγηση σας αποφέρει λιγότερα από 80% ίδια κεφάλαια, δεν θα καλύψετε την απαιτούμενη αναλογία δανείου προς αξία 80% και θα πρέπει να πληρώσετε PMI, εκτός εάν επιλέξετε να κάνετε αναχρηματοδότηση σε μετρητά.
Αν η αξιολόγηση σας αποφέρει λιγότερα από 80% ίδια κεφάλαια, μπορείτε να κάνετε αναχρηματοδότηση σε μετρητά, προσθέτοντας αρκετά χρήματα κατά το κλείσιμο για να φτάσετε σε εκείνη τη μαγική τιμή 80% δάνειο προς αξία και να αποφύγετε PMI.
Μπορείτε επίσης να επιλέξετε να πληρώσετε PMI για τώρα. Εάν οι τιμές στο σπίτι συνεχίσουν να αυξάνονται, μπορείτε να παρέχετε συγκρίσιμες πωλήσεις στον υπάλληλο υποθηκών σας και να τους ζητήσετε να καταργήσουν το PMI, ακόμη και αν δεν έχετε ακόμη καταβάλει μεγάλο μέρος του κεφαλαίου σας. Εάν η αξιολόγηση αποκαλύπτει ότι είστε υποβρύχιος, το μόνο που μπορείτε να κάνετε είναι να περιμένετε να βελτιωθεί η αγορά, εκτός εάν πληροίτε τις προϋποθέσεις για ένα πρόγραμμα όπως το High LV Refinance Option από την Fannie Mae ή το Freddie Mac Enhanced Relief Refinance. Το πρόγραμμα HARP, το οποίο είχε προσφέρει κυβερνητική βοήθεια σε υποβρύχιους ιδιοκτήτες κατοικιών, έληξε στο τέλος του 2018.
Εκτιμήσεις στο σπίτι: Η κατώτατη γραμμή
Η κατανόηση του τρόπου με τον οποίο λειτουργεί η διαδικασία αξιολόγησης θα σας δώσει την καλύτερη πιθανότητα να ζητήσετε από έναν εκτιμητή να αποδώσει την υψηλότερη δυνατή αξία στην ιδιοκτησία σας. Οι εκτιμήσεις δεν προέρχονται πάντα από τις αξίες των δανειοληπτών και είναι μια ανθρώπινη διαδικασία με περιθώρια υποκειμενικότητας και λάθη. Μπορείτε να προσφύγετε σε χαμηλή εκτίμηση, αλλά θα πετύχετε μόνο με ισχυρά δεδομένα για να σας υποστηρίξουμε.