Οι σημαντικότεροι παράγοντες για την επένδυση σε ακίνητα

Σε σύγκριση με άλλα είδη επενδύσεων, η επένδυση σε ακίνητα περιλαμβάνει ένα σχετικά ευνοϊκό προφίλ κινδύνου / ανταμοιβής, με σχετικά χαμηλή ρευστότητα (ευκολία εισόδου και εξόδου). Ας δούμε μερικούς από τους πιο σημαντικούς παράγοντες που πρέπει να λάβετε υπόψη όταν επενδύετε σε ακίνητα.

1. Τοποθεσία της ιδιότητας

Γιατί είναι σημαντικό? Η ηλικία της παλιάς γραμμής διάτρησης "Τοποθεσία, Τοποθεσία, Τοποθεσία" εξακολουθεί να ισχύει και παραμένει ο σημαντικότερος παράγοντας για την κερδοφορία των επενδύσεων σε ακίνητα. Η εγγύτητα στις ανέσεις, οι γαλήνιες περιοχές συμμόρφωσης, η κατάσταση της γειτονιάς, η γραφική θέα κ.λπ. είναι σημαντικοί παράγοντες για τις αποτιμήσεις των κατοικιών. Ενώ η εγγύτητα στις αγορές, τις αποθήκες, τους κόμβους μεταφορών, τους αυτοκινητόδρομους, τις απαλλασσόμενες από φόρους περιοχές κ.λπ. διαδραματίζει σημαντικό ρόλο για τις αποτιμήσεις εμπορικών ακινήτων.

Τι να ψάξω? Μια μεσοπρόθεσμη έως μακροπρόθεσμη άποψη, για το πώς αναμένεται να εξελιχθεί η περιοχή κατά την επενδυτική περίοδο. Η σημερινή ειρηνική ανοιχτή γη στο πίσω μέρος ενός κτιρίου κατοικιών μπορεί να εξελιχθεί σε μια θορυβώδη μονάδα παραγωγής στο μέλλον, καθιστώντας τις αποτιμήσεις κατοικίας λιγότερο κερδοφόρες. Είναι σκόπιμο να διεξαχθεί εμπεριστατωμένος έλεγχος σχετικά με την ιδιοκτησία, τον τύπο και τη σκοπούμενη χρήση των γειτονικών περιοχών, των εγκαταστάσεων και της ελεύθερης γης στην περιοχή.

2. Αποτίμηση του ακινήτου

Γιατί είναι σημαντικό? Χρηματοδότηση ακινήτων κατά την αγορά, τιμή κατά την πώληση, ανάλυση επενδύσεων, ασφάλιστρο και φορολογία - όλα εξαρτώνται από την αποτίμηση των ακινήτων.

Τι να ψάξω? Οι συνήθεις μέθοδοι αποτίμησης περιλαμβάνουν:

• Συγκριτική προσέγγιση πωλήσεων: Πρόσφατες συγκρίσιμες πωλήσεις ακινήτων με παρόμοια χαρακτηριστικά - σχεδόν κοινά και κατάλληλα τόσο για νέες όσο και για παλαιές ιδιοκτησίες
• Προσέγγιση κόστους: Όλες οι αθροιστικές δαπάνες μείον τις αποσβέσεις - κατάλληλες για νέες κατασκευές
• Εισοδηματική προσέγγιση: Βασίζεται στις αναμενόμενες ταμειακές εισροές - κατάλληλες για ενοίκια

3. Σκοπός επενδύσεων και επενδυτικός ορίζοντας

Γιατί είναι σημαντικό? Δεδομένης της χαμηλής ρευστότητας και των επενδύσεων υψηλής αξίας σε ακίνητα, η έλλειψη σαφήνειας όσον αφορά το σκοπό μπορεί να οδηγήσει σε απροσδόκητα αποτελέσματα, συμπεριλαμβανομένης της οικονομικής δυσπραγίας, ειδικά εάν η επένδυση υποθηκευτεί.

Τι να ψάξω? Προσδιορίστε ποια από τις ακόλουθες ευρείες κατηγορίες ταιριάζει με τον σκοπό σας και προετοιμαστείτε ανάλογα:

• Αγορά & Αυτοχρησιμοποίηση: Αποταμιεύσεις σε ενοίκια, οφέλη από αυτοχρησιμοποίηση και εκτίμηση αξίας
• Αγορά & Μίσθωση: Τακτικό εισόδημα και μακροπρόθεσμη ανατίμηση αξίας. Απαιτεί οικοδόμηση ιδιοσυγκρασίας να είναι ιδιοκτήτης - για την αντιμετώπιση πιθανών διαφορών και νομικών ζητημάτων, τη διαχείριση μισθωτών, επισκευών κ.λπ.
• Αγορά & Πώληση (Βραχυπρόθεσμα): Γρήγορα, μικρά έως μέτρια κέρδη - συνήθως αγοράζουν υπό κατασκευή και πωλούν ελαφρώς ψηλά όταν είναι έτοιμα
• Αγορά & Πώληση (Μακροπρόθεσμη): Μεγάλη εγγενής αξία εκτίμησης για μεγάλο χρονικό διάστημα. μια λύση για μακροπρόθεσμους στόχους όπως ο προγραμματισμός της συνταξιοδότησης, η παιδική εκπαίδευση κλπ.

4. Αναμενόμενες Ταμειακές Ροές & Ευκαιρίες Κερδών

Γιατί είναι σημαντικό? Ο επενδυτικός σκοπός και η χρήση επηρεάζουν τις ταμειακές ροές και επομένως τις ευκαιρίες κέρδους.

Τι να ψάξω? Ανάπτυξη σχεδίων προβολών για τους ακόλουθους τρόπους κέρδους και έξοδα:

• Αναμενόμενη ταμειακή ροή από έσοδα από ενοίκια - Ο πληθωρισμός ευνοεί τους ιδιοκτήτες για έσοδα από ενοίκια
• Αναμενόμενη αύξηση της εγγενούς αξίας λόγω μακροπρόθεσμης ανατίμησης των τιμών
• Οφέλη από την απόσβεση (και τα διαθέσιμα φορολογικά οφέλη)
• Ανάλυση κόστους-οφέλους της ανακαίνισης πριν από την πώληση για καλύτερη τιμή
• Ανάλυση κόστους-οφέλους υποθηκευμένων δανείων έναντι ανατίμησης αξίας

5. Να είστε προσεκτικοί με μόχλευση - Γνωρίστε τις παγίδες

Γιατί είναι σημαντικό? Τα δάνεια είναι βολικά αλλά μπορεί να φτάσουν με μεγάλο κόστος - δεσμεύετε το μελλοντικό σας εισόδημα, για να πάρετε σήμερα τη χρησιμότητα για ένα κόστος εξάπλωσης των τόκων σε πολλά χρόνια. Η κατανόηση του τρόπου αντιμετώπισης των δανείων αυτής της φύσης σας επιτρέπει να επωφεληθείτε από το μέγιστο. Ενώ αγνοεί τους κινδύνους μπορεί να οδηγήσει σε μεγάλες παγίδες.

Τι να ψάξω? Ανάλογα με τα τρέχοντα και αναμενόμενα μελλοντικά κέρδη σας και τις δυνατότητες πληρωμής, λάβετε υπόψη σας τα εξής:

• Αποφασίστε για το είδος του ενυπόθηκου δανείου που ταιριάζει καλύτερα στην κατάστασή σας (Σταθερό Επιτόκιο, Ρυθμιζόμενο Κυμαινόμενο Επιτόκιο, Μόνο Τόκιο ή Μηδενική Προκαταβολή)
• Να γνωρίζετε τους όρους και τις λοιπές επιβαρύνσεις που επιβάλλονται από τους χρηματοδότες
• Κυνήγι γύρω και διαπραγμάτευση για μια καλύτερη διαπραγμάτευση χρησιμοποιώντας ένα εργαλείο όπως μια υποθήκη υπολογισμού για να βρείτε χαμηλότερα επιτόκια. Επίσης αναζητήστε χαμηλότερα ασφάλιστρα.

6. Επενδύσεις σε νέες κατασκευές έναντι υφιστάμενων εγκαταστάσεων

Γιατί είναι σημαντικό? Οι νέες κατασκευαστικές ιδιότητες προσφέρουν συνήθως ελκυστικές τιμές, την επιλογή προσαρμογής, σαφώς τεκμηριωμένες ανέσεις και σαφείς τίτλους. Ο επενδυτής πρέπει να αντιμετωπίσει μόνο την κατασκευαστική εταιρεία ως αντιστάθμισμα. Οι κίνδυνοι περιλαμβάνουν την καθυστέρηση στην κατοχή, την αύξηση του κόστους, την έλλειψη ενημέρωσης για τη γειτονιά κ.λπ.

Αυτοί που αφορούν τη μεταπώληση έχουν παράγοντες αντίστροφης συμπεριφοράς και μπορεί να χρειαστούν ενδελεχή έλεγχο της ιδιοκτησίας, των εγγράφων και των νομικών θεμάτων.

Τι να ψάξω?

• Ελέγξτε τα παρελθόντα έργα και τη φήμη της κατασκευαστικής εταιρείας για επενδύσεις σε νέες κατασκευές
• Ελέγξτε τα ακίνητα, την πρόσφατη έρευνα και την έκθεση αξιολόγησης για τις παλαιές κατασκευές
• Να γνωρίζετε τα μηνιαία έξοδα συντήρησης, τα εκκρεμή τέλη και τους φόρους από τους προηγούμενους ιδιοκτήτες. Αυτές οι δαπάνες μπορούν να επηρεάσουν σοβαρά τις τακτικές ταμειακές σας ροές
• Επένδυση σε ιδιόκτητα ακίνητα (που κατέχονται από άλλους) - Είναι ελεγχόμενο από ενοίκιο, σταθεροποιημένο ενοίκιο ή ελεύθερη αγορά; Είναι η μίσθωση να λήξει; Διαθέτει επιλογές ανανέωσης υπέρ του ενοικιαστή; Τα εσωτερικά αντικείμενα ανήκουν στον μισθωτή ή τον ιδιοκτήτη; κλπ. είναι μερικές από τις λεπτομέρειες που πρέπει να γνωρίζετε.
• Στοιχεία ελέγχου ποιότητας (έπιπλα, φωτιστικά και εξοπλισμός), εφόσον περιλαμβάνονται στην πώληση

7. Έμμεσες επενδύσεις σε ακίνητα

Η διαχείριση των φυσικών ιδιοτήτων σε έναν μακροπρόθεσμο ορίζοντα δεν είναι για όλους. Υπάρχουν επίσης μερικές εναλλακτικές λύσεις για την έμμεση επένδυση στον τομέα των ακινήτων και για την αποκόμιση του οφέλους.

Ποιες είναι οι επιλογές?

• Αποθεματικά εταιρειών ακίνητης περιουσίας - Τα αποθέματα μετοχικού κεφαλαίου εταιρειών ακινήτων μπορούν να αγοραστούν και να πωληθούν σε χρηματιστήρια
• Αμοιβαία κεφάλαια / ETF με επίκεντρο τον τομέα των ακινήτων - Ειδικά τομεακά κονδύλια όπως το "Fidelity Real Estate Investment Portfolio (FRESX)" προσφέρουν το πλεονέκτημα της διαφοροποίησης και της επαγγελματικής διαχείρισης χρημάτων, με κόστος των εξόδων των αμοιβαίων κεφαλαίων
• Στεγαστικά ομόλογα - Εξασφαλίζονται με φυσική ιδιοκτησία, προσφέρουν χαμηλότερα ποσοστά απόδοσης σε σχέση με τα εταιρικά ομόλογα
• Real Estate Investment Trust (REIT) - προσφέρουν υψηλές αποδόσεις, φόρο αντιπαροχής και υψηλή ρευστότητα καθώς εμπορεύονται σε χρηματιστήρια.

Η κατώτατη γραμμή

Οι επενδύσεις σε ακίνητα προσφέρουν ένα καλό προφίλ κινδύνου-επιστροφής υψηλής αξίας. Η προσεκτική εξέταση των προαναφερθέντων παραγόντων θα επιτρέψει στους επενδυτές να αποκομίσουν τα οφέλη, περιορίζοντας παράλληλα τους κινδύνους.