Fannie Mae, Freddie Mac, και η πιστωτική κρίση του 2008

Όταν ξέσπασε η φούσκα του 2001-2007, προκάλεσε πτώση της ασφάλειας των ενυπόθηκων δανείων. Αυτό συνέβαλε σε μια γενική πιστωτική κρίση, η οποία εξελίχθηκε σε παγκόσμια χρηματοπιστωτική κρίση. Πολλοί επικριτές έχουν πραγματοποιήσει το συνέδριο των Ηνωμένων Πολιτειών και η απροθυμία του να διατηρήσει την ευθύνη για την πιστωτική κρίση στις Fannie Mae και Freddie Mac. Εδώ θα εξετάσουμε το βαθμό στον οποίο η Fannie Mae, ο Freddie Mac και οι σύμμαχοί τους στο Κογκρέσο συνέβαλαν στη μεγαλύτερη οικονομική κρίση από τη Μεγάλη Ύφεση.

ΚΥΡΙΑ ΠΡΟΣΕΓΓΙΣΗ

• Ο Fannie Mae διορίστηκε από το Κογκρέσο των ΗΠΑ ως κυβερνητική επιχείρηση (GSE) το 1968 και ο Freddie Mac ακολούθησε δύο χρόνια αργότερα.
• Οι Fannie Mae και Freddie Mac έλαβαν το μονοπώλιο που χρηματοδοτείται από την κυβέρνηση σε ένα μεγάλο μέρος της δευτερογενούς αγοράς στεγαστικών δανείων στις ΗΠΑ.
• Αυτό το μονοπώλιο, σε συνδυασμό με την έμμεση εγγύηση της κυβέρνησης να κρατήσει αυτές τις επιχειρήσεις στη ζωή, αργότερα θα συμβάλει στην κατάρρευση της αγοράς ενυπόθηκων δανείων.
• Το 2007, οι Fannie Mae και Freddie Mac άρχισαν να αντιμετωπίζουν μεγάλες ζημιές στα χαρτοφυλάκια τους, ιδίως στις επενδύσεις Alt-A και subprime.
• Μέχρι τις 6 Σεπτεμβρίου 2008, ήταν σαφές ότι η αγορά πίστευε ότι οι επιχειρήσεις αντιμετώπιζαν οικονομικά προβλήματα και ότι η FHFA έθεσε τις εταιρείες σε συντηρητικότητα.

Στεγαστικές αγορές: Σύντομο ιστορικό

Κατά τον εικοστό αιώνα, τα στεγαστικά δάνεια έλαβαν χώρα κυρίως σε τράπεζες, αποταμιεύσεις και δάνεια, αποταμιεύσεις και πιστωτικές ενώσεις. Ο συνηθέστερος τύπος υποθήκης ήταν μια υποθήκη με σταθερό επιτόκιο. Τα περισσότερα από τα χρηματοπιστωτικά ιδρύματα που προέρχονταν από στεγαστικά δάνεια κατείχαν τα ενυπόθηκα δάνεια που προέκυπταν από τα βιβλία τους.

Ο Fannie Mae διορίστηκε από το Κογκρέσο των ΗΠΑ ως κυβερνητική επιχείρηση (GSE) το 1968 και ο Freddie Mac ακολούθησε δύο χρόνια αργότερα. Ο Fannie Mae δημιουργήθηκε αρχικά το 1938 ως μέρος της κυβέρνησης, αλλά τα πράγματα άρχισαν να αλλάζουν γρήγορα μετά την ιδιωτικοποίησή του το 1968. Οι Fannie Mae και Freddie Mac δημιούργησαν μια δευτερογενή αγορά ρευστοποιήσεων για υποθήκες. Αυτό σήμαινε ότι τα χρηματοπιστωτικά ιδρύματα δεν έπρεπε πλέον να κρατούν τα ενυπόθηκα δάνεια που προέκυψαν. Θα μπορούσαν να πουλήσουν στεγαστικά δάνεια στη δευτερογενή αγορά λίγο μετά την έναρξη. Οι πωλήσεις στεγαστικών δανείων έφεραν κεφάλαια για τη δημιουργία πρόσθετων στεγαστικών δανείων.

Οι Fannie Mae και Freddie Mac είχαν μια θετική επίδραση στην αγορά ενυπόθηκων δανείων αυξάνοντας τα ποσοστά ιδιοκτησίας ιδιοκτησίας στις Ηνωμένες Πολιτείες. Ωστόσο, η δυνατότητα της Fannie Mae και της Freddie Mac να λειτουργήσουν ως σιωπηρά μονοπώλια που υποστηρίζονται από την κυβέρνηση είχε απρόβλεπτες συνέπειες. Η ιστορία έχει δείξει ότι αυτές οι συνέπειες υπερβαίνουν κατά πολύ τα οφέλη που παρέχουν αυτές οι οργανώσεις.

Τα προνόμια της κατάστασης GSE

Σύμφωνα με τους χάρτες του Κογκρέσου των Fannie Mae και Freddie Mac, οι οποίοι τους έδωσαν το καθεστώς GSE, λειτουργούσαν με ορισμένους δεσμούς με την ομοσπονδιακή κυβέρνηση των Ηνωμένων Πολιτειών. Από τις 6 Σεπτεμβρίου 2008, τέθηκαν υπό την άμεση εποπτεία της ομοσπονδιακής κυβέρνησης.

Σύμφωνα με τους χάρτες του Κογκρέσου:

• Ο Πρόεδρος των Ηνωμένων Πολιτειών ορίζει πέντε από τα 18 μέλη των διοικητικών συμβουλίων των οργανώσεων.
• Ο Γραμματέας του Υπουργείου Οικονομικών εξουσιοδοτείται να αγοράσει έως και 2.25 δισεκατομμύρια δολάρια τίτλων από κάθε εταιρεία για να στηρίξει τη ρευστότητα τους.
• Και οι δύο εταιρείες απαλλάσσονται από κρατικούς και τοπικούς φόρους.
• Και οι δύο εταιρείες ρυθμίζονται από το Τμήμα Στέγασης και Αστικής Ανάπτυξης (HUD) και από την Federal Housing Finance Agency (FHFA).

Η FHFA ρυθμίζει την οικονομική ασφάλεια και την ευρωστία των Fannie Mae και Freddie Mac. Αυτό περιλαμβάνει την εφαρμογή, την επιβολή και την παρακολούθηση των κεφαλαιακών τους προτύπων. Η FHFA επίσης περιορίζει το μέγεθος των χαρτοφυλακίων επενδύσεων σε ενυπόθηκα δάνεια. Το HUD είναι υπεύθυνο για τις γενικές αποστολές στέγασης των Fannie και Freddie.

Η κατάσταση GSE του Fannie και του Freddie δημιούργησε ορισμένες αντιλήψεις στην αγορά. Το πρώτο από αυτά ήταν ότι η ομοσπονδιακή κυβέρνηση θα έμπαινε και θα διασφάλιζε αυτές τις οργανώσεις εάν κάποια επιχείρηση βίωσε ποτέ οικονομικό πρόβλημα. Αυτό είναι γνωστό ως σιωπηρή εγγύηση.

Το γεγονός ότι η αγορά πίστευε σε αυτή τη σιωπηρή εγγύηση επέτρεψε στους Fannie Mae και Freddie Mac να δανειστούν χρήματα στην αγορά ομολόγων σε χαμηλότερες αποδόσεις από ό, τι άλλα χρηματοπιστωτικά ιδρύματα. Οι αποδόσεις του εταιρικού χρέους της Fannie Mae και του Freddie Mac, γνωστές ως χρέη γραφείων, ήταν ιστορικά περίπου 35 μονάδες βάσης υψηλότερες από τα ομόλογα του αμερικανικού Δημοσίου. Το χρέος της χρηματοπιστωτικής επιχείρησης με αξιολόγηση AAA έχει ιστορικά αποδώσει περίπου 70 μονάδες βάσης περισσότερο από τα ομόλογα του αμερικανικού δημοσίου. Τριάντα πέντε μονάδες βάσης δεν φαίνονται πολύ, αλλά έκανε μεγάλη διαφορά λόγω των τρισεκατομμυρίων δολαρίων που συμμετείχαν.

Ιδιωτικά κέρδη με δημόσιο κίνδυνο

Με πλεονέκτημα χρηματοδότησης έναντι των αντιπάλων τους στη Wall Street, οι Fannie Mae και Freddie Mac έκαναν σημαντικά κέρδη για περισσότερο από δύο δεκαετίες. Κατά τη διάρκεια αυτής της περιόδου, υπήρξε συχνή συζήτηση σχετικά με τους Fannie και Freddie μεταξύ των οικονομολόγων, των επαγγελματιών των χρηματοπιστωτικών αγορών και των κυβερνητικών αξιωματούχων. Μήπως η σιωπηρή κυβερνητική υποστήριξη των Fannie και Freddie ωφελεί πραγματικά τους Αμερικανούς ιδιοκτήτες σπιτιού; Ή μήπως η κυβέρνηση βοήθησε μόνο τις εταιρείες και τους επενδυτές τους δημιουργώντας παράλληλα ηθικό κίνδυνο;

Οι Fannie Mae και Freddie Mac έλαβαν το μονοπώλιο που χρηματοδοτείται από την κυβέρνηση σε ένα μεγάλο μέρος της δευτερογενούς αγοράς στεγαστικών δανείων στις ΗΠΑ. Αυτό το μονοπώλιο, σε συνδυασμό με την έμμεση εγγύηση της κυβέρνησης να κρατήσει αυτές τις επιχειρήσεις στη ζωή, αργότερα θα συμβάλει στην κατάρρευση της αγοράς ενυπόθηκων δανείων.

Η ανάπτυξη του Fannie και του Freddie

Οι Fannie Mae και Freddie Mac έγιναν πολύ μεγάλες όσον αφορά τα περιουσιακά στοιχεία και τους τίτλους που εξασφαλίστηκαν με στεγαστικά δάνεια (MBS). Με το πλεονέκτημά τους χρηματοδότησης, αγόρασαν και επένδυσαν σε τεράστιους αριθμούς στεγαστικών δανείων και ενυπόθηκων δανείων. Οι επενδύσεις αυτές είχαν χαμηλότερες κεφαλαιακές απαιτήσεις από ό, τι άλλα ρυθμιζόμενα χρηματοπιστωτικά ιδρύματα και τράπεζες.

Τα κατωτέρω στοιχεία 1 και 2 δείχνουν το απίστευτο ποσό των χρεών που εκδίδουν οι εταιρείες, τις τεράστιες πιστωτικές εγγυήσεις τους και το τεράστιο μέγεθος των διακρατούμενων χαρτοφυλακίων επενδύσεων σε ενυπόθηκα δάνεια. Το δημόσιο χρέος των ΗΠΑ χρησιμοποιείται ως σημείο αναφοράς.

Φιγούρα 1

Πηγή: Γραφείο Ομοσπονδιακής Εποπτείας Επιχειρήσεων Στέγασης

Σχήμα 2

Πηγή: Γραφείο Ομοσπονδιακής Εποπτείας Επιχειρήσεων Στέγασης

Οι Fannie Mae και Freddie Mac είχαν πολλούς επικριτές που έθεσαν κόκκινες σημαίες σχετικά με τους κινδύνους που οι εταιρείες μπορούσαν να αναλάβουν. Ωστόσο, οι Fannie Mae και Freddie Mac βρήκαν πολλούς συμμάχους στο Κογκρέσο παρά τις έγκαιρες προειδοποιήσεις.

Διατήρηση μονοπωλίων

Οι ανταγωνίστριες επιχειρήσεις και ορισμένοι κυβερνητικοί αξιωματούχοι ζήτησαν αυστηρότερη ρύθμιση των υποθηκών γίγαντες. Ωστόσο, οι Fannie Mae και Freddie Mac προσέλαβαν τις λεγεώνες ομάδων συμφερόντων και συμβούλων. Έκαναν επίσης συνεισφορές εκστρατείας μέσω των δικών τους επιτροπών πολιτικής δράσης και χρηματοδότησαν μη κερδοσκοπικούς οργανισμούς για να επηρεάσουν τα μέλη του Κογκρέσου των ΗΠΑ. Επιτράπηκε να συνεχίσουν να μεγαλώνουν και να αναλαμβάνουν κινδύνους σύμφωνα με τους καταλόγους του Κογκρέσου με σιωπηρή ομοσπονδιακή υποστήριξη.

Επικεφαλείς της Wall Street Συμμετοχή στο Κόμμα

Δεν πρέπει να προκαλεί έκπληξη το γεγονός ότι οι ανταγωνιστές της Wall Street ήθελαν να βρεθούν στην κερδοφορία. Ήθελαν να τιτλοποιήσουν και να επενδύσουν στα τμήματα της αγοράς ενυπόθηκων δανείων που η ομοσπονδιακή κυβέρνηση διέθεσε για τους Fannie και Freddie. Βρήκαν έναν τρόπο να το κάνουν αυτό μέσω της χρηματοπιστωτικής καινοτομίας, η οποία προκάλεσε τα ιστορικά χαμηλά βραχυπρόθεσμα επιτόκια.

Η Wall Street άρχισε να δημιουργεί μια υγρή και αναπτυσσόμενη αγορά προϊόντων στεγαστικών δανείων που συνδέονται με βραχυπρόθεσμα επιτόκια, όπως το LIBOR, αρχίζοντας από περίπου το 2000. Αυτά τα στεγαστικά δάνεια με ρυθμιζόμενο επιτόκιο πωλήθηκαν στους δανειολήπτες ως δάνεια που ο δανειζόμενος θα αναχρηματοδοτούσε από πολύ καιρό πριν πληρωμές προσαρμοσμένες προς τα πάνω. Συχνά είχαν εξωτικά χαρακτηριστικά, όπως τα χαρακτηριστικά ενδιαφέροντος μόνο ή και αρνητικής απόσβεσης. Τα στεγαστικά δάνεια έγιναν συχνά με χαλαρές κατευθυντήριες γραμμές αναδοχής, γεγονός που οδήγησε στην ανάπτυξη στεγαστικών δανείων χαμηλού κινδύνου.

Οι επενδυτές όπως τα συνταξιοδοτικά ταμεία, οι ξένες κυβερνήσεις, τα αμοιβαία κεφάλαια κινδύνου και οι ασφαλιστικές εταιρείες αγόρασαν εύκολα τα περίπλοκα χρεόγραφα της Wall Street που δημιουργήθηκαν από στεγαστικά δάνεια. Οι Fannie Mae και Freddie Mac είδαν να μειώνονται τα μερίδιά τους. Στη συνέχεια άρχισαν να αγοράζουν και να εγγυώνται έναν αυξανόμενο αριθμό δανείων και τίτλων χαμηλής πιστωτικής ποιότητας.

Το κόμμα τελειώνει

Είναι απλό γεγονός ότι υπάρχει λιγότερος κίνδυνος αθέτησης υποθηκών όταν οι τιμές των κατοικιών αυξάνονται. Το μετοχικό κεφάλαιο σε ένα σπίτι είναι ένας από τους καλύτερους τρόπους μέτρησης του κινδύνου αθέτησης. Οι ιδιοκτήτες σπιτιού με μεγάλα ποσά μετοχών δεν αποχωρούν από τα στεγαστικά δάνεια, επειδή έχουν πάρα πολλά να χάσουν. Αυτό είναι το μοντέλο πάνω στο οποίο οι ιδιοκτήτες σπιτιού, οι δημιουργοί ενυπόθηκων δανείων, η Wall Street, οι οργανισμοί αξιολόγησης πιστοληπτικής ικανότητας και οι επενδυτές έχτισαν το bonanza υποθηκών. Οι τιμές κατέρρευσαν όταν ξέσπασε η φούσκα των κατοικιών, και πολλοί ιδιοκτήτες σπιτιού είδαν ότι η ισορροπία τους εξαφανίστηκε. Μετά την απώλεια της δικαιοσύνης και της δουλειάς τους, πολλοί ιδιοκτήτες σπιτιών αναγκάστηκαν να χρεοκοπήσουν ταυτόχρονα. Τα εξελιγμένα μοντέλα κινδύνου της Wall Street δεν συμπεριέλαβαν αυτό το σενάριο.

Το 2007, οι Fannie Mae και Freddie Mac άρχισαν να αντιμετωπίζουν μεγάλες ζημιές στα χαρτοφυλάκια τους, ιδίως στις επενδύσεις Alt-A και subprime. Το 2008, το μέγεθος των διακρατούμενων χαρτοφυλακίων τους και οι εγγυήσεις των ενυπόθηκων δανείων οδήγησαν την FHFA να συμπεράνει ότι σύντομα θα ήταν αφερέγγυοι. Στις 19 Μαρτίου, οι ομοσπονδιακές ρυθμιστικές αρχές επέτρεψαν στις δύο εταιρείες να αναλάβουν άλλα χρέη ύψους 200 δισεκατομμυρίων δολαρίων με την ελπίδα σταθεροποίησης της οικονομίας. Μέχρι τις 6 Σεπτεμβρίου 2008, ήταν σαφές ότι η αγορά πίστευε ότι οι επιχειρήσεις αντιμετώπιζαν οικονομικά προβλήματα και ότι η FHFA έθεσε τις εταιρείες σε συντηρητικότητα. Αμερικανοί φορολογούμενοι έμειναν στο γάντζο για μελλοντικές απώλειες.

Συμμετοχές του Κογκρέσου Κάποιοι κατηγορούν

Πολλά μέλη του Κογκρέσου των ΗΠΑ ήταν ισχυροί υποστηρικτές των Fannie Mae και Freddie Mac. Παρά τις προειδοποιήσεις και τις κόκκινες σημαίες που έθεσαν οι επικριτές, συνέχισαν να επιτρέπουν στις εταιρείες να αυξάνουν το μέγεθος τους. Οι Fannie και Freddie ενθαρρύνθηκαν να αγοράσουν έναν αυξανόμενο αριθμό δανείων χαμηλής πιστωτικής ποιότητας για να βοηθήσουν τους μειονεκτούντες και να στηρίξουν την αγορά. Η Wall Street θα είχε πιθανώς εισαγάγει καινοτόμα προϊόντα υποθηκών, ακόμη και αν δεν υπήρχαν οι Fannie Mae και Freddie Mac. Από την άλλη πλευρά, θα μπορούσε να συναχθεί το συμπέρασμα ότι η επέκταση της Wall Street σε εξωτικά στεγαστικά δάνεια οφείλεται στην ανάγκη ανταγωνισμού με τους Fannie και Freddie. Η Wall Street αναζητούσε έναν τρόπο αντιμετώπισης της σιωπηρής εγγύησης που δόθηκε στους Fannie Mae και Freddie Mac από το Κογκρέσο των ΗΠΑ.

Οι Fannie Mae και Freddie Mac δημιούργησαν ένα τεράστιο ποσό χρεωστικών και πιστωτικών εγγυήσεων κατά τα έτη που προηγήθηκαν μέχρι το 2007. Το Κογκρέσο θα έπρεπε να έχει αναγνωρίσει τους συστηματικούς κινδύνους για το παγκόσμιο χρηματοπιστωτικό σύστημα που αυτές οι επιχειρήσεις έθεσαν. Θα έπρεπε να έχουν εξετάσει τους κινδύνους για τους φορολογούμενους των ΗΠΑ, οι οποίοι θα περάσουν τελικά το νομοσχέδιο για κρατική διάσωση.