Δικαίωμα Εξαγοράς
Δικαίωμα εξόφλησης είναι το νόμιμο δικαίωμα ενός στεγαστικού δανειστή ή δανειολήπτη που κατέχει ακίνητη περιουσία για να διεκδικήσει την περιουσία του όταν πληρούνται ορισμένοι όροι. Το δικαίωμα της εξαγοράς δίνει στους ιδιοκτήτες ακινήτων, οι οποίοι πληρώνουν τους φόρους ή τις οφειλές τους στην ιδιοκτησία τους, τη δυνατότητα να εμποδίσουν τον αποκλεισμό ή τον πλειστηριασμό των ακινήτων τους, μερικές φορές ακόμη και μετά από μια δημοπρασία ή πώληση. Το ποσό που καταβάλλεται γενικά πρέπει επίσης να περιλαμβάνει το κόστος που συνεπάγεται η διαδικασία αποκλεισμού, καθώς και ολόκληρο το ποσό της υποθήκης εάν η πληρωμή έρχεται μετά από αποκλεισμό ή δημοπρασία.
Κατανόηση του δικαιώματος εξαγοράς
Ο όρος δικαίωμα εξόφλησης μπορεί επίσης να χρησιμοποιηθεί με άλλη έννοια. Οι οφειλέτες έχουν το δικαίωμα να πληρώσουν στους πιστωτές τους ένα ποσό ίσο με τη δίκαιη αγοραία αξία των περιουσιακών στοιχείων που εξασφαλίζουν την ασφάλεια. Με αυτόν τον τρόπο, μπορούν να διεκδικήσουν την προσωπική τους περιουσία.
Αποκλεισμός συμβαίνει επειδή όταν ένα πρόσωπο αποκτά μια υποθήκη για να αγοράσει ένα σπίτι, το ίδιο το σπίτι χρησιμεύει ως εγγύηση για το δάνειο. Δεδομένου ότι το σπίτι λειτουργεί ως εγγύηση, ο ιδιοκτήτης σπιτιού συμφωνεί ότι θα χάσουν την ιδιοκτησία του σπιτιού σε περίπτωση που δεν πληρώσουν τις πληρωμές τους. Όταν ένα σπίτι αποκλείεται, ο δανειστής θα πωλήσει γενικά το ακίνητο για να ανακτήσει τα χρήματα που χάθηκαν από το δάνειο.
Σε αντίθεση με το δικαίωμα της εξαγοράς, πολλές υποθήκες περιλαμβάνουν το δικαίωμα αποκλεισμού περιγράφει την ικανότητα του δανειστή να πάρει στην κατοχή του μια ιδιοκτησία μέσω μιας νομικής διαδικασίας που ονομάζεται αποκλεισμός. Οι δανειστές μπορούν να επικαλεσθούν το δικαίωμά τους στον αποκλεισμό όταν ένας ιδιοκτήτης σπιτιού αθετήσει τις πληρωμές υποθηκών τους. Οι όροι του ενυπόθηκου δανείου θα περιγράφουν τους όρους υπό τους οποίους ο δανειστής έχει το δικαίωμα να αποκλείσει. Οι κρατικοί και εθνικοί νόμοι ρυθμίζουν επίσης το δικαίωμα αποκλεισμού. Το δικαίωμα αποκλεισμού δεν παρέχει στους δανειστές το δικαίωμα να πάρουν στην κατοχή τους ένα σπίτι χωρίς προειδοποίηση. Οι δανειστές πρέπει να τηρούν συγκεκριμένες διαδικασίες προκειμένου να είναι νόμιμος ένας αποκλεισμός. Πρώτον, πρέπει να παράσχουν μια προκαθορισμένη ειδοποίηση στον οφειλέτη, ειδοποιώντας τους για το γεγονός ότι το δάνειό τους είναι σε προεπιλογή από τις χαμένες πληρωμές.
Ο ιδιοκτήτης σπιτιού έχει γενικά ένα συγκεκριμένο χρονικό διάστημα για να καλύψει τις τυχόν χαμένες πληρωμές και να αποφύγει τον αποκλεισμό. Επίσης, θα χρειαστεί να πληρώσουν επιπλέον χρεώσεις καθυστερημένης πληρωμής επιπλέον του υπολοίπου. Μπορούν επίσης να χρησιμοποιήσουν αυτή τη φορά για την καταπολέμηση του αποκλεισμού αν πιστεύουν ότι ο δανειστής δεν έχει στην πραγματικότητα το δικαίωμα να αποκλείσει από την ιδιοκτησία.
Βασικές τακτικές
- Το δικαίωμα εξόφλησης είναι μια νομική διαδικασία που επιτρέπει σε έναν δανειστή δανειολήπτη να επιστρέψει το σπίτι ή άλλη περιουσία του σε αποκλεισμό εάν είναι σε θέση να εξοφλήσει εγκαίρως τις υποχρεώσεις του.
- Το δικαίωμα αυτό μπορεί να εκτελεσθεί, ακόμη και αν το σπίτι έχει ξαναγοράσει ο δανειστής, εφόσον αυτό συμβαίνει κατά τη διάρκεια του χρονικού πλαισίου της εξαργύρωσης και έχουν τηρηθεί όλες οι προϋποθέσεις.
- Μια επιτυχημένη εξόφληση θα απαιτεί επίσης συνήθως από τον δανειολήπτη να επιστρέψει τα έξοδα που βαρύνουν τον δανειστή ή άλλα μέρη ως αποτέλεσμα της διαδικασίας αποκλεισμού.
Πώς το δικαίωμα εξαργύρωσης μπορεί να ασκηθεί
Το δικαίωμα εξαγοράς μπορεί να ασκηθεί κατά τη διάρκεια ενός χρονικού πλαισίου που ονομάζεται περίοδος εξαγοράς, το οποίο μπορεί να προηγείται ή μερικές φορές μετά τη λήξη της δημοπρασίας αποκλεισμού. Κάθε κράτος επιτρέπει στους δανειολήπτες να ασκούν τα δικαιώματά τους εξαγοράς πριν από το κλείσιμο των διαδικασιών αποκλεισμού. Το δικαίωμα εξαγοράς μπορεί να ασκηθεί μετά από πώληση αποκλεισμού σε περίπου το ήμισυ όλων των κρατών. Αυτό ονομάζεται νόμιμο δικαίωμα εξαγοράς και οι κανόνες αποπληρωμής ενδέχεται να διαφέρουν από την εξόφληση όλων των ανεξόφλητων χρεών που υπήρχαν πριν από την πώληση.
Παρά την πιθανότητα ανάληψης δράσης πριν από την πώληση αποκλεισμού, στην κοινή πρακτική, οι δανειολήπτες τείνουν να ασκούν μόνο δικαίωμα εξαγοράς μετά από αποκλεισμό εάν έχουν τα μέσα να προσπαθήσουν καθόλου. Αυτό συμβαίνει επειδή οι δανειολήπτες που έχουν ήδη αρκετά κεφάλαια για να καλύψουν το κόστος της εξόφλησης ολόκληρου του οφειλόμενου χρέους συν άλλες αμοιβές είναι απίθανο να λήξουν σε αθέτηση.
Είναι δυνατό για τον οφειλέτη να μετατρέψει ένα κέρδος σε ορισμένες περιστάσεις όταν ασκεί δικαίωμα εξαγοράς μετά από πώληση αποκλεισμού. Ένα ακίνητο μπορεί να πουλήσει κάτω από την αγοραία αξία του σε μια δημοπρασία αποκλεισμού. Αν η κατάσταση του δανειολήπτη επιτρέπει την άσκηση του δικαιώματος εξαγοράς μετά από μια τέτοια πώληση, θα μπορούσε ενδεχομένως να αναλάβει την κυριότητα. Ο οφειλέτης θα εξοφλήσει την τιμή πώλησης αποκλεισμού συν πρόσθετα τέλη, τα οποία θα μπορούσαν να είναι χαμηλότερα από το χρέος που οφειλόταν στην υποθήκη. Στη συνέχεια, θα μπορούσαν να μεταπωλήσουν το σπίτι σε τιμή υψηλότερη της αγοράς και να διατηρήσουν τη διαφορά ως κέρδος. Ανάλογα με τη νομοθεσία κάθε κράτους, ένα εκ του νόμου δικαίωμα εξαγοράς θα μπορούσε να απαιτήσει την πλήρη εξόφληση του χρέους και όχι την τιμή πώλησης αποκλεισμού.