Πότε (και πότε δεν) να αναχρηματοδοτήσει την υποθήκη σας

Η αναχρηματοδότηση μιας υποθήκης σημαίνει την αποπληρωμή ενός υπάρχοντος δανείου και την αντικατάστασή του με ένα νέο. Υπάρχουν πολλοί λόγοι για τους οποίους οι ιδιοκτήτες ακινήτων αναχρηματοδοτούν: να αποκτήσουν χαμηλότερο επιτόκιο? να μειώσουν τη διάρκεια της υποθήκης τους. να μετατρέψει από υποθήκη ρυθμιζόμενου επιτοκίου (ARM) σε υποθήκη σταθερού επιτοκίου ή αντιστρόφως, να αξιοποιήσουν το μετοχικό κεφάλαιο για να χρηματοδοτήσουν μια μεγάλη αγορά ή να παγιώσουν το χρέος.

Δεδομένου ότι η αναχρηματοδότηση μπορεί να κοστίσει μεταξύ 3% και 6% του κεφαλαίου ενός δανείου και -όπως συμβαίνει με μια αρχική υποθήκη- απαιτεί αξιολόγηση, αναζήτηση τίτλου και αμοιβές αίτησης, είναι σημαντικό για έναν ιδιοκτήτη σπιτιού να καθορίσει εάν η αναχρηματοδότηση είναι μια σοφή οικονομική απόφαση.

Αναχρηματοδότηση για εξασφάλιση χαμηλότερου επιτοκίου

Ένας από τους καλύτερους λόγους για να αναχρηματοδοτήσει είναι να μειώσει το επιτόκιο του υφιστάμενου δανείου σας. Ιστορικά, ο βασικός κανόνας είναι ότι η αναχρηματοδότηση είναι μια καλή ιδέα αν μπορείτε να μειώσετε το επιτόκιό σας κατά τουλάχιστον 2%. Ωστόσο, πολλοί δανειστές λένε ότι η εξοικονόμηση 1% είναι αρκετή από ένα κίνητρο για την αναχρηματοδότηση.

Βασικές τακτικές

• Ένα χαμηλότερο επιτόκιο για την υποθήκη σας είναι ένας από τους καλύτερους λόγους για την αναχρηματοδότηση.
• Όταν τα επιτόκια μειώνονται, εξετάστε το ενδεχόμενο αναχρηματοδότησης για να συντομεύσετε τη διάρκεια της υποθήκης σας και να καταβάλλετε σημαντικά λιγότερες πληρωμές τόκων.
• Η μετάβαση σε ένα στεγαστικό επιτόκιο σταθερού επιτοκίου - ή σε ένα ρυθμιζόμενο επιτόκιο - μπορεί να έχει νόημα ανάλογα με τις τιμές και για πόσο χρονικό διάστημα σκοπεύετε να παραμείνετε στο σημερινό σπίτι σας.
• Η αξιοποίηση των ιδίων κεφαλαίων ή η παγίωση του χρέους μπορεί να είναι καλοί λόγοι για την αναχρηματοδότηση - ή κάτι τέτοιο μπορεί μερικές φορές να επιδεινώσει την παγίδα του χρέους.

Η μείωση του επιτοκίου σας όχι μόνο σας βοηθά να εξοικονομήσετε χρήματα, αλλά αυξάνει επίσης το ρυθμό με τον οποίο δημιουργείτε μετοχές στο σπίτι σας και μπορεί να μειώσει το μέγεθος της μηνιαίας πληρωμής σας. Για παράδειγμα, μια 30ετής υποθήκη σταθερού επιτοκίου με επιτόκιο 9% σε ένα σπίτι αξίας $ 100.000 έχει πληρωμή κεφαλαίου και τόκου ύψους $ 804.62. Το ίδιο δάνειο με 4, 5% μειώνει την πληρωμή σας στα $ 506, 69.

Αναχρηματοδότηση για να μειωθεί ο όρος δανείου

Όταν τα επιτόκια μειώνονται, οι ιδιοκτήτες σπιτιού συχνά έχουν την ευκαιρία να αναχρηματοδοτήσουν ένα υπάρχον δάνειο για ένα άλλο δάνειο που χωρίς μεγάλη αλλαγή στη μηνιαία πληρωμή έχει σημαντικά μικρότερη διάρκεια. Για μια τριετή υποθήκη σταθερού επιτοκίου σε ένα σπίτι αξίας $ 100.000, η ​​αναχρηματοδότηση από 9% σε 5, 5% μπορεί να μειώσει τον όρο σε μισό έως 15 έτη με μόνο μια μικρή αλλαγή στη μηνιαία πληρωμή από $ 804, 62 σε $ 817, 08.

Αναχρηματοδότηση για μετατροπή σε υποθήκη με ρυθμιζόμενο επιτόκιο ή σταθερού επιτοκίου

Ενώ οι ΑΡΜ συχνά αρχίζουν να προσφέρουν χαμηλότερα επιτόκια από τα στεγαστικά δάνεια σταθερού επιτοκίου, οι περιοδικές προσαρμογές μπορούν να έχουν ως αποτέλεσμα αυξήσεις των επιτοκίων που είναι υψηλότερες από το επιτόκιο που διατίθεται μέσω στεγαστικού δανείου σταθερού επιτοκίου. Όταν συμβεί αυτό, η μετατροπή σε υποθήκη σταθερού επιτοκίου οδηγεί σε χαμηλότερο επιτόκιο και εξαλείφει την ανησυχία για τις μελλοντικές αυξήσεις των επιτοκίων.

Αντίθετα, η μετατροπή από ένα δάνειο σταθερού επιτοκίου σε ένα ARM μπορεί να είναι μια υγιής οικονομική στρατηγική εάν τα επιτόκια μειώνονται. Εάν τα ποσοστά εξακολουθούν να μειώνονται, οι περιοδικές προσαρμογές των επιτοκίων σε ένα ARM έχουν ως αποτέλεσμα τη μείωση των επιτοκίων και τις μικρότερες μηνιαίες πληρωμές υποθηκών, εξαλείφοντας την ανάγκη αναχρηματοδότησης κάθε φορά που μειώνονται τα επιτόκια. Με την αύξηση των επιτοκίων των ενυπόθηκων δανείων, από την άλλη πλευρά, αυτή θα ήταν μια ακατανόητη στρατηγική.

Η μετατροπή σε ένα ARM, το οποίο συχνά έχει χαμηλότερη μηνιαία πληρωμή από μια υποθήκη καθορισμένης διάρκειας, μπορεί να είναι μια καλή ιδέα για τους ιδιοκτήτες σπιτιού που δεν σκοπεύουν να παραμείνουν στο σπίτι τους για περισσότερα από μερικά χρόνια. Εάν τα επιτόκια μειώνονται, αυτοί οι ιδιοκτήτες σπιτιού μπορούν να μειώσουν το επιτόκιο του δανείου τους και τις μηνιαίες πληρωμές, αλλά δεν θα πρέπει να ανησυχούν για τα μελλοντικά υψηλότερα επιτόκια, επειδή δεν θα ζήσουν στο σπίτι αρκετό καιρό.

Αναχρηματοδότηση προς κεφαλαιοποίηση ή ενοποίηση χρεών

Ενώ οι προαναφερόμενοι λόγοι αναχρηματοδότησης είναι οικονομικά υγιείς, η αναχρηματοδότηση υποθηκών μπορεί να είναι μια ολισθηρή κλίση στο ατελείωτο χρέος.

Οι ιδιοκτήτες σπιτιού συχνά έχουν πρόσβαση στα δικαιώματά τους στα σπίτια τους για να καλύψουν μεγάλα έξοδα, όπως το κόστος της ανακατασκευής στο σπίτι ή της σχολικής φοίτησης ενός παιδιού. Αυτοί οι ιδιοκτήτες σπιτιού μπορούν να δικαιολογήσουν την αναχρηματοδότηση από το γεγονός ότι η αναδιαμόρφωση προσθέτει αξία στο σπίτι ή ότι το επιτόκιο του ενυπόθηκου δανείου είναι μικρότερο από το επιτόκιο των χρημάτων που δανείστηκαν από άλλη πηγή.

Μια άλλη δικαιολογία είναι ότι ο τόκος των στεγαστικών δανείων είναι φορολογικός εκπεστέος. Αν και αυτά τα επιχειρήματα μπορεί να είναι αληθινά, η αύξηση του αριθμού των ετών που οφείλετε στην υποθήκη σας είναι σπάνια μια έξυπνη οικονομική απόφαση, ούτε δαπανάτε ένα δολάριο για τόκους για να πάρετε μια έκπτωση φόρου 30 λεπτών. Σημειώστε επίσης ότι από τότε που άρχισε να ισχύει ο νόμος περί φορολογικών ελαφρύνσεων και απασχόλησης, το μέγεθος του δανείου, για το οποίο μπορείτε να αφαιρέσετε τόκο, μειώθηκε από $ 1 εκατομμύριο σε $ 750, 000 εάν αγοράσατε το σπίτι σας μετά τις 15 Δεκεμβρίου 2017.

Πολλοί ιδιοκτήτες ακινήτων αναχρηματοδοτούν για να εδραιώσουν το χρέος τους. Στην ονομαστική αξία, η αντικατάσταση του χρέους υψηλού ενδιαφέροντος με υποθήκη χαμηλού ενδιαφέροντος είναι μια καλή ιδέα. Δυστυχώς, η αναχρηματοδότηση δεν συνεπάγεται αυτόματη δημοσιονομική σύνεση. Κάντε αυτό το βήμα μόνο εάν είστε πεπεισμένοι ότι μπορείτε να αντισταθείτε στον πειρασμό να περάσετε όταν η αναχρηματοδότηση σας ανακουφίσει από το χρέος.

Χρειάζονται χρόνια για να ανακτηθεί το 3% έως 6% του αρχικού κεφαλαίου που αντιστοιχεί στο κόστος αναχρηματοδότησης, οπότε μην το κάνετε αν δεν σκοπεύετε να παραμείνετε στην τρέχουσα κατοικία σας για περισσότερα από μερικά χρόνια.

Να γνωρίζετε ότι ένα μεγάλο ποσοστό ανθρώπων που κάποτε δημιούργησαν χρέη υψηλού επιτοκίου σε πιστωτικές κάρτες, αυτοκίνητα και άλλες αγορές, θα το κάνει απλά και πάλι αφού η αναχρηματοδότηση υποθηκών τους δώσει τη διαθέσιμη πίστωση για να το πράξουν. Αυτό δημιουργεί μια άμεση τετραπλή απώλεια αποτελούμενη από σπαταλημένες αμοιβές για την αναχρηματοδότηση, απώλεια μετοχικού κεφαλαίου στο σπίτι, επιπλέον έτη αυξημένων πληρωμών τόκων για τη νέα υποθήκη και επιστροφή χρέους υψηλού επιτοκίου μόλις οι πιστωτικές κάρτες επανέλθουν εκ νέου - το αποτέλεσμα είναι μια ατελείωτη διαιώνιση του κύκλου του χρέους και ενδεχόμενη πτώχευση.

Η κατώτατη γραμμή

Η αναχρηματοδότηση μπορεί να είναι μια μεγάλη οικονομική κίνηση εάν μειώνει την πληρωμή υποθηκών σας, μειώνει τη διάρκεια του δανείου σας ή σας βοηθά να χτίσετε πιο γρήγορα τα κεφάλαια. Όταν χρησιμοποιείται με προσοχή, μπορεί επίσης να αποτελέσει ένα πολύτιμο εργαλείο για τον έλεγχο του χρέους. Πριν αναχρηματοδοτήσετε, ρίξτε μια προσεκτική ματιά στην οικονομική σας κατάσταση και αναρωτηθείτε: Πόσο καιρό σκοπεύω να συνεχίσω να ζουν στο σπίτι; Πόσα χρήματα θα εξοικονομήσω με αναχρηματοδότηση;

Ο νόμος περί φόρου και απασχόλησης άλλαξε το μέγεθος του δανείου από το οποίο μπορείτε να αφαιρέσετε τόκο: έχει μειωθεί από 1 εκατομμύριο δολάρια σε 750.000 δολάρια εάν αγοράσατε το σπίτι σας μετά τις 15 Δεκεμβρίου 2017.

Και πάλι, να έχετε κατά νου ότι η αναχρηματοδότηση κοστίζει 3% έως 6% του κεφαλαίου του δανείου. Χρειάζονται χρόνια για να αποκατασταθεί το κόστος με την εξοικονόμηση που παράγεται από χαμηλότερο επιτόκιο ή βραχύτερη διάρκεια. Έτσι, εάν δεν σκοπεύετε να παραμείνετε στο σπίτι για περισσότερα από λίγα χρόνια, το κόστος της αναχρηματοδότησης μπορεί να αναιρέσει οποιαδήποτε πιθανή εξοικονόμηση πόρων. Επίσης, αξίζει να θυμόμαστε ότι ένας καταλαβαίνων ιδιοκτήτης σπιτιού ψάχνει πάντα τρόπους για να μειώσει το χρέος, να οικοδομήσει ίδια κεφάλαια, να εξοικονομήσει χρήματα και να εξαλείψει την πληρωμή υποθηκών. Η εξόφληση των ιδίων κεφαλαίων σας όταν αναχρηματοδοτείτε δεν βοηθά στην επίτευξη των στόχων αυτών.