Αγοράστε ένα δεύτερο σπίτι για ενοικίαση

Παρόλο που υπάρχουν οικονομικά οφέλη για την επένδυση σε ενοικιαζόμενα ακίνητα, υπάρχουν κίνδυνοι-ενοικιαστές που δεν πληρώνουν το ενοίκιο τους και τον πονοκέφαλο να είναι ιδιοκτήτης. Θα χρειαστεί να σταθμίσετε τους φόρους, την ανατίμηση ακινήτων, τα έξοδα υποθηκών και συντήρησης και την επιθυμία σας να είστε ιδιοκτήτης όταν αποφασίζετε εάν ανήκει η ενοικίαση είναι μια σοφή οικονομική κίνηση.

Σκεφτείτε για τα φορολογικά πλεονεκτήματα

Μπορείτε να αφαιρέσετε τους τόκους, τους φόρους, τα ασφάλιστρα και άλλα έξοδα έναντι του εισοδήματος της περιουσίας και συνήθως να αφαιρέσετε τις ζημίες από το άλλο εισόδημά σας. Μπορείτε επίσης να αφαιρέσετε την απόσβεση από τους φόρους σας. Η αφαίρεση είναι βασικά μια αποζημίωση για φθορά άνω των 27, 5 ετών από τις 26 Ιανουαρίου 2019. Μπορείτε να πουλήσετε ένα ακίνητο ενοικίασης και να μεταφέρετε τα έσοδα σε άλλα ενοικιαζόμενα ακίνητα χωρίς να καταβάλετε φόρους κεφαλαιουχικών κερδών. (Για σχετική ανάγνωση, ανατρέξτε στην ενότητα "Φορολογικές διακοπές για ιδιοκτήτες δευτερευουσών κατοικιών")

Μην ξεχάσετε να είστε ιδιοκτήτης

Η ενοικίαση ακινήτου σας είναι μια επιχείρηση που απαιτεί χρόνο και ενέργεια. Θα χρειαστεί να ενημερώνεστε για τους νόμους ενοικίασης και από νομικής απόψεως απαιτείται να διατηρείτε μια ασφαλή και κατοικήσιμη ιδιοκτησία για τους ενοικιαστές σας. Θυμηθείτε ότι ένας μισθωτής που πληρώνει κορυφαίο δολάριο έχει το δικαίωμα να αναμένει σχεδόν άμεση απάντηση σε οποιοδήποτε πρόβλημα, μεγάλο ή μικρό. Οι ενοικιαστές που γνωρίζουν ότι πληρώνουν λίγο κάτω από την αγορά θα τείνουν να είναι λίγο λιγότερο απαιτητικοί. Βοηθά αν μπορείτε να κάνετε μικρές επισκευές μόνοι σας. Πρέπει επίσης να εισπράττετε ενοίκια και να αντιμετωπίζετε παράνομους μισθωτές.

Εάν η προοπτική διαχείρισης των δικών σας ενοίκων είναι αποθαρρυντική, ζητήστε από τον μεσίτη ακίνητης περιουσίας σας να παραπέμψετε σε έναν διαχειριστή ακινήτων ή έναν επιστάτη ή να κάνετε online έρευνα. Απλά να γνωρίζετε ότι η πρόσληψη ενός διαχειριστή ακινήτων θα τρώει στις επιστροφές σας.

Κάνετε το σπίτι σας ακίνητη περιουσία

Ξοδέψτε τόσο πολύ, αν όχι περισσότερο χρόνο, την έρευνα της ενοικιαζόμενης ιδιοκτησίας καθώς θα αγοράζατε ένα μέρος για να ζήσετε μέσα. Πρέπει να γνωρίζετε τις ιδιαιτερότητες της αγοράς, τους νόμους ζωνών και τις τάσεις τόσο για ενοίκια όσο και για πωλήσεις κατοικιών στη θέση που σχεδιάζετε. Κοιτάξτε τα σχολεία, τις μεταφορές, τους πόρους αναψυχής, τα καταστήματα και τι μισθωτές στην περιοχή αναμένουν σε μια ενοικίαση. Αγοράζοντας έναν αποκλεισμό μπορεί να είναι μια επιλογή δεδομένου ότι η τράπεζα αποκλεισμού συνήθως θέλει να ανακτήσει το υπόλοιπο των ενυπόθηκων δανείων και θα πουλήσει το ακίνητο σε τιμή κατώτερη της αγοραίας αξίας.

Θα θέλετε η ιδιοκτησία σας να είναι ελκυστική για τους ενοικιαστές. Αναζητήστε ένα ακίνητο με προκυμαία ή κοντά σε μια πανεπιστημιούπολη ή μια τοπική σχολική ζώνη. Ένα παλιό σπίτι σε μια σταθερή κοινότητα ή σε μια γειτονιά που αναζωογονείται μπορεί επίσης να είναι καλές επιλογές. Εάν αγοράσετε μια επένδυση ενοικίασης ακινήτου σε ένα νέο γήπεδο γκολφ προσέξτε το «σύνδρομο γήπεδου γκολφ». Εάν το νεώτερο και φανταστικό γήπεδο γκολφ κατοικιών είναι χτισμένο στην ίδια γενική περιοχή, το ακίνητό σας θα μπορούσε να εμφανιστεί χρονολογείται σε λίγα χρόνια που θα πιέσει την τιμή.

Μην παραμελήσετε να εκτελέσετε τους αριθμούς

Χρησιμοποιήστε τις εφαρμογές smartphone ή τους ηλεκτρονικούς υπολογιστές υποθηκών για να αναλύσετε το μηνιαίο κόστος στέγασής σας. Μια αριθμομηχανή θα σας επιτρέψει να εισάγετε τιμή αγοράς, προκαταβολή, φόρους, ασφάλιση και επιτόκιο στεγαστικού δανείου. Τα επιτόκια των ενυπόθηκων δανείων για ενοικιαζόμενα ακίνητα είναι συνήθως υψηλότερα από τα ποσοστά για ένα αρχικό σπίτι.

Επίσης, συνίσταται στη συντήρηση και τις επισκευές. Ένας καλός κανόνας είναι περίπου το 1% της τιμής αγοράς ανά έτος, οπότε ένα ακίνητο αξίας 300.000 δολαρίων θα κοστίσει περίπου 3.000 δολάρια ετησίως για να διατηρηθεί. Ωστόσο, μπορεί να θέλετε να αυξήσετε το ποσοστό σε 1, 5% ή 2% εάν η ιδιοκτησία είναι παλαιότερη. Ένας άλλος τρόπος για να υπολογίσετε τις επισκευές και τη συντήρηση είναι να τηρήσετε αυτό που μερικές φορές ονομάζεται "κανόνας τετραγωνικού ποδιού", το οποίο προτείνει ιδιοκτήτες σπιτιού προϋπολογισμό $ 1 ανά τετραγωνικό πόδι ετησίως. Εάν η κατοικία σας είναι 1.800 τετραγωνικά πόδια, για παράδειγμα, ψάχνετε τα 1.800 δολάρια το χρόνο για έξοδα επισκευής και συντήρησης.

Συμβουλές για τον μελλοντικό ιδιοκτήτη

Ένα παράδειγμα πραγματικού κόσμου

Ακολουθεί ένα παράδειγμα προβλεπόμενου εισοδήματος: Ας πούμε ότι νοικιάζετε σπίτι $ 300.000 για $ 2.000 το μήνα. Η προκαταβολή 20% είναι $ 60.000 και το 30ετές σταθερό επιτόκιο στο υπόλοιπο 240.000 $ είναι 4%. Φόροι, ασφάλειες και προϋπολογισμός συντήρησης θα φέρουν το μηνιαίο κόστος στα $ 1.764, κερδίζοντας ένα ονομαστικό κέρδος $ 2.838 ετησίως ή 4.73% της προκαταβολής ανά έτος. Δεν είναι κακό. Αυτό είναι πολύ καλύτερο από ένα λογαριασμό ταμιευτηρίου και είναι καλύτερο από τα περισσότερα αποθέματα blue-chip που πληρώνουν μερίσματα, αν και ίσως όχι τόσο όσο θα μπορούσατε να κερδίσετε στο χρηματιστήριο σε ένα καλό έτος. Αλλά όταν υπολογίζετε την τυπική απόσβεση του 3, 64%, το ονομαστικό κέρδος των $ 2, 838 γίνεται μια απώλεια $ 6, 252, την οποία μπορείτε να κάνετε κατά των άλλων εσόδων. Ωστόσο, ανάλογα με τη φορολογική σας κατηγορία, αυτό θα μπορούσε να ανέλθει σε αρκετές εκατοντάδες δολάρια εξοικονόμησης φόρων σε μια θετική ταμειακή ροή συν την πιθανότητα ότι το σπίτι θα εκτιμηθεί σε αξία.

Η κατώτατη γραμμή

Η επένδυση σε ακίνητα για εισόδημα δεν είναι για όλους, αλλά εάν αντιμετωπίζετε την επένδυσή σας ως επιχείρηση, έχετε ανοχή για τους εγγενείς κινδύνους και είστε βολικοί με ένα σφυρί, τα οικονομικά οφέλη μπορεί να είναι σημαντικά. (Για σχετική ανάγνωση, ανατρέξτε στην ενότητα "Πώς να αποκτήσετε μια δεύτερη κατοικία")