Εκτιμήσεις Zillow: Όχι τόσο ακριβείς όσο νομίζετε

Το Zillow είναι μία από τις πιο δημοφιλείς σε απευθείας σύνδεση βάσεις δεδομένων ακίνητης περιουσίας. Η εταιρεία Zillow, που ιδρύθηκε το 2006 από τα πρώην στελέχη της Microsoft, Rich Barton και Lloyd Frink, καταγράφει πληροφορίες για εκατομμύρια κατοικίες προς πώληση και ενοικίαση στις Ηνωμένες Πολιτείες και τον Καναδά. Οι χρήστες μπορούν να αναζητήσουν ένα σπίτι σε μια συγκεκριμένη περιοχή χρησιμοποιώντας διαφορετικά κριτήρια, μεταξύ των οποίων - αλλά δεν περιορίζονται σε - τιμές, αριθμό υπνοδωματίων και μπάνια, τετραγωνικά μέτρα, τύπο σπιτιού και άλλες παροχές.

Ένα από τα βασικά χαρακτηριστικά του Zillow είναι τα Zestimates του, ένα δημοφιλές εργαλείο καταναλωτών για να δει πόσα σπίτια αξίζει. Αυτές οι εκτιμήσεις βασίζονται σε πληροφορίες από πηγές όπως οι συγκρίσιμες πωλήσεις και τα δημόσια δεδομένα. Η Zestimates, που ξεκίνησε το 2011 με πληροφορίες για 90 εκατομμύρια σπίτια, έχει επεκτείνει την εμβέλειά της, παρέχοντας στους χρήστες στοιχεία για περισσότερα από 100 εκατομμύρια σπίτια στις Ηνωμένες Πολιτείες.

Είτε ψάχνετε να δείτε πόσο έχει αλλάξει η αξία του σπιτιού σας, αν η εκτιμώμενη αξία του σπιτιού σας είναι αρκετά υψηλή ώστε να σας αφήσει να αναχρηματοδοτήσετε, ή να μάθετε πόσο κόστισε ο συνεργάτης σας στο νέο σπίτι του, το Zestimates προσφέρει στους χρήστες ένα σημείο εκκίνησης στην οικιακή εκτίμηση .

Αλλά υπάρχουν διάφοροι λόγοι για τους οποίους αυτοί οι αριθμοί μπορεί να μην είναι τόσο ακριβείς όσο θα θέλατε να είναι.

Βασικές τακτικές

• Τα Zestimates του Zillow επιτρέπουν στους χρήστες να δουν πόσα σπίτια αξίζουν.
• Τα στοιχεία βασίζονται σε πληροφορίες από πηγές όπως συγκρίσιμες πωλήσεις και δημόσια δεδομένα.
• Τα τεκμήρια είναι τόσο ακριβή όσο τα δεδομένα πίσω από αυτά, που σημαίνει ότι μπορεί να είναι ξεπερασμένα ή λανθασμένα.
• Μπορεί να υπάρξουν λάθη στους φόρους ακίνητης περιουσίας που έχουν καταβληθεί ή φορολογικές εκτιμήσεις, και οι Zestimates μπορεί να μην περιλαμβάνουν αναβαθμίσεις ή βελτιώσεις που πραγματοποιούνται από τους ιδιοκτήτες σπιτιού.
• Η Zillow επίσης υπολογίζει το ρυθμό κύκλο εργασιών, οπότε μια περιοχή όπου οι άνθρωποι διατηρούν τα σπίτια τους για μεγαλύτερο χρονικό διάστημα μπορεί να μην είναι τόσο ακριβής.

Ανακριβείς βασικές πληροφορίες

Οι μοναδικοί αλγόριθμοι της Zillow επικαιροποιούν τη συλλογή των τιμών ιδιοκτησίας τρεις φορές την εβδομάδα, με βάση πληροφορίες τόσο από τα δημόσια δεδομένα όσο και από τα δεδομένα που έχουν υποβληθεί από τους χρήστες. Σύμφωνα με τον Zillow, "η μεγάλη πλειοψηφία των Zestimates είναι μέσα στο 10% της τιμής πώλησης του σπιτιού." Αλλά οι Zestimates είναι ακριβώς τόσο ακριβείς όσο τα δεδομένα πίσω τους, οπότε αν ο αριθμός των υπνοδωματίων ή των μπάνιων σε ένα σπίτι, , ή το μέγεθος της παρτίδας του είναι ανακριβές στο Zillow, το Zestimate θα είναι απενεργοποιημένο.

Οι χρήστες μπορούν να διορθώσουν αυτά τα λάθη. Ωστόσο, η Zillow προειδοποιεί ότι η ενημέρωση των στοιχείων μιας ιδιοκτησίας δεν θα οδηγήσει σε άμεση αλλαγή στο Zestimate του σπιτιού και μερικές φορές δεν θα οδηγήσει σε καμία αλλαγή. Για παράδειγμα, η κατοχή ενός τέταρτου μπάνιου μπορεί να μην κάνει κατ 'ανάγκην πολύ για τις τιμές της πόλης στην πόλη σας. Έτσι, η εισαγωγή αυτών των πληροφοριών μπορεί να μην έχει καθόλου αποτέλεσμα.

Μαζί με την αποδοχή των δεδομένων που υπέβαλε ο χρήστης, ο Zillow ασχολείται με προβλήματα ανακρίβειας, αναφέροντας τα εκτιμώμενα εύρη τιμών για μεμονωμένα ακίνητα. Όσο μικρότερη είναι η εμβέλεια, τόσο πιο αξιόπιστη είναι η Zestimate, επειδή σημαίνει ότι η Zillow διαθέτει περισσότερα δεδομένα σχετικά με αυτήν την ιδιότητα. Κοιτάζοντας το υψηλό και χαμηλό τέλος της σειράς θα σας δώσει μια καλύτερη αίσθηση του τι αξίζει ένα σπίτι.

Η Zillow καλεί τα Zestimates της ως σημείο εκκίνησης για να καθορίσουν τις οικιακές αξίες, οπότε οι χρήστες δεν θα πρέπει να θεωρούν τους ως εκτίμηση με οποιονδήποτε τρόπο.

Λάθη σε βασικά στοιχεία

Η Zillow υπολογίζει την ημερομηνία και την τιμή της τελευταίας πώλησης στην εκτίμησή της. Σε ορισμένες περιοχές, οι πληροφορίες αυτές αποτελούν ένα μεγάλο μέρος αυτού του αριθμού. Αλλά αν αυτές οι πληροφορίες είναι ανακριβείς, μπορεί να πετάξουν το Forestimate. Και δεδομένου ότι συγκρίσιμες πωλήσεις επηρεάζουν επίσης το Zestimate ενός σπιτιού, ένα λάθος στο ρεκόρ πωλήσεων ενός σπιτιού μπορεί να επηρεάσει τις εκτιμήσεις άλλων κατοικιών στην περιοχή.

Το Zestimate λαμβάνει επίσης υπόψη τους πραγματικούς φόρους ακίνητης περιουσίας που πληρώθηκαν, τις εξαιρέσεις από τις φορολογικές εκτιμήσεις και άλλα στοιχεία σχετικά με το φόρο ακίνητης περιουσίας που είναι διαθέσιμα στο κοινό. Ωστόσο, οι αξίες του φορολογικού εκτιμητή μπορεί να είναι ανακριβείς. Η βάση δεδομένων του φορολογικού εκτιμητή μπορεί να έχει ένα λάθος που σχετίζεται με τις βασικές πληροφορίες μιας ιδιοκτησίας, προκαλώντας την υπερβολικά υψηλή ή πολύ χαμηλή εκτιμώμενη αξία.

Οι ιδιοκτήτες σπιτιού που βλέπουν τις αποκλίσεις μπορούν να αναφέρουν λανθασμένα στοιχεία πωλήσεων ή φορολογικά αρχεία στο Zillow online.

Πού είναι οι Αναβαθμίσεις;

Μερικές φορές ένας ιδιοκτήτης σπιτιού κάνει βελτιώσεις ή αναβαθμίσεις σε μια ιδιοκτησία, η οποία θα πρέπει να αυξήσει την αξία του σπιτιού. Αλλά, η Zillow μπορεί να μην γνωρίζει απαραίτητα αυτούς τους παράγοντες. Δηλαδή, εκτός εάν ο τοπικός αξιολογητής περιουσίας έχει αυτές τις πληροφορίες. Εάν ένας ιδιοκτήτης σπιτιού πάρει μια άδεια από την πόλη για να πραγματοποιήσει αναβαθμίσεις, οι πληροφορίες αυτές μπορούν να μεταφερθούν στις αρχές φορολογίας ακινήτων και να εγγραφούν στο δημόσιο αρχείο. Η Zillow μπορεί να ενημερώσει τις λίστες της μόνο όταν αυτές οι πληροφορίες είναι διαθέσιμες.

Για παράδειγμα, εάν προσθέσετε ένα επιτρεπόμενο πέμπτο υπνοδωμάτιο στο σπίτι σας και ο αξιολογητής φόρου περιουσίας θεωρεί ότι η αναβάθμιση αυξάνει την αξία του σπιτιού σας, οι πληροφορίες αυτές πιθανόν θα βρεθούν σε κάποιο σημείο στο Zestimate του σπιτιού σας. Αλλά αν το σπίτι σας έχει μια ολοκαίνουργια κουζίνα σχεδιαστών που δεν απαιτεί σημαντικές άδειες, αλλά το σπίτι του γείτονά σας έχει την αρχική του κουζίνα το 1975, η Zillow θα εκτιμήσει και τις δύο κατοικίες παρομοίως, παρόλο που το σπίτι σας μπορεί να φτάσει σε υψηλότερη τιμή πώλησης.

Οι αναβαθμίσεις δεν είναι πάντα τόσο πολύτιμες όσο νομίζετε. Εξαρτάται πολύ από τις τοπικές συνθήκες της αγοράς κατοικιών και από τα έργα που έχετε κάνει. Έτσι ακριβώς επειδή η αξία του σπιτιού σας στη Zillow δεν έχει αλλάξει από τότε που προσθέσατε αυτό το υπνοδωμάτιο ή έχετε ανακατασκευάσει την κουζίνα σας, μην υποθέσετε ότι μπορείτε να κολλήσετε με επιπλέον $ 30.000 στο Zestimate. Αντίστροφα, εάν ο Zillow λέει ότι το σπίτι σας αξίζει 300.000 δολάρια, αλλά γνωρίζετε ότι δεν το έχετε ενημερώσει όσο και παρόμοια σπίτια στη γειτονιά σας, μπορεί να πουλήσει με λιγότερα χρήματα ή να πάρει περισσότερο χρόνο για να βρει έναν ενδιαφερόμενο αγοραστή.

Δείκτης Κύκλου Εργασιών Στέγασης

Όσο περισσότερες πωλήσεις στο σπίτι υπάρχουν στην περιοχή σας, τόσο περισσότερα στοιχεία της Zillow έχουν για το πόσα αγοραστές πιστεύουν ότι τα σπίτια τους αξίζουν. Αυτό καθιστά τις Zestimates πιο ακριβείς. Έτσι, αν ζείτε σε μια καυτή αγορά στην περιοχή του San Francisco Bay, το Zestimate σας μπορεί να είναι πιο ακριβές από ότι εάν ζείτε σε μια αγροτική πόλη όπου οι άνθρωποι μένουν στα σπίτια τους για δεκαετίες και οι πωλήσεις είναι σπάνιες.

Ενημερώσεις στον αλγόριθμο του Zillow

Ο Zillow ενημερώνει τον αλγόριθμό του καθώς παρουσιάζει περισσότερους τρόπους για να βελτιώσει την ακρίβειά του. Όταν συμβεί αυτό, τα Zestimates μπορούν να αλλάξουν σημαντικά ακόμα κι αν δεν έχει αλλάξει τίποτα για αυτά τα σπίτια ή την αγορά ακινήτων.

Τον Ιανουάριο του 2019, η Zillow ανακοίνωσε ότι έδωσε σύμβαση ύψους 1 εκατομμυρίου δολαρίων σε μια ομάδα επιστημόνων δεδομένων και μηχανικών για να βοηθήσει στη βελτίωση της ακρίβειας των Zestimates του ιστότοπου. Η ομάδα αξιοποίησε διάφορους παράγοντες που επηρεάζουν την αξία ενός σπιτιού, συμπεριλαμβανομένων των δημόσιων δεδομένων, του χρόνου μετακίνησης, του θορύβου του δρόμου και άλλων πληροφοριών που πρέπει να συμπεριληφθούν στον αλγόριθμό του. Ο Zillow εκτιμά ότι το εθνικό ποσοστό σφάλματος θα μειωθεί κάτω από το 4%.

Η εταιρεία αποτέλεσε αντικείμενο αγωγής κατηγορίας, η οποία υποβλήθηκε το 2017 από ιδιοκτήτες σπιτιού του Σικάγου, οι οποίοι ισχυρίστηκαν ότι παραπλάνησαν τους αγοραστές κατοικιών παρέχοντάς τους πολύ χαμηλές τιμές. Οι ενάγοντες δήλωσαν επίσης ότι οι περισσότεροι χρήστες αντιμετώπισαν τις εκτιμήσεις των Zestimates. Σύμφωνα με μια έκθεση της Market Watch, Zillow, είπε ότι η δίκη δεν είχε κανένα αξίωμα, αρνούμενος ότι οι Zestimates της ήταν εκτιμήσεις. Αντ 'αυτού, ονομάζεται ένα σημείο αναφοράς όπου οι χρήστες μπορούν να ξεκινήσουν την αναζήτησή τους για τις εγχώριες τιμές.

Η κατώτατη γραμμή

Η Zillow δεν προσπαθεί να κρύψει τις ατέλειες των Zestimates από τους καταναλωτές και δεν μπορείτε να περιμένετε απόλυτα ακριβείς εκτιμήσεις από ανταγωνιστικούς ιστότοπους. Το ζητούμενο είναι οι ιδιοκτήτες ακινήτων να χρησιμοποιούν τις τιμές από την Zestimates ως ευρεία κατευθυντήρια γραμμή και να αντιπαραβάλλουν αυτά τα στοιχεία με άλλες πηγές. Δεν πρέπει, σε καμία περίπτωση, να θεωρηθεί ως εκτίμηση. Μια συγκρίσιμη ανάλυση αγοράς από έναν τοπικό κτηματομεσίτη και μια επαγγελματική εκτίμηση του σπιτιού είναι οι καλύτεροι τρόποι για να μάθετε την αξία του.

Ακόμα και αυτά τα εργαλεία είναι ατελείς: Μερικές φορές δεν υπάρχουν πρόσφατες πωλήσεις παρόμοιων σπιτιών και οι εκτιμητές -οι οποίοι είναι μόνο άνθρωποι- μπορεί να είναι κάπως υποκειμενικοί στις εκτιμήσεις τους. Στο τέλος, δεν υπάρχει κανένας τρόπος για να πάρετε μια τέλεια εκτίμηση της αξίας ενός σπιτιού, αλλά υπάρχουν μόνο οι κατευθυντήριες γραμμές που έχουμε στη διάθεσή μας να ακολουθήσουμε κατά την αγορά, την πώληση, την αίτηση για δάνειο και όταν πρέπει να γνωρίζουμε την αξία ενός σπιτιού.