Συμμορφώνεται στον ορισμό του δανείου
Ένα ομοειδές δάνειο είναι υποθήκη ίση ή μικρότερη από το ποσό του δολαρίου που καθορίζεται από το όριο συμμόρφωσης με το δάνειο που έχει ορίσει η Federal Housing Finance Agency (FHFA) και πληροί τα κριτήρια χρηματοδότησης των Freddie Mac και Fannie Mae. Για τους δανειολήπτες με άριστη πίστωση, τα συμμορφούμενα δάνεια είναι επωφελείς λόγω των χαμηλών επιτοκίων που επιβάλλονται σε αυτά.
Πώς λειτουργεί ένα συμμορφούμενο δάνειο
Η Ομοσπονδιακή Εθνική Ένωση Δανείων (FNMA ή Fannie Mae) και η Ομοσπονδιακή Εταιρεία Στεγαστικών Στεγαστικών Δανείων (FHLMC ή Freddie Mac) είναι οντότητες υπό την ηγεσία της κυβέρνησης που οδηγούν την αγορά στεγαστικών δανείων. Αυτές οι οιονεί κυβερνητικές υπηρεσίες δημιούργησαν τυποποιημένους κανόνες και κατευθυντήριες γραμμές στις οποίες πρέπει να συμμορφώνονται τα στεγαστικά δάνεια. Ο όρος "συμμόρφωση" χρησιμοποιείται συχνότερα όταν μιλάει συγκεκριμένα για το ποσό των ενυπόθηκων δανείων, το οποίο πρέπει να εμπίπτει σε ένα ορισμένο όριο, γνωστό ως όριο συμμόρφωσης με το δάνειο, που ορίζει ο Ομοσπονδιακός Οργανισμός Χρηματοδότησης Στέγης (FHFA). Για το 2019 το όριο αυτό είναι $ 484.350, αύξηση από $ 453.100 το 2018. Στις αγορές υψηλού κόστους το όριο είναι υψηλότερο. Το νέο ανώτατο όριο για ιδιότητες μιας μονάδας στις περισσότερες περιοχές υψηλού κόστους, όπως το Σαν Φρανσίσκο και η Νέα Υόρκη, είναι $ 726.525 ή 150% $ 484.350. Ο νόμος περί στέγασης και οικονομικής ανάκαμψης (HERA) απαιτεί να προσαρμόζεται κάθε έτος ο βασικός συντελεστής συμμόρφωσης με το δάνειο για τους Fannie Mae και Freddie Mac, ώστε να αντικατοπτρίζει την αλλαγή της μέσης τιμής των κατοικιών στις ΗΠΑ.
Εκτός από το μέγεθος του δανείου, άλλες κατευθυντήριες γραμμές που συμμορφώνονται με τα δάνεια συμμορφώνονται με τον δείκτη δανείου προς αξία (δηλαδή το μέγεθος της προκαταβολής), τον λόγο χρέους προς εισόδημα, το πιστωτικό αποτέλεσμά και το ιστορικό, τις απαιτήσεις τεκμηρίωσης κ.λπ. Ένα δάνειο σύμφωνα με το Fannie ή Freddie μπορεί να έχει προκαταβολή μόλις 3% και ο δανειολήπτης πρέπει να είναι ένας πρώτος αγοραστής κατοικίας. Επιπλέον, για το δάνειο απαιτείται ιδιωτική ασφάλιση υποθηκών (PMI) περίπου 1, 05% ετησίως για δάνεια 30 ετών μέχρι $ 484.350. Το μέρος ή όλο το κόστος της ασφάλισης είναι εκπίπτουσα, εάν το ακαθάριστο εισόδημα (AGI) του δανειολήπτη δεν υπερβαίνει τα 109.000 δολάρια.
Τα συμμορφούμενα δάνεια είναι επωφελή λόγω των χαμηλών επιτοκίων τους.
Πώς οι δανειστές χρησιμοποιούν συμμορφούμενα δάνεια;
Είναι σημαντικό να σημειωθεί ότι η Fannie Mae και η Freddie Mac δεν εκδίδουν ενυπόθηκα δάνεια. Αντ 'αυτού, ασφαλίζουν τα ενυπόθηκα δάνεια που εκδίδουν οι δανειστές, δημιουργώντας περισσότερα περιθώρια για τις τράπεζες να εκδίδουν περισσότερα δάνεια από ό, τι θα μπορούσαν διαφορετικά να κάνουν χωρίς την ασφάλιση. Για το λόγο αυτό, οι δανειστές προτιμούν να εργάζονται με συμμορφούμενα δάνεια, καθώς μπορούν εύκολα να συσκευαστούν σε δέσμες επενδύσεων και να πωληθούν στη δευτερογενή αγορά ενυπόθηκων δανείων, ελευθερώνοντας την ικανότητα να δανείζουν περισσότερα στους αγοραστές κατοικιών.
Συμμορφώνεται στα δάνεια έναντι των μη συμμορφούμενων δανείων
Τόσο η Fannie Mae όσο και η Freddie Mac αγοράζουν μόνο συμμορφούμενα δάνεια για να ανασυσκευάσουν στη δευτερογενή αγορά, καθιστώντας τη ζήτηση για ένα μη συμμορφούμενο δάνειο πολύ λιγότερο. Οι υποθήκες που υπερβαίνουν το όριο συμμορφούμενου δανείου ταξινομούνται ως υποθήκες που δεν συμμορφώνονται ή είναι μεγάλες. Οι όροι και οι προϋποθέσεις των μη συμμορφούμενων στεγαστικών δανείων μπορεί να ποικίλλουν σε μεγάλο βαθμό από δανειστή σε δανειστή, αλλά τα επιτόκια των στεγαστικών δανείων και η ελάχιστη προκαταβολή για δάνεια jumbo είναι συνήθως υψηλότερα, επειδή φέρουν μεγαλύτερο κίνδυνο για έναν δανειστή.
Ειδικές εκτιμήσεις για τη συμμόρφωση των δανείων
Η FHFA, η οποία καθορίζει το όριο συμμόρφωσης με το δάνειο σε ετήσια βάση, έχει κανονιστική εποπτεία για να διασφαλίσει ότι οι Fannie Mae και Freddie Mac εκπληρώνουν τους χάρτες και τις αποστολές τους για την προώθηση της ιδιοκτησίας σπιτιού για τους Αμερικανούς με χαμηλό εισόδημα και μεσαίας τάξης. Η FHFA χρησιμοποιεί την ποσοστιαία αύξηση / μείωση των μέσων τιμών κατοικιών από την περίοδο Οκτωβρίου έως τον Οκτώβριο στην Έρευνα Μηνιαίων Επιτοκίων (MIRS) για την προσαρμογή των ορίων συμμόρφωσης-δανείου για το επόμενο έτος.
Για να διεξαγάγει αυτή την έρευνα, η FHFA ζητά από ένα δείγμα στεγαστικών δανειστών να αναφέρουν τους όρους και τις προϋποθέσεις για όλα τα δάνεια που δεν πληρώνονται από τα αγροκτήματα, τα οποία πληρώνονται κατά τη διάρκεια των πέντε τελευταίων εργάσιμων ημερών του μήνα. Η έρευνα παρέχει μηνιαίες πληροφορίες για τα επιτόκια, τους όρους δανεισμού και τις τιμές των κατοικιών ανά τύπο ακινήτου, τύπο δανείου (σταθερού ή ρυθμιζόμενου επιτοκίου) και τύπο δανειστή, καθώς και πληροφορίες για δάνεια σταθερού επιτοκίου 15 ετών και 30 ετών.