Γιατί η αγορά κατοικιών Bubbles Pop

Σε αντίθεση με το χρηματιστήριο, όπου οι περισσότεροι άνθρωποι καταλαβαίνουν και αποδέχονται τον κίνδυνο να πέσουν οι τιμές, οι περισσότεροι άνθρωποι που αγοράζουν ένα σπίτι δεν σκέφτονται ποτέ ότι η αξία του σπιτιού τους θα μειωθεί ποτέ.

Η αγορά κατοικίας δεν επηρεάστηκε γενικά από τις φούσκες τιμολόγησης ως άλλες αγορές περιουσιακών στοιχείων. Αυτό οφείλεται στο μεγάλο κόστος συναλλαγών που συνδέεται με την αγορά ενός σπιτιού, για να μην αναφέρουμε το κόστος μεταφοράς της ιδιοκτησίας και της διατήρησης ενός σπιτιού, αποθαρρύνουν την κερδοσκοπική συμπεριφορά. Ωστόσο, οι αγορές κατοικιών περνούν από περιόδους παράλογης ευφορίας.

Σε αυτό το άρθρο θα συζητήσουμε τι προκαλεί τις φυσαλίδες των τιμών κατοικιών, τις αιτίες που προκαλούν έκρηξη των φυσαλίδων της κατοικίας και γιατί οι αγοραστές κατοικιών πρέπει να αναζητούν μακροπρόθεσμους μέσους όρους κατά τη λήψη αποφάσεων κρίσιμης στέγασης.

Βασικές τακτικές

• Οι φυσαλίδες στέγασης είναι προσωρινά γεγονότα που μπορούν να διαρκέσουν χρόνια και χαρακτηρίζονται από υψηλή ζήτηση, χαμηλή προσφορά και διογκωμένες τιμές.
• Αυτές οι φυσαλίδες προκαλούνται από διάφορους παράγοντες, όπως η οικονομική ευημερία, τα χαμηλά επιτόκια, οι καλύτερες προσφορές προϊόντων υποθήκης και η εύκολη πρόσβαση στην πίστωση.
• Οι δυνάμεις που δημιουργούν μια φούσκα pop bubble περιλαμβάνουν μια ύφεση στην οικονομία, μια αύξηση των επιτοκίων, καθώς και μια πτώση της ζήτησης.

Τι είναι μια φούσκα στέγασης;

Πριν βρεθούμε στις αιτίες των φυσαλίδων στη στέγαση και σε ό, τι τους κάνει να ξεσηκωθούν, είναι σημαντικό να κατανοήσουμε την ίδια τη φυσαλίδα της κατοικίας. Γενικά ξεκινούν με ένα άλμα στη ζήτηση κατοικιών, παρά την ύπαρξη περιορισμένου διαθέσιμου αποθέματος. Η ζήτηση αυξάνεται περαιτέρω όταν οι κερδοσκόποι εισέλθουν στην αγορά, καθιστώντας τη φούσκα μεγαλύτερη. Με περιορισμένη προσφορά και τόσο μεγάλη ζήτηση, οι τιμές φυσικά ανεβαίνουν.

Οι φυσαλίδες στέγασης έχουν άμεση επίπτωση στον κλάδο των ακινήτων, αλλά και στους ιδιοκτήτες σπιτιού και στα προσωπικά τους οικονομικά. Ο αντίκτυπος που μπορεί να έχει μια φούσκα στα επιτόκια της οικονομίας, στα επιτόκια δανεισμού και στις πρακτικές - μπορεί να αναγκάσει τους ανθρώπους να βρουν τρόπους να συμβαδίσουν με τις πληρωμές υποθηκών τους όταν οι καιροί γίνουν σκληροί. Κάποιοι μπορεί να χρειαστεί να σκάψουν βαθύτερα στις τσέπες τους, χρησιμοποιώντας αποταμιευτικά και συνταξιοδοτικά ταμεία μόνο για να κρατήσουν τα σπίτια τους.

Μια φυσαλίδα της κατοικίας είναι συνήθως ένα προσωρινό γεγονός. Παρόλο που οι φυσαλίδες στην αγορά μετοχών συμβαίνουν πολύ πιο συχνά, σύμφωνα με το Διεθνές Νομισματικό Ταμείο (ΔΝΤ), οι φούσκες των κατοικιών μπορεί να είναι πολύ μεγαλύτερες και μπορούν να διαρκέσουν αρκετά χρόνια.

Κανονικά ένα προσωρινό γεγονός, μια φούσκα κατοικιών μπορεί να διαρκέσει για αρκετά χρόνια.

Οι αιτίες της φούσκας της αγοράς κατοικιών

Η τιμή της στέγης, όπως και η τιμή οποιουδήποτε αγαθού ή υπηρεσίας σε μια ελεύθερη αγορά, καθοδηγείται από την προσφορά και τη ζήτηση. Όταν η ζήτηση αυξάνεται ή / και η προσφορά μειώνεται, οι τιμές ανεβαίνουν. Ελλείψει φυσικής καταστροφής που μειώνει την προσφορά κατοικιών, οι τιμές αυξάνονται επειδή οι τάσεις της ζήτησης ξεπερνούν τις τάσεις της τρέχουσας προσφοράς. Εξίσου σημαντικό είναι ότι η προσφορά κατοικιών είναι αργή να αντιδράσει στην αύξηση της ζήτησης, διότι διαρκεί πολύς χρόνος για την ανέγερση ενός σπιτιού και σε πολύ ανεπτυγμένες περιοχές απλά δεν υπάρχει πλέον έδαφος για να στηριχτεί. Έτσι, εάν υπάρξει ξαφνική ή παρατεταμένη αύξηση της ζήτησης, οι τιμές είναι βέβαιο ότι θα αυξηθούν.

Μόλις διαπιστώσετε ότι η αύξηση των τιμών κατοικιών πάνω από το μέσο όρο οφείλεται κυρίως στην αύξηση της ζήτησης, μπορείτε να ρωτήσετε ποια είναι τα αίτια αυτής της αύξησης της ζήτησης. Υπάρχουν πολλές δυνατότητες:

• Η ανάκαμψη της γενικής οικονομικής δραστηριότητας και της ευημερίας που θέτει περισσότερο διαθέσιμο εισόδημα στις τσέπες των καταναλωτών και ενθαρρύνει την ιδιοκτησία στο σπίτι.
• Η αύξηση του πληθυσμού ή του δημογραφικού τμήματος του πληθυσμού που εισέρχεται στην αγορά κατοικίας.
• Χαμηλό, γενικό επίπεδο επιτοκίων, ιδιαίτερα βραχυπρόθεσμα επιτόκια, που καθιστά τα σπίτια πιο προσιτά.
• Καινοτόμα προϊόντα υποθήκης με χαμηλές αρχικές μηνιαίες πληρωμές που κάνουν τα σπίτια πιο προσιτά. (Για να μάθετε περισσότερα σχετικά με τα ενυπόθηκα δάνεια, ανατρέξτε στο σεμινάριο για τα Βασικά Δίδακτρα.)
• Εύκολη πρόσβαση σε πίστωση - μείωση των προτύπων αναδοχής - που φέρνει περισσότερους αγοραστές στην αγορά.
• Τα υψηλού επιπέδου δομημένα ενυπόθηκα ομόλογα, όπως απαιτούνται από τους επενδυτές, καθιστούν τη δανειακή οφειλή μεγαλύτερη διαθέσιμη.
• Μια ενδεχόμενη εσφαλμένη τιμολόγηση του κινδύνου από τους δανειστές ενυπόθηκων δανείων και τους επενδυτές ομολόγων ενυπόθηκων δανείων που επεκτείνει τη διαθεσιμότητα πιστώσεων στους δανειολήπτες.
• Η βραχυπρόθεσμη σχέση μεταξύ ενός μεσίτη ενυπόθηκων δανείων και ενός δανειολήπτη βάσει του οποίου οι δανειολήπτες ενθαρρύνονται κάποτε να αναλάβουν υπερβολικούς κινδύνους.
• Η έλλειψη χρηματοοικονομικής παιδείας και η υπερβολική ανάληψη κινδύνων από τους δανειολήπτες υποθηκών.
• Η κερδοσκοπική και επικίνδυνη συμπεριφορά των αγοραστών κατοικιών και των επενδυτών σε ακίνητα που τροφοδοτούνται από μη ρεαλιστικές και μη βιώσιμες εκτιμήσεις εκτιμήσεων των τιμών κατοικίας.

Όλες αυτές οι μεταβλητές μπορούν να συνδυαστούν για να προκαλέσουν μια φούσκα στην αγορά κατοικιών. Τείνουν να τροφοδοτούν το ένα το άλλο. Μια λεπτομερής συζήτηση για το καθένα είναι εκτός του πεδίου εφαρμογής αυτού του άρθρου. Απλώς επισημαίνουμε ότι γενικά, όπως και όλες οι φυσαλίδες, η άνοδος της δραστηριότητας και των τιμών προηγείται της υπερβολικής ανάληψης κινδύνων και της κερδοσκοπικής συμπεριφοράς όλων των συμμετεχόντων στην αγορά - αγοραστών, δανειοληπτών, δανειστών, κατασκευαστών και επενδυτών.

Δυνάμεις που εκτοξεύουν τη φούσκα

Η φούσκα εκρήγνυται όταν η υπερβολική ανάληψη κινδύνων καθίσταται διάχυτη σε όλο το σύστημα στέγασης. Αυτό συμβαίνει ενώ η προσφορά κατοικιών εξακολουθεί να αυξάνεται. Με άλλα λόγια, η ζήτηση μειώνεται, ενώ η προσφορά αυξάνεται, με αποτέλεσμα την πτώση των τιμών.

Αυτή η διασπορά του κινδύνου σε όλο το σύστημα προκαλείται από τις απώλειες που υφίστανται οι ιδιοκτήτες σπιτιού, οι δανειστές ενυπόθηκων δανείων, οι επενδυτές ενυπόθηκων δανείων και οι επενδυτές σε ακίνητα. Αυτές οι απώλειες θα μπορούσαν να προκληθούν από μια σειρά από πράγματα, όπως:

• Η αύξηση των επιτοκίων που θέτει την ιδιοκτησία του σπιτιού μακριά από ορισμένους αγοραστές και, σε ορισμένες περιπτώσεις, κάνει το σπίτι ένα πρόσωπο που κατέχει επί του παρόντος μη προσβάσιμο. Αυτό συχνά οδηγεί σε αθέτηση υποχρεώσεων και αποκλεισμό, γεγονός που τελικά αυξάνει την τρέχουσα προσφορά που διατίθεται στην αγορά.
• Η κάμψη της γενικής οικονομικής δραστηριότητας που οδηγεί σε μικρότερο διαθέσιμο εισόδημα, απώλεια θέσεων εργασίας ή / και λιγότερες διαθέσιμες θέσεις εργασίας, γεγονός που μειώνει τη ζήτηση για στέγαση.
• Η ζήτηση εξαντλείται, φέρνοντας την προσφορά και τη ζήτηση σε ισορροπία και επιβραδύνοντας τον ταχύ ρυθμό της ανατίμησης των τιμών κατοικίας, που μερικοί ιδιοκτήτες σπιτιού, και ιδίως οι κερδοσκόποι, βασίζονται για να κάνουν τις αγορές τους προσιτές ή κερδοφόρες. Όταν η ταχεία ανατίμηση των τιμών παραμένει στάσιμη, αυτοί που βασίζονται σε αυτό για να παρέχουν τα σπίτια τους μπορεί να χάσουν τα σπίτια τους, φέρνοντας περισσότερη προσφορά στην αγορά.

Η κατώτατη γραμμή είναι ότι όταν χάνεται η στήριξη, τα πιστωτικά πρότυπα είναι αυστηρότερα, ο εύκολος δανεισμός στεγαστικών δανείων δεν είναι πλέον διαθέσιμος, μειώνεται η ζήτηση, αυξάνονται οι προσφορές, οι κερδοσκόποι εγκαταλείπουν την αγορά και οι τιμές μειώνονται.

Στέγαση της αγοράς κατοικιών

Στα μέσα της δεκαετίας του 2000, η ​​οικονομία των ΗΠΑ γνώρισε μια φούσκα στη στέγαση που είχε άμεση σχέση με τη μεγάλη ύφεση. Μετά την φούσκα dotcom, οι τιμές στην ακίνητη περιουσία άρχισαν να σέρνουν, ανεβάζοντας την αύξηση της ιδιοκτησίας σπιτιού ανάμεσα σε κερδοσκοπικούς αγοραστές, επενδυτές και άλλους καταναλωτές. Τα χαμηλά επιτόκια, τα χαλαρά πρότυπα δανεισμού - συμπεριλαμβανομένων των χαμηλών απαιτήσεων πληρωμής - επέτρεψαν στους ανθρώπους που κανονικά δεν θα μπορούσαν ποτέ να αγοράσουν ένα σπίτι για να γίνουν ιδιοκτήτες σπιτιού. Αυτό οδήγησε ακόμη περισσότερο τις τιμές των κατοικιών.

Αλλά πολλοί κερδοσκοπικοί επενδυτές σταμάτησαν να αγοράζουν επειδή ο κίνδυνος ήταν πολύ υψηλός, οδηγώντας άλλους αγοραστές να βγουν από την αγορά. Αυτό, με τη σειρά του, προκάλεσε πτώση των τιμών. Οι ενυπόθηκοι τίτλοι πωλήθηκαν σε τεράστιες ποσότητες, ενώ οι υποθήκες και οι κατασχέσεις στεγαστικών δανείων αυξήθηκαν σε πρωτοφανή επίπεδα.

Μέση αναστροφή

Πολύ συχνά, οι ιδιοκτήτες σπιτιού κάνουν το καταστροφικό λάθος να υποθέσουμε ότι οι πρόσφατες επιδόσεις των τιμών θα συνεχιστούν στο μέλλον χωρίς πρώτα να εξεταστούν τα μακροπρόθεσμα ποσοστά ανατίμησης των τιμών και η πιθανότητα για μέση αναστροφή. Οι νόμοι της φυσικής δηλώνουν ότι όταν οποιοδήποτε αντικείμενο - το οποίο έχει πυκνότητα μεγαλύτερη από τον αέρα - προωθείται προς τα πάνω, τελικά επιστρέφει στη γη επειδή οι δυνάμεις της βαρύτητας ενεργούν πάνω του. Σύμφωνα με τους νόμους των οικονομικών, οι αγορές που περνούν από περιόδους ταχείας ανατίμησης ή απόσβεσης των τιμών θα επανέλθουν εγκαίρως σε ένα σημείο τιμών που τους ευθυγραμμίζει με το σημείο που θα δείχνουν ότι θα πρέπει να είναι τα μακροπρόθεσμα μέσα ποσοστά εκτίμησης τους. Αυτό είναι γνωστό ως μέση αναστροφή.

Οι τιμές στην αγορά κατοικίας ακολουθούν και αυτό το νόμο της μέσης αναστροφής. Μετά από περιόδους ταχείας ανατίμησης των τιμών ή, σε ορισμένες περιπτώσεις, απόσβεσης, επανέρχονται σε εκεί όπου οι μακροπρόθεσμοι μέσοι συντελεστές εκτίμησης δείχνουν ότι πρέπει να είναι. Η αρχική τιμή σημαίνει ότι η επαναφορά μπορεί να είναι είτε ταχεία είτε σταδιακή. Οι τιμές των κατοικιών μπορούν να κινηθούν γρήγορα σε ένα σημείο που τους επαναφέρει στη γραμμή με το μακροπρόθεσμο μέσο όρο ή μπορεί να παραμείνουν σταθεροί μέχρι να φθάσουν στο μακροπρόθεσμο μέσο όρο.

Η θεωρητική αξία που παρουσιάστηκε παραπάνω υπολογίστηκε με βάση τον υπολογισμό της μέσης τριμηνιαίας ποσοστιαίας αύξησης του Δείκτη Τιμών Στέγασης από το πρώτο τρίμηνο του 1985 μέχρι το τέταρτο τρίμηνο του 1998 - το κατά προσέγγιση σημείο στο οποίο οι τιμές των κατοικιών άρχισαν να αυξάνονται γρήγορα πάνω από τη μακροπρόθεσμη τάση . Η υπολογιζόμενη μέση τριμηνιαία ποσοστιαία αύξηση ακολούθως εφαρμόστηκε στην αρχική τιμή που εμφανίζεται στο γράφημα και σε κάθε επόμενη τιμή για να ληφθεί η θεωρητική τιμή του δείκτη τιμών κατοικίας.

Εκτιμήσεις εκτιμήσεων τιμών

Πολλοί αγοραστές κατοικιών χρησιμοποιούν την πρόσφατη απόδοση των τιμών ως δείκτες αναφοράς για το τι περιμένουν τα επόμενα χρόνια. Με βάση τις μη ρεαλιστικές εκτιμήσεις τους, αναλαμβάνουν υπερβολικούς κινδύνους. Αυτός ο υπερβολικός κίνδυνος συνδέεται συνήθως με την επιλογή μιας υποθήκης και το μέγεθος ή το κόστος της οικίας που αγοράζει ο καταναλωτής. Υπάρχουν πολλά προϊόντα ενυπόθηκων δανείων που πωλούνται σε μεγάλο βαθμό στους καταναλωτές και είναι σχεδιασμένα να είναι σχετικά βραχυπρόθεσμα δάνεια. Οι οφειλέτες επιλέγουν αυτά τα ενυπόθηκα δάνεια με βάση την προσδοκία ότι θα αναχρηματοδοτηθούν από την εν λόγω υποθήκη εντός ορισμένου αριθμού ετών και θα είναι σε θέση να το κάνουν λόγω των ιδίων κεφαλαίων που θα έχουν στα σπίτια τους σε αυτό το σημείο.

Οι πρόσφατες επιδόσεις των τιμών των κατοικιών δεν είναι γενικά μια καλή πρόβλεψη της μελλοντικής απόδοσης των τιμών των κατοικιών. Οι αγοραστές κατοικιών θα πρέπει να εξετάζουν τα μακροπρόθεσμα ποσοστά ανατίμησης των τιμών κατοικίας και να λαμβάνουν υπόψη την οικονομική αρχή της μέσης αναστροφής όταν λαμβάνουν σημαντικές αποφάσεις χρηματοδότησης. Οι κερδοσκόποι πρέπει να κάνουν το ίδιο.

Ενώ οι κίνδυνοι δεν είναι εγγενώς κακοί και, στην πραγματικότητα, η ανάληψη κινδύνων είναι μερικές φορές απαραίτητη και ενδεδειγμένη, το κλειδί για μια καλή απόφαση που βασίζεται σε κινδύνους είναι να κατανοήσουμε και να μετρήσουμε τους κινδύνους κάνοντας οικονομικά αξιόπιστες εκτιμήσεις. Αυτό ισχύει ιδιαίτερα για τη μεγαλύτερη και σημαντικότερη οικονομική απόφαση που κάνουν οι περισσότεροι άνθρωποι - η αγορά και η χρηματοδότηση ενός σπιτιού.

Η κατώτατη γραμμή

Μια απλή και σημαντική αρχή της χρηματοδότησης είναι η μέση αναστροφή. Ενώ οι αγορές κατοικίας δεν υπόκεινται σε φούσκες όπως ορισμένες αγορές, υπάρχουν φυσαλίδες για τη στέγαση. Οι μακροπρόθεσμοι μέσοι όροι παρέχουν μια καλή ένδειξη για το πού τελικά θα καταλήξουν οι τιμές κατοικιών κατά τις περιόδους ταχείας εκτίμησης, ακολουθούμενες από στάσιμες ή πτωτικές τιμές. Το ίδιο ισχύει και για τις περιόδους υποτίμησης της μέσης τιμής.