Λήψη υποθήκης για μη Αμερικανούς πολίτες

Για πολλά άτομα που γεννιούνται στο εξωτερικό και ζουν στις Ηνωμένες Πολιτείες, η κατοχή ενός σπιτιού είναι ένας από τους ακρογωνιαίους λίθους του αμερικανικού ονείρου. Αλλά υπάρχει μια αντίληψη μεταξύ ορισμένων μη-αμερικανών πολιτών ότι δεν υπάρχει τρόπος να αποκτήσουν μια υποθήκη, δημιουργώντας έτσι ένα τεράστιο φραγμό σε αυτόν τον στόχο. Στην πραγματικότητα, η Εθνική Ένωση Realtors εκτιμά ότι το 60% των σπιτιών που αγοράστηκαν από τους διεθνείς αγοραστές ήταν συναλλαγές σε μετρητά, σε αντίθεση με το ένα τρίτο μόνο των εγχώριων πωλήσεων.

Σίγουρα, η αγορά ενός σπιτιού μπορεί να προκαλέσει ορισμένες προκλήσεις αν δεν είστε πολίτης. Αλλά η πραγματικότητα είναι ότι πολλοί δανειστές είναι πρόθυμοι να επεκτείνουν την πίστωση σε μη πολίτες - μερικές φορές χωρίς πιστωτικό ιστορικό στις Ηνωμένες Πολιτείες. Οι μη πολίτες μπορούν ακόμη να δικαιούνται κρατικές ασφαλιστικές υποθήκες, οι οποίες έχουν το πλεονέκτημα ότι απαιτούν χαμηλές προκαταβολές.

Βασικές τακτικές

• Η κατοχή ενός σπιτιού στις ΗΠΑ είναι ασφαλώς εφικτή για τους μη Αμερικανούς πολίτες, αλλά έρχεται με λίγο επιπλέον εργασία.
• Η απόκτηση μιας υποθήκης μπορεί να είναι το πιο δύσκολο κομμάτι για έναν αλλοδαπό και εξαρτάται σε κάποιο βαθμό από το καθεστώς διαμονής.
• Διαθέτετε την τεκμηρίωσή σας και προσπαθήστε να δημιουργήσετε σχέσεις με τις τράπεζες που έχουν αμερικανική παρουσία για να δημιουργήσουν ένα αμερικανικό ιστορικό πιστωτικών αναφορών.

Ιδιοκτησία κατοικίας και κατάσταση διαμονής

Ένα σημείο που πρέπει να θυμάστε είναι ότι οι απαιτήσεις για την εξασφάλιση ενός στεγαστικού δανείου εξαρτώνται σε μεγάλο βαθμό από την κατάσταση κατοικίας ενός ατόμου. Οι περισσότεροι δανειολήπτες τείνουν να εμπίπτουν σε μία από τις ακόλουθες ομάδες:

• Μόνιμοι κάτοικοι με πράσινη κάρτα (Έντυπο I-551)
• Μη μόνιμοι κάτοικοι με έγκυρη θεώρηση εργασίας (E1, E2, H1B, H2A, H2B, H3, L1 και G1-G4)
• "Ξένους υπηκόους", των οποίων η κύρια κατοικία δεν βρίσκεται στις ΗΠΑ

Γενικά, είναι πολύ πιο εύκολο να λάβετε ένα δάνειο εάν εμπίπετε σε μία από τις δύο πρώτες κατηγορίες. Αυτό οφείλεται στο γεγονός ότι οι γίγαντες υποθηκών Fannie Mae και Freddie Mac - οι οποίοι αγοράζουν το μεγαλύτερο μέρος των στεγαστικών δανείων στη δευτερογενή αγορά - έχουν σχεδόν τις ίδιες κατευθυντήριες γραμμές για τους κατόχους θεωρήσεων πράσινης κάρτας και εργασίας ως οποιοσδήποτε άλλος. Η κύρια προειδοποίηση είναι ότι ο δανειστής πρέπει να επαληθεύσει τη νόμιμη κατοικία του αιτούντος.

Ωστόσο, οι αλλοδαποί δεν συμμορφώνονται με τα πρότυπα Fannie ή Freddie, έτσι οι δανειστές πρέπει να κρατήσουν αυτά τα δάνεια στα δικά τους βιβλία. Επειδή η τράπεζα αναλαμβάνει περισσότερο κίνδυνο αυτόν τον τρόπο, είναι πιο πιθανό να απαιτήσει μια σημαντική προκαταβολή.

Λάβετε υπόψη ότι η Ομοσπονδιακή Διοίκηση Στέγασης, η οποία έχει σχετικά χαμηλές απαιτήσεις πιστωτικού βαθμού και επιμένει σε μόλις 3, 5% χαμηλότερη, είναι μια άλλη επιλογή για τους μη Αμερικανούς πολίτες. Προσφέρει τους ίδιους όρους δανείου με τους άλλους αγοραστές, υπό την προϋπόθεση ότι ο οφειλέτης αποδεικνύει τη μόνιμη κατοικία στις ΗΠΑ

Εάν είστε μη μόνιμος κάτοικος που ζητάει υποθήκη FHA, πρέπει να χρησιμοποιήσετε το σπίτι ως πρωτεύουσα κατοικία και να προμηθευτείτε έγκυρο αριθμό κοινωνικής ασφάλισης και έγγραφο εξουσιοδότησης απασχόλησης. Αυτό σημαίνει ότι ο οργανισμός δεν επεκτείνει τα στεγαστικά δάνεια σε μη κατοίκους που σχεδιάζουν απλώς να χρησιμοποιούν το σπίτι περιστασιακά.

Τεκμηρίωση εμπόδια

Το κύριο εμπόδιο για τη λήψη οποιασδήποτε υποθήκης αποδεικνύει στον δανειστή ότι ταιριάζετε στο προφίλ κινδύνου του. Αυτό σημαίνει να παρέχετε το ιστορικό απασχόλησης, το πιστωτικό ιστορικό και την απόδειξη εισοδήματος. Για τους πολίτες των ΗΠΑ, πρόκειται για μια σχετικά απλή διαδικασία, επειδή οι περισσότεροι έχουν ένα πιστωτικό μονοπάτι στις Ηνωμένες Πολιτείες και ένα συσσωρευμένο έντυπο W-2 και φορολογικές δηλώσεις που δείχνουν τα κέρδη τους με την πάροδο των ετών.

Αλλά τα πράγματα γίνονται λίγο πιο δύσκολα για κάποιον που δεν έχει βρεθεί στη χώρα τόσο πολύ ή δεν ζει στις ΗΠΑ τις περισσότερες φορές. Για παράδειγμα, πώς αποδεικνύετε την πιστοληπτική σας ικανότητα εάν δεν έχετε πιστωτική έκθεση από τα τρία μεγάλα γραφεία: Equifax, TransUnion και Experian;

Έχετε ένα συγκεκριμένο πλεονέκτημα εάν έχετε μια υπάρχουσα σχέση με μια διεθνή τράπεζα με υποκαταστήματα στις ΗΠΑ. Θα έχει ήδη αρχείο για τα οικονομικά σας, οπότε μπορεί να είναι πιο πρόθυμος να ποντάρει σε εσάς, ακόμη και χωρίς αμερικανική πιστωτική έκθεση. Ευτυχώς, η βιομηχανία υποθηκών κυριαρχείται από μεγάλες, παγκόσμιες τράπεζες, οπότε υπάρχει μια καλή πιθανότητα να είχατε λογαριασμούς με έναν από αυτούς στο παρελθόν.

Επίσης, ορισμένοι δανειστές ενδέχεται να είναι πρόθυμοι να παραγγείλουν διεθνείς πιστωτικές εκθέσεις ως υποκατάστατο των τριών μεγάλων γραφείων των ΗΠΑ. Ωστόσο, αυτό μπορεί να είναι μια δαπανηρή διαδικασία, και αυτή που είναι γενικά διαθέσιμη μόνο για κατοίκους του Καναδά, του Ηνωμένου Βασιλείου και της Ιρλανδίας.

Εάν δεν έχετε πιστωτικό ιστορικό στις Η.Π.Α., έχετε έναν άλλο λόγο να δώσετε κάποια προσοχή στα δάνεια της FHA. Ο FHA δεν απαιτεί πιστωτική έκθεση και δέχεται φορολογικές δηλώσεις εκτός των ΗΠΑ ως απόδειξη της απασχόλησης.

Οι δανειστές να εξετάσουν

Μερικοί δανειστές θα κάνουν τους δανειολήπτες να περάσουν από περισσότερα στεφάνια από άλλους για να λάβουν δάνειο, ώστε να μπορείτε να εξαλείψετε πολλούς πονοκεφάλους εντοπίζοντας εκείνους που συχνά εργάζονται με μη αμερικανικούς πολίτες. Αν έχετε κάνει συναλλαγές με μια διεθνή τράπεζα που λειτουργεί εδώ, είναι ίσως το μέρος για να ξεκινήσετε.

Οι πιστωτικές ενώσεις είναι μια άλλη εναλλακτική λύση. Αυτοί οι μη κερδοσκοπικοί πάροχοι χρηματοπιστωτικών υπηρεσιών τείνουν να προσφέρουν εξαιρετικά ανταγωνιστικές τιμές και, ανάλογα με τον τόπο εγκατάστασής τους, ενδέχεται να έχουν ειδικά προγράμματα δανεισμού για κατόχους πράσινης κάρτας και θεώρησης.

Η κατώτατη γραμμή

Πολλές τράπεζες και εταιρείες υποθηκών προσφέρουν συμβατικά και FHA στεγαστικά δάνεια σε μη Αμερικανούς πολίτες, υπό την προϋπόθεση ότι μπορούν να επαληθεύσουν το καθεστώς διαμονής τους, το ιστορικό εργασίας τους και τα οικονομικά στοιχεία τους. Οι δανειστές που εργάζονται με αυτόν τον πληθυσμό τείνουν να είναι πιο ευέλικτοι με την τεκμηρίωση που χρειάζεστε. Για περισσότερες πληροφορίες σχετικά με το πώς δουλεύουν τα στεγαστικά δάνεια των ΗΠΑ, ανατρέξτε στο εγχειρίδιο της Investopedia σχετικά με τα ενυπόθηκα δάνεια.