Επαναπλήρωση ή αναχρηματοδότηση του σπιτιού σας
Εάν ο στόχος σας είναι να μειώσετε τις μηνιαίες πληρωμές υποθηκών σας ή να εξοφλήσετε το στεγαστικό σας δάνειο νωρίς, διάφορες στρατηγικές μπορούν να εφαρμοστούν για να σας βοηθήσουν να εφαρμόσετε το οικονομικό σας σχέδιο. Ενώ οι περισσότεροι ιδιοκτήτες σπιτιού γνωρίζουν τα οφέλη και τις πιθανές παγίδες της αναχρηματοδότησης, μια λιγότερο γνωστή επιλογή που διατίθεται σε ορισμένους δανειολήπτες υποθηκών είναι η αναδιάρθρωση του δανείου ή η επανεπένδυση.
ΔΕΙΤΕ: Πρόγραμμα απόσβεσης
Τι είναι η αναδιατύπωση του δανείου;
Η αναμόρφωση του δανείου απαιτεί τυπικά να καταβάλλετε ένα κατ 'αποκοπή ποσό προς το βασικό υπόλοιπο της υποθήκης σας.
Αν πληρώνετε επιπλέον χρήματα για το κύριο υπόλοιπο σας, μπορείτε να εξοφλήσετε την υποθήκη σας νωρίτερα, το πρόσθετο πλεονέκτημα της αναδιατύπωσης του δανείου είναι ότι οι μηνιαίες σας πληρωμές υπολογίζονται εκ νέου ώστε να αντικατοπτρίζουν το νέο υπόλοιπο. Για παράδειγμα, ένας δανειολήπτης με 15ετές δάνειο σταθερού επιτοκίου ύψους 270.000 δολάρια σε ποσοστό 4.25%, που αναδιαμορφώνει το δάνειο μετά από ένα έτος, με πληρωμή 75.000 δολαρίων προς το κεφάλαιο, θα μειώσει τη μηνιαία πληρωμή από $ 2.032 σε $ 1.322. Χωρίς την αναδιατύπωση του δανείου, η υποθήκη θα εξοφληθεί γρηγορότερα, αλλά οι μηνιαίες πληρωμές κεφαλαίου και τόκων θα παραμείνουν οι ίδιες.
Για τους δανειολήπτες που δεν μπορούν να αναχρηματοδοτήσουν λόγω πιστωτικών ζημιών ή χαμηλού μετοχικού κεφαλαίου, η αναδιατύπωση δανείου μπορεί να είναι μια καλή επιλογή επειδή δεν υποβάλλετε αίτηση για νέο δάνειο. Το επιτόκιο και ο όρος δανείου σας θα παραμείνουν τα ίδια. Η μόνη διαφορά είναι στις μηνιαίες πληρωμές σας. Μια αναδιατύπωση δανείου, επειδή δεν είναι μια αναχρηματοδότηση και δεν απαιτεί αίτηση δανείου και το κόστος κλεισίματος είναι σημαντικά λιγότερο δαπανηρή από την αναχρηματοδότηση. Τα έξοδα αναχρηματοδότησης συχνά κοστίζουν περίπου το 2 έως 3% του ποσού του δανείου.
Λόγοι για την αναδιατύπωση ενός δανείου
Ο κύριος λόγος που οι οφειλέτες επιλέγουν να αναδιατυπώσουν ένα δάνειο είναι να μειώσουν τις μηνιαίες πληρωμές τους. Ορισμένοι δανειολήπτες στη συνέχεια συνεχίζουν να κάνουν τις προηγούμενες πληρωμές υποθηκών τους και έτσι πληρώνουν το δάνειό τους για κατοικία ακόμη γρηγορότερα. Άλλοι χρησιμοποιούν την πρόσθετη ταμειακή ροή για να επενδύσουν, να πληρώσουν άλλα χρέη ή να εξοικονομήσουν χρήματα για άλλους σκοπούς.
Μια άλλη αναδιάρθρωση δάνειο φορά μπορεί να είναι πολύτιμη είναι όταν αγοράζετε ένα νέο σπίτι πριν το σημερινό σπίτι σας έχει πουλήσει. Εάν μπορείτε να πληρούν τις προϋποθέσεις για την υποθήκη στο νέο σας σπίτι, ενώ εξακολουθείτε να πληρώνετε για το προηγούμενο σπίτι σας ενώ βρίσκεστε στην αγορά, τότε μπορείτε να κάνετε μια αναδιάρθρωση δανείου με τα έσοδα μετά την πώληση του προηγούμενου σπιτιού σας. Ωστόσο, οι περισσότεροι δανειστές δεν επιτρέπουν την αναδιατύπωση μέχρι να γίνουν τουλάχιστον 90 ημέρες υποθηκών.
Υπάρχουν ορισμένα μειονεκτήματα στην αναδιατύπωση του δανείου. Κατ 'αρχάς, θα χρειαστεί να κάνετε μια κατ' αποκοπήν πληρωμή, και ορισμένοι χρηματοοικονομικοί σχεδιαστές υποδεικνύουν ότι υπάρχουν καλύτερες χρήσεις για μετρητά από ό, τι να εξοφλήσετε το υπόλοιπο των υποθηκών σας. Εάν δεν έχετε λογαριασμό έκτακτης αποταμίευσης, έχετε χρέος πιστωτικών καρτών ή έχετε υποκεφαλαιοποιήσει τις αποταμιεύσεις αποχώρησης σας, μπορεί να είστε καλύτερο να χρησιμοποιήσετε μετρητά για αυτούς τους σκοπούς.
Δεν θα μειώσει το επιτόκιο σας
Ένα άλλο μειονέκτημα, ανάλογα με τους όρους των υποθηκών σας, είναι ότι η επαναξιολόγηση δεν θα μειώσει το επιτόκιό σας. Όταν τα επιτόκια των στεγαστικών δανείων είναι χαμηλά, ίσως να είστε καλύτερα στην αναχρηματοδότηση, ακόμη και με το κόστος κλεισίματος. Ορισμένοι δανειολήπτες επιλέγουν να αναχρηματοδοτήσουν πρώτα και στη συνέχεια να επανεπενδύσουν εντός ενός ή λιγότερων ετών για να αποκομίσουν τα οφέλη και από τις δύο οικονομικές επιλογές.
Εάν ο στόχος σας είναι να εξοφλήσετε γρήγορα την υποθήκη σας, μπορείτε επίσης απλά να επιλέξετε να πληρώνετε επιπλέον προς τον κύριο υπόχρεο κάθε μήνα, να κάνετε πληρωμές υποθηκών δύο εβδομάδων ή να κάνετε επιπλέον πληρωμή κάθε χρόνο για να μειώσετε το ποσό που θα πληρώσετε σε τόκους τη διάρκεια του δανείου και να εξοφλήσει το υπόλοιπο με μεγαλύτερη ταχύτητα.
Ορισμένοι δανειολήπτες θα διαπιστώσουν ότι η αναδιατύπωση του δανείου δεν αποτελεί επιλογή. Γενικά, επιλέξιμες είναι μόνο συμμορφούμενα συμβατικά δάνεια Fannie Mae ή Freddie Mac. Τα δάνεια FHA και VA δεν μπορούν να αποσβεσθούν εκ νέου. Σε ορισμένες περιπτώσεις, τα δάνεια jumbo μπορούν να αναδιατυπωθούν, αλλά η απόφαση εξαρτάται από το μεμονωμένο δάνειο και τον δανειστή σας. Το δάνειό σας πρέπει να είναι σε καλή κατάσταση. Επίσης, αν το δάνειο σας έχει πωληθεί σε έναν επενδυτή, ο επενδυτής πρέπει να συμφωνήσει με την αναδιατύπωση του δανείου μαζί με τον ενυπόθηκο σας.
Η κατώτατη γραμμή
Πριν αποφασίσετε να υποβάλετε αίτηση για αναδιατύπωση δανείου, φροντίστε να συγκρίνετε τα οικονομικά οφέλη από τη σταδιακή εξόφληση των υποθηκών, την αναχρηματοδότηση ή την επανεπένδυση, για να δείτε ποια επιλογή ή συνδυασμός επιλογών θα καλύψει τόσο τις άμεσες ανάγκες ταμειακών ροών όσο και τη μακροπρόθεσμη οικονομικούς στόχους.