Πώς επηρεάζουν τα επιτόκια στην αγορά κατοικιών
Τα ενυπόθηκα δάνεια προέρχονται από δύο πρωτεύουσες μορφές - σταθερό επιτόκιο και ρυθμιζόμενο επιτόκιο - με μερικούς υβριδικούς συνδυασμούς και πολλαπλά παράγωγα εκάστου. Μια βασική κατανόηση των επιτοκίων και των οικονομικών επιρροών που καθορίζουν την μελλοντική πορεία των επιτοκίων μπορεί να σας βοηθήσει να κάνετε οικονομικά υγιείς αποφάσεις υποθηκών. Τέτοιες αποφάσεις περιλαμβάνουν την επιλογή μεταξύ στεγαστικού δανείου σταθερού επιτοκίου ή υποθήκης ρυθμιζόμενου επιτοκίου (ARM) ή απόφασης σχετικά με την αναχρηματοδότηση υποθήκης με ρυθμιζόμενο επιτόκιο.
Η γραμμή παραγωγής υποθηκών
Η βιομηχανία ενυπόθηκων δανείων έχει τρία βασικά μέρη ή επιχειρήσεις: τον δημιουργό υποθηκών, τον συνυπολογιστή και τον επενδυτή.
Ο συντάκτης υποθηκών είναι ο δανειστής. Οι δανειστές έρχονται σε διάφορες μορφές, από τις πιστωτικές ενώσεις και τις τράπεζες έως τους μεσίτες υποθηκών. Οι παραγωγοί υποθηκών εισάγουν και εμπορεύονται δάνεια προς τους καταναλωτές. Πωλούν δάνεια. Ανταγωνίζονται μεταξύ τους βάσει των επιτοκίων, των τελών και των επιπέδων υπηρεσιών που προσφέρουν. Τα επιτόκια και τα τέλη που χρεώνουν καθορίζουν τα περιθώρια κέρδους τους. Οι περισσότεροι παραγωγοί ενυπόθηκων δανείων δεν δανείζουν «χαρτοφυλάκιο» (δηλαδή δεν διατηρούν το δάνειο). Αντ 'αυτού, πουλάνε την υποθήκη στη δευτερογενή αγορά ενυπόθηκων δανείων. Τα επιτόκια που χρεώνουν οι καταναλωτές καθορίζονται από τα περιθώρια κέρδους τους και από την τιμή στην οποία μπορούν να πουλήσουν την υποθήκη στη δευτερογενή αγορά ενυπόθηκων δανείων.
Ο συνυπολογιστής αγοράζει υποθήκες που προέρχονται πρόσφατα από άλλα ιδρύματα. Είναι μέρος της δευτερογενούς αγοράς ενυπόθηκων δανείων. Οι περισσότεροι συνάδελφοι είναι επίσης δημιουργοί ενυπόθηκων δανείων. Οι συνεταιριστές συγκεντρώνουν μαζί πολλά παρόμοια ενυπόθηκα στεγαστικά δάνεια για να σχηματίσουν τίτλους που υποστηρίζονται από στεγαστικά δάνεια (MBS) - μια διαδικασία γνωστή ως τιτλοποίηση. Η εγγύηση που υποστηρίζεται από υποθήκη είναι ένα ομολογιακό δάνειο που υποστηρίζεται από μια υποκείμενη δεξαμενή υποθηκών. Τα ενυπόθηκα δάνεια πωλούνται στους επενδυτές. Η τιμή στην οποία μπορούν να πωληθούν οι επενδυτές υπό μορφή ενυπόθηκων δανείων στους επενδυτές καθορίζει την τιμή που θα καταβάλλουν οι συνεταιρισμοί για τις υποθήκες που προέρχονται από άλλους δανειστές και τα επιτόκια που προσφέρουν στους καταναλωτές για τις δικές τους υποθήκες.
Υπάρχουν πολλοί επενδυτές σε τίτλους που υποστηρίζονται από στεγαστικά δάνεια: συνταξιοδοτικά ταμεία, αμοιβαία κεφάλαια, τράπεζες, hedge funds, ξένες κυβερνήσεις, ασφαλιστικές εταιρείες και Freddie Mac και Fannie Mae (κυβερνητικές επιχειρήσεις). Καθώς οι επενδυτές προσπαθούν να μεγιστοποιήσουν τις αποδόσεις, συχνά πραγματοποιούν αναλύσεις σχετικής αξίας μεταξύ τίτλων που εξασφαλίζονται με υποθήκες και άλλων επενδύσεων σταθερού εισοδήματος, όπως εταιρικά ομόλογα. Όπως συμβαίνει με όλους τους χρηματοοικονομικούς τίτλους, η ζήτηση των επενδυτών για τίτλους που εξασφαλίζονται με υποθήκη καθορίζει την τιμή που θα πληρώσουν για αυτούς τους τίτλους.
Επίδραση των επενδυτών στα επιτόκια των ενυπόθηκων δανείων
Σε μεγάλο βαθμό, οι επενδυτές ασφάλειας που υποστηρίζονται από στεγαστικά δάνεια καθορίζουν τα επιτόκια των στεγαστικών δανείων που προσφέρονται στους καταναλωτές. Όπως εξηγήθηκε παραπάνω, η γραμμή παραγωγής ενυπόθηκων δανείων τελειώνει με τη μορφή εγγύησης υπό μορφή στεγαστικών δανείων που αγοράζεται από επενδυτή. Η ελεύθερη αγορά καθορίζει τις τιμές εκκαθάρισης της αγοράς οι επενδυτές θα πληρώνουν για τίτλους που εξασφαλίζονται με υποθήκες. Αυτές οι τιμές ανεβάζουν το δρόμο τους πίσω από τη βιομηχανία υποθηκών για να καθορίσουν τα επιτόκια που θα προσφέρονται όταν αγοράζετε το σπίτι σας.
Υποθήκες σταθερού επιτοκίου
Το επιτόκιο σε στεγαστικό επιτόκιο καθορίζεται για τη διάρκεια της υποθήκης. Ωστόσο, κατά μέσο όρο, τα στεγαστικά δάνεια σταθερού επιτοκίου 30 ετών έχουν μικρότερη διάρκεια ζωής, λόγω της μετακίνησης ή της αναχρηματοδότησης των υποθηκών τους. Ο κανόνας ήταν ότι οι ιδιοκτήτες σπιτιού μένουν στα σπίτια τους κατά μέσο όρο επτά χρόνια. Ωστόσο, τον Ιανουάριο του 2018, η Εθνική Ένωση Οικοδόμων Εσωτερικών ανέφερε ότι αυτό έχει αλλάξει σε 12 έως 13 χρόνια.
Οι τιμές ασφαλείας των ενυπόθηκων δανείων συσχετίζονται σε μεγάλο βαθμό με τις τιμές των ομολόγων του αμερικανικού Δημοσίου. Αυτό σημαίνει ότι η τιμή της εγγύησης που εξασφαλίζεται από στεγαστικά δάνεια, εξασφαλισμένη με στεγαστικά δάνεια 30 ετών, θα κινηθεί με την τιμή του πενταετούς ομολόγου του αμερικανικού Υπουργείου Οικονομικών ή του 10ετούς ομολόγου του αμερικανικού Υπουργείου Οικονομικών με βάση ένα χρηματοπιστωτικό κεφάλαιο γνωστό ως διάρκεια. Στην πράξη, η διάρκεια των 30 ετών στεγαστικών δανείων είναι πιο κοντά στο πενταετές σημείωμα, αλλά η αγορά τείνει να χρησιμοποιεί το δεκαετές ομόλογο ως σημείο αναφοράς. Αυτό σημαίνει επίσης ότι το επιτόκιο των 30ετών υποθηκών σταθερού επιτοκίου που προσφέρονται στους καταναλωτές θα πρέπει να μετατοπίζεται προς τα πάνω ή προς τα κάτω με την απόδοση του 10ετούς ομολόγου του αμερικανικού δημοσίου. Η απόδοση του ομολόγου είναι συνάρτηση του επιτοκίου και της τιμής του κουπονιού.
Οι οικονομικές προσδοκίες καθορίζουν την τιμή και την απόδοση των κρατικών ομολόγων των ΗΠΑ. Ο χειρότερος εχθρός ενός ομολόγου είναι ο πληθωρισμός, ο οποίος καταστρέφει την αξία των μελλοντικών πληρωμών ομολόγων - και οι πληρωμές με κουπόνια και η εξόφληση του κεφαλαίου. Επομένως, όταν ο πληθωρισμός είναι υψηλός ή αναμένεται να αυξηθεί, οι τιμές των ομολόγων μειώνονται, πράγμα που σημαίνει ότι οι αποδόσεις τους αυξάνονται - υπάρχει μια αντίστροφη σχέση μεταξύ της τιμής ενός ομολόγου και της απόδοσης του.
Ο ρόλος της Fed
Το Federal Reserve διαδραματίζει σημαντικό ρόλο στις προσδοκίες για τον πληθωρισμό. Αυτό οφείλεται στο γεγονός ότι η αντίληψη της αγοράς ομολόγων σχετικά με το πόσο καλά η Ομοσπονδιακή Τράπεζα ελέγχει τον πληθωρισμό μέσω της διαχείρισης βραχυπρόθεσμων επιτοκίων καθορίζει τα μακροπρόθεσμα επιτόκια, όπως η απόδοση του 10ετούς ομολόγου του αμερικανικού δημοσίου. Με άλλα λόγια, η Federal Reserve θέτει τα τρέχοντα βραχυπρόθεσμα επιτόκια, τα οποία η αγορά ερμηνεύει για να καθορίσει τα μακροπρόθεσμα επιτόκια, όπως η απόδοση του δεκαετούς ομολόγου του αμερικανικού δημοσίου.
Να θυμάστε ότι τα επιτόκια των στεγαστικών δανείων 30 ετών συσχετίζονται σε μεγάλο βαθμό με την απόδοση του δεκαετούς ομολόγου του αμερικανικού δημοσίου. Εάν προσπαθείτε να προβλέψετε ποια επιτόκια στεγαστικών δανείων σταθερού επιτοκίου θα κάνουν στο μέλλον, παρακολουθήστε και κατανοήστε την απόδοση του 10ετούς ομολόγου του αμερικανικού δημοσίου (ή του πενταετούς ομολόγου) και ακολουθήστε τι είναι η αγορά λέγοντας για τη νομισματική πολιτική της Federal Reserve.
Ρυθμιζόμενη υποθήκη ποσοστού - ARM
Το επιτόκιο σε ένα ρυθμιζόμενο επιτόκιο μπορεί να αλλάξει μηνιαία, κάθε έξι μήνες, ετησίως ή λιγότερο συχνά, ανάλογα με τους όρους της υποθήκης. Το επιτόκιο αποτελείται από μια τιμή δείκτη συν ένα περιθώριο. Αυτό είναι γνωστό ως το πλήρως αναπροσαρμοσμένο επιτόκιο. Συνήθως στρογγυλοποιείται στο ένα όγδοο της εκατοστιαίας μονάδας. Η τιμή του δείκτη είναι μεταβλητή, ενώ το περιθώριο είναι σταθερό για τη διάρκεια της υποθήκης. Για παράδειγμα, εάν η τρέχουσα τιμή δείκτη είναι 6, 83% και το περιθώριο είναι 3%, η στρογγυλοποίηση στην πλησιέστερη όγδοη εκατοστιαία μονάδα θα καθιστούσε το επιτόκιο με πλήρη ευρετηρίαση 9, 83%. Εάν ο δείκτης υποχώρησε στο 6, 1%, το επιτόκιο με πλήρη αναπροσαρμογή θα ήταν 9, 1%.
Το επιτόκιο σε μια υποθήκη ρυθμιζόμενου επιτοκίου συνδέεται με ένα δείκτη. Υπάρχουν διάφοροι διαφορετικοί δείκτες υποθηκών που χρησιμοποιούνται για διαφορετικές υποθήκες ρυθμιζόμενου επιτοκίου, καθένα από τα οποία είναι κατασκευασμένο χρησιμοποιώντας τα επιτόκια είτε σε ένα είδος ενεργού εμπορεύσιμου χρηματοοικονομικού τίτλου, είτε σε είδος τραπεζικού δανείου είτε σε είδος τραπεζικής κατάθεσης. Όλοι οι διάφοροι δείκτες υποθηκών συσχετίζονται ευρέως μεταξύ τους. Με άλλα λόγια, κινούνται προς την ίδια κατεύθυνση, προς τα πάνω ή προς τα κάτω, καθώς αλλάζουν οι οικονομικές συνθήκες.
Οι περισσότεροι δείκτες υποθηκών θεωρούνται βραχυπρόθεσμοι δείκτες. Ως "βραχυπρόθεσμος" ή "όρος" αναφέρεται ο όρος των τίτλων, των δανείων ή των καταθέσεων που χρησιμοποιούνται για την κατασκευή του δείκτη. Τυπικά, κάθε ασφάλεια, δάνειο ή κατάθεση που έχει διάρκεια ενός έτους ή μικρότερη θεωρείται βραχυπρόθεσμα. Τα περισσότερα βραχυπρόθεσμα επιτόκια, συμπεριλαμβανομένων εκείνων που χρησιμοποιούνται για την κατασκευή δεικτών υποθηκών, συσχετίζονται στενά με ένα επιτόκιο γνωστό ως Federal Funds Rate.
Αλλαγές πρόβλεψης
Εάν προσπαθείτε να προβλέψετε αλλαγές επιτοκίων σε υποθήκες ρυθμιζόμενου επιτοκίου, εξετάστε το σχήμα της καμπύλης αποδόσεων. Η καμπύλη αποδόσεων αντιπροσωπεύει τις αποδόσεις των αμερικανικών ομολόγων του Δημοσίου με διάρκεια από τρεις μήνες έως 30 έτη.
Όταν το σχήμα της καμπύλης είναι επίπεδη ή προς τα κάτω επικλινή, σημαίνει ότι η αγορά αναμένει από την Federal Reserve να κρατήσει σταθερά τα βραχυπρόθεσμα επιτόκια ή να τα μετακινήσει χαμηλότερα. Όταν η μορφή της καμπύλης είναι ανοδική κλίση, η αγορά αναμένει από την Federal Reserve να μετατοπίσει τα βραχυπρόθεσμα επιτόκια υψηλότερα.
Η απότομη καμπύλη προς οποιαδήποτε κατεύθυνση αποτελεί ένδειξη για το πόσο η αγορά αναμένει από την Federal Reserve να αυξήσει ή να μειώσει τα βραχυπρόθεσμα επιτόκια. Η τιμή των προθεσμιακών συμβολαίων των Fed Funds αποτελεί επίσης ένδειξη των προσδοκιών της αγοράς για τα μελλοντικά βραχυπρόθεσμα επιτόκια.
Η κατώτατη γραμμή
Η κατανόηση του τι επηρεάζει τα τρέχοντα και μελλοντικά σταθερά και ρυθμιζόμενα ποσοστά υποθηκών επιτοκίου μπορεί να σας βοηθήσει να κάνετε οικονομικά υγιείς αποφάσεις υποθηκών. Για παράδειγμα, μπορεί να ενημερώσει την απόφασή σας σχετικά με την επιλογή ενός ρυθμιζόμενου υποθηκικού επιτοκίου πάνω από μια υποθήκη με σταθερό επιτόκιο και να σας βοηθήσει να αποφασίσετε πότε έχει νόημα η αναχρηματοδότηση από ένα ρυθμιζόμενο υποθήκη επιτοκίου.
Μην πιστεύετε όλα όσα ακούτε στην τηλεόραση. Δεν είναι πάντα η κατάλληλη στιγμή να αναχρηματοδοτηθείτε από το ρυθμιζόμενο επιτόκιο σας πριν το επιτόκιο αυξηθεί περαιτέρω. Τα επιτόκια ενδέχεται να αυξηθούν περαιτέρω προς τα εμπρός - ή ενδέχεται να μειωθούν. Μάθετε τι λέει η καμπύλη αποδόσεων.
- (Για περισσότερες πληροφορίες, δείτε πώς λειτουργούν επιτόκια σε υποθήκη, ελέγξτε τα τρέχοντα επιτόκια υποθηκών, πώς τα επιτόκια δουλεύουν σε μια υποθήκη, την κατανόηση της διάρθρωσης των ενυπόθηκων δανείων, τα σημεία υποθηκών: Ποιο είναι το σημείο;
- Υποθήκες: σταθερό επιτόκιο έναντι ρυθμιζόμενου επιτοκίου, σταθερό ή μεταβλητό ποσοστό υποθηκών: Ποια είναι η καλύτερη τώρα;; Βρείτε τα καλύτερα επιτόκια δανείων, έχετε καλό επιτόκιο υποθηκών; Lock It In !, Οι σημαντικότεροι παράγοντες που επηρεάζουν τα επιτόκια των υποθηκών, Προβλέψεις υποθηκών: Αγορά, Πώληση ή Refi; Ρυθμιζόμενη υποθήκη υποθηκών: Τι συμβαίνει όταν τα επιτόκια ανεβαίνουν; Είναι η τιμή κατοικίας ή το επιτόκιο πιο σημαντικό; Αγορές για υποθήκη Τιμές)