Αποπληθωρισμός μειώνει τις εμπορικές χρεώσεις ακινήτων

Οι εμπορικοί επενδυτές ακίνητης περιουσίας που προτιμούν τη χρηματοδότηση χρέους σταθερού επιτοκίου περιστασιακά βαρύνονται να πληρώνουν ποινές προπληρωμής όταν εξοφλούν το χρέος τους πριν από την ημερομηνία λήξης των δανείων τους. Από τις διαφορετικές επιλογές προπληρωμής, η αποτροπή είναι αυτή που προσφέρει τη μεγαλύτερη ευελιξία και τα πιθανά οικονομικά οφέλη όταν τα επιτόκια αυξάνονται.

Τι είναι η παραβίαση;

Το Defeasance, όπως υποδηλώνει το όνομά του, είναι μια μέθοδος για τη μείωση των απαιτούμενων αμοιβών όταν ο οφειλέτης αποφασίσει να προκαταβάλει ένα δάνειο εμπορικού ακινήτου σταθερού επιτοκίου. Αντί να πληρώνει μετρητά στον δανειστή, η επιλογή αντιστάθμισης επιτρέπει στον οφειλέτη να ανταλλάξει ένα άλλο ρευστό ρευστό στοιχείο για την αρχική εξασφάλιση του δανείου.

Η νέα εξασφάλιση (συνήθως χρεόγραφα του Δημοσίου) είναι συνήθως πολύ λιγότερο επικίνδυνη από την αρχική εμπορική ακίνητη περιουσία. Σε αυτό το σενάριο, ο δανειστής είναι πολύ καλύτερος, επειδή λαμβάνει την ίδια ταμειακή ροή και σε αντάλλαγμα λαμβάνει μια πολύ καλύτερη, προσαρμοσμένη με τον κίνδυνο επένδυση. Παρόλο που το όφελος της αντεκδίκησης για τον δανειστή είναι προφανές, οι οφειλέτες μπορούν επίσης να ωφεληθούν σημαντικά. Εάν τα επιτόκια των δανείων αυξάνονται σε ποσοστό μεγαλύτερο από αυτά της υποθήκης, οι οφειλέτες μπορούν να δημιουργήσουν αξία και να βάλουν μετρητά στις τσέπες τους με προπληρωμή. Επειδή η αντεκδίκηση είναι μια επιλογή που προσφέρεται κατά τη διαπραγμάτευση ενός εμπορικού δανείου, ο οφειλέτης πρέπει να το εξετάσει για να διατηρήσει τη δυνατότητα δημιουργίας αξίας με τη χρηματοδότησή του.

Σκεπτικό για παραβίαση

Τα δάνεια εμπορικής ακίνητης περιουσίας με μεταβλητό επιτόκιο είναι μια κατάλληλη μέθοδος χρηματοδότησης βραχυπρόθεσμων αναγκών, όπως η χρηματοδότηση κατασκευών ή γέφυρας, η οποία χορηγείται σε ιδιοκτήτες ακίνητης περιουσίας στο στάδιο της χρηματοδοτικής μίσθωσης. επιστρέφεται όταν το ακίνητο τελικά αποφέρει ταμιακές ροές.

Αν και ο κίνδυνος επιτοκίου είναι υψηλός και δεν υπάρχει όριο για το οικονομικό μειονέκτημα, ορισμένοι οφειλέτες θα αναλάβουν μακροπρόθεσμη χρηματοδότηση με μεταβλητό επιτόκιο. Αυτό συμβαίνει συχνά όταν υπάρχει μεγάλη πιθανότητα να πωληθεί ένα ακίνητο με ταμειακή ροή πριν από την λήξη του δανείου.

Οι δανειολήπτες χρησιμοποιούν χρηματοδότηση μεταβλητού επιτοκίου για πολλούς λόγους. Ένας σημαντικός λόγος είναι η καταστρατήγηση των ποινών προπληρωμής που απαιτούν οι δανειστές για τις προπληρωμές χρεών σταθερού επιτοκίου. Όσον αφορά τη χρηματοδότηση με μεταβλητό επιτόκιο, οι δανειστές δεν αναλαμβάνουν κίνδυνο επανεπένδυσης, επειδή τα επιτόκια δανείων επιπλέουν στην αγορά. Μετά την επιστροφή τους, τα κεφάλαια μπορούν στη συνέχεια να δανεισθούν και πάλι, με τα ίδια επιτόκια της αγοράς.

Κίνδυνοι για τους δανειστές

Η χρηματοδότηση με σταθερό επιτόκιο έχει τη δυνατότητα δημιουργίας οικονομικών ζημιών ή τη μείωση της απόδοσης του δανειστή όταν το κεφάλαιο επιστρέφεται και στη συνέχεια χορηγείται σε χαμηλότερα επιτόκια. Λόγω του ενδεχόμενου κινδύνου επανεπένδυσης, οι δανειστές συνήθως απαιτούν κάποιο είδος προπληρωμής από εκείνους που δανείζονται με σταθερό επιτόκιο. Αρχικά, οι δανειστές απαιτούσαν «διατήρηση της απόδοσης», η οποία υπαγορεύει ότι οι οφειλέτες καταβάλλουν το διαφορικό του επιτοκίου (μεταξύ του επιτοκίου του δανείου και του ισχύοντος επιτοκίου της αγοράς) στο προπληρωμένο κεφάλαιο για την περίοδο που απομένει μέχρι τη λήξη του δανείου. Επειδή υπάρχουν ευκαιρίες και το χρηματοοικονομικό κόστος που συνδέεται με την προέλευση των νέων ενυπόθηκων περιουσιακών στοιχείων, η αποτροπή σχεδιάστηκε ως ένας τρόπος εξάλειψης του κινδύνου επανεπένδυσης και της ανάγκης επανεκχώρησης προπληρωμένου κεφαλαίου.

Η αποπληθωρισμός επιτρέπει στους δανειολήπτες να αντικαταστήσουν την ασφάλεια των δανείων τους με περιουσιακά στοιχεία που παρέχουν τις ίδιες ταμειακές ροές με το αρχικό δάνειο. Αυτή η ανταλλαγή στοιχείων επιτρέπει στους δανειστές να συνεχίσουν να λαμβάνουν την αναμενόμενη απόδοση τους καθ 'όλη τη διάρκεια του δανείου χωρίς να χρειάζεται να βρουν νέες ευκαιρίες δανεισμού για να αντικαταστήσουν το προπληρωμένο κεφάλαιο. Όπως αναφέρθηκε προηγουμένως, η ανταλλαγή ενός λιγότερο επικίνδυνου περιουσιακού στοιχείου (τα αμερικανικά κρατικά ομόσπονδα κρατίδια αντί του εμπορικού ακίνητου) μειώνει τον συνολικό κίνδυνο της επένδυσης του δανειστή. Αυτό είναι ένα ακόμα μεγαλύτερο όφελος για τα ιδρύματα που τιτλοποιούν αυτές τις υποθήκες. Με την αύξηση της πιθανότητας ότι οι επενδυτές θα λάβουν όλες τις συμβατικές πληρωμές τόκων και κεφαλαίου, η αποτροπή αυξάνει σημαντικά την αξία των ενυπόθηκων δανείων, καθώς και των κερδών των δανειστών.

Οφέλη και ζητήματα για τους οφειλέτες

Σε αντίθεση με τη διατήρηση της απόδοσης, η αντεπίθεση προσφέρει ανοδική δυνατότητα για τους δανειολήπτες όταν τα επιτόκια της αγοράς υπερβαίνουν το επιτόκιο των συμβάσεων. Η συντήρηση της απόδοσης αναφέρεται ως ποινή, επειδή οι δανειολήπτες υπόκεινται σε κάποιο είδος πληρωμής ανεξάρτητα από το ποια κατεύθυνση κινείται η αγοραία τιμή. Συνήθως δομείται ως ο μεγαλύτερος υπολογισμός της συντήρησης της απόδοσης ή ένα ποσοστό της προπληρωμένης ποσότητας. Επειδή η αποπληρωμή απαιτεί την αγορά ομολόγων του Δημοσίου, η κίνηση των επιτοκίων επηρεάζει άμεσα το κόστος αυτών των περιουσιακών στοιχείων και καθορίζει εάν η αποτροπή θα είναι ένα κόστος ή μια απροσδόκητη προπληρωμή.

Στις περισσότερες περιπτώσεις, η απομάκρυνση περιλαμβάνει την αγορά ομολόγων του Δημοσίου με λήξη ίση με την υπόλοιπη διάρκεια του δανείου, με επιτόκια κουπονιού που παρέχουν το απαραίτητο εισόδημα για να αντισταθμίσουν τους συμβατικούς περιοδικούς τόκους και τις πληρωμές κεφαλαίου. Αυτά τα ομόλογα κατανέμονται στη συνέχεια σε ένα trust trust που περνά τις περιοδικές ταμειακές ροές στον δανειστή μέχρι να ωριμάσουν τα ομόλογα. Ανάλογα με τη διαφορά μεταξύ των επιτοκίων των ομολόγων που είναι απαραίτητα για την εξουδετέρωση των δανείων και των επιτοκίων της αγοράς, τα κρατικά ομόλογα θα διαπραγματεύονται με έκπτωση ή με ασφάλιστρο.

Όταν αυξάνονται τα επιτόκια, τα ομόλογα του Δημοσίου (ή οποιαδήποτε επένδυση σταθερού εισοδήματος) χάνουν αξία και γίνονται φθηνότερα. Όταν συμβεί αυτό, οι δανειολήπτες είναι σε θέση να αγοράσουν τα απαιτούμενα ομόλογα για λιγότερο από ό, τι απαιτείται για την προπληρωμή του δανείου, με αποτέλεσμα επιπλέον μετρητά στις τσέπες τους. Στην αντίθετη κατάσταση, όταν μειώνονται τα ποσοστά, οι επενδύσεις σταθερού εισοδήματος καθίστανται ακριβότερες. Αυτό απαιτεί από τον οφειλέτη να πληρώσει ένα ποσό μεγαλύτερο από το υπόλοιπο του δανείου κατά την προπληρωμή. Από την άλλη πλευρά, ο υπολογισμός της διατήρησης της απόδοσης θα έχει ως αποτέλεσμα ακριβώς το ίδιο ποσό πρόσθετου κεφαλαίου που είναι απαραίτητο για την εξουδετέρωση του δανείου. Αυτό δεν λαμβάνει υπόψη το κόστος συναλλαγής που θα προέκυπτε για την αγορά των ομολόγων που είναι απαραίτητα για την αποπληρωμή του δανείου. Αυτά τα έξοδα ποικίλλουν ανάλογα με τη διαφορά προσφοράς-ζήτησης ή τις δυνάμεις προσφοράς και ζήτησης για τα ομόλογα. Στην αντίθετη κατεύθυνση, η αποτροπή είναι επωφελής, ενώ η διατήρηση της απόδοσης θα απαιτήσει ακόμη κάποια χρηματική ποινή.

Η επιλογή αντιστάθμισης παρέχει δανειολήπτες σταθερού επιτοκίου με πλεονεκτήματα έναντι εκείνων που επιλέγουν τη διατήρηση της απόδοσης ή τη μακροπρόθεσμη χρηματοδότηση με μεταβλητό επιτόκιο. Είναι μια καλή τακτική απόφαση για τους δανειολήπτες που πιστεύουν ότι έχουν την ικανότητα να προβλέπουν κινήσεις επιτοκίων. Είναι επίσης μια καλή επιλογή για τους επενδυτές ακίνητης περιουσίας που γνωρίζουν ότι θα πρέπει να πουλήσουν τα ακίνητά τους βραχυπρόθεσμα, αλλά ανησυχούν για τις πιθανές αυξήσεις στην εξυπηρέτηση του χρέους αν επιλέξουν να χρησιμοποιήσουν χρέος μεταβλητού επιτοκίου.

Οι δανειολήπτες που χρησιμοποιούν το χρέος σε επίπεδο χαρτοφυλακίου (ένα δάνειο που εξασφαλίζεται από πολλαπλές εμπορικές ιδιοκτησίες) διαπιστώνουν ότι οι δανειστές θα απαιτούν μερικές φορές τους δανειολήπτες να επιστρέψουν μεγαλύτερο ποσοστό δανείου από την εισφορά αξίας του περιουσιακού στοιχείου στο χαρτοφυλάκιο. Η κατάσταση αυτή προκύπτει όταν ο δανειστής πιστεύει ότι ένας δανειολήπτης πωλεί ένα περιουσιακό στοιχείο που είναι λιγότερο επικίνδυνο από τα υπόλοιπα στοιχεία του χαρτοφυλακίου. Επειδή το χαρτοφυλάκιο αυξάνεται με μεγαλύτερη επικινδυνότητα, λιγότερο από ένα λιγότερο επικίνδυνο περιουσιακό στοιχείο που κατέχει, οι δανειστές θα απαιτήσουν ένα προπληρωμένο ποσό που θα τους αποζημιώσει για τον μεγαλύτερο κίνδυνο που θα φέρουν, θα μειώσει αποτελεσματικά το υπόλοιπο χαρτοφυλάκιο και θα μειώσει την απόδοση του επενδυτή με μόχλευση.

Επειδή η απομάκρυνση έχει ως αποτέλεσμα την ανταλλαγή ενός λιγότερο επικίνδυνου περιουσιακού στοιχείου από την εξασφάλιση, οι οφειλέτες μπορούν να διατηρήσουν το ίδιο ποσοστό χρέους στο χαρτοφυλάκιο μετά την πώληση ενός περιουσιακού στοιχείου. Με τη σύμφωνη γνώμη του δανειστή μπορεί να είναι δυνατό να αυξηθεί το ποσοστό του χρέους στα υπόλοιπα περιουσιακά στοιχεία όταν εκτελείται η αποτυχία.

Ένα άλλο όφελος για τους δανειολήπτες είναι ότι οι δανειστές δεν απαιτούν συνήθως κανένα είδος πληρωμής, είτε εκ των προτέρων είτε αυξάνοντας τα επιτόκια δανείων, προκειμένου να λάβουν την επιλογή αποζημίωσης. Αν τα επιτόκια αυξάνονται, υπάρχει δυναμικό δημιουργίας αξίας για τον δανειολήπτη. Ως εκ τούτου, είναι πιθανό οι δανειστές να μπορούν να ζητήσουν αποζημίωση για την πώληση του δικαιώματος προαίρεσης.

Η κατώτατη γραμμή

Οι οφειλέτες πρέπει να γνωρίζουν τις επιλογές προπληρωμής τους έτσι ώστε να λαμβάνουν τις σωστές αποφάσεις διαχείρισης περιουσιακών στοιχείων. Για παράδειγμα, σε περιόδους σημαντικών αυξήσεων των επιτοκίων, μπορεί να είναι προτιμότερο να πωληθεί ένα μη βέλτιστο εμπορικό περιουσιακό στοιχείο λόγω της αξίας που δημιουργείται από την εξάλειψη του δανείου. Από την άλλη πλευρά, μπορεί να έχει νόημα να διατηρείται ένα περιουσιακό στοιχείο, ακόμη και μετά από βελτιστοποίηση της αξίας. Ο χρόνος που απομένει για το δάνειο σε προπληρωμή επηρεάζει άμεσα το κόστος προπληρωμής. Όλα τα πράγματα είναι ίσα, οι ποινές προπληρωμής εξαφανίζονται με την πάροδο του χρόνου.

Κατά τη διαπραγμάτευση των όρων ενός εμπορικού δανείου για ακίνητα, οι οφειλέτες πρέπει να ζητήσουν τη δυνατότητα να ξεπεράσουν τα δάνειά τους σταθερού επιτοκίου, ακόμη και αν δεν έχουν πρόθεση να προκαταβάλουν την υποχρέωση πριν από τη λήξη τους. Το ξεχωριστό πλεονέκτημα που παρέχει η αποτροπή έναντι άλλων δικαιωμάτων προπληρωμής είναι σημαντικό λόγω της ικανότητάς του να δημιουργεί ένα γεγονός που δημιουργεί εισόδημα όταν αυξάνονται τα επιτόκια της αγοράς. Είναι πιθανό ότι κατά τη διάρκεια περιόδων αύξησης των επιτοκίων, οι ιδιοκτήτες ακινήτων που προτιμούν τη χρηματοδότηση σταθερού επιτοκίου θα μπορούσαν να αποκομίσουν κεφαλαιουχικά κέρδη από τις οφειλές τους που μπορούν να αντισταθμίσουν τις μειώσεις των τιμών των ακινήτων. Οι επενδυτές που χρησιμοποιούν χρηματοοικονομική μόχλευση για να αγοράσουν ακίνητα που πρόκειται να καθοριστούν και στη συνέχεια πωληθούν θα πρέπει να θεωρούν τη χρηματοδότηση σταθερού επιτοκίου με την επιλογή αντιστάθμισης ως ελκυστική εναλλακτική λύση έναντι της βραχυπρόθεσμης και μεταβλητής χρηματοδότησης.