Εμπορικό δάνειο ακίνητης περιουσίας

Τα εμπορικά ακίνητα (CRE) είναι αγαθά που παράγουν εισόδημα και χρησιμοποιούνται αποκλειστικά για επιχειρηματικούς (και όχι οικιακούς) σκοπούς. Παραδείγματα περιλαμβάνουν εμπορικά κέντρα, εμπορικά κέντρα, κτίρια γραφείων και συγκροτήματα και ξενοδοχεία. Η χρηματοδότηση - συμπεριλαμβανομένης της απόκτησης, ανάπτυξης και κατασκευής αυτών των ακινήτων - επιτυγχάνεται συνήθως μέσω εμπορικών δανείων για ακίνητα: υποθήκες που εξασφαλίζονται με εμπράγματα βάρη επί της εμπορικής ιδιοκτησίας.

Όπως και με τις υποθήκες στο σπίτι, οι τράπεζες και οι ανεξάρτητοι δανειστές συμμετέχουν ενεργά στην παροχή δανείων σε εμπορικά ακίνητα. Επίσης, οι ασφαλιστικές εταιρείες, τα συνταξιοδοτικά ταμεία, οι ιδιώτες επενδυτές και άλλες πηγές, συμπεριλαμβανομένου του προγράμματος 504 δανείων της Διοίκησης Μικρών Επιχειρήσεων των ΗΠΑ, παρέχουν κεφάλαια για εμπορικά ακίνητα.

Εδώ, ρίχνουμε μια ματιά στα εμπορικά δάνεια για ακίνητα, πώς διαφέρουν από τα στεγαστικά δάνεια, τα χαρακτηριστικά τους και τι αναζητούν οι δανειστές.

Εξηγήστε τα δάνεια εμπορικών ακινήτων

Άτομα έναντι Οντοτήτων

Ενώ οι ενυπόθηκες στεγαστικές πιστώσεις συνήθως γίνονται σε μεμονωμένους δανειολήπτες, τα εμπορικά δάνεια για ακίνητα συχνά γίνονται σε επιχειρήσεις (π.χ. εταιρείες, προγραμματιστές, εταιρείες περιορισμένης ευθύνης, κεφάλαια και καταπιστεύματα). Αυτές οι οντότητες συχνά σχηματίζονται για τον συγκεκριμένο σκοπό της ιδιοκτησίας εμπορικών ακινήτων.

Μια οικονομική οντότητα μπορεί να μην έχει χρηματοοικονομικό ιστορικό ή αξιολόγηση πιστοληπτικής ικανότητας, οπότε ο δανειστής μπορεί να απαιτήσει από τους διευθυντές ή τους ιδιοκτήτες της οντότητας να εγγυηθούν το δάνειο. Αυτό παρέχει στον δανειστή ένα άτομο (ή μια ομάδα ατόμων) με πιστωτικό ιστορικό - και από ποιον μπορούν να ανακάμψουν σε περίπτωση αθέτησης δανείου. Αν ο δανειστής δεν απαιτεί αυτό το είδος εγγύησης και το ακίνητο είναι το μόνο μέσο ανάκτησης σε περίπτωση αθέτησης δανείου, το χρέος ονομάζεται δάνειο μη προσφυγής, πράγμα που σημαίνει ότι ο δανειστής δεν έχει προσφυγή εναντίον κανενός ή οποιουδήποτε άλλου από την ιδιοκτησία.

Προγράμματα αποπληρωμής δανείου

Μια στεγαστική υποθήκη είναι ένας τύπος αποσβεσμένου δανείου στον οποίο το χρέος επιστρέφεται σε τακτικές δόσεις για μια χρονική περίοδο. Το πιο δημοφιλές προϊόν στεγαστικών δανείων είναι η 30ετής υποθήκη σταθερού επιτοκίου, αλλά οι αγοραστές κατοικιών έχουν και άλλες επιλογές, συμπεριλαμβανομένων στεγαστικών δανείων 25 ετών και 15 ετών. Οι μεγαλύτερες περίοδοι απόσβεσης περιλαμβάνουν συνήθως μικρότερες μηνιαίες πληρωμές και υψηλότερο συνολικό κόστος κατά τη διάρκεια ζωής του δανείου, ενώ οι βραχύτερες περίοδοι αποσβέσεων συνεπάγονται γενικά μεγαλύτερες μηνιαίες πληρωμές και χαμηλότερο συνολικό κόστος τόκων.

Τα στεγαστικά δάνεια αποσβένονται κατά τη διάρκεια του δανείου, έτσι ώστε το δάνειο να επιστρέφεται πλήρως στο τέλος της περιόδου δανείου. Ένας δανειολήπτης με δάνειο σταθερού επιτοκίου ύψους 200.000 δολαρίων, ύψους 200.000 δολαρίων, για παράδειγμα, θα έκανε 360 μηνιαίες πληρωμές ύψους 1.073, 64 δολαρίων, μετά την οποία το δάνειο θα εξοφληθεί πλήρως.

Σε αντίθεση με τα δάνεια για κατοικίες, οι όροι των εμπορικών δανείων κυμαίνονται συνήθως από πέντε έτη (ή λιγότερο) έως 20 έτη και η περίοδος απόσβεσης είναι συχνά μεγαλύτερη από τη διάρκεια του δανείου. Ένας δανειστής, για παράδειγμα, μπορεί να καταβάλει εμπορικό δάνειο για περίοδο επτά ετών με περίοδο απόσβεσης 30 ετών. Σε αυτή την περίπτωση, ο επενδυτής θα πραγματοποιήσει πληρωμές για επτά χρόνια με βάση το δάνειο που θα εξοφληθεί για 30 χρόνια, ακολουθούμενη από μια τελική πληρωμή με "μπαλόνι" ολόκληρου του υπολοίπου του δανείου.

Για παράδειγμα, ένας επενδυτής με εμπορικό δάνειο ύψους 1 εκατ. Δολαρίων στο 7% θα πραγματοποιούσε μηνιαίες πληρωμές ύψους 6.653, 02 δολ. Για επτά χρόνια, ακολουθούμενη από τελική πληρωμή ύψους 918.127, 64 δολαρίων που θα εξοφλούσε πλήρως το δάνειο.

Η διάρκεια του δανείου και η περίοδος απόσβεσης επηρεάζουν το επιτόκιο που χρεώνει ο δανειστής. Ανάλογα με την πιστωτική ισχύ του επενδυτή, αυτοί οι όροι μπορεί να είναι διαπραγματεύσιμοι. Σε γενικές γραμμές, όσο μεγαλύτερο είναι το χρονοδιάγραμμα αποπληρωμής του δανείου, τόσο υψηλότερο είναι το επιτόκιο.

Συντελεστές Δανείου προς Τιμή

Ένας άλλος τρόπος με τον οποίο τα εμπορικά και τα οικιστικά δάνεια διαφέρουν είναι ο λόγος δανείου προς αξία (LTV), ένας αριθμός που μετρά την αξία ενός δανείου έναντι της αξίας του ακινήτου. Ένας δανειστής υπολογίζει το LTV διαιρώντας το ποσό του δανείου με τη μικρότερη από την εκτιμώμενη αξία του ακινήτου ή την τιμή αγοράς του. Για παράδειγμα, το LTV για ένα δάνειο ύψους 90.000 δολ. Ανά 100.000 δολάρια θα ήταν 90% ($ 90.000 ÷ $ 100.000 = 0.9 ή 90%).

Όσον αφορά τόσο τα εμπορικά όσο και τα οικιστικά δάνεια, οι δανειολήπτες με χαμηλότερα επιτόκια θα πληρούν τις προϋποθέσεις για ευνοϊκότερους ρυθμούς χρηματοδότησης από εκείνους με υψηλότερα επιτόκια LTV. Ο λόγος: Έχουν περισσότερη μετοχή (ή μερίδιο) στην ιδιοκτησία, που ισοδυναμεί με μικρότερο κίνδυνο στα μάτια του δανειστή.

Υψηλά επιτόκια LTV επιτρέπονται για ορισμένα στεγαστικά δάνεια: Επιτρέπεται έως 100% LTV για τα δάνεια VA και USDA. έως 96, 5% για τα δάνεια FHA (δάνεια που είναι ασφαλισμένα από την Ομοσπονδιακή Διοίκηση Στέγασης). και μέχρι 95% για τα συμβατικά δάνεια (εγγυημένα από την Fannie Mae ή Freddie Mac).

Το εμπορικό δάνειο LTV, αντίθετα, γενικά εμπίπτει στο εύρος 65% έως 80%. Ενώ ορισμένα δάνεια μπορούν να γίνουν σε υψηλότερα LTV, είναι λιγότερο συνηθισμένα. Το συγκεκριμένο LTV εξαρτάται συχνά από την κατηγορία του δανείου. Παραδείγματος χάριν, μπορεί να επιτραπεί η μέγιστη LTV 65% για τις ακατέργαστες εκτάσεις, ενώ μπορεί να είναι αποδεκτή μια LTV έως 80% για μια πολυκατοικία.

Δεν υπάρχουν προγράμματα VA ή FHA για εμπορικούς δανεισμούς και καμία ιδιωτική ασφάλιση υποθηκών. Ως εκ τούτου, οι δανειστές δεν έχουν ασφάλιση για την κάλυψη της αδυναμίας του δανειολήπτη και πρέπει να βασίζονται στην ακίνητη ιδιοκτησία που έχει δεσμευτεί ως ασφάλεια.

Σημείωση: Η ιδιωτική ασφάλιση υποθηκών (PMI) είναι ένας τύπος ασφαλιστηρίου συμβολαίου που προστατεύει τους δανειστές από τον κίνδυνο αθέτησης και αποκλεισμού, επιτρέποντας στους αγοραστές που δεν είναι σε θέση να πραγματοποιήσουν σημαντική προκαταβολή (ή να επιλέξουν να μην) για να λάβουν χρηματοδότηση υποθηκών σε προσιτές τιμές . Εάν ένας δανειολήπτης αγοράσει ένα ακίνητο κατοικίας και μειώσει κάτω από 20%, ο δανειστής θα ελαχιστοποιήσει τον κίνδυνο απαιτώντας από τον δανειολήπτη να αγοράσει ασφάλεια από μια εταιρεία PMI.

Δείκτης κάλυψης υπηρεσίας χρέους

Οι εμπορικοί δανειστές εξετάζουν επίσης το δείκτη κάλυψης της εξυπηρέτησης του χρέους (DSCR), το οποίο συγκρίνει το ετήσιο καθαρό λειτουργικό εισόδημα (NOI) του ακινήτου στην ετήσια υπηρεσία δανεισμού ενυπόθηκων δανείων (συμπεριλαμβανομένου του κεφαλαίου και των τόκων), μετρώντας την ικανότητα του ακινήτου να εξυπηρετεί το χρέος του. Υπολογίζεται διαιρώντας το NOI με την ετήσια υπηρεσία χρέους.

Για παράδειγμα, ένα ακίνητο με 140.000 δολάρια σε NOI και 100.000 δολάρια στην ετήσια υπηρεσία χρεών ενυπόθηκων δανείων θα έχει DSCR 1.4 (140.000 δολάρια ÷ 100.000 δολάρια = 1.4). Ο λόγος βοηθά τους δανειστές να καθορίσουν το μέγιστο μέγεθος του δανείου βάσει της ταμειακής ροής που παράγεται από το ακίνητο.

Ένας δείκτης DSCR μικρότερος του 1 υποδηλώνει αρνητική ταμειακή ροή. Για παράδειγμα, ένα DSCR του 0, 92 σημαίνει ότι υπάρχει μόνο αρκετό NOI για να καλύψει το 92% της ετήσιας εξυπηρέτησης του χρέους. Σε γενικές γραμμές, οι εμπορικοί δανειστές αναζητούν DSCRs τουλάχιστον 1, 25 για να εξασφαλίσουν επαρκή ταμειακή ροή.

Ένα χαμηλότερο DSCR μπορεί να είναι αποδεκτό για δάνεια με βραχύτερες περιόδους απόσβεσης ή / και ακίνητα με σταθερές ταμειακές ροές. Μπορούν να απαιτηθούν υψηλότερες αναλογίες για ακίνητα με πτητικές ταμειακές ροές - για παράδειγμα, ξενοδοχεία, τα οποία δεν διαθέτουν τις μακροπρόθεσμες (και ως εκ τούτου πιο προβλέψιμες) μισθωτικές μισθώσεις κοινές σε άλλα είδη εμπορικών ακινήτων.

Επιτόκια και τέλη

Τα επιτόκια των εμπορικών δανείων είναι γενικά υψηλότερα από τα επιτόκια. Επίσης, τα εμπορικά δάνεια για ακίνητα συνήθως περιλαμβάνουν τέλη που προστίθενται στο συνολικό κόστος του δανείου, συμπεριλαμβανομένης της εκτίμησης, της νομικής, της αίτησης δανείου, της δημιουργίας δανείου και / ή των τελών έρευνας.

Ορισμένα έξοδα πρέπει να καταβληθούν μπροστά πριν εγκριθεί (ή απορριφθεί) το δάνειο, ενώ άλλα ισχύουν ετησίως. Για παράδειγμα, ένα δάνειο μπορεί να έχει χρέωση ενός έτους για την ανάληψη δανείου ύψους 1%, οφειλόμενη κατά το κλείσιμο, και ετήσια αμοιβή ενός τετάρτου ενός τοις εκατό (0, 25%) έως ότου το δάνειο καταβληθεί πλήρως. Για παράδειγμα, ένα δάνειο ύψους 1 εκατομμυρίου δολαρίων μπορεί να απαιτεί την καταβολή ενός τέλους προέλευσης δανείου ύψους 1% ίσο με 10.000 δολάρια, με ετήσια αμοιβή ύψους 2.500 δολαρίων (επιπλέον των τόκων) ύψους 2.55%.

Προπληρωμή

Ένα εμπορικό δάνειο ακίνητης περιουσίας μπορεί να έχει περιορισμούς στην προπληρωμή, με σκοπό τη διατήρηση της αναμενόμενης απόδοσης δανείου του δανειστή. Εάν οι επενδυτές διακανονίσουν το χρέος πριν από την ημερομηνία λήξης του δανείου, θα χρειαστεί να πληρώσουν προπληρωμές. Υπάρχουν τέσσερις βασικοί τύποι κυρώσεων "εξόδου" για την έγκαιρη εξόφληση δανείου:

• Προκαταβολή Ποινής. Αυτή είναι η πιο βασική ποινή προπληρωμής, η οποία υπολογίζεται πολλαπλασιάζοντας το τρέχον υπόλοιπο με προκαθορισμένη ποινή προπληρωμής.
• Εγγύηση Εγγύησης. Ο δανειστής δικαιούται συγκεκριμένο ποσό τόκων, ακόμη και αν το δάνειο εξοφληθεί νωρίτερα. Για παράδειγμα, ένα δάνειο μπορεί να έχει επιτόκιο 10% εγγυημένο για 60 μήνες, με 5% τέλος εξόδου μετά από αυτό.
• Κλείδωμα. Ο δανειολήπτης δεν μπορεί να εξοφλήσει το δάνειο πριν από συγκεκριμένο χρονικό διάστημα, όπως ένα κλείδωμα 5 ετών.
• Αντέγγραφο. Μια υποκατάσταση της εξασφάλισης. Αντί να πληρώνει μετρητά στον δανειστή, ο δανειολήπτης ανταλλάσσει νέες εξασφαλίσεις (συνήθως χρεόγραφα των ΗΠΑ) για την αρχική εξασφάλιση του δανείου. Αυτό μπορεί να μειώσει τα τέλη, αλλά υψηλές κυρώσεις μπορούν να επισυναφθούν σε αυτή τη μέθοδο αποπληρωμής ενός δανείου.

Οι όροι προπληρωμής προσδιορίζονται στα έγγραφα δανείου και μπορούν να αποτελέσουν αντικείμενο διαπραγμάτευσης μαζί με άλλους όρους δανεισμού στα εμπορικά ακίνητα.

Η κατώτατη γραμμή

Με εμπορικά ακίνητα, ένας επενδυτής (συχνά μια επιχειρηματική οντότητα) αγοράζει το ακίνητο, μισθώνει χώρο και συλλέγει ενοίκια από τις επιχειρήσεις που λειτουργούν εντός του ακινήτου. Η επένδυση προορίζεται να είναι ένα εισόδημα που παράγει ιδιοκτησία.

Κατά την αξιολόγηση των εμπορικών δανείων για ακίνητα, οι δανειστές θεωρούν την εγγύηση του δανείου, τη φερεγγυότητα της οντότητας (ή των εντολέων / κατόχων), συμπεριλαμβανομένων τριετών έως πέντε ετών οικονομικών καταστάσεων και δηλώσεων φόρου εισοδήματος, καθώς και χρηματοοικονομικών δεικτών όπως το δάνειο σε αξία δείκτη κάλυψης των χρεών.