Χρησιμοποιώντας τις αποταμιεύσεις σας σε μια προκαταβολή υποθηκών
Όταν η αγορά στέγασης άρχισε να βυθίζεται το 2007, φαινόταν ότι οι ημέρες υποθήκης χαμηλών προκαταβολών είχαν τελειώσει. Αλλά με έκπληξη, μόλις μερικά χρόνια αργότερα, ακόμη και οι καταναλωτές με χαμηλό μέσο όρο πίστωσης μπορούν συχνά να αγοράσουν ένα σπίτι με πολύ λιγότερο από 20% εκ των προτέρων.
Ακόμη και αμέσως μετά τη διαφάνεια των σπιτιών, οι καταναλωτές είχαν μερικές επιλογές εάν ο λογαριασμός τους για αποταμιεύσεις ήταν λίγο ελλιπής. Τα στεγαστικά δάνεια της FHA, τα οποία χρειάζονται μόλις 3, 5%, απολάμβαναν μια δημοτικότητα. Και, για εκείνους που έχουν τα προσόντα, VA στεγαστικά δάνεια επέτρεψαν στους αγοραστές να χρηματοδοτήσουν την πλήρη τιμή του σπιτιού τους.
Αυτές τις μέρες, είναι επίσης πιο εύκολο να πάρετε ένα συμβατικό δάνειο με χαμηλό προκαταβολή. Οι Fannie Mae και Freddie Mac, οι οποίες αγοράζουν το μεγαλύτερο μέρος των στεγαστικών δανείων από αμερικανικούς δανειστές, ανακοίνωσαν πρόσφατα ότι θα μειώσουν την ελάχιστη προκαταβολή τους από 5% σε 3%. Με αυτόν τον τρόπο, άνοιξαν την πόρτα για τις τράπεζες να ανταγωνίζονται για τους αγοραστές κατοικιών που έχουν στερηθεί τα χρήματα.
Ενώ είναι ακόμα δυνατό να αγοράσετε ένα σπίτι με πολύ λίγη πτώση, αν είναι μια καλή ιδέα για τους καταναλωτές είναι μια άλλη ερώτηση. Έχει νόημα να χτίσετε τις αποταμιεύσεις σας και να περιμένετε να πάτε στο σπίτι σας μέχρι να μπορέσετε να φέρετε περισσότερα μετρητά στο κλείσιμο; Και πόση από τις αποταμιεύσεις σας θα πρέπει να επενδύσετε σε στέγαση; Ακολουθούν ορισμένοι παράγοντες που πρέπει να λάβετε υπόψη.
Κατώτερη προκαταβολή: Υψηλότερες μακροπρόθεσμες δαπάνες
Ίσως το πρώτο πράγμα που πρέπει να σκεφτεί κανείς με τα χαμηλά δάνεια πληρωμής είναι ότι, με λίγες εξαιρέσεις, θα σας κοστίζουν περισσότερο μακροπρόθεσμα. Επειδή χρηματοδοτείτε περισσότερο την τιμή κατοικίας, οι πληρωμές τόκων κατά τη διάρκεια του δανείου θα είναι σημαντικά υψηλότερες
Για παράδειγμα, αν αγοράσετε ένα σπίτι 200.000 δολαρίων με 5% χαμηλότερα αντί για 20%, θα πληρώσετε περίπου 35.000 δολάρια επιπλέον τόκο κατά τη διάρκεια ενός δανείου 30 ετών. Προφανώς, θα πληρώσετε επιπλέον για να καλύψετε και τον κύριο του δανείου.
Λαμβάνοντας υπόψη πόσο απίστευτα χαμηλά είναι τα σημερινά επιτόκια, αυτό μόνο δεν μπορεί να σας αποτρέψει από την αγορά ενός σπιτιού νωρίτερα από ό, τι αργότερα. Η μεγαλύτερη ανησυχία είναι η προσθήκη στα έξοδά σας τα ασφάλιστρα ασφάλισης υποθηκών που συνήθως θα πρέπει να περάσετε, αν αγοράσετε ένα σπίτι ή condo με λιγότερο από 20% κάτω. Το σημείο αυτών των πληρωμών είναι να καλύψει την απώλεια του δανειστή, αν εσφαλμένη πληρωμή του δανείου σας.
Υπάρχουν δύο βασικοί τύποι ασφάλισης υποθηκών. Αν πάρετε ένα δάνειο FHA, οι ιδιωτικοί δανειστές παρέχουν τα κεφάλαια για την αγορά κατοικίας σας και η κυβέρνηση ενεργεί ως ασφαλιστής σας. Εάν το σπίτι είναι αξίας κάτω των $ 625.000, το ετήσιο ασφάλιστρο υποθηκών (MIP) είναι σήμερα 0.80% ή 0.85%, ανάλογα με το ποσό που χρηματοδοτείται. Θα πρέπει επίσης να πληρώσετε μια προκαταβολή, η οποία ανέρχεται σε λίγο πάνω από 3.000 δολάρια για ένα δάνειο ύψους 180.000 δολαρίων.
Εάν αποκτήσετε μια συμβατική υποθήκη, αντί να πληρώσετε κάτι που ονομάζεται ιδιωτική ασφάλιση υποθηκών ή PMI. Συνήθως, κοστίζει οπουδήποτε από 0, 3% και 1, 15% ετησίως, αν και στην περίπτωση αυτή δεν υπάρχει προκαταβολή. (Για περισσότερες πληροφορίες, δείτε: Ποια είναι η διαφορά μεταξύ της ιδιωτικής ασφάλισης υποθηκών (PMI) και του ασφαλίστρου υποθήκης (MIP); )
Συμβόλαιο προκαταβολής
Μήπως η προοπτική της ασφάλισης υποθηκών σημαίνει ότι θα πρέπει να περιμένετε έως ότου μπορείτε να μειώσετε το 20% του κόστους του σπιτιού; Οχι απαραίτητα.
Για αρχάριους, σε ορισμένες ακριβότερες πόλεις, η αναμονή δεν είναι πάντα ρεαλιστική. Εάν ζείτε σε ένα μέρος της χώρας όπου ακόμη και τα μετριοπαθή σπίτια κοστίζουν 400.000 δολάρια, θα πρέπει να πετάξετε $ 80.000 προτού μπείτε στην αγορά. Και αν κατοικείτε σε μια περιοχή όπου η αγορά είναι λιγότερο δαπανηρή από την ενοικίαση, μπορεί να υπάρχει ένα επιπλέον αντικίνητρο για να παραμείνετε στο περιθώριο μέχρι να έχετε αποθηκεύσει αρκετά για να αποφύγετε την ασφάλιση υποθηκών.
Για ορισμένους ανθρώπους, η καλύτερη επιλογή θα ήταν να βρεθεί ένα μεσαίο έδαφος μεταξύ μιας ελάχιστης προκαταβολής και του παραδοσιακού 20%. Για παράδειγμα, εάν βγάλετε ένα δάνειο FHA και μειώσετε το 10%, η ασφάλιση υποθηκών θα ακυρωθεί μετά από 11 χρόνια. διαφορετικά, θα συνεχίσετε να το πληρώνετε για το σύνολο του δανείου. Μπορείτε να αναχρηματοδοτήσετε αργότερα για να απαλλαγείτε από την ασφάλιση; Σίγουρος. Αλλά δεν υπάρχει καμία εγγύηση ότι τα επιτόκια θα είναι κοντά ή κοντά στα ιστορικά χαμηλά τους όταν το κάνετε.
Επιπλέον, το ασφάλιστρό σας (MIP) πέφτει όταν κάνετε μεγαλύτερη προκαταβολή. Όταν βγάζετε 15ετή υποθήκη, για παράδειγμα, αν μπορείτε να πληρώσετε 10% μπροστά, η ετήσια πληρωμή μειώνεται από 0, 70% σε 0, 45%.
Ενώ οι λεπτομέρειες είναι λίγο διαφορετικές με την PMI, ισχύει η ίδια λογική. Όσο μεγαλύτερη είναι η προκαταβολή σας, τόσο λιγότερο πρέπει να πληρώσετε σε ασφάλιστρα. Ένα πλεονέκτημα του PMI, ωστόσο, είναι ότι μπορείτε να το ακυρώσετε μόλις φτάσετε το 20% της μετοχής στο σπίτι σας (βλ. Πώς να ξεπεράσετε την ιδιωτική ασφάλιση υποθηκών ).
Εάν η τράπεζα κρατάει την υποθήκη σας στα βιβλία της - δηλαδή, δεν την πουλάει σε μια οντότητα όπως η Fannie Mae ή η Freddie Mac - μπορεί να μην απαιτεί καθόλου ασφάλεια. Ωστόσο, οι τράπεζες χρεώνουν συχνά μια προκαταβολή ή ένα υψηλότερο επιτόκιο εάν επιλέγετε ένα δάνειο χαμηλών προκαταβολών για να μετριάσετε τον κίνδυνο που αναλαμβάνουν. Ακόμη και ένα επιπλέον μισό μιας ποσοστιαίας μονάδας μπορεί να σας κοστίσει αρκετά χιλιάδες δολάρια περισσότερο σε μια περίοδο 30 ετών. Το συνολικό αποτέλεσμα είναι το ίδιο: Όταν βάζετε περισσότερα, μπορείτε να δανειστείτε για λιγότερα.
Κίνδυνος να "υποβρύχιος"
Μια άλλη παγίδα της κατάργησης του ελάχιστου ορίου όταν αγοράζετε ένα σπίτι είναι ότι έχετε λιγότερη προστασία εάν μειωθεί η αγορά κατοικίας. Με μόνο 3% ή 4% χαμηλότερα, θα μπορούσατε εύκολα να βρεθείτε περισσότερο στην τράπεζα από ότι αξίζει το σπίτι σας. Αυτό ακριβώς συνέβη σε πολλούς ιδιοκτήτες σπιτιού κατά τη διάρκεια της πιο πρόσφατης κατάρρευσης κατοικιών.
Εάν πηγαίνετε "υποβρύχια" στο σπίτι σας και χάσετε απροσδόκητα τη δουλειά σας, για παράδειγμα, δεν έχετε πλέον τη δυνατότητα δανεισμού ενάντια στο ακίνητό σας για να πληρώσετε τα έξοδα ή την δυνατότητα να πουλήσετε το σπίτι χωρίς να πληρώσετε ένα μεγάλο κομμάτι χρημάτων στον δανειστή.
Ενώ δεν είστε εντελώς προστατευμένοι, ακόμη και αν καταβάλετε 10% ή 15%, δίνετε στον εαυτό σας ένα πολύ μεγαλύτερο buffer, εάν οι τιμές των κατοικιών στρέφονται προς τα κάτω.
Κρατώντας ένα μαξιλάρι αποταμίευσης
Η εξοικονόμηση για ένα σπίτι είναι ένας σημαντικός στόχος ζωής. Αλλά, καθώς συναρμολογείτε την προκαταβολή, βεβαιωθείτε ότι δεν αφήνετε τον εαυτό σας πολύ λίγα. Όχι μόνο είναι καλό να έχετε ένα ταμείο έκτακτης ανάγκης (ιδανικά έξι μήνες κόστους διαβίωσης), θα χρειαστείτε επιπλέον χρήματα για τα απρόσμενα έξοδα που συνεπάγεται η αγορά ενός σπιτιού. Για περισσότερες πληροφορίες, δείτε πόσα χρήματα πρέπει να κρατήσω στην τράπεζα;
Δημιουργήστε έναν αυστηρό προϋπολογισμό πριν αρχίσετε να κυνηγάτε σπίτι, έτσι ξέρετε τι μπορείτε να αντέξετε οικονομικά να ξοδέψετε. Και κάνετε ό, τι μπορείτε για να δημιουργήσετε τα ταμειακά αποθέματά σας μόλις εγκατασταθείτε και τελειώσετε τη ζωγραφική και την αντικατάσταση των χαλιών και των ντουλαπιών. Επίσης, να θυμάστε ότι οι άνθρωποι λένε ότι είναι καλό να ζουν σε ένα σπίτι λίγο πριν κάνετε ανακαινίσεις που δεν είναι υποχρεωτικές πριν προχωρήσετε.
Η κατώτατη γραμμή
Μπορούν τα δάνεια χαμηλής πληρωμής να είναι μια καλή επιλογή για κάποιους ιδιοκτήτες σπιτιού; Απολύτως. Αλλά υπολογίστε το μακροπρόθεσμο κόστος της ασφάλισης υποθηκών ή το υψηλότερο επιτόκιο που θα πληρώσετε για να βεβαιωθείτε ότι αξίζει τον κόπο. για περισσότερες πληροφορίες, βλ. Στεγαστικά: Πόσο μπορείτε να απολαύσετε; και Top 10 Κοινές απάτες υποθηκών για να αποφύγετε .