Κατανόηση των επιτροπών ακινήτων: Ποιος πληρώνει;
Όταν αποφασίσετε να αγοράσετε ή να πουλήσετε ένα σπίτι, ένας παράγοντας που αξίζει να εξετάσετε είναι οι αμοιβές ενός κτηματομεσίτη. Δυστυχώς, οι περισσότεροι άνθρωποι ενδιαφέρονται μόνο για το πόσο αυτά τα τέλη είναι, και δεν έχουν ιδέα πώς λειτουργούν ή που τους πληρώνει ακόμη και όταν μια συναλλαγή είναι πλήρης. Εδώ θα ρίξουμε μια ματιά σε ορισμένες από τις πιο καθολικές αρχές των τελών ακινήτων.
Πόσο?
Οι προμήθειες που καταβάλλονται σε κτηματομεσίτες είναι διαπραγματεύσιμες και ως εκ τούτου ποικίλλουν. Παρόλο που πολλοί πιστεύουν ότι η προμήθεια είναι πάντα 6%, μια έκθεση του 2004 από την REAL Trends Data έδειξε ότι το μέσο ποσοστό των προμηθειών στις ΗΠΑ είναι 5, 1%. Το ποσοστό αυτό είναι ένα ποσοστό της τιμής πώλησης του σπιτιού, οπότε το ακριβές ποσό που αυτό συνεπάγεται δεν θα είναι γνωστό μέχρι να γίνει αποδεκτή μια προσφορά και να πωληθεί το σπίτι. Κάθε προμήθεια σε έναν κτηματομεσίτη πρέπει να αποτελέσει αντικείμενο διαπραγμάτευσης ως μέρος της σύμβασης μεταξύ του πράκτορα και του αγοραστή ή του πωλητή πριν από την ολοκλήρωση της συμφωνίας.
Ποιος πληρώνει;
Ακριβώς ποιος πληρώνει μια προμήθεια κτηματομεσίτη είναι όπου τα πράγματα είναι λίγο δύσκολο. Υποθέτοντας ότι τόσο ο αγοραστής όσο και ο πωλητής έχουν έναν πράκτορα, θα μπορούσατε να υποστηρίξετε ότι ο πωλητής το πληρώνει ή ότι ο αγοραστής το πληρώνει. Αυτό οφείλεται στο γεγονός ότι το τέλος προέρχεται από τα έσοδα από την πώληση και συχνά - αν και όχι πάντα - κατανέμεται ομοιόμορφα μεταξύ των δύο πρακτόρων.
Για παράδειγμα, ας υποθέσουμε ότι ένας αγοραστής και ένας πωλητής (ο καθένας με έναν κτηματομεσίτη) συμφωνούν με μια συμφωνία για ένα σπίτι. Το σπίτι πωλείται στον αγοραστή για $ 250.000. Υποθέτοντας ότι η προμήθεια ακινήτων είναι 6%, αυτό σημαίνει ότι η προμήθεια που οφείλεται για αυτή την πώληση είναι $ 15.000. Μπορείτε είτε να υποστηρίξετε ότι ο αγοραστής πληρώνει αυτό το τέλος (επειδή πληρώνει το κόστος του σπιτιού), είτε ότι ο πωλητής το πληρώνει (επειδή προέρχεται από τα κεφάλαια του σπιτιού). Είτε έτσι είτε αλλιώς, είναι σημαντικό να σημειωθεί ότι αυτό το τέλος προέρχεται από το κόστος του σπιτιού - δεν είναι κολλημένο σε επιπλέον της τιμής πώλησης. Έτσι, αν ο πωλητής κατέχει το σπίτι εντελώς, αυτός ή αυτή θα βγει από την πώληση με $ 235.000 ($ 250.000 - $ 15.000).
Πώς διανέμεται το χρήμα;
Οι συμβάσεις που ο αγοραστής και ο πωλητής έχουν με τους αντιπροσώπους τους καθορίζουν την αμοιβή που κάθε αντιπρόσωπος θα λάβει εγκαίρως. Το ποσοστό του επιτοκίου συχνά κατανέμεται ομοιόμορφα μεταξύ του αντιπροσώπου του αγοραστή και του πωλητή, αν και μερικές φορές μια σύμβαση μπορεί να ορίσει ότι ένας αντιπρόσωπος θα λάβει περισσότερα από την προμήθεια από την άλλη. Στη συνέχεια, εναπόκειται γενικά στους δικηγόρους της συναλλαγής να εξαγάγουν την προμήθεια και να τις διανείμουν σύμφωνα με τις συμβάσεις των αντιπροσώπων. Ωστόσο, το τέλος δεν πηγαίνει κατευθείαν στους κτηματομεσίτες - πηγαίνει στους μεσίτες τους. Οι παραχωρημένοι κτηματομεσίτες πρέπει να εργάζονται για έναν μεσίτη, πολλοί από τους οποίους λαμβάνουν μια περικοπή των τελών ακίνητης περιουσίας για να καλύψουν το κόστος των πραγμάτων όπως η διαφήμιση, η ενοικίαση πινακίδων και οι χώροι γραφείων.
Ισχυρισμοί σχετικά με τα τέλη ακίνητης περιουσίας
Ένας από τους μεγαλύτερους ισχυρισμούς σχετικά με τα τέλη ακινήτων είναι ότι είναι πάρα πολύ υψηλά ή ότι η υπηρεσία κτηματομεσίτες παραδίδει δεν αξίζει το κόστος των τελών. Ενώ υπάρχουν σίγουρα τόσο καλοί όσο και κακοί πράκτορες, αυτό είναι ένα ακόμα σκληρό επιχείρημα για να κερδίσετε και από τις δύο πλευρές. Για παράδειγμα, ας υποθέσουμε ότι το σπίτι στο παραπάνω παράδειγμα που πωλήθηκε την πρώτη ημέρα που απαριθμήθηκε. Αυτό στην πραγματικότητα σημαίνει ότι τουλάχιστον ο πράκτορας του πωλητή κάνει $ 7, 500 για σχετικά μικρή εργασία - κυρίως φωτογραφίζοντας, αναφέροντας το σπίτι, συζητώντας την τιμολόγηση με τον πωλητή και απαντώντας στις ερωτήσεις του. Ωστόσο, από την άλλη πλευρά, ένα σπίτι μπορεί επίσης να λάβει εβδομάδες, μήνες ή, στην περίπτωση πολύ μοναδικών ή δαπανηρών σπιτιών, χρόνια για να πουλήσουν. Για τον πράκτορα του πωλητή, αυτό μπορεί να προσθέσει μέχρι και πολλές ώρες που πέρασε το μάρκετινγκ στο σπίτι, κρατώντας ανοικτά σπίτια και λαμβάνοντας τηλεφωνήματα και παραμένοντας κοντά σε άλλες λίστες και πωλήσεις στη γειτονιά. αυτός ο πράκτορας θα φέρει επίσης το μακροπρόθεσμο κόστος διατήρησης του σπιτιού στην αγορά, συμπεριλαμβανομένων των τελών σήμανσης και διαφήμισης. Αν το κοιτάξετε έτσι, πολλοί πωλητές δεν θα θέλουν να αναλάβουν τον κίνδυνο να πληρώσουν έναν κτηματομεσίτη την ώρα.
Το ίδιο ισχύει και για τους αγοραστές - κάποιοι θα βρουν αμέσως ένα σπίτι, ενώ άλλοι θα δουν δεκάδες σπίτια πριν εγκατασταθούν σε ένα. Εάν οι αγοραστές έπρεπε να πληρώσουν έναν πράκτορα την ώρα, θα είχαν το μειονέκτημα να έσπευσαν. Αν επρόκειτο να καταβάλουν στον πράκτορα μια κατ 'αποκοπή αμοιβή, αυτό θα μπορούσε να βάλει τον κτηματομεσίτη σε θέση να μετακινήσει την επιλογή μαζί πιο γρήγορα. Με αυτόν τον τρόπο, το σύστημα της επιτροπής έχει σχεδιαστεί ώστε να λειτουργεί ως ένα είδος συμβιβασμού μεταξύ αγοραστή και πωλητή.
Flat Fees
Τούτου λεχθέντος, υπάρχουν πράκτορες κατάλογο που εργάζονται για ένα κατ 'αποκοπήν τέλος. Αυτό μπορεί προφανώς να ωφελήσει τους πωλητές όσον αφορά την εξοικονόμηση κόστους, αλλά το μειονέκτημα είναι ότι αυτοί οι πράκτορες προσφέρουν γενικά περιορισμένη αναπαράσταση. Κατά μία έννοια, οι αμοιβές ακινήτων βασισμένες σε ποσοστό ενεργούν ως ένας τύπος ασφάλισης που προστατεύει τόσο τους κτηματομεσίτες όσο και τους αγοραστές και πωλητές που αντιπροσωπεύουν. Όπως συμβαίνει και με την ασφάλιση, μόνο ένα μέρος παίρνει το μέγιστο όφελος σε κάθε συγκεκριμένη περίπτωση, αλλά αυτό εξισορροπείται για να κρατήσει το σύστημα λειτουργικό.
Σε περιπτώσεις όπου ο κτηματομεσίτης πρέπει να εργάζεται πολλούς μήνες για να ολοκληρώσει μια συμφωνία, το ποσοστό του τέλους εξασφαλίζει ότι μπορεί να αναμένει ένα λογικό ποσό για το έργο που έχει ολοκληρωθεί και τα έξοδα που προκύπτουν για να γίνει η δουλειά. Ωστόσο, αυτό σημαίνει επίσης ότι ένας κτηματομεσίτης μερικές φορές θα πληρώνεται εξίσου πολύ για πολύ λιγότερη εργασία. Επειδή και τα δύο μέρη εισέρχονται στη συναλλαγή χωρίς να έχουν γνώση του αποτελέσματος, το ποσοστό θεωρείται ένας δίκαιος τρόπος για να διασφαλιστεί ότι ο αγοραστής ή ο πωλητής δεν πληρώνει πάρα πολύ και ότι ο κτηματομεσίτης πληρώνεται δίκαια για το ποσό της εργασίας η συμφωνία μπορεί να συνεπάγεται. Ένα ποσοστό είναι επίσης ένας τρόπος να ισορροπηθούν οι όροι ανταγωνισμού όσον αφορά τη διάθεση κτηματομεσιτών σε αγοραστές και πωλητές είτε είναι εκατομμυριούχοι είτε αναζητούν να αγοράσουν ή να πουλήσουν ένα διαμέρισμα αξίας 90.000 δολαρίων. (Έχετε έναν καλό κτηματομεσίτη; Διαβάστε τον ορισμό του Real Estate Agent για κάποιες ενδείξεις.)
Η κατώτατη γραμμή
Οι προμήθειες κτηματομεσίτη μπορεί να είναι μία από τις λιγότερο κατανοητές πτυχές για την αγορά ή πώληση ενός σπιτιού. Εάν αποφασίσετε να προσλάβετε τις υπηρεσίες ενός κτηματομεσίτη, βεβαιωθείτε ότι έχετε διαβάσει προσεκτικά τη σύμβαση και κατανοείτε τους όρους σχετικά με την προμήθεια που θα πληρώσετε για τις υπηρεσίες του πράκτορά σας.