Απλή vs. Διπλή έναντι Τριπλών Καθαρών Μισθώσεων: Ποια είναι η Διαφορά;

Μια καθαρή μίσθωση είναι μια μίσθωση ακινήτων στην οποία ένας μισθωτής πληρώνει ένα ή περισσότερα πρόσθετα έξοδα. Περιλαμβάνουν γενικά φόρους ιδιοκτησίας, ασφάλιστρα ασφάλισης ιδιοκτησίας ή δαπάνες συντήρησης και χρησιμοποιούνται συχνά σε εμπορικά ακίνητα. Υπάρχουν τρεις βασικοί τύποι καθαρών μισθώσεων: Απλές, διπλές και τριπλές καθαρές μισθώσεις.

Μια ενιαία καθαρή μίσθωση απαιτεί από τον μισθωτή να πληρώνει μόνο τους φόρους ακίνητης περιουσίας εκτός από το ενοίκιο. Με μια διπλή καθαρή μίσθωση, ο μισθωτής πληρώνει το ενοίκιο συν τους φόρους ακίνητης περιουσίας καθώς και τα ασφάλιστρα. Μια τριπλή καθαρή μίσθωση, γνωστή και ως μίσθωση NNN ή net-net-net, απαιτεί από τον μισθωτή να πληρώσει το ενοίκιο συν τα τρία πρόσθετα έξοδα.

Τα μισθώματα είναι γενικά χαμηλότερα με τις καθαρές μισθώσεις από τις παραδοσιακές μισθώσεις -όσο περισσότερες δαπάνες έχει ο ενοικιαστής, τόσο χαμηλότερο είναι το ενοίκιο που χρεώνει ο ιδιοκτήτης. Ωστόσο, οι τριπλές καθαρές μισθώσεις είναι συνήθως δεσμευτικές μισθώσεις, πράγμα που σημαίνει ότι ο μισθωτής δεν μπορεί να επιστρέψει, επειδή το κόστος -ιδίως το κόστος συντήρησης- μπορεί να είναι υψηλότερο.

Μονές καθαρές μισθώσεις

Οι μονές καθαρές μισθώσεις, οι οποίες συχνά αναφέρονται ως μίσθωση Net ή N, δεν είναι τόσο συνηθισμένες στον κόσμο των ενοικίων. Σε μια μίσθωση όπως αυτή, ο ιδιοκτήτης μεταφέρει ένα ελάχιστο κίνδυνο για τον μισθωτή, ο οποίος πληρώνει τους φόρους ιδιοκτησίας. Αυτό σημαίνει ότι οποιαδήποτε άλλη δαπάνη - όπως η ασφάλιση, η συντήρηση και οι επισκευές, και οι επιχειρήσεις κοινής ωφέλειας - είναι ευθύνη του ιδιοκτήτη. Ο ιδιοκτήτης είναι επίσης υπεύθυνος για οποιαδήποτε συντήρηση ή / και επισκευές που πρέπει να γίνουν κατά τη διάρκεια της μίσθωσης εντός του ακινήτου.

Οι μισθωτές κάτω από μια ενιαία καθαρή μίσθωση καταλήγουν να πληρώνουν ελαφρώς χαμηλότερο ενοίκιο από ό, τι με μια τυποποιημένη μίσθωση λόγω του πρόσθετου κόστους των φόρων ιδιοκτησίας Αλλά μια υψηλότερη πληρωμή ενοικίου δεν ανακουφίζει την ευθύνη του ιδιοκτήτη για την ενημέρωση αυτών των δαπανών. Για παράδειγμα, ένας ενοικιαστής μπορεί να χάσει ή να κάνει καθυστερημένες πληρωμές στον δήμο, πράγμα που σημαίνει ότι ο ιδιοκτήτης είναι στο γάντζο γι 'αυτούς. Αυτά μπορεί να έχουν ως αποτέλεσμα πρόστιμα ή / και πρόσθετα τέλη. Αυτός είναι ο λόγος για τον οποίο οι περισσότεροι ιδιοκτήτες περιλαμβάνουν τους φόρους ιδιοκτησίας στις πληρωμές ενοικίου. Προτιμούν ότι η πληρωμή περάσει μέσω αυτών, ώστε να γνωρίζουν ότι οι φόροι πληρώνονται εγκαίρως και στο σωστό ποσό.

Διπλές καθαρές μισθώσεις

Οι διπλές καθαρές μισθώσεις είναι ιδιαίτερα δημοφιλείς στα εμπορικά ακίνητα. Σε μια μίσθωση όπως αυτή, ο ενοικιαστής πληρώνει τους φόρους ακίνητης περιουσίας και τα ασφάλιστρα εκτός από το μίσθωμα. Το βασικό ενοίκιο που καταβάλλεται για τον ίδιο τον χώρο είναι γενικά χαμηλότερο λόγω των πρόσθετων εξόδων που πρέπει να φέρει ο ενοικιαστής. Όλο το κόστος συντήρησης, από την άλλη πλευρά, παραμένει στην ευθύνη του ιδιοκτήτη, ο οποίος πληρώνει άμεσα γι 'αυτούς.

Σε μεγαλύτερες εμπορικές εξελίξεις με περισσότερους από έναν διαθέσιμο χώρο, όπως εμπορικά κέντρα και εκτεταμένα συγκροτήματα γραφείων, οι ενοικιαστές μπορεί να έχουν διαφορετικό τετραγωνικό μήκος από τους γείτονές τους. Έτσι, οι ιδιοκτήτες συνήθως εκχωρούν τους φόρους και τα έξοδα ασφάλισης στους ενοικιαστές ανάλογα με το ποσό του μισθωμένου χώρου.

Ακριβώς όπως η ενιαία καθαρή μίσθωση, οι ιδιοκτήτες θα πρέπει να έχουν τις πρόσθετες πληρωμές που τους μεταφέρονται, έτσι ώστε να μπορούν να τους πληρώσουν στον δήμο και την ασφαλιστική εταιρεία. Παρόλο που η μίσθωση του μισθωτή περιλαμβάνει αυτές τις πληρωμές, το όνομα του ιδιοκτήτη είναι στο φορολογικό και ασφαλιστικό νομοσχέδιο, που σημαίνει ότι είναι τελικά υπεύθυνος. Έχοντας τον μισθωτή να πληρώσει αυτά τα έξοδα άμεσα σε αυτόν, ο ιδιοκτήτης μπορεί να αποφύγει τα προβλήματα που σχετίζονται με καθυστερημένες ή χαμένες πληρωμές από τους μισθωτές, γεγονός που μπορεί να οδηγήσει σε πρόσθετες αμοιβές.

Διπλές καθαρές μισθώσεις, οι οποίες ονομάζονται επίσης μισθώσεις net-net ή NN,

Τριπλές καθαρές μισθώσεις

Η τριπλή καθαρή μίσθωση απαλλάσσει τον ιδιοκτήτη του μεγαλύτερου κινδύνου οποιασδήποτε καθαρής μίσθωσης. Αυτό σημαίνει ότι ακόμη και τα έξοδα διαρθρωτικής συντήρησης και επισκευών πρέπει να καταβάλλονται από τον ενοικιαστή εκτός από το ενοίκιο, τους φόρους ακίνητης περιουσίας και τα ασφάλιστρα. Επειδή αυτά τα πρόσθετα έξοδα μεταφέρονται στον μισθωτή, ο ιδιοκτήτης γενικά χρεώνει χαμηλότερο βασικό ενοίκιο.

Όταν τα έξοδα συντήρησης είναι υψηλότερα από τα αναμενόμενα, οι ενοικιαστές με τριπλές καθαρές μισθώσεις προσπαθούν συχνά να βγουν από τις μισθώσεις τους ή να λάβουν παραχωρήσεις ενοικίου. Προκειμένου να προληφθεί αυτό από το να συμβεί, πολλοί ιδιοκτήτες προτιμούν να χρησιμοποιούν μια δεσμευτική καθαρή μίσθωση. Πρόκειται για ένα είδος τριπλής καθαρής μίσθωσης που δεν μπορεί να τερματιστεί πριν από την ημερομηνία λήξης της. Επιπλέον, το ποσό του μισθώματος δεν μπορεί να μεταβληθεί για οποιονδήποτε λόγο, συμπεριλαμβανομένων των απροσδόκητων και σημαντικών αυξήσεων των παρεπόμενων δαπανών.

Οι ιδιοκτήτες μπορεί να προτιμούν να χρησιμοποιούν μια δεσμευτική καθαρή μίσθωση, καθώς οι μισθωτές ενδέχεται να προσπαθήσουν να βγουν από μια ακριβή τριπλή καθαρή μίσθωση.

Οι τριπλές καθαρές μισθώσεις μπορούν να αυξήσουν τις λειτουργικές δαπάνες του ενοικιαστή και ενδέχεται να βρίσκονται στο άγκιστρο για εκπτώσεις σε ασφαλιστήρια συμβόλαια και μπορεί επίσης να ευθύνονται για τυχόν ζημιές στο ακίνητο που δεν καλύπτονται από την ασφαλιστική εταιρεία.

Οι περισσότερες τριπλές καθαρές μισθώσεις είναι μακροπρόθεσμες μισθώσεις, διαρκείας άνω των 10 ετών και γενικά περιλαμβάνουν παραχωρήσεις για αυξήσεις ενοικίων. Ονομάζονται επίσης μισθώσεις net-net-net ή NNN στον κλάδο των ακινήτων. (Για σχετική ανάγνωση, δείτε: Ποιά είδη ακινήτων χρησιμοποιούν μίσθωση τριπλού καθαρού δικτύου (NNN);)

Βασικές τακτικές

• Οι καθαρές μισθώσεις περιλαμβάνουν τους μισθωτές που πληρώνουν ένα ή περισσότερα πρόσθετα έξοδα στον κλάδο των εμπορικών ακινήτων.
• Σε μια ενιαία καθαρή μίσθωση, ο μισθωτής πληρώνει χαμηλότερο βασικό ενοίκιο επιπλέον των φόρων ιδιοκτησίας.
• Οι καθαρές μισθώσεις περιλαμβάνουν τους φόρους ακίνητης περιουσίας και τα ασφάλιστρα με το βασικό ενοίκιο.
• Οι τριπλές καθαρές μισθώσεις περιλαμβάνουν τους φόρους ακίνητης περιουσίας, τα έξοδα ασφάλισης και συντήρησης συν το βασικό ενοίκιο.
• Οι μισθωτές μπορούν να προσπαθήσουν να βγούν από τις τριπλές καθαρές μισθώσεις λόγω του υψηλού κόστους που συνδέεται με αυτούς, έτσι ώστε οι ιδιοκτήτες γενικά χρησιμοποιούν μια δεσμευτική καθαρή μίσθωση.

Ειδικές εκτιμήσεις

Κατά την εισαγωγή οποιασδήποτε μορφής μίσθωσης, ο μισθωτής πρέπει να θεωρήσει ότι οι πληρωμές ενοικίου, είτε περιλαμβάνουν πρόσθετα έξοδα είτε σημείωση, μπορεί να αυξηθούν. Ένας ιδιοκτήτης μπορεί να αυξήσει το ενοίκιο λόγω νομικών αυξήσεων που επιτρέπονται από τις τοπικές κυβερνήσεις. Ωστόσο, το ενοίκιο μπορεί επίσης να αυξηθεί λόγω επαναξιολόγησης του φόρου ακίνητης περιουσίας ή αύξησης των ασφαλίστρων.

Αλλά υπάρχουν εναλλακτικές λύσεις. Αν δοθεί η επιλογή, οι ενοικιαστές μπορεί να θελήσουν να εξετάσουν το ενδεχόμενο υπογραφής μιας ακαθάριστης μίσθωσης, η οποία χρεώνει μια κατ 'αποκοπή τιμή μίσθωσης. Αυτό το ποσό καλύπτει το τέλος για το χώρο καθώς και τυχόν πρόσθετα έξοδα που συνοδεύουν αυτό. Ο ιδιοκτήτης, συνεπώς, διατηρεί την ευθύνη για την καταβολή των φόρων ακίνητης περιουσίας, των ασφαλίστρων και των δαπανών συντήρησης. Καλύπτει αυτά τα έξοδα με την κατασκευή τους στο ενοίκιο που χρεώνει τον μισθωτή του.

Για παράδειγμα, εάν το ετήσιο ενοίκιο είναι 10.000 δολάρια και εκτιμάται ότι το πρόσθετο κόστος είναι 3.000 δολάρια, το πραγματικό ενοίκιο που χρεώνει ο ενοικιαστής είναι $ 13.000 ετησίως. Ενώ οι παραδοσιακές μισθώσεις είναι συνηθέστερες από τις καθαρές μισθώσεις, παρουσιάζουν μεγαλύτερο κίνδυνο για τον ιδιοκτήτη, ο οποίος πρέπει να απορροφήσει τυχόν απροσδόκητες αυξήσεις των επιπλέον εξόδων. Αυτός είναι ο λόγος για τον οποίο ορισμένοι ιδιοκτήτες ακινήτων προτιμούν να χρησιμοποιούν έναν τύπο καθαρής μίσθωσης, αλλάζοντας μέρος ή το σύνολο αυτού του κινδύνου στον μισθωτή.