7 Λύσεις για τους ιδιοκτήτες σπιτιού που αγωνίζονται με την υποθήκη τους
Εάν ικανοποιήσατε τις προϋποθέσεις για να αγοράσετε το σπίτι σας αλλά τώρα αγωνίζεστε να κάνετε τις πληρωμές υποθηκών σας, δεν είστε μόνοι. Σύμφωνα με την RealtyTrak, 1 σε κάθε 2.005 σπίτια βρίσκεται σε αποκλεισμό. Στο Νιου Τζέρσεϋ, είναι 1 σε κάθε 718 σπίτια. στο Μέριλαντ, είναι 1 σε κάθε 1023 σπίτια. Μπορεί να αισθάνεστε ότι βρίσκεστε επίσης σε γρήγορο δρόμο για να γίνετε άλλο στατιστικό στοιχείο αποκλεισμού. Ωστόσο, μην το εγκαταλείπετε ακόμα. Μπορεί να μπορείτε να ελαττώσετε τις υποθήκες σας υποφέροντας μειώνοντας τις μηνιαίες πληρωμές υποθηκών σας. Κάθε κατάσταση είναι διαφορετική, έτσι Investopedia μίλησε με αρκετούς εμπειρογνώμονες υποθηκών για να βρει επτά διαφορετικές επιλογές.
Λύση # 1: Αναχρηματοδότηση σε μακροπρόθεσμο δάνειο
Η διάσπαση του δανείου σας σε μια μακρύτερη περίοδο είναι μια επιλογή που μπορεί να μειώσει το ποσό της μηνιαίας πληρωμής σας. Η αναχρηματοδότηση σε μακροπρόθεσμο δάνειο είναι ο απλούστερος τρόπος μείωσης των μηνιαίων πληρωμών υποθηκών - ειδικά όταν η ταμειακή ροή είναι ένα πρόβλημα, σύμφωνα με τον Al Hensling, πρόεδρο της United American Mortgage στην Irvine της Καλιφόρνια.
Ωστόσο, είναι σημαντικό να σημειωθεί ότι το επιτόκιό σας θα αυξηθεί. Για να το αντισταθμίσει αυτό, ο Matt Hackett, αναδοχής και διευθυντής επιχειρήσεων στο Equity Now που εδρεύει στη Νέα Υόρκη, λέει ότι η πλειοψηφία των υποθηκών δεν έχει ποινή προπληρωμής: "Ως αποτέλεσμα, όταν βελτιωθεί η οικονομική σας κατάσταση, σας συνιστώ να κάνετε υψηλότερες πληρωμές για να αυξήσετε την ταχύτητα που πληρώνετε τον κύριο υπόχρεο ", λέει ο Hackett.
Συμβουλεύει επίσης τους ιδιοκτήτες σπιτιού να βεβαιωθούν ότι οι προπληρωμές επιτρέπονται χωρίς ποινή και υποδεικνύει ότι καθορίζουν τη διαφορά μεταξύ του τρέχοντος επιτοκίου τους και του νέου επιτοκίου στο μακροπρόθεσμο δάνειο, για να δουν αν αυτό έχει νόημα.
Λύση # 2: Αναχρηματοδότηση σε ARM
Η αναχρηματοδότηση σε μια ρυθμιζόμενη υποθήκη ποσοστού (ARM) είναι μια βιώσιμη επιλογή αν έχετε σχεδόν τελειώσει την αποπληρωμή της υποθήκης σας. "Όλο και περισσότεροι καταναλωτές αναγνωρίζουν τα οικονομικά οφέλη που μπορεί να προσφέρει ένα υποκείμενο ρυθμιζόμενο επιτόκιο υπό τις κατάλληλες συνθήκες", λέει ο Hensling. Ένα τέλειο παράδειγμα είναι ένας ιδιοκτήτης σπιτιού που αναμένει την πώληση του σπιτιού τους τα επόμενα τρία χρόνια και έχει σήμερα ένα δάνειο σταθερού επιτοκίου ύψους $ 400.000 στο 4, 25% που πληρώνει $ 1.976, 76 το μήνα.
Hensling λέει εάν ο ιδιοκτήτης σπιτιού αναχρηματοδοτήσει μια υβριδική ρυθμιζόμενη υποθήκη ποσοστού που καθορίζεται για πέντε χρόνια στο 2, 875%, αυτό θα μειώσει τη μηνιαία πληρωμή σε $ 1, 695.57 ανά μήνα και να εξοικονομήσει $ 281, 19 το μήνα.
Ο Jeremy Brandt, Διευθύνων Σύμβουλος της WeBuyHouses.com, συμφωνεί, προσθέτοντας, "Εάν ένα σπίτι είναι σχεδόν αποπληρωμένο, η συντριπτική πλειοψηφία των μηνιαίων πληρωμών πηγαίνουν σε μετοχές και όχι τόκους. Η αναχρηματοδότηση σε ένα ARM θα μπορούσε να λύσει τα βραχυπρόθεσμα ζητήματα ταμειακών ροών μειώνοντας τη μηνιαία πληρωμή εις βάρος των μεταγενέστερων πληρωμών ». Τούτου λεχθέντος, εάν αρχίσουν να αυξάνονται τα επιτόκια, οι μηνιαίες πληρωμές μπορεί να αυξηθούν σε μια περίοδο.
Λύση # 3: Αναχρηματοδότηση από ένα ARM σε μια υποθήκη σταθερού επιτοκίου
Εάν διαθέτετε ένα ARM, η μετάβαση σε σταθερό επιτόκιο μπορεί να μην μειώσει τις μηνιαίες πληρωμές σας τώρα, αλλά μπορεί να σταματήσει τις πληρωμές σας από την αύξηση. "Αυτό έχει νόημα εάν τα τρέχοντα σταθερά επιτόκια είναι χαμηλότερα από το επιτόκιο ARM ή εάν αναμένετε να μετακινηθείτε αργότερα από τα επόμενα τρία χρόνια", λέει ο Brandt. Ωστόσο, προειδοποιεί ότι εάν βρεθήκατε σε ένα ARM για κάποιο χρονικό διάστημα, το σταθερό επιτόκιο στο οποίο αναχρηματοδοτείτε μπορεί να είναι υψηλότερο από το τρέχον επιτόκιο και αυτό μπορεί να προκαλέσει αύξηση της μηνιαίας πληρωμής σας.
"Εάν ανησυχείτε για τα επιτόκια που αυξάνονται, η αναχρηματοδότηση από ένα ARM σε δάνειο σταθερού επιτοκίου παρέχει την ειρωνεία ότι η πληρωμή σας δεν θα αλλάξει", λέει ο Brian Koss, εκτελεστικός αντιπρόεδρος του Δανείου Δικτύου στο Danvers της Μασαχουσέτης. Ωστόσο, συμφωνεί ότι συνήθως σημαίνει υψηλότερη μηνιαία πληρωμή για να ξεκινήσει από το τρέχον ποσό.
Λύση # 4: Φόροι ιδιοκτησίας πρόκλησης
Εάν η αξία του σπιτιού σας έχει μειωθεί, η αμφισβήτηση του φόρου ακίνητης περιουσίας σας μπορεί να προσφέρει κάποια οικονομική βοήθεια. Η Cara Pierce, πιστοποιημένη σύμβουλος στέγασης στην Clearpoint Credit Counseling Solutions, μια εθνική μη κερδοσκοπική οργάνωση, εξηγεί: "Θα χρειαστεί να επικοινωνήσετε με το γραφείο του φορολογικού συμβούλου του νομού στο οποίο βρίσκεται το σπίτι για να δείτε τι είδους πληροφορίες θα χρειαστούν ως απόδειξη ότι οι τιμές στέγασης έχουν πέσει », λέει ο Pierce.
Ωστόσο, ο Pierce αναφέρει ότι πρόκειται για βραχυπρόθεσμη στρατηγική. Προειδοποιεί ότι οι τιμές των ακινήτων αυξάνονται και όπως συμβαίνει, οι φόροι ιδιοκτησίας θα αυξηθούν. Επίσης, να σας συμβουλεύσει ότι μπορεί να κοστίσει οπουδήποτε ανάμεσα σε μερικές εκατοντάδες δολάρια και πεντακόσια δολάρια για να έχει το σπίτι σας εκτιμηθεί.
Λύση # 5: Τροποποίηση του δανείου
Μια τροποποίηση δανείου είναι μια εναλλακτική λύση για όσους δεν μπορούν να χρηματοδοτήσουν το δάνειό τους αλλά πρέπει να μειώσουν την μηνιαία πληρωμή τους. Αλλά, σε αντίθεση με μια αναχρηματοδότηση, απαιτεί μια δυσκολία. Ο Pierce λέει ότι οι οφειλέτες πρέπει να δείξουν στον δανειστή ότι, ως αποτέλεσμα οικονομικών δυσχερειών, δεν είναι σε θέση να συνεχίσουν να κάνουν την τακτική μηνιαία πληρωμή κατ 'οίκον. "Αυτή η διαδικασία περιλαμβάνει εκτεταμένη γραφειοκρατία που πρέπει να ολοκληρωθεί και να αποσταλεί στον δανειστή για αναθεώρηση", λέει ο Pierce .
Προτείνει ότι οι ιδιοκτήτες σπιτιού λαμβάνουν συμβουλές μέσω ενός οργανισμού πιστοποίησης HUD για να κατανοήσουν πλήρως τις επιλογές τους και να λάβουν βοήθεια επικοινωνώντας με τον δανειστή. "Ωστόσο, δεν προσφέρονται όλοι οι δανειστές τροποποιήσεις δανείων ή μπορεί να προσφέρουν μόνο βραχυπρόθεσμες τροποποιήσεις δανείων", λέει ο Pierce.
Λύση # 6: Αποκτήστε ένα δάνειο εγχώριας δικαιοσύνης
Το να πάρετε ένα δάνειο εγχώριας δικαιοσύνης μπορεί να προσφέρει άμεση βοήθεια στους αγωνιζόμενους ιδιοκτήτες σπιτιού, αλλά μόνο εάν έχετε πολλά κεφάλαια στο σπίτι σας, πράγμα που σημαίνει ότι το σπίτι σας αποτιμάται πολύ περισσότερο από αυτό που οφείλετε σε αυτό. Ο Anthony Pili, διευθυντής του στρατηγικού σχεδιασμού της τράπεζας Greater Hudson Bank στο Bardonia της Νέας Υόρκης, συμβουλεύει τους αγωνιζόμενους ιδιοκτήτες σπιτιού να εξετάσουν το ενδεχόμενο να πληρώσουν μια υποθήκη με μια γραμμή εγχώριας δικαιοσύνης. "Οι τράπεζες συνήθως καλύπτουν όλα τα έξοδα κλεισίματος για τις μετοχές της εταιρείας. Η εξοικονόμηση του κόστους κλεισίματος μπορεί να χρησιμοποιηθεί για την ταχύτερη αποπληρωμή του βασικού υπολοίπου ", λέει ο Pili.
Προσθέτει ότι η στρατηγική αυτή είναι ιδιαίτερα αποτελεσματική για τους δανειολήπτες που έχουν την αυτοπειθαρχία να πληρώνουν περισσότερα από όσα οφείλονται κάθε μήνα, καθώς η ελάχιστη πληρωμή είναι συνήθως μόνο το ενδιαφέρον που έχει συγκεντρωθεί κατά τη διάρκεια του μήνα.
Λύση # 7: Αποκτήστε τον δανειστή για την εξάλειψη της ιδιωτικής ασφάλισης υποθηκών
Ανάλογα με το πόσα κεφάλαια είναι στο σπίτι σας, η εξάλειψη της ιδιωτικής ασφάλισης υποθηκών (PMI) μπορεί να μειώσει τις πληρωμές υποθηκών σας. "Αν έχετε τουλάχιστον 20% ίδια κεφάλαια στο ακίνητο, σας συνιστώ να έρθετε σε επαφή με τον δανειστή για την αποχώρηση της ασφάλισης υποθηκών", λέει ο Pierce. Εξηγεί ότι οι δανειολήπτες οι οποίοι συνήθως δεν πληρώνουν το 20% κάτω πρέπει να έχουν PMI για τουλάχιστον δύο χρόνια, αλλά λέει ότι μπορεί να υπάρξουν εξαιρέσεις από τον κανόνα των δύο ετών. Για παράδειγμα, εάν ο ιδιοκτήτης σπιτιού έκανε βελτιώσεις στο σπίτι που αύξησαν την αξία του, ο Pierce αναφέρει ότι η απαίτηση μπορεί να αρθεί.
Ωστόσο, δεν είναι όλα τα δάνεια είναι επιλέξιμα για την ασφάλιση υποθηκών να πέσει. Για δάνεια FHA που λήφθηκαν πριν τον Ιούνιο του 2013, ο Pierce αναφέρει ότι ο κανόνας είναι 22% χαμηλότερος και ο ιδιοκτήτης του ακινήτου υποχρεούται να έχει πενταετή PMI. Με τα δάνεια FHA μετά τον Ιούνιο του 2013, η ασφάλιση ίσως χρειαστεί να καταβληθεί για όλη τη διάρκεια του δανείου.
Η κατώτατη γραμμή
Εάν αγωνίζεστε με την υποθήκη σας, μην πετάξετε την πετσέτα. Υπάρχουν διάφορες λύσεις που μπορούν να σας βοηθήσουν να μείνετε στο σπίτι σας και να διαχειριστείτε τις μηνιαίες πληρωμές υποθηκών σας.