Ενοικιαζόμενα σπίτια: Πώς λειτουργεί η διαδικασία

Εάν είστε σαν τους περισσότερους αγοραστές κατοικιών, θα χρειαστείτε μια υποθήκη για να χρηματοδοτήσετε την αγορά ενός νέου σπιτιού. Για να είστε κατάλληλοι, πρέπει να έχετε ένα καλό πιστωτικό αποτέλεσμα και μετρητά για μια προκαταβολή. Χωρίς αυτές, η παραδοσιακή διαδρομή προς την ιδιοκτησία σπιτιού μπορεί να μην είναι επιλογή.

Υπάρχει όμως μια εναλλακτική λύση: μια συμφωνία ενοικίασης-ιδιοκτησίας, στην οποία νοικιάζετε ένα σπίτι για ένα συγκεκριμένο χρονικό διάστημα, με την επιλογή να το αγοράσετε πριν λήξει η μίσθωση. Οι συμβάσεις ενοικίασης-ιδιοκτησίας αποτελούνται από δύο μέρη: μια τυποποιημένη σύμβαση μίσθωσης και μια επιλογή αγοράς. Ακολουθεί μια περιγραφή του τι να προσέξετε και πώς λειτουργεί η διαδικασία rent-to-own. Είναι πιο περίπλοκο από την ενοικίαση και θα πρέπει να λάβετε επιπλέον προφυλάξεις για να προστατέψετε τα ενδιαφέροντά σας. Με αυτόν τον τρόπο θα σας βοηθήσει να καταλάβετε αν η συμφωνία είναι μια καλή επιλογή αν ψάχνετε να αγοράσετε ένα σπίτι.

Βασικές τακτικές

• Μια συμφωνία ενοικίασης-ιδιοκτησίας είναι μια συμφωνία στην οποία δεσμεύεστε να ενοικιάσετε ένα ακίνητο για συγκεκριμένο χρονικό διάστημα, με την επιλογή να το αγοράσετε πριν τελειώσει η μίσθωση.
• Οι συμφωνίες ενοικίασης-ιδιοκτησίας περιλαμβάνουν μια τυποποιημένη σύμβαση μίσθωσης και επίσης μια επιλογή για αγορά του ακινήτου σε μεταγενέστερο χρόνο.
• Καταλάβετε ότι οι συμβάσεις μίσθωσης-επιλογής σας δίνουν το δικαίωμα να αγοράσετε το σπίτι όταν λήξει η μίσθωση, ενώ οι συμβάσεις μίσθωσης-αγοράς σας απαιτούν να το αγοράσετε.
• Πληρώνετε ενοίκιο καθ 'όλη τη διάρκεια της μίσθωσης και σε ορισμένες περιπτώσεις ένα ποσοστό της πληρωμής εφαρμόζεται στην τιμή αγοράς.
• Με ορισμένες συμβάσεις ενοικίου-ιδιοκτησίας, μπορεί να χρειαστεί να διατηρήσετε το ακίνητο και να πληρώσετε για επισκευές.

Rent-To-Own Homes: Πώς λειτουργεί η διαδικασία

Μη επαναλαμβανόμενα τέλη εκ των προτέρων

Σε μια συμφωνία rent-to-own, εσείς (ως αγοραστής) πληρώνετε στον πωλητή μία εφάπαξ, συνήθως μη αποπληρωτέα, προκαταβολή, που ονομάζεται προμήθεια προαίρεσης, χρηματικό ποσό προαίρεσης ή προαιρετική αντιπαροχή. Αυτό το τέλος είναι αυτό που σας δίνει την επιλογή να αγοράσετε το σπίτι μέχρι κάποια ημερομηνία στο μέλλον. Το προαιρετικό τέλος είναι συχνά διαπραγματεύσιμο, καθώς δεν υπάρχει κανονικό επιτόκιο. Ωστόσο, το τέλος κυμαίνεται συνήθως μεταξύ 2, 5% και 7% της τιμής αγοράς.

Επιλογή μίσθωσης έναντι μίσθωσης-αγοράς

Είναι σημαντικό να σημειώσουμε ότι υπάρχουν διαφορετικοί τύποι μισθωμένων συμβολαίων, με ορισμένα από αυτά να είναι πιο φιλικά προς τον καταναλωτή και ευέλικτα από άλλα. Οι συμβάσεις μίσθωσης-επιλογής σας δίνουν το δικαίωμα, αλλά όχι την υποχρέωση, να αγοράσετε το σπίτι όταν λήξει η μίσθωση. Εάν αποφασίσετε να μην αγοράσετε το ακίνητο στο τέλος της μίσθωσης, η επιλογή απλώς λήγει και μπορείτε να φύγετε χωρίς καμία υποχρέωση να συνεχίσετε να πληρώνετε ενοίκιο ή να αγοράζετε.

Προσέξτε για τις συμβάσεις μίσθωσης-αγοράς. Με αυτά, θα μπορούσατε να είστε νομικά υποχρεωμένοι να αγοράσετε το σπίτι στο τέλος της μίσθωσης, είτε μπορείτε να αντέξετε οικονομικά είτε όχι. Για να έχετε την επιλογή να αγοράσετε χωρίς την υποχρέωση, πρέπει να είναι σύμβαση μίσθωσης-επιλογής. Επειδή ο νόμος μπορεί να είναι δύσκολο να αποκρυπτογραφήσει, είναι πάντα καλή ιδέα να αναθεωρήσετε τη σύμβαση με έναν εξειδικευμένο πληρεξούσιο ακινήτων πριν υπογράψετε οτιδήποτε, έτσι ώστε να γνωρίζετε τα δικαιώματά σας και ακριβώς τι εισάγετε.

Συμφωνία για την τιμή αγοράς

Οι συμφωνίες ενοικίασης-ιδιοκτησίας πρέπει να καθορίζουν πότε και πώς καθορίζεται η τιμή αγοράς του σπιτιού. Σε ορισμένες περιπτώσεις, εσείς και ο πωλητής θα συμφωνήσετε για μια τιμή αγοράς κατά την υπογραφή της σύμβασης, συχνά σε υψηλότερη τιμή από την τρέχουσα αγοραία αξία. Σε άλλες περιπτώσεις, η τιμή καθορίζεται όταν λήξει η μίσθωση, με βάση την τρέχουσα αγοραία αξία της περιουσίας. Πολλοί αγοραστές προτιμούν να "κλειδώσουν" την τιμή αγοράς, ειδικά σε αγορές όπου οι τιμές των κατοικιών αυξάνονται.

Εφαρμογή ενοικίου στον κύριο υπάλληλο

Θα πληρώσετε ενοίκιο καθ 'όλη τη διάρκεια της μίσθωσης. Το ερώτημα είναι αν ένα τμήμα κάθε πληρωμής εφαρμόζεται στην ενδεχόμενη τιμή αγοράς. Για παράδειγμα, αν πληρώσετε 1.200 δολάρια κάθε μήνα για τρία χρόνια και το 25% αυτής πιστώνεται προς την αγορά, θα κερδίσετε πίστωση 10.800 δολαρίων ($ 1.200 x 0.25 = $ 300, $ 300 x 36 μηνών = $ 10.800). Συνήθως, το ενοίκιο είναι ελαφρώς υψηλότερο από το επιτόκιο που ισχύει για την περιοχή για να καλύψει την πίστωση ενοικίου που λαμβάνετε. Αλλά βεβαιωθείτε ότι γνωρίζετε τι παίρνετε για την πληρωμή αυτής της πριμοδότησης.

Σε ορισμένες συμβάσεις, το σύνολο ή μέρος των χρημάτων επιλογής που πρέπει να πληρώσετε μπορεί να εφαρμοστεί στην ενδεχόμενη τιμή αγοράς κατά το κλείσιμο.

Υπηρεσία συντήρησης ιδιοκατοίκησης

Ανάλογα με τους όρους της σύμβασης, μπορεί να είστε υπεύθυνοι για τη διατήρηση του ακινήτου και την πληρωμή για επισκευές. Συνήθως, αυτή είναι η ευθύνη του ιδιοκτήτη, γι 'αυτό διαβάστε προσεκτικά το λεπτό έντυπο της σύμβασής σας. Επειδή οι πωλητές είναι τελικά υπεύθυνοι για τις αμοιβές, φόρους και ασφάλειες των συνεργατών του σπιτιού (που τελικά είναι το σπίτι τους), επιλέγουν συνήθως να καλύψουν αυτές τις δαπάνες. Είτε έτσι είτε αλλιώς, θα χρειαστείτε ένα ασφαλιστήριο συμβόλαιο ενοικιαστή για να καλύψετε τις απώλειες σε προσωπική ιδιοκτησία και να καλύψετε την ευθύνη εάν κάποιος τραυματιστεί ενώ βρίσκεστε στο σπίτι ή αν τραυματίσετε τυχαία κάποιον.

Βεβαιωθείτε ότι οι απαιτήσεις συντήρησης και επισκευής αναφέρονται σαφώς στη σύμβαση (ζητήστε από τον δικηγόρο σας να σας εξηγήσει τις ευθύνες σας). Η διατήρηση της ιδιοκτησίας, π.χ. το κούρεμα του χλοοτάπητα, η εξόρυξη των φύλλων και ο καθαρισμός των υδρορροών κ.λπ., είναι πολύ διαφορετική από την αντικατάσταση μιας κατεστραμμένης οροφής ή την ανατροπή του ηλεκτρικού. Είτε είστε υπεύθυνοι για τα πάντα είτε απλά κόβετε το γκαζόν, ελέγχετε το σπίτι, διατάζετε μια αξιολόγηση και βεβαιώνεστε ότι οι φόροι ιδιοκτησίας είναι ενημερωμένοι πριν υπογράψετε οτιδήποτε.

Αγοράζοντας την ιδιοκτησία

Τι συμβαίνει όταν λήξει η σύμβαση εξαρτάται εν μέρει από το είδος της συμφωνίας που υπογράψατε. Αν έχετε σύμβαση μίσθωσης-επιλογής και θέλετε να αγοράσετε το ακίνητο, θα χρειαστεί πιθανώς να πάρετε υποθήκη (ή άλλη χρηματοδότηση) για να πληρώσετε πλήρως τον πωλητή.

Αντίθετα, εάν αποφασίσετε να μην αγοράσετε το σπίτι ή αν δεν είστε σε θέση να εξασφαλίσετε χρηματοδότηση μέχρι το τέλος της περιόδου μίσθωσης, το δικαίωμα λήγει και θα απομακρυνθείτε από το σπίτι, σαν να ενοικιάζετε οποιαδήποτε άλλη ιδιοκτησία. Θα χάσετε πιθανώς τα χρήματα που έχουν καταβληθεί μέχρι εκείνη την στιγμή, συμπεριλαμβανομένου του χρηματικού ποσού επιλογής και τυχόν πίστωσης ενοικίου που έχετε κερδίσει, αλλά δεν θα έχετε καμία υποχρέωση να συνεχίσετε τη μίσθωση ή να αγοράσετε το σπίτι.

Αν έχετε σύμβαση μίσθωσης-αγοράς, ενδέχεται να είστε νομικά υποχρεωμένος να αγοράσετε το ακίνητο όταν λήξει η μίσθωση. Αυτό μπορεί να είναι προβληματικό για πολλούς λόγους, ειδικά αν δεν μπορείτε να εξασφαλίσετε υποθήκη. Οι συμβάσεις μίσθωσης-επιλογής είναι σχεδόν πάντα προτιμότερες από τις συμβάσεις μίσθωσης-αγοράς επειδή προσφέρουν μεγαλύτερη ευελιξία και δεν κινδυνεύετε να εναχθείτε αν είστε απρόθυμοι ή ανίκανοι να αγοράσετε το σπίτι όταν λήξει η μίσθωση.

Αντιμετωπίστε τη διαδικασία με τον ίδιο τρόπο που θα κάνατε αν ήσασταν εντελώς αγοραστής ενός σπιτιού: κάντε τη δέουσα επιμέλεια, ερευνήστε την περιοχή, συγκρίνετε τις τιμές με άλλα κοντινά σπίτια, διερευνήστε τη σύμβαση και διερευνήστε την ιστορία του πωλητή.

Ο ιδανικός υποψήφιος ενοικιάσεως

Μια συμφωνία ενοικίασης-ιδιοκτησίας μπορεί να είναι μια εξαιρετική επιλογή εάν είστε ένας επίδοξος ιδιοκτήτης σπιτιού, αλλά δεν είστε αρκετά έτοιμοι, οικονομικά. Αυτές οι συμφωνίες σας δίνουν την ευκαιρία να λάβετε τα οικονομικά σας για να βελτιώσετε το πιστωτικό αποτέλεσμά σας και να εξοικονομήσετε χρήματα για μια προκαταβολή ενώ "κλειδώνετε" στο σπίτι που θέλετε να έχετε. Εάν το χρηματικό δικαίωμα επιλογής ή / και ένα ποσοστό του μισθώματος πηγαίνει προς την τιμή αγοράς, κάτι που συχνά κάνουν, μπορείτε επίσης να φτιάξετε κάποιες μετοχές.

Ενώ οι συμφωνίες ενοικίασης-ιδιοκτησίας έχουν παραδοσιακά προσανατολιστεί προς άτομα που δεν μπορούν να τύχουν συμμόρφωσης με τα δάνεια, υπάρχει μια δεύτερη ομάδα υποψηφίων που έχουν παραβλεφθεί σε μεγάλο βαθμό από τη βιομηχανία ενοικίασης σε δική τους επιχείρηση: οι άνθρωποι που δεν μπορούν να λάβουν ενυπόθηκα δάνεια δαπανηρές, μη συμμορφούμενες αγορές δανείων. "Στις υψηλού κόστους αστικές κτηματομεσιτικές αγορές, όπου τα κοινά δάνεια είναι τα πρότυπα, υπάρχει μεγάλη ζήτηση για μια καλύτερη λύση για οικονομικά βιώσιμα, αξιόπιστα άτομα που δεν μπορούν να πάρουν ή δεν θέλουν υποθήκη, "Λέει ο Marjorie Scholtz, ιδρυτής και διευθύνων σύμβουλος της Verbhouse, μιας νεοσύστατης επιχείρησης που βασίζεται στο Σαν Φρανσίσκο και επαναπροσδιορίζει την αγορά rent-to-own.

"Καθώς οι τιμές των κατοικιών αυξάνονται και όλο και περισσότερες πόλεις διατιμώνται από συμμορφούμενα όρια δανείων και προωθούν τα δάνεια jumbo, το πρόβλημα μετατοπίζεται από τους καταναλωτές στη βιομηχανία χρηματοδότησης κατοικιών", λέει ο Scholtz. Με αυστηρές αυτόματες κατευθυντήριες γραμμές αναδοχής και απαιτήσεις 20% έως 40% για τις προκαταβολές, ακόμη και οικονομικά ικανά άτομα μπορεί να αντιμετωπίσουν προβλήματα στη χρηματοδότηση στις αγορές αυτές.

"Οτιδήποτε ασυνήθιστο - για το εισόδημα, για παράδειγμα - πετάει τους καλούς εισοδήματα σε μια κατάσταση" outlier ", επειδή οι αναδοχές δεν μπορούν να τα τοποθετήσουν τακτοποιημένα σε ένα κουτί", λέει ο Scholtz. Αυτό περιλαμβάνει ανθρώπους που έχουν μη παραδοσιακά εισοδήματα, είναι αυτοαπασχολούμενοι ή συμβασιούχοι εργαζόμενοι ή έχουν απομείνει αμερικανικές πιστώσεις (π.χ. αλλοδαποί) και εκείνοι που απλά στερούνται τις τεράστιες τράπεζες πληρωμών 20% έως 40% απαιτούν για μη συμμορφούμενα δάνεια.

Οι αγορές υψηλού κόστους δεν είναι ο προφανής τόπος που θα βρείτε ιδιότητες ενοικίασης-ιδιοκτησίας, γεγονός που καθιστά το Verbhouse ασυνήθιστο. Όμως, όλοι οι δυνητικοί αγοραστές ενοικίου-ιδιοκτήτη θα επωφελούνταν από την προσπάθεια να γράψουν τα χαρακτηριστικά που βασίζονται στον καταναλωτή στις συμβάσεις ενοικίασης-ιδιοκτησίας: Το τέλος προαίρεσης και ένα μέρος κάθε πληρωμής ενοικίου αγοράζουν την τιμή αγοράς δολαρίου για δολάριο, η τιμή ενοικίασης και αγοράς είναι κλειδωμένη για έως και πέντε χρόνια και οι συμμετέχοντες μπορούν να δημιουργήσουν μετοχές και να κατακτήσουν την εκτίμηση της αγοράς, ακόμη και αν αποφασίσουν να μην αγοράσουν. Σύμφωνα με τον Scholtz, οι συμμετέχοντες μπορούν να «εξαργυρώσουν» στην εύλογη αξία της αγοράς: η Verbhouse πωλεί το σπίτι και ο συμμετέχων διατηρεί την ανατίμηση της αγοράς συν τα ίδια κεφάλαια που έχουν συσσωρευτεί μέσω πληρωμών "buy-down".

Πριν υπογράψετε τη σύμβαση

Παρόλο που θα νοικιάσετε πριν αγοράσετε, είναι καλή ιδέα να ασκήσετε την ίδια δέουσα επιμέλεια σαν να αγοράζατε το σπίτι εντελώς. Εάν σκέφτεστε μια ιδιότητα ενοικίου-ιδιοκτησίας, βεβαιωθείτε ότι:

• Επιλέξτε τους σωστούς όρους. Εισάγετε μια συμφωνία μίσθωσης-επιλογής και όχι μια συμφωνία μίσθωσης-αγοράς.
• Ζήτα βοήθεια. Να μισθώσετε έναν εξειδικευμένο πληρεξούσιο ακινήτων για να εξηγήσετε τη σύμβαση και να σας βοηθήσουμε να κατανοήσετε τα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις σας. Μπορεί να θέλετε να διαπραγματευτείτε μερικά σημεία πριν υπογράψετε ή να αποφύγετε τη συμφωνία εάν δεν είναι αρκετά ευνοϊκή για εσάς.
• Έρευνα της σύμβασης. Βεβαιωθείτε ότι καταλαβαίνετε:
• τις προθεσμίες (ό, τι οφείλεται πότε)
• το προαιρετικό τέλος και τις πληρωμές ενοικίου - και πόσο από το καθένα ισχύει για την τιμή αγοράς
• πώς καθορίζεται η τιμή αγοράς
• πώς να ασκήσετε την επιλογή σας να αγοράσετε (για παράδειγμα, ο πωλητής μπορεί να απαιτήσει από εσάς να δώσετε γραπτή προειδοποίηση για την πρόθεσή σας να αγοράσετε)
• αν επιτρέπονται τα κατοικίδια ζώα
• ο οποίος είναι υπεύθυνος για τη συντήρηση, τα δικαιώματα των ιδιοκτητών σπιτιού, τους φόρους ιδιοκτησίας και τα παρόμοια.
• Ερευνήστε το σπίτι. Παραγγείλετε μια ανεξάρτητη αξιολόγηση, επιθεωρήστε το ακίνητο, βεβαιωθείτε ότι οι φόροι ακινήτων είναι ενημερωμένοι και βεβαιωθείτε ότι δεν υπάρχουν εμπράγματα βάρη στην ιδιοκτησία.
• Ερευνήστε τον πωλητή. Ελέγξτε την πιστωτική αναφορά του πωλητή για να αναζητήσετε σημάδια οικονομικών προβλημάτων και να αποκτήσετε μια αναφορά τίτλου για να δείτε πόσο χρονικό διάστημα ο πωλητής έχει στην κατοχή του το ακίνητο - όσο περισσότερο το ανήκει και πόσες περισσότερες μετοχές, τόσο το καλύτερο.
• Επανελέγχω. Υπό ποιους όρους θα χάνατε την επιλογή σας να αγοράσετε το ακίνητο; Σύμφωνα με ορισμένες συμβάσεις, χάνετε αυτό το δικαίωμα εάν καθυστερείτε μόνο μία πληρωμή ενοικίου ή εάν δεν ενημερώσετε εγγράφως τον πωλητή για την πρόθεσή σας να αγοράσετε.

Η κατώτατη γραμμή

Μια συμφωνία ενοικίασης-ιδιοκτησίας επιτρέπει στους αγοραστές που επιθυμούν να μεταβούν σπίτι αμέσως, με αρκετά χρόνια να εργάζονται για τη βελτίωση των πιστωτικών τους αποτελεσμάτων ή / και την εξοικονόμηση για προκαταβολή προτού προσπαθήσουν να πάρουν υποθήκη. Φυσικά, πρέπει να πληρούνται ορισμένοι όροι και προϋποθέσεις, σύμφωνα με τη συμφωνία rent-to-own. Ακόμη και αν ένας κτηματομεσίτης βοηθάει στη διαδικασία, είναι σημαντικό να συμβουλευτείτε έναν εξειδικευμένο πληρεξούσιο ακινήτων ο οποίος μπορεί να διευκρινίσει τη σύμβαση και τα δικαιώματά σας προτού υπογράψετε οτιδήποτε.