Ειδικός ορισμός της πράξης εγγύησης
Μια ειδική πράξη εγγύησης είναι μια πράξη της ακίνητης περιουσίας, όπου ο πωλητής της περιουσίας - γνωστός ως ο παραχωρητής - εγγυάται μόνο για οτιδήποτε συνέβη κατά τη διάρκεια της φυσικής ιδιοκτησίας τους. Με άλλα λόγια, ο παραχωρησιούχος δεν εγγυάται για τυχόν ελαττώματα του σαφούς τίτλου που υπήρχαν πριν από την κατοχή του ακινήτου.
Ειδικές πράξεις εγγύησης χρησιμοποιούνται συνήθως στις συναλλαγές εμπορικών ακινήτων. Οι μονοκατοικίες και άλλες συναλλαγές κατοικιών συνήθως χρησιμοποιούν μια γενική πράξη εγγύησης. Πολλοί δανειστές υποθηκών επιμένουν σε αυτούς τη χρήση της γενικής πράξης εγγύησης.
Ειδικές πράξεις εγγύησης μεταφέρονται με πολλά ονόματα σε διαφορετικά κράτη, όπως συμβατικό συμβόλαιο, πράξη παραχώρησης και πράξη περιορισμένης εγγύησης.
Τα βασικά στοιχεία των πράξεων εγγύησης
Μια πράξη εγγύησης παρέχει τη μεταβίβαση της κυριότητας ή του τίτλου σε εμπορικά ή οικιστικά ακίνητα και συνοδεύεται από ορισμένες εγγυήσεις του πωλητή. Αυτές οι εγγυήσεις περιλαμβάνουν ότι ο τίτλος μεταβιβάζεται δωρεάν και χωρίς απαιτήσεις ιδιοκτησίας, εκκρεμείς οφειλές ή υποθήκες ή άλλα βάρη από φυσικά πρόσωπα ή οντότητες εκτός του πωλητή.
Μια ειδική πράξη εγγύησης - επίσης γνωστή ως πράξη περιορισμένης εγγύησης - είναι μια παραλλαγή της γενικής πράξης εγγύησης. Η γενική πράξη εγγύησης είναι ο πιο συνηθισμένος και προτιμώμενος τύπος μέσου που χρησιμοποιείται για τη μεταφορά τίτλων ακίνητης περιουσίας στις Ηνωμένες Πολιτείες.
Τόσο τα γενικά όσο και τα ειδικά έγγραφα εγγύησης προσδιορίζουν:
- Το όνομα του πωλητή - ο παραχωρησιούχος
- Το όνομα του αγοραστή - ο δικαιούχος
- Η φυσική τοποθεσία του ακινήτου
- Το ακίνητο είναι απαλλαγμένο από χρέη ή εμπράγματα βάρη εκτός εκείνων που σημειώνονται στην πράξη
- Ο ανάδοχος εγγυάται ότι είναι ο δικαιούχος του ακινήτου και έχει νόμιμο δικαίωμα να μεταβιβάσει τον τίτλο.
- Ο παραχωρησιούχος εγγυάται ότι το ακίνητο είναι ελεύθερο και απαλλαγμένο από όλες τις εμπράγματες ασφάλειες και ότι δεν υφίστανται εκκρεμείς απαιτήσεις επί του ακινήτου από οποιονδήποτε πιστωτή που το χρησιμοποιεί ως ασφάλεια.
- Υπάρχει εγγύηση ότι ο τίτλος θα αντέξει τυχόν αξιώσεις τρίτων για την κυριότητα του ακινήτου.
- Ο παραχωρησιούχος θα κάνει ό, τι είναι απαραίτητο για την ικανοποίηση του τίτλου του δικαιούχου στην ιδιοκτησία.
Και οι δύο πράξεις παρέχουν την ίδια γενική προστασία για τον αγοραστή. Ωστόσο, η κύρια διαφορά μεταξύ μιας ειδικής εγγύησης και μιας γενικής πράξης εγγύησης είναι ο τρόπος αντιμετώπισης του χρονικού πλαισίου προστασίας που παρέχεται στην ιδιοκτησία του τίτλου.
Βασικές τακτικές
- Μια ειδική πράξη εγγύησης είναι μια πράξη στην οποία ο πωλητής ενός περιουσιακού στοιχείου εγγυάται μόνο τα προβλήματα ή τα βάρη στον τίτλο ιδιοκτησίας που συνέβησαν κατά τη διάρκεια της κυριότητάς του.
- Μια ειδική εγγύηση εγγυάται δύο πράγματα: Ο παραχωρησιούχος είναι και μπορεί να πουλήσει το ακίνητο. και το ακίνητο δεν βάρυνε κατά τη διάρκεια της κυριότητάς του.
- Μια ειδική πράξη εγγύησης είναι πιο περιορισμένη από τη συνηθέστερη γενική πράξη εγγύησης, η οποία καλύπτει ολόκληρη την ιστορία της ιδιοκτησίας.
Ειδική πράξη εγγύησης
Ενώ η χρήση της λέξης "special" μπορεί να γνωστοποιήσει στον αγοραστή την ιδέα ότι η πράξη είναι υψηλότερης ποιότητας, η ειδική εγγύηση είναι λιγότερο εκτεταμένη και προσφέρει λιγότερη προστασία λόγω του περιορισμένου χρονικού πλαισίου που καλύπτει. Σε ιδιόκτητα ακίνητα, ειδικές πράξεις εγγύησης χρησιμοποιούνται συχνά σε κατασχέσεις και την αναγκαστική πώληση του ακινήτου για την ικανοποίηση ενός χρέους.
Μια γενική πράξη εγγύησης καλύπτει ολόκληρο το ιστορικό της περιουσίας. Εγγυάται ότι η περιουσία είναι ελεύθερη και ξεκάθαρη από ελαττώματα ή βάρη, ανεξάρτητα από το πότε συνέβησαν ή υπό την κυριότητα των οποίων. Η γενική πράξη εγγύησης εξασφαλίζει στον αγοραστή ότι αποκτά πλήρη δικαιώματα ιδιοκτησίας χωρίς έγκυρα πιθανά νομικά ζητήματα με τον τίτλο.
Με ειδική εγγύηση, η εγγύηση καλύπτει μόνο την περίοδο κατά την οποία ο πωλητής κατέχει τίτλο ιδιοκτησίας. Ειδικές πράξεις εγγύησης δεν προστατεύουν από τυχόν λάθη με ελεύθερο και ξεκάθαρο τίτλο που μπορεί να υπάρχουν πριν από την ιδιοκτησία του πωλητή. Έτσι, ο παραχωρητής μιας ειδικής πράξης εγγύησης είναι υπεύθυνος μόνο για χρέη, προβλήματα ή άλλα βάρη στον τίτλο που προκάλεσε ή που συνέβη κατά την κατοχή του ακινήτου. Ο δικαιούχος αναλαμβάνει την ευθύνη για τυχόν προβλήματα που προκύπτουν από τους προηγούμενους ιδιοκτήτες.
Για παράδειγμα, φανταστείτε ότι ένα σπίτι είχε δύο προηγούμενους ιδιοκτήτες μπροστά σας. Ο πρώτος ιδιοκτήτης ήταν ένας συγγραφέας, και σύντομα το σπίτι και η αυλή έπεσαν σε χαλάρωση. Το τμήμα επιβολής κώδικα της πόλης χορήγησε πρόστιμα σε βάρος του ιδιοκτήτη του ακινήτου. Ο ιδιοκτήτης έπεσε πίσω στην υποθήκη τους και η τράπεζα απέκλεισε, πουλούσε το σπίτι στον δεύτερο ιδιοκτήτη. Στην ευχαρίστηση της γειτονιάς, ο νέος ιδιοκτήτης καθόρισε το σπίτι και καθαριζόταν την αυλή. Μετά από 10 χρόνια έβαλαν το σπίτι στην αγορά και το αγοράσατε χρησιμοποιώντας μια ειδική εγγύηση. Λίγα χρόνια αργότερα αποφασίζετε να πουλήσετε το σπίτι. Ωστόσο, επειδή τα ενέχυρα εφαρμογής του κώδικα παραμένουν ενάντια στην ιδιοκτησία, θα μπορούσαν να επιβαρύνουν την πώληση σας. Τουλάχιστον, θα χρειαστεί να ικανοποιήσετε τη δέσμευση της πόλης για να ελευθερώσετε τον τίτλο.
Τίτλος Αναζητήσεις και Τίτλος Ασφάλισης
Οι περισσότερες φορές μια αναζήτηση τίτλου θα αποκαλύψει οποιουσδήποτε δεσμούς ή αξιώσεις σχετικά με τον τίτλο μιας ιδιοκτησίας. Μια αναζήτηση τίτλου είναι μια επισκόπηση των διαθέσιμων δημόσιων αρχείων για τον προσδιορισμό της ιδιοκτησίας της ιδιοκτησίας. Δικηγόροι, εταιρείες τίτλου και ιδιώτες μπορούν να ολοκληρώσουν τις αναζητήσεις τίτλων για να επαληθεύσουν την ιδιοκτησία της ιδιοκτησίας. Ενώ αυτές οι αναζητήσεις είναι εκτεταμένες, υπάρχει πάντα η πιθανότητα κάτι να χαθεί.
Για το λόγο αυτό, οι περισσότεροι αγοραστές - ανεξάρτητα από το είδος της εγγύησης που χρησιμοποιούν - επίσης αγοράζουν ασφάλιση τίτλου όταν αγοράζουν ένα ακίνητο. Η ασφάλεια τίτλου είναι ασφαλιστήριο συμβόλαιο αποζημίωσης που προστατεύει έναν αγοραστή από οικονομικές αξιώσεις από τον τίτλο ενός ακινήτου που κατέχει.
Πλεονεκτήματα
Ειδικές εγγυήσεις επιτρέπουν τη μεταβίβαση τίτλου ιδιοκτησίας μεταξύ πωλητή και αγοραστή.
Η αγορά ασφάλισης τίτλου μπορεί να μετριάσει τον κίνδυνο προηγούμενων αξιώσεων για την ειδική εγγύηση.
Μειονεκτήματα
Ειδικές πράξεις εγγύησης παρέχουν στενή προστασία για τους υποψήφιους ή τους αγοραστές.
Ειδικές πράξεις εγγύησης καλύπτουν μόνο την περίοδο ιδιοκτησίας του παραχωρητή ή του πωλητή.
Παράδειγμα πραγματικού κόσμου μιας πράξης ειδικής εγγύησης
Παρόλο που οι γενικές πράξεις εγγύησης είναι πιο συνηθισμένες στις συναλλαγές κατοικιών, υπάρχει ένας τομέας όπου η ειδική εγγύηση γίνεται πλέον ο κανόνας. Αυτή η μία αρένα είναι για αποκλεισμένες ιδιοκτησίες, ιδιότητες που ανήκουν σε ακίνητη περιουσία (REO) ή μικρές πωλήσεις.
Οι περισσότεροι Ομοσπονδιακοί Ομοσπονδιακοί Σύνδεσμοι Στεγαστικών (FNMA), Στέγασης και Αστικής Ανάπτυξης (HUD) και οι τράπεζες που ανήκουν σε κατοικίες πωλούν χρησιμοποιώντας αυτό το είδος πράξης. Ίσως ένας βασικός λόγος για τη χρήση των ειδικών πράξεων εγγύησης είναι επειδή η αρχή πώλησης δεν επιθυμεί να είναι υπεύθυνη για οποιαδήποτε κατάσταση που αφορά το ακίνητο πριν από την κατάσχεση.
Για παράδειγμα, το 2012, ένα ζευγάρι με ένα σπίτι στην κομητεία της Γρενάδας, Μισισιπή, αθετήσει τις πληρωμές δανείου για το ακίνητο. Τον Φεβρουάριο του 2013, το ακίνητο αποκλείστηκε από τον δανειστή τους, την Wells Fargo Bank. Τα μεταγενέστερα νομικά έγγραφα ανέφεραν ότι η Wells Fargo "μεταβίβασε το ακίνητο στην FNMA με ειδική πράξη εγγύησης".
Σύγκριση επενδυτικών λογαριασμών Όνομα παροχέα Περιγραφή Αποκάλυψη διαφημιζόμενου × Οι προσφορές που εμφανίζονται σε αυτόν τον πίνακα προέρχονται από συνεργασίες από τις οποίες η Investopedia λαμβάνει αποζημίωση.