Εξοχικό σπίτι ή επένδυση που παράγει εισόδημα;

Το αμερικανικό όνειρο για την αγορά ενός σπιτιού έχει υποστεί μια δίκαιη αλλαγή κατά τα τελευταία 50 χρόνια, επεκτείνοντας το σε δευτερόλεπτα ή διακοπές. Αλλά αυτά τα εξοχικά σπίτια στις όχθες της λίμνης, οι καμπίνες στα βουνά και οι καλύβες στην παραλία συχνά κάθονται άδειο το 90% του χρόνου, ενώ οι ιδιοκτήτες τους είναι ο τραπεζικός χρόνος για τις επόμενες διακοπές - και το νόμο για τους φόρους υποθηκών και ιδιοκτησίας.

Υπάρχει, φυσικά, μια εναλλακτική λύση για να αφήσετε το σπίτι διακοπών σας να συλλέξει σκόνη όταν δεν μπορείτε να είστε εκεί: Μίσθωση σε άλλους ανθρώπους που θέλουν να απολαύσουν λίγο χρόνο μακριά από την εργασία. Ενώ η μίσθωση μπορεί να είναι επικερδής, θα πρέπει να εξετάσετε τις φορολογικές επιπτώσεις.

Βασικές τακτικές

• Το IRS θεωρεί μια δεύτερη κατοικία μια επένδυση σε ακίνητα αν ξοδεύετε λιγότερο από δύο εβδομάδες που διαμένουν σε αυτό και προσπαθήστε να το νοικιάσετε για το υπόλοιπο της ώρας.
• Οι απώλειες ενοικίων μπορούν να διαγραφούν μόνο έναντι εισοδήματος από άλλα μισθώματα, ιδιωτικής εταιρικής σχέσης που δεν λειτουργείτε ή S-Corporation.
• Το χρονικό διάστημα που έχετε στην ιδιοκτησία ενός σπιτιού διακοπών επηρεάζει τους φόρους κεφαλαιουχικών κερδών που πληρώνετε.
• Αν κατέχετε ένα δεύτερο σπίτι για να το νοικιάσετε και έχετε AGI κάτω από $ 150.000, αρχίστε να το διαχειρίζεστε ενεργά.

Παρέχοντας ένα δεύτερο σπίτι

Η αγορά και η διατήρηση δευτερεύουσας κατοικίας αποτελεί τεράστια οικονομική απόφαση. Μια δεύτερη κατοικία έχει όλα τα έξοδα του πρώτου σπιτιού σας και συχνά περισσότερο, αλλά χωρίς την εύκολη διαγραφή από το IRS.

Εάν σκέφτεστε να αγοράσετε ένα δεύτερο σπίτι, ένα από τα πρώτα βήματα είναι να αποφασίσετε εάν θα χρηματοδοτήσετε την αγορά με υποθήκη ή εάν θα πληρώσετε μετρητά. Για να σας βοηθήσουμε να αποφασίσετε, χρησιμοποιήστε έναν αριθμομηχανή υποθηκών για την έρευνα επιτοκίων από δανειστές στην περιοχή όπου βρίσκεται το ακίνητο διακοπών σας. Στη συνέχεια, μόλις συγκεντρώσετε εκτιμήσεις για το συνολικό κόστος των μηνιαίων πληρωμών υποθηκών σας, μεταβείτε στα οικονομικά σας για να δείτε αν είναι πιο λογικό να πάρετε μια υποθήκη ή να πληρώσετε μετρητά.

Αν έχετε επιλέξει να πάρετε ένα σπίτι διακοπών αλλά δεν έχετε την πρωτεύουσα για μια αγορά σε μετρητά, να γνωρίζετε ότι το IRS έκλεισε το κενό στο οποίο θα μπορούσατε να χρησιμοποιήσετε μια δεύτερη υποθήκη για να αγοράσετε μια ξεχωριστή επένδυση σε ακίνητα, ενώ εξακολουθείτε να αφαιρείτε πληρωμές ως τόκοι προσωπικών ενυπόθηκων δανείων. Αν σκοπεύετε να δανειστείτε για ένα δεύτερο σπίτι, θα πρέπει να πάρετε μια άλλη υποθήκη που επιτρέπει τη φορολογική έκπτωση τόκων.

7, 4 εκατομμύρια

Ο αριθμός των κατοικιών στις ΗΠΑ, που αντιστοιχεί στο 5, 6% του συνόλου των αποθεμάτων κατοικιών, που πληρούν τις προϋποθέσεις για τη δεύτερη έκπτωση φόρου υποθηκών κατοικίας, σύμφωνα με την Εθνική Ένωση Οικοδόμων Εσωτερικών και το Γραφείο Απογραφής.

Το IRS για τις επενδύσεις στην εξοχική κατοικία

Εάν έχετε ένα σπίτι και το νοικιάσετε για λιγότερο από 15 ημέρες, δεν χρειάζεται να αναφέρετε το εισόδημα. Ωστόσο, το IRS θεωρεί μια δεύτερη κατοικία μια επένδυση σε ακίνητα αν ξοδεύετε λιγότερο από δύο εβδομάδες σε αυτό και στη συνέχεια προσπαθήστε να το νοικιάσετε για το υπόλοιπο της ώρας. Είναι σημαντικό να θυμάστε ότι η ζήτηση για την καμπίνα σας στο δάσος μπορεί να έρθει μόνο σε ώρες αιχμής - την ίδια περίοδο ίσως θέλετε να χρησιμοποιήσετε τον εαυτό σας.

Δεύτερα σπίτια φαίνεται να είναι ένα γκρίζο σημείο για το IRS. Όλες οι απώλειες μισθωμάτων είναι «παθητικές ζημίες» ή «απώλειες χόμπι». Αυτά μπορούν να διαγραφούν μόνο έναντι εισοδήματος από άλλες παθητικές δραστηριότητες, όπως άλλα ενοίκια, ιδιωτική εταιρική σχέση που δεν βοηθάτε ή S-corporation. Οι παθητικές απώλειες που δεν μπορείτε να χρησιμοποιήσετε μεταφέρονται μέχρι να πουλήσετε το σπίτι διακοπών. Όταν πουλάτε το ακίνητο, μπορείτε να χρησιμοποιήσετε τις απώλειες του παρελθόντος για να αντισταθμίσετε τυχόν κέρδη. Αν έχετε επιπλέον διαγραφές παθητικών ζημιών μετά την πώληση, μπορείτε να τις διεκδικήσετε έναντι τακτικού εισοδήματος.

Από τις τελευταίες οδηγίες του IRS για το φορολογικό έτος 2019, μπορείτε να αφαιρέσετε έως και 25.000 δολάρια ετησίως εάν:

• Το προσαρμοσμένο μεικτό εισόδημά σας είναι μικρότερο από $ 100.000
• Συμμετέχετε ενεργά στη διαχείριση του ακινήτου

Αυτό το φορολογικό διάλειμμα εξαφανίζεται στα $ 150.000 προσαρμοσμένο ακαθάριστο εισόδημα (AGI), αν και οι περισσότεροι άνθρωποι που μπορούν να αντέξουν οικονομικά να αγοράσουν ένα δεύτερο σπίτι θα έχουν AGI πολύ πάνω από αυτούς τους αριθμούς. Εάν το AGI σας είναι μεταξύ 100.000 και 150.000 δολαρίων, δικαιούστε το ήμισυ της έκπτωσης. Η ενεργός συμμετοχή είναι η μεγαλύτερη πρόκληση. Μπορείτε να χρησιμοποιήσετε την ετήσια έκπτωση εάν εσείς ή ο / η σύζυγός σας θέλετε να γίνετε επαγγελματίας επαγγελματίας ακίνητης περιουσίας και να διαχειριστείτε ενεργά την ιδιοκτησία που αναλαμβάνει τις παθητικές ζημίες. Να είστε προειδοποιημένοι, ωστόσο, το IRS δεν είναι πιθανό να πιστεύει ότι έχετε μια πλήρους απασχόλησης εργασία και το φως του φεγγαριού ως διαχειριστής ακινήτων. Θα χρειαστείτε ένα λεπτομερές ημερολόγιο για το γιατί, πότε, πού και τι κάνετε ως διαχειριστής ακινήτων για να αποδείξετε την περίπτωσή σας και να πάρετε την έκπτωση.

Οι περισσότεροι άνθρωποι που κατέχουν δευτερεύουσες κατοικίες θα εξυπηρετούνται καλύτερα με το να τους κατατάσσονται ως ακίνητα μικτής χρήσης για φορολογικούς σκοπούς και να τους εκμισθώνουν μόνο για τις αφορολόγητες 14 διανυκτερεύσεις σε ένα συγκεκριμένο έτος.

Πώληση ενός εξοχικού σπιτιού

Οι ιδιότητες στις δημοφιλείς περιοχές διακοπών συνήθως τείνουν να βλέπουν υψηλότερη από την μέση εκτίμηση, οπότε κάποια στιγμή μπορεί να θέλετε να εξαργυρώσετε και να πουλήσετε. Το χρονικό διάστημα που έχετε στην ιδιοκτησία ενός σπιτιού διακοπών επηρεάζει τον φόρο κεφαλαιουχικών σας κερδών. Εάν πουλάτε πριν περάσει ένας χρόνος, θα υποβληθείτε στο βραχυπρόθεσμο επιτόκιο κεφαλαιουχικών κερδών. Αν πουλάτε μετά από ένα χρόνο, ο ομοσπονδιακός φόρος θα υπολογιστεί με βάση το μακροπρόθεσμο επιτόκιο κεφαλαιακών κερδών.

Μπορείτε, ωστόσο, να κάνετε μια αποφυγή, αν είστε πρόθυμοι να μετακομίσετε πλήρως. Εάν πουλάτε την πρωτεύουσα κατοικία σας με την αφαίρεση φόρου ύψους 250.000 δολαρίων ανά άτομο και μετακινηθείτε στο σπίτι διακοπών και δηλώσετε τη νέα κύρια κατοικία σας, θα μπορείτε να χρησιμοποιήσετε ξανά την απαλλαγή των $ 250.000 ($ 500.000 για ζευγάρια) το πρώην σπίτι διακοπών για δύο χρόνια. Δυστυχώς, αυτή η στρατηγική είναι συχνά πρακτική μόνο για τους αυτοαπασχολούμενους ή τους συνταξιούχους. Υπάρχουν επίσης άλλοι περιορισμοί στη χρήση του αποκλεισμού κεφαλαιουχικών κερδών για εξοχικές κατοικίες που έχουν μετατραπεί σε αρχική κατοικία.

Σχεδόν το 60% των Αμερικανών φέρει κάποια μορφή ασφάλισης ζωής σύμφωνα με τα τελευταία στοιχεία για το 2018.

Αν αποφασίσετε ότι θέλετε να γίνετε ιδιοκτήτης δεύτερης κατοικίας και έχετε AGI κάτω από $ 150.000, η ​​καλύτερη πορεία δράσης σας μπορεί να είναι να συμμετέχετε ενεργά στη διαχείριση της ιδιοκτησίας σας.

Συμβουλές για τον δεύτερο ιδιοκτήτη σπιτιού

Αν κατέχετε ένα δεύτερο σπίτι για να το νοικιάσετε και έχετε AGI κάτω από $ 150.000, έπειτα μπείτε και αρχίστε να το διαχειρίζεστε ενεργά. Αυτό σημαίνει ότι δεν θα μπορείτε να χρησιμοποιήσετε έναν πράκτορα για να βρείτε ενοικιαστές. Θα διοργανώνετε επισκευές προσωπικά, αλλά θα σας δώσει παθητικές απώλειες για να διαγράψετε.

Εάν η ενεργή διαχείριση δεν σας απευθύνει έκκληση ή η AGI σας είναι πολύ υψηλή, περάστε περισσότερο χρόνο στην καμπίνα και μετατρέψτε την σε ιδιοκτησία μικτής χρήσης αντί σε επένδυση σε ακίνητα. Αυτό σημαίνει ότι οι φόροι αλλάζουν με την αλλαγή της ονομασίας - κυρίως επειδή δεν μπορείτε να χρησιμοποιήσετε παθητικές απώλειες. Αλλά θα μπορείτε να ζητήσετε ένα ποσοστό των τόκων των στεγαστικών δανείων και των φόρων ακίνητης περιουσίας ως εκπτώσεις έναντι του φόρου εισοδήματός σας.