Γιατί Στέγαση Προσφορές που Πτώση μέσω

Η πώληση ενός σπιτιού συνήθως δεν είναι μια απλή διαδικασία. Ωστόσο, μπορεί να γίνει ακόμη πιο περίπλοκο και ακριβό εάν ένας αγοραστής κάνει μια προσφορά και η πώληση πέφτει λόγω του αγοραστή που υποστηρίζει. Ως εκ τούτου, ως πωλητής, υπάρχουν ορισμένα πράγματα που πρέπει να γνωρίζετε σχετικά με τις εξόδους στα τέλη του σταδίου. Εάν σκέφτεστε να πουλήσετε το σπίτι σας, μάθετε τι μπορείτε να κάνετε για να προστατευθείτε εάν η συμφωνία πέσει.

Πώς μια πώληση στο σπίτι μπορεί να πέσει

Σε μια τυπική πώληση στο σπίτι, οι αγοραστές θα κάνουν μια προσφορά στο σπίτι ενός πωλητή και, όταν γίνει αποδεκτό, θα υπογραφεί μια σύμβαση μεταξύ των δύο μερών. Σε εκείνο το σημείο, η ιδιότητα του ακινήτου συνήθως αλλάζει από «προς πώληση» σε «υπό σύμβαση» ή «σε σύμβαση». Η αλλαγή της κατάστασης αναφέρει σε άλλους αγοραστές και κτηματομεσίτες ότι ο πωλητής έχει αγοραστή και βρίσκεται στη διαδικασία κλεισίματος της συμφωνίας. Ωστόσο, η πώληση ή η αγορά στο σπίτι δεν είναι οριστική έως ότου και τα δύο μέρη έχουν υπογράψει όλα τα απαραίτητα νομικά έγγραφα που μεταβιβάζουν την κυριότητα του σπιτιού στο κλείσιμο.

Οι αγοραστές έχουν συχνά περιληφθεί σε συμβάσεις τους ρήτρες έκτακτης ανάγκης, οι οποίες αποτελούν νόμιμους τρόπους για τη "στήριξη" της σύμβασης είτε χωρίς κόστος είτε με μικρό κόστος για τον αγοραστή. Στην σύμβαση πώλησης περιλαμβάνεται μια ρήτρα έκτακτης ανάγκης, με την οποία ο αγοραστής και ο πωλητής συμφωνούν με τους όρους της σύμβασης. Μερικά από τα πιο κοινά περιστατικά περιλαμβάνουν:

Υποθήκη υποθήκη

Ο αγοραστής πρέπει να είναι σε θέση να λάβει υποθήκη για το ακίνητο, συνήθως εντός συγκεκριμένης χρονικής περιόδου από την υπογραφή της σύμβασης. Μερικές φορές μπορεί να συνυπολογιστεί μια προϋπόθεση στο συμβόλαιο, σύμφωνα με την οποία εάν η χρηματοδότηση πέσει, η σύμβαση ακυρώνεται. Είναι σημαντικό για τους πωλητές να ζητήσουν από τον αγοραστή να παραδώσει μια επιστολή προ-έγκρισης υποθήκης.

Αρχική Επανεξέταση Επιθεώρησης

Η κατοικία προς πώληση πρέπει είτε να περάσει από επιθεώρηση είτε ο αγοραστής μπορεί να ζητήσει από τον πωλητή να πραγματοποιήσει τις επισκευές που περιγράφονται στην έκθεση επιθεώρησης. Εάν γίνονται επισκευές, συνήθως πραγματοποιείται επιτόπια επιθεώρηση για να εξασφαλιστεί η είσοδος στο σπίτι. Εναλλακτικά, ο αγοραστής μπορεί να χρησιμοποιήσει τις πληροφορίες στην έκθεση επιθεώρησης ως μόχλευση για τη διαπραγμάτευση χαμηλότερης τιμής πώλησης.

Αρχική πώληση έκτακτης ανάγκης

Η νέα αγορά κατοικίας μπορεί να εξαρτηθεί από τον αγοραστή που πωλεί την τρέχουσα ιδιοκτησία του. Το ενδεχόμενο έκτακτης ανάγκης για την πώληση στο σπίτι βοηθάει τους αγοραστές, δεδομένου ότι τους επιτρέπει να αποχωρήσουν από τη σύμβαση εάν το σπίτι τους δεν πωλεί - αφήνοντας τον πωλητή να ξεκινήσει τη διαδικασία ξανά. Παρόλο που συνήθως υπάρχει μια καθορισμένη χρονική περίοδος, με την οποία, εάν το σπίτι δεν πωλεί, ο πωλητής μπορεί να εξαιρεθεί από τη σύμβαση. ο πωλητής μπορεί να χάσει άλλες προσφορές από πιθανούς αγοραστές που είναι έτοιμοι να κλείσουν.

Εκτίμηση έκτακτης ανάγκης

Η επείγουσα εκτίμηση επιτρέπει στον αγοραστή να εκτιμήσει την αξία του στο σπίτι. Η τιμή του σπιτιού πρέπει είτε να πληρεί είτε να είναι μικρότερη από την επίσημη τιμή εκτίμησης. Εάν η αξιολόγηση έρχεται σε χαμηλότερη τιμή, ο αγοραστής μπορεί να προχωρήσει στην αγορά ή να ζητήσει από τον πωλητή να μειώσει την τιμή του σπιτιού.

Όταν μια πώληση στο σπίτι πέφτει, είναι συνήθως λόγω ενός από τα περιστατικά που περιγράφονται παραπάνω δεν πληρούνται, ή ο αγοραστής ή ο πωλητής είχε μια αλλαγή της καρδιάς.

Βασικές τακτικές

• Οι αγοραστές έχουν συχνά ρητά συμβόλαια έκτακτης ανάγκης, τα οποία είναι νόμιμοι τρόποι για να "υποστηρίξουν" την αγορά ενός σπιτιού.
• Αν μια προσφορά για μια πώληση στο σπίτι πέσει, ο πωλητής χάνει χρόνο, χρήματα, και λείπει από άλλους αγοραστές που ήταν έτοιμοι να κλείσουν.
• Μια ρήτρα διαφυγής βοηθά τους πωλητές, δεδομένου ότι επιτρέπει στον πωλητή να διασκεδάσει προσφορές από άλλους αγοραστές παρά τις απρόβλεπτες στην αρχική προσφορά.

Σημάδια προειδοποίησης

Η μη τήρηση ενός από τα απρόβλεπτα συμβόλαια είναι ένας δικαιολογημένος λόγος να μην κλείσετε. Ωστόσο, υπάρχουν ορισμένα άλλα προειδοποιητικά σημάδια ότι ένας αγοραστής μπορεί να αποχωρήσει από την αγορά και περιλαμβάνουν:

• Μη επιστροφή των υπογεγραμμένων, χρονολογημένων και ολοκληρωμένων εγγράφων σύμφωνα με τις οδηγίες
• Παράλειψη παροχής απαιτήσεων σε τρίτους (π.χ. επιθεωρητές)
• Δεν επιστρέφουν κλήσεις
• Λείπει ραντεβού
• Πολλές αιτήσεις για αλλαγές στις συμβάσεις

Εάν συναντήσετε κάποιο από αυτά, μπορεί να σημαίνει ότι ο αγοραστής σας παίρνει κρύα πόδια. Καλέστε τον αγοραστή σας (ή τον εκπρόσωπό του) εάν ανησυχείτε ότι το κλείσιμο είναι σε κίνδυνο.

Το κόστος για τους πωλητές

Εάν έχετε συμβόλαιο στο χέρι για την πώληση του σπιτιού σας, έχετε λίγα πράγματα που πρέπει να χάσετε αν ο αγοραστής υποστηρίζει:

Κόστος ευκαιρίας

Άλλοι αγοραστές που μπορεί να ενδιαφέρονται να κάνουν μια προσφορά στο σπίτι σας θα αρχίσουν να εξετάζουν άλλα ακίνητα στην αγορά όταν το σπίτι σας πηγαίνει "με σύμβαση." Μπορεί να χάσετε την ευκαιρία να πουλήσετε σε αυτούς τους αγοραστές όταν το σπίτι σας είναι συμβεβλημένο, καθώς μπορεί να έχουν αγοράσει άλλο ακίνητο.

χρόνος

Μια από τις πιο απογοητευτικές πτυχές μιας πώλησης σπιτιού που πέφτει είναι ο χρόνος που χάνεται. Ο πωλητής αποστέλλεται πίσω στην πλατεία ένα για να ξεκινήσει τη διαδικασία ξανά για να βρει έναν άλλο αγοραστή. Επίσης, η καθυστέρηση μπορεί να εκτροχιάσει τα σχέδιά σας για να αγοράσετε άλλο σπίτι ή να αλλάξετε τη χρονική σας γραμμή.

Το επόμενο σπίτι σας

Εάν έχετε συμβόλαιο για να αγοράσετε άλλο σπίτι και η συναλλαγή εξαρτάται από την πώληση της τρέχουσας κατοικίας σας - επειδή χρειάζεστε τα έσοδα από την πώληση - ενδέχεται να μην μπορείτε να αγοράσετε το σπίτι. Ως αποτέλεσμα, μπορεί να χρειαστεί να αποφύγετε την αγορά ή να βρείτε έναν άλλο τρόπο χρηματοδότησης.

Χρήματα

Μπορεί να χάσετε χρήματα ως αποτέλεσμα της πτώσης της συμφωνίας, εάν πρέπει να συνεχίσετε να κάνετε τις πληρωμές υποθηκών στο σημερινό σπίτι σας - που πουλάτε - ενώ επίσης πληρώνετε για την υποθήκη στο σπίτι που μόλις αγοράσατε. Επίσης, μπορεί να πληρώνετε ενοίκιο για ένα διαμέρισμα μέχρι να κλείσετε τη νέα σας αγορά στο σπίτι, ειδικά αν είναι μακριά από το σπίτι που πουλάτε. Εν ολίγοις, ένας αγοραστής θα μπορούσε να αυξήσει προσωρινά το μηνιαίο σας κόστος στέγης.

Εάν έχετε συμβόλαιο για να αγοράσετε το καινούργιο σπίτι σας και ο υποψήφιος αγοραστής του σημερινού σπιτιού σας αποφεύγει, ίσως χρειαστεί να πληρώσετε για το σπάσιμο της σύμβασης για να αγοράσετε το νέο σπίτι.

Τα συνεχιζόμενα έξοδα συντήρησης της τρέχουσας κατοικίας σας θα συνεχιστούν συμπεριλαμβανομένων φόρων ιδιοκτησίας, υπηρεσιών κοινής ωφελείας και εξωραϊσμού. Και δεδομένου ότι είναι σημαντικό να κρατήσει το σπίτι αναζητούν ευπαρουσίαστο για να προσελκύσει έναν νέο αγοραστή, το κόστος μπορεί να προσθέσει με την πάροδο του χρόνου.

Αποθήκευση του συμβόλου

Υπάρχουν βήματα που μπορείτε να κάνετε εάν ο αγοραστής σας θέλει να αποχωρήσει. Πρώτον, βεβαιωθείτε ότι οι εμπλεκόμενοι κτηματομεσίτες, για εσάς και τον αγοραστή, επικοινωνούν αποτελεσματικά. Βεβαιωθείτε ότι εσείς και ο δυνητικός αγοραστής λαμβάνετε γραπτώς αντίγραφα όλων των επικοινωνιών. Εάν εσείς ή ο αγοραστής δεν χρησιμοποιείτε έναν αντιπρόσωπο (ή αν δεν είστε ικανοποιημένοι με το επίπεδο επικοινωνίας), προσπαθήστε να μιλήσετε απευθείας με τον αγοραστή για να κατανοήσετε τις προθέσεις του ή τις ανησυχίες του. Επίσης, καθορίστε εάν υπάρχουν παραχωρήσεις που θα μπορούσατε να κάνετε για να κρατήσετε τον αγοραστή σας σε καλό δρόμο για να κλείσετε.

Ενώ μπορεί να μην θέλετε να μειώσετε την τιμή πώλησης του σπιτιού σας ή να πληρώσετε για ενημερώσεις και επισκευές, ίσως αξίζει τον κόπο εάν η απώλεια της πώλησης είναι πιο δαπανηρή από τις επισκευές.

Αναθεωρήστε τη σύμβαση για να προσδιορίσετε τυχόν προσφυγή που μπορεί να έχετε ως πωλητή αν ο αγοραστής αποχωρήσει. Για παράδειγμα, υπάρχει μια ρήτρα στη σύμβασή σας που θα σας δώσει νόμιμους λόγους να μηνύσετε τον οφειλέτη σας για παραβίαση της σύμβασης και να αποκτήσετε ένα ποσοστό της συμφωνηθείσας τιμής πώλησης; Ή υπάρχει μια ρήτρα που δηλώνει ότι ο αγοραστής είναι προεπιλεγμένος αν δεν καταφέρει να ακυρώσει τη συμφωνία εντός του καθορισμένου χρονικού πλαισίου μετά την υπογραφή της συμφωνίας;

Χρησιμοποιήστε μια ρήτρα διαφυγής

Μια ρήτρα διαφυγής επιτρέπει στον πωλητή να ψυχαγωγεί και να δεχτεί προσφορές από άλλους αγοραστές, ακόμη και αν υπάρχουν όροι ή απρόβλεπτα που συντάσσονται στη σύμβαση από τον αγοραστή.

Εάν έχει πραγματοποιηθεί άλλη προσφορά στο σπίτι, ο πωλητής θα ειδοποιήσει τον αρχικό αγοραστή ο οποίος θα έχει ορισμένο αριθμό ημερών για να ικανοποιήσει τα ενδεχόμενα ή να τα παραιτηθεί. Με άλλα λόγια, μια ρήτρα διαφυγής βοηθά στην προστασία των πωλητών, ώστε να μην λείπουν από τις ευκαιρίες πώλησης, ενώ περιμένουν να πληρούνται οι ενδεχόμενες ανάγκες του αγοραστή, όπως η πώληση της κατοικίας του αγοραστή.

Η κατώτατη γραμμή

Υπάρχουν διάφοροι παράγοντες που μπορούν να προκαλέσουν την πώληση στο σπίτι, συμπεριλαμβανομένης της μη ικανοποίησης ενός από τα περιστατικά ή ρήτρες της σύμβασης ή ο αγοραστής έχει μια αλλαγή της καρδιάς.

Ωστόσο, οι πωλητές μπορούν να προστατεύσουν τον εαυτό τους ενημερώνοντας και γνωρίζοντας τα στοιχεία της σύμβασης. Οι πωλητές πρέπει να βεβαιωθούν ότι ο πράκτοράς τους εργάζεται και επικοινωνεί αποτελεσματικά. Επίσης, εάν είστε ο πωλητής, μπορείτε να εξετάσετε εάν ένας δικηγόρος ακίνητης περιουσίας αναθεωρεί τη σύμβαση, προτείνετε οποιεσδήποτε ρήτρες που θα μπορούσαν να σας προστατεύσουν και να προτείνετε επιλογές προσφυγής αν ο αγοραστής αποχωρήσει - συμπεριλαμβανομένης της δυνατότητας να μηνύσει τον αγοραστή σας εάν είναι απαραίτητο.