Πώς επηρεάζουν τα επιτόκια τις αξίες των ακινήτων

Τα επιτόκια, ιδιαίτερα τα επιτόκια των διατραπεζικών συναλλαγών και των λογαριασμών του Δημοσίου, επηρεάζουν τόσο σημαντικά την αξία των ακινήτων που παράγουν έσοδα όσο και οποιουδήποτε επενδυτικού οχήματος. Επειδή η επίδρασή τους στην ικανότητα ενός ατόμου να αγοράζει κατοικίες (αυξάνοντας ή μειώνοντας το κόστος των ενυπόθηκων κεφαλαίων) είναι τόσο βαθιά, πολλοί άνθρωποι υποθέτουν λανθασμένα ότι ο μόνος αποφασιστικός παράγοντας στην αποτίμηση των ακινήτων είναι το τρέχον επιτόκιο στεγαστικών δανείων.

Ωστόσο, τα επιτόκια των στεγαστικών δανείων είναι μόνο ένας παράγοντας που σχετίζεται με τόκους και επηρεάζει τις αξίες των ακινήτων. Επειδή τα επιτόκια επηρεάζουν επίσης τις ροές κεφαλαίων, την προσφορά και τη ζήτηση κεφαλαίων και τα απαιτούμενα ποσοστά απόδοσης των επενδυτών, τα επιτόκια οδηγούν τις τιμές των ακινήτων με διάφορους τρόπους.

Πώς τα επιτόκια επηρεάζουν τις τιμές ιδιοκτησίας

Βασικές αρχές αποτίμησης

Για να κατανοήσετε πώς τα επηρεαζόμενα από το κράτος επιτόκια, οι ροές κεφαλαίων και τα ποσοστά χρηματοδότησης επηρεάζουν τις αξίες των ακινήτων, θα πρέπει να έχετε μια βασική κατανόηση της εισοδηματικής προσέγγισης των αξιών των ακινήτων. Παρόλο που οι τιμές των ακινήτων επηρεάζονται από την προσφορά και τη ζήτηση ακινήτων σε ένα συγκεκριμένο τοπικό περιβάλλον και από το κόστος αντικατάστασης της ανάπτυξης νέων ακινήτων, η προσέγγιση εισοδήματος είναι η πιο κοινή τεχνική αποτίμησης για τους επενδυτές. Η εισοδηματική προσέγγιση που παρέχεται από τους εκτιμητές εμπορικών ακινήτων και από τους ασφαλιστές και τους επενδυτές των επενδύσεων που υποστηρίζονται από ακίνητα είναι πολύ παρόμοια με την ανάλυση των προεξοφλημένων ταμειακών ροών που πραγματοποιείται σε μετοχικές και ομολογιακές επενδύσεις.

Με απλά λόγια, η αποτίμηση αρχίζει με την πρόβλεψη εσόδων από ακίνητα, η οποία λαμβάνει τη μορφή αναμενόμενων μισθωμάτων ή, στην περίπτωση ξενοδοχείων, την αναμενόμενη κατοχή πολλαπλασιαζόμενη με το μέσο κόστος ανά δωμάτιο. Στη συνέχεια, λαμβάνοντας υπόψη όλα τα έξοδα σε επίπεδο ακίνητης περιουσίας, συμπεριλαμβανομένου του κόστους χρηματοδότησης, ο αναλυτής καταλήγει στο καθαρό λειτουργικό εισόδημα (NOI) ή στην ταμειακή ροή που απομένει μετά από όλες τις λειτουργικές δαπάνες.

Αφαιρώντας όλο το κεφαλαιουχικό κόστος, καθώς και οποιοδήποτε επενδυτικό κεφάλαιο για τη συντήρηση ή την επισκευή των ακινήτων και άλλων εξωγενών εξόδων από την NOI, το αποτέλεσμα είναι η καθαρή ταμειακή ροή (NCF). Επειδή τα ακίνητα συνήθως δεν διατηρούν μετρητά ή έχουν δηλωμένη πολιτική μερισμάτων, το NCF ισούται με τα μετρητά που διατίθενται στους επενδυτές και είναι το ίδιο με τα μετρητά από μερίσματα, τα οποία χρησιμοποιούνται για την αποτίμηση επενδύσεων σε μετοχές ή με σταθερό εισόδημα. Με την κεφαλαιοποίηση μερισμάτων ή την προεξόφληση του ρεύματος ταμειακών ροών (συμπεριλαμβανομένης οποιασδήποτε υπολειμματικής αξίας) για μια δεδομένη επενδυτική περίοδο, προσδιορίζεται η αξία της περιουσίας.

Κεφαλαιακές ροές

Τα επιτόκια μπορούν να επηρεάσουν σημαντικά το κόστος χρηματοδότησης και τα επιτόκια των στεγαστικών δανείων, γεγονός που με τη σειρά του επηρεάζει το κόστος σε επίπεδο ακίνητης περιουσίας και επομένως επηρεάζει τις αξίες. Ωστόσο, η προσφορά και η ζήτηση κεφαλαίων και οι ανταγωνιστικές επενδύσεις έχουν τον μεγαλύτερο αντίκτυπο στα απαιτούμενα ποσοστά απόδοσης (RROR) και στις επενδυτικές αξίες. Καθώς το Διοικητικό Συμβούλιο των ΗΠΑ (Federal Reserve Board) έχει κινηθεί προς την κατεύθυνση της νομισματικής πολιτικής και περισσότερο προς τη διαχείριση των επιτοκίων ως μέσο τόνωσης της οικονομίας ή εξουδετέρωση του πληθωρισμού, η πολιτική του έχει άμεσο αντίκτυπο στην αξία όλων των επενδύσεων.

Καθώς οι διατραπεζικές συναλλαγματικές ισοτιμίες μειώνονται, το κόστος των κεφαλαίων μειώνεται και τα κεφάλαια εισρέουν στο σύστημα. Αντίθετα, όταν τα ποσοστά αυξάνονται, η διαθεσιμότητα των κεφαλαίων μειώνεται. Όσον αφορά την ακίνητη περιουσία, οι μεταβολές στα επιτόκια δανεισμού διατραπεζών είτε προσθέτουν είτε μειώνουν το ποσό του διαθέσιμου κεφαλαίου για επένδυση. Το ποσό του κεφαλαίου και το κόστος του κεφαλαίου επηρεάζουν τη ζήτηση αλλά και την προσφορά - δηλαδή, τα διαθέσιμα χρήματα για αγορές ακινήτων και ανάπτυξη. Για παράδειγμα, όταν η κεφαλαιακή διαθεσιμότητα είναι περιορισμένη, οι πάροχοι κεφαλαίου τείνουν να δανείζουν λιγότερο ως ποσοστό της εσωτερικής αξίας, ή όχι τόσο μακριά από την "στοίβα κεφαλαίου". Αυτό σημαίνει ότι τα δάνεια γίνονται με χαμηλότερους δείκτες δανείων προς αξία, μειώνοντας έτσι τις ταμειακές ροές και τις αξίες των ακινήτων.

Αυτές οι αλλαγές στις ροές κεφαλαίων μπορούν επίσης να έχουν άμεσο αντίκτυπο στη δυναμική προσφοράς και ζήτησης για ακίνητα. Το κόστος του κεφαλαίου και της διαθεσιμότητας κεφαλαίου επηρεάζει την προσφορά, παρέχοντας πρόσθετο κεφάλαιο για την ανάπτυξη ακινήτων. επηρεάζουν επίσης τον πληθυσμό των πιθανών αγοραστών που αναζητούν προσφορές. Αυτοί οι δύο παράγοντες συνεργάζονται για τον προσδιορισμό των τιμών της ιδιοκτησίας.

Τιμές έκπτωσης

Ο πιο εμφανής αντίκτυπος των επιτοκίων στις τιμές ακίνητης περιουσίας μπορεί να φανεί στην εξαγωγή ποσοστών έκπτωσης ή κεφαλαιοποίησης. Το ποσοστό κεφαλαιοποίησης μπορεί να θεωρηθεί ως το απαιτούμενο μερίδιο του επενδυτή, ενώ το προεξοφλητικό επιτόκιο ισούται με τις απαιτήσεις συνολικής απόδοσης του επενδυτή. K συνήθως υποδηλώνει RROR, ενώ το ποσοστό κεφαλαιοποίησης είναι ίσο (Kg), όπου g είναι η αναμενόμενη αύξηση του εισοδήματος ή η αύξηση στην ανατίμηση του κεφαλαίου.

Κάθε ένα από αυτά τα επιτόκια επηρεάζεται από τα επικρατούντα επιτόκια, διότι είναι ίσα με το ποσοστό άνευ κινδύνου συν ένα ασφάλιστρο κινδύνου . Για τους περισσότερους επενδυτές, το ποσοστό χωρίς κίνδυνο είναι το επιτόκιο των αμερικανικών κρατικών ομολόγων. που εγγυάται η ομοσπονδιακή κυβέρνηση, θεωρούνται άνευ κινδύνου, επειδή η πιθανότητα αθέτησης είναι τόσο χαμηλή. Επειδή οι επενδύσεις υψηλότερου κινδύνου πρέπει να επιτύχουν μια αντίστοιχα υψηλότερη απόδοση για να αντισταθμίσουν τον πρόσθετο κίνδυνο, κατά τον καθορισμό των προεξοφλητικών επιτοκίων και των επιτοκίων κεφαλαιοποίησης, οι επενδυτές προσθέτουν ένα ασφάλιστρο κινδύνου στο επιτόκιο χωρίς κίνδυνο για τον προσδιορισμό των προσαρμοσμένων σε κινδύνους επιστροφών που είναι απαραίτητες για κάθε εξεταζόμενη επένδυση .

Επειδή το K (επιτόκιο προεξόφλησης) ισούται με το ποσοστό άνευ κινδύνου συν ένα ασφάλιστρο κινδύνου, το ποσοστό κεφαλαιοποίησης ισούται με το ποσοστό άνευ κινδύνου συν ένα ασφάλιστρο κινδύνου, μείον την προβλεπόμενη αύξηση (ζ) στο εισόδημα. Αν και τα ασφάλιστρα κινδύνου ποικίλλουν λόγω της προσφοράς και της ζήτησης και άλλων παραγόντων κινδύνου στην αγορά, τα προεξοφλητικά επιτόκια θα ποικίλλουν λόγω των μεταβολών των επιτοκίων που τα καθιστούν. Όταν οι απαιτούμενες αποδόσεις σε ανταγωνιστικές ή υποκατάστατες επενδύσεις αυξάνονται, οι τιμές των ακινήτων μειώνονται. Αντίθετα, όταν μειώνονται τα επιτόκια, οι τιμές των ακινήτων αυξάνονται.

Η κατώτατη γραμμή

Είναι σημαντικό να εστιάσετε στα επιτόκια των στεγαστικών δανείων επειδή επηρεάζουν άμεσα τις τιμές των ακινήτων. Εάν είστε ένας μελλοντικός ιδιοκτήτης σπιτιού ή επενδυτής ακινήτων, ένας εύκολος τρόπος για να ερευνήσετε τα τρέχοντα επιτόκια είναι να χρησιμοποιήσετε έναν υπολο- γιστή υποθηκών.

Τούτου λεχθέντος, είναι σημαντικό να σημειωθεί ότι τα μεταβαλλόμενα επιτόκια επηρεάζουν πολλές πτυχές της ακίνητης περιουσίας. Πέρα από την τιμή της νέας σας κατοικίας, τα επιτόκια επηρεάζουν επίσης τη διαθεσιμότητα κεφαλαίου και τη ζήτηση για επένδυση. Αυτές οι ροές κεφαλαίων επηρεάζουν την προσφορά και τη ζήτηση για ακίνητα και ως εκ τούτου επηρεάζουν τις τιμές των ακινήτων.

Επίσης, τα επιτόκια επηρεάζουν επίσης την απόδοση των επενδύσεων υποκατάστασης και οι τιμές αλλάζουν ώστε να παραμείνουν σύμφωνες με τον εγγενή κίνδυνο στις επενδύσεις σε ακίνητα. Αυτές οι αλλαγές στα απαιτούμενα ποσοστά απόδοσης για ακίνητα διαφέρουν επίσης κατά τη διάρκεια περιόδων αποσταθεροποίησης στις αγορές πιστώσεων. Καθώς οι επενδυτές προβλέπουν αυξημένη διακύμανση των μελλοντικών επιτοκίων ή αύξηση του κινδύνου, αυξάνονται τα ασφάλιστρα κινδύνου, ασκώντας ισχυρότερη πτωτική πίεση στις τιμές των ακινήτων.