Κατάσχεση
Αποκλεισμός είναι η νομική διαδικασία με την οποία ένας δανειστής αναλαμβάνει τον έλεγχο ενός ακινήτου, εκδιώκει τον ιδιοκτήτη σπιτιού και πωλεί το σπίτι αφού ο ιδιοκτήτης σπιτιού δεν είναι σε θέση να καταβάλει πλήρως το κεφάλαιο και τις πληρωμές τόκων στην υποθήκη του, όπως ορίζεται στη σύμβαση υποθήκης.
Καταργώντας τον αποκλεισμό
Η διαδικασία αποκλεισμού αποκτά τη νομική βάση της από σύμβαση υποθήκης ή συμβολαίου, η οποία δίνει στον δανειστή το δικαίωμα να χρησιμοποιήσει ένα περιουσιακό στοιχείο ως ασφάλεια σε περίπτωση που ο αγοραστής δεν τηρήσει την υποχρέωσή του αποπληρωμής.
Μόλις ένας δανειολήπτης αποτύχει να κάνει ένα δάνειο ή την υποθήκη πληρωμή εγκαίρως, το δάνειο γίνεται παραβατική. Η διαδικασία αποκλεισμού αρχίζει όταν ο δανειολήπτης αθετήσει ή χάνει δάνειο ή υποθήκη. Σε αυτό το σημείο, ένας ιδιοκτήτης σπιτιού σε αθέτηση θα ειδοποιηθεί από τον δανειστή. Τρεις έως έξι μήνες αφότου ο ιδιοκτήτης σπιτιού χάσει μια υποθήκη πληρωμής, υποθέτοντας ότι η υποθήκη εξακολουθεί να είναι παράνομη, και ο ιδιοκτήτης σπιτιού δεν έχει καταρτίσει τις χαμένες πληρωμές εντός συγκεκριμένης περιόδου χάριτος, ο δανειστής θα αρχίσει να αποκλείει. Το πιο πίσω από τον δανειολήπτη πέφτει, τόσο πιο δύσκολη γίνεται η κάλυψη των πληρωμών, επειδή οι δανειστές προσθέτουν αμοιβές για καθυστερημένες πληρωμές, συχνά μετά από 10 έως 15 ημέρες.
Η διαδικασία αποκλεισμού ποικίλει ανά κράτος
Κάθε κράτος έχει τους νόμους που διέπουν τη διαδικασία αποκλεισμού, συμπεριλαμβανομένων των ειδοποιήσεων που ο δανειστής πρέπει να δημοσιεύσει δημοσίως, τις επιλογές του ιδιοκτήτη του σπιτιού για την τροφοδότηση του δανείου και την αποφυγή αποκλεισμού, καθώς και το χρονοδιάγραμμα και τη διαδικασία πώλησης του ακινήτου.
Ένας αποκλεισμός, όπως στην πραγματική πράξη ενός δανειστή που κατασχέζει μια περιουσία, είναι συνήθως το τελικό βήμα μετά από μια μακρά διαδικασία προ-αποκλεισμού, η οποία μπορεί να περιλαμβάνει πολλές εναλλακτικές λύσεις στον αποκλεισμό, συμπεριλαμβανομένων πολλών που μπορούν να μεσολαβούν στις αρνητικές συνέπειες ενός αποκλεισμού τόσο για τον αγοραστή όσο και για τον πωλητής. Όπως και με τους αποκλεισμούς, τα κράτη έχουν τους νόμους τους για να χειριστούν αυτή τη διαδικασία.
Σε 22 κράτη - συμπεριλαμβανομένης της Φλώριδας, του Ιλλινόις και της Νέας Υόρκης - ο δικαστικός αποκλεισμός είναι ο κανόνας, που σημαίνει ότι ο δανειστής πρέπει να περάσει από τα δικαστήρια για να πάρει την άδεια να αποκλείσει αποδεικνύοντας ότι ο οφειλέτης είναι παραβατικός. Εάν ο αποκλεισμός εγκριθεί, ο τοπικός σερίφης προκηρύσσει την πώληση του ακινήτου στον πλειοδότη για να προσπαθήσει να ανακτήσει αυτό που οφείλει η τράπεζα ή η τράπεζα μετατρέπεται σε ιδιοκτήτη και πωλεί το ακίνητο μέσω της παραδοσιακής διαδρομής για να ανακτήσει την απώλειά του. Ολόκληρη η δικαστική διαδικασία αποκλεισμού, από την πρώτη του δανειολήπτη, έχασε την πληρωμή μέσω της πώλησης του σπιτιού από τον δανειστή, συνήθως διαρκεί 480 έως 700 ημέρες, σύμφωνα με την Ένωση Mortgage Bankers.
Οι υπόλοιπες 28 πολιτείες - συμπεριλαμβανομένης της Αριζόνα, της Καλιφόρνιας, της Γεωργίας και του Τέξας - χρησιμοποιούν κυρίως μη δικαστικό αποκλεισμό, που ονομάζεται επίσης εξουσία πώλησης, η οποία τείνει να είναι ταχύτερη και δεν περνάει από τα δικαστήρια, εκτός εάν ο ιδιοκτήτης σπίτια μήνυσε τον δανειστή.
Σε ορισμένες περιπτώσεις, για να αποφευχθεί το κλείσιμο ενός σπιτιού, οι δανειστές θα προβούν σε προσαρμογές στο χρονοδιάγραμμα αποπληρωμής του δανειολήπτη ώστε να μπορούν να αντέξουν οικονομικά τις πληρωμές και έτσι να διατηρήσουν την ιδιοκτησία τους. Αυτή η κατάσταση είναι γνωστή ως ειδική ανοχή ή τροποποίηση υποθήκης.
Αποκλειστικές συνέπειες
Εάν ένα ακίνητο δεν πωλεί σε δημοπρασία αποκλεισμού ή αν δεν περάσει ποτέ άλλοτε, οι δανειστές -συχνά οι τράπεζες- παίρνουν συνήθως την κυριότητα του ακινήτου και μπορούν να το προσθέσουν σε ένα συσσωρευμένο χαρτοφυλάκιο αποκλεισμένων ακινήτων, που ονομάζεται επίσης REO ). Οι αποκλεισμένες ιδιότητες είναι συνήθως εύκολα προσβάσιμες στις ιστοσελίδες των τραπεζών. Τέτοιες ιδιότητες μπορεί να είναι ελκυστικές για τους επενδυτές ακίνητων περιουσιών, επειδή σε ορισμένες περιπτώσεις οι τράπεζες τους πωλούν με έκπτωση στην αγοραία αξία τους, η οποία φυσικά, με τη σειρά της, επηρεάζει αρνητικά τον δανειστή. (Δείτε περισσότερα εδώ: αγοράζοντας ένα αποκλεισμένο σπίτι).
Για τον δανειολήπτη, ένας αποκλεισμός μπορεί να παραμείνει σε μια πιστωτική έκθεση για επτά χρόνια. Ωστόσο, ο αντίκτυπος που έχει ένας αποκλεισμός στη βαθμολογία του FICO μειώνεται με την πάροδο του χρόνου, ανά FICO.