Τμήμα 1231 Ακίνητα
Το τμήμα 1231 ιδιοκτησίας είναι ένα είδος ιδιοκτησίας, που ορίζεται από το τμήμα 1231 του κώδικα εσωτερικών εσόδων των ΗΠΑ. Το τμήμα 1231 ιδιοκτησίας είναι πραγματική ή αποσβέσιμη επιχειρηματική περιουσία που κρατείται για περισσότερο από ένα έτος.
Ένα κέρδος του τμήματος 1231 από την πώληση ενός ακινήτου φορολογείται με τον χαμηλότερο συντελεστή φόρου κεφαλαιουχικών κερδών σε σχέση με το επιτόκιο για το συνηθισμένο εισόδημα. Εάν το πωληθέν αγαθό κρατήθηκε για λιγότερο από ένα έτος, το κέρδος 1231 δεν ισχύει.
Παραδείγματα ιδιοτήτων του τομέα 1231 περιλαμβάνουν κτίρια, μηχανήματα, γήπεδα, ξυλεία και άλλους φυσικούς πόρους, μη συγκομισθέντα φυτά, βοοειδή, ζώα και μισθώματα που έχουν ηλικία τουλάχιστον ενός έτους. Ωστόσο, το τμήμα 1231 περιουσιακά στοιχεία δεν περιλαμβάνει τα πουλερικά και ορισμένα άλλα ζώα, τα διπλώματα ευρεσιτεχνίας, τις εφευρέσεις και το απόθεμα - όπως τα εμπορεύματα που κρατούνται προς πώληση στους πελάτες.
Βασικές τακτικές
- Το τμήμα 1231 ιδιοκτησίας είναι ένα είδος ιδιοκτησίας, που ορίζεται από το τμήμα 1231 του κώδικα εσωτερικών εσόδων των ΗΠΑ.
- Το τμήμα 1231 ιδιοκτησίας είναι πραγματική ή αποσβέσιμη επιχειρηματική περιουσία που κρατείται για περισσότερο από ένα έτος.
- Ένα κέρδος του τμήματος 1231 από την πώληση ενός ακινήτου φορολογείται με τον χαμηλότερο συντελεστή φόρου κεφαλαιουχικών κερδών σε σχέση με το επιτόκιο για το συνηθισμένο εισόδημα.
Τμήμα 1231 Ακίνητα
Κατανόηση του τμήματος 1231 Ιδιοκτησία
Σε γενικές γραμμές, εάν τα κέρδη από την εξόφληση περιουσιακών στοιχείων του ορισμού του τμήματος 1231 υπερβαίνουν την προσαρμοσμένη βάση και το ποσό της απόσβεσης, το εισόδημα υπολογίζεται ως κεφαλαιουχικό κέρδος και ως εκ τούτου φορολογείται με χαμηλότερο συντελεστή από το κανονικό εισόδημα.
Ωστόσο, όταν οι ζημίες καταγράφονται στο τμήμα 1231 περιουσιακά στοιχεία με τα οποία η ζημία ταξινομείται ως συνηθισμένη ζημία, είναι 100% εκπέμενα από το εισόδημά τους. Συνήθως, εάν το εισόδημα χαρακτηριζόταν ως κεφαλαιουχικό κέρδος, θα μπορούσαν να προκύψουν ζημίες, οι οποίες θα μπορούσαν να εκπέσουν μόνο μέχρι 3.000 $ για το φορολογικό έτος, και τυχόν απώλειες που θα υπερέβαιναν το ποσό αυτό θα έφθαναν το επόμενο έτος. Ο νόμος του άρθρου 1231 το καθιστά, έτσι οι φορολογούμενοι και οι ιδιοκτήτες επιχειρήσεων αποκομίζουν το καλύτερο και των δύο κόσμων.
Παραδείγματα του τμήματος 1231 Συναλλαγές
Τα παρακάτω θεωρούνται 1231 συναλλαγές σύμφωνα με τους κανονισμούς IRS:
- Ζημιές και κλοπές - Αν έχετε κρατήσει περιουσία για περισσότερο από ένα χρόνο και επηρεάζεται αρνητικά από κλοπή ή θύμα (απώλεια ή ζημιά από απροσδόκητο ή σπάνιο συμβάν).
- Καταδίκες - Εάν ένα ακίνητο κρατήθηκε για περισσότερο από ένα χρόνο και διατηρήθηκε ως περιουσιακό στοιχείο που σχετίζεται με το εμπόριο ή τις επιχειρήσεις.
- Πώληση ή ανταλλαγή ακίνητης περιουσίας, αποσβέσιμη προσωπική ιδιοκτησία - Εάν το ακίνητο κρατήθηκε για περισσότερο από ένα χρόνο και χρησιμοποιήθηκε στο εμπόριο ή σε μια επιχείρηση (συνήθως δημιουργώντας έσοδα μέσω ενοικίου ή δικαιωμάτων).
- Οι μισθώσεις είτε πωλούνται είτε ανταλλάσσονται - αν κρατούνται για ένα έτος και χρησιμοποιούνται στο εμπόριο ή τις επιχειρήσεις.
- Τα βοοειδή και τα άλογα που πωλούνται ή ανταλλάσσονται - Διατηρούνται επί δύο έτη και χρησιμοποιούνται για γαλακτοκομικά προϊόντα, σχέδια, αναπαραγωγή ή αθλητικούς σκοπούς.
- Μη συγκομιδές καλλιεργειών που πωλούνται ή ανταλλάσσονται - Εάν κρατούνται για ένα έτος και στη συνέχεια πωλούνται, ανταλλάσσονται ή μετατρέπονται ακουσίως και στη συνέχεια δεν επαναποκτηθούν με κανένα μέσο.
- Απόρριψη ή κοπή ξύλου, άνθρακα ή σιδηρομεταλλεύματος - Εάν αντιμετωπίζεται ως πώληση.
Το τμήμα 1231 ιδιοκτησίας σχετίζεται με το τμήμα 1245 ιδιοκτησίας και το τμήμα 1250 ιδιοκτησίας. Το τμήμα 1231 ορίζει τη φορολογική μεταχείριση ότι τα κέρδη και οι ζημίες από περιουσιακά στοιχεία που πληρούν τους ορισμούς των άρθρων 1245 και 1250 στο έντυπο 4797.
Τμήμα 1245 Ακίνητα
Η ιδιότητα του τμήματος 1245 δεν μπορεί να περιλαμβάνει κτίρια ή δομικά στοιχεία εκτός αν η δομή έχει σχεδιαστεί ειδικά για να χειρίζεται τις καταπονήσεις και τις απαιτήσεις συγκεκριμένης χρήσης και δεν μπορεί να χρησιμοποιηθεί για οποιαδήποτε άλλη χρήση, οπότε μπορεί να θεωρηθεί ότι σχετίζεται στενά με την ιδιοκτησία σπίτια. Το τμήμα 1245 είναι κάθε στοιχείο που αποσβένεται ή υπόκειται σε απόσβεση και πληροί οποιαδήποτε από τις ακόλουθες περιγραφές στην έκδοση 544 (2018), τις πωλήσεις και άλλες διαγραφές περιουσιακών στοιχείων:
- Προσωπική ιδιοκτησία - Γενικά ορίζεται ως περιουσία εκτός από την ακίνητη περιουσία
- Άλλα ενσώματα περιουσιακά στοιχεία - Αυτό θα περιλάμβανε μηχανήματα ή εγκαταστάσεις που διαδραματίζουν βασικό ρόλο στην παραγωγή, την εξόρυξη ή την παροχή υπηρεσιών, καθώς και ορισμένες εγκαταστάσεις έρευνας ή εγκατάσταση για τη χύδην αποθήκευση των δυνάμενων να δεσμευθούν εμπορευμάτων. Δεν συμπεριλαμβάνονται τα κτίρια που περιλαμβάνονται ως αποθηκευτικός χώρος για τον εξοπλισμό, αλλά θα μπορούσε ενδεχομένως να συμπεριλάβει μια εγκατάσταση που αποθηκεύει τα εμπορεύματα προσωρινά πριν από τη συσκευασία και τη μετακίνησή τους.
- Μονοχρησιμοποιούμενες κατασκευές που έχουν κατασκευαστεί αποκλειστικά για γεωργική ή κηπευτική χρήση - Αυτό δεν περιλαμβάνει έναν αχυρώνα αλλά θα περιλαμβάνει σιλό ή κάδους αποθήκευσης σιτηρών.
- Εγκαταστάσεις που χρησιμοποιούνται για την αποθήκευση και τη διανομή πετρελαίου ή πρωτογενών προϊόντων πετρελαίου εκτός από τα κτίρια και τα δομικά στοιχεία των κτιρίων.
Φορολογική μεταχείριση στο τμήμα 1245 Κέρδη από ακίνητα
Εάν η πώληση του τμήματος 1245 ιδιοκτησίας είναι μικρότερη από την απόσβεση του ακινήτου ή αν τα κέρδη από τη διάθεση του ακινήτου είναι μικρότερα από το αρχικό κόστος, τα κέρδη καταγράφονται ως κανονικό εισόδημα και φορολογούνται ως τέτοια. Εάν το κέρδος από τη διάθεση του τμήματος 1245 ιδιοκτησίας είναι μεγαλύτερο από αυτό του αρχικού κόστους, τότε αυτά τα κέρδη φορολογούνται ως κεφαλαιουχικά κέρδη.
Εάν το ακίνητο του τμήματος 1245 αποκτήθηκε μέσω ανταλλαγής παρόμοιου είδους, τα ποσά που ζητήσατε για το ακίνητο που χρησιμοποιήσατε στην ανταλλαγή περιλαμβάνονται στο ποσό απόσβεσης ή απόσβεσης, όπως θα ήταν τα ποσά που ο προηγούμενος ιδιοκτήτης του τμήματος 1245 περιουσιακά στοιχεία ισχυρίστηκε αν προσαρμοσμένη βάση χρησιμοποιήθηκε ως αναφορά στις δικές σας.
Τμήμα 1250 Ακίνητα
Το IRS ορίζει την ενότητα 1250 ως όλα τα ακίνητα, όπως τα γήπεδα και τα κτίρια, τα οποία υπόκεινται σε αποζημίωση για απόσβεση, καθώς και σε μίσθωση γης ή τμήμα 1250 ιδιοκτησίας.
Φορολογική μεταχείριση στο τμήμα 1250 Κέρδη από ακίνητα
Όπως και με το άρθρο 1245 περιουσιακά στοιχεία, τα κέρδη από το τμήμα 1250 περιουσιακά στοιχεία χαρακτηρίζονται ως τα συνήθη έσοδα αν είναι μικρότερα ή ίσα με το ποσό που το ακίνητο έχει υποτιμηθεί και τα κέρδη υπερβαίνουν την απόσβεση τότε το εισόδημα αντιμετωπίζεται ως κεφαλαιουχικό κέρδος. Κατά τη διάρκεια του έτους της πώλησης, η ανάκτηση αποσβέσεων φορολογείται ως συνηθισμένο εισόδημα εάν η πώληση του ακινήτου εκτελείται με μέθοδο δόσεων.
Ιστορία
Ενώ το άρθρο 1231 εισήχθη στον Κώδικα IRS του 1954, το περιεχόμενο του φορολογικού κώδικα που αναφέρεται στα κέρδη που εισπράχθηκαν κατά την κατάθεση αποσβέσιμης και ακίνητης περιουσίας εισήχθη το 1939 στο τμήμα 117 (ι).
Παράδειγμα πραγματικού κόσμου της ενότητας 1231 Ιδιοκτησία
Ας υποθέσουμε ότι ένα κτίριο αγοράζεται στα 2 εκατομμύρια δολάρια και στη συνέχεια εισάγονται άλλα 2 εκατομμύρια δολάρια υπό μορφή ανακαίνισης (ανανέωση μονάδων κλιματισμού, παράθυρα και νέας στέγης) με ποσοστό απόσβεσης 50% σε διάστημα 10 ετών. Λοιπόν, ας πούμε τότε ότι 10 χρόνια μετά το κτίριο είχε 2 εκατομμύρια δολάρια που τέθηκαν σε αυτό, πωλείται σε τιμή των 6 εκατομμυρίων δολαρίων. Τα καταγεγραμμένα κέρδη από την πώληση αυτή θα ανέρχονταν σε 4 εκατομμύρια δολάρια και όχι σε 2 δολάρια, επειδή το κόστος της ανακαίνισης θα κεφαλαιοποιήθηκε στα βιβλία. Η πώληση αυτή των 4 εκατομμυρίων δολαρίων θα φορολογείται ως κέρδη κεφαλαίου επειδή το ακίνητο πωλήθηκε για περισσότερο από το ποσό που είχε υποτιμηθεί.
Σύγκριση επενδυτικών λογαριασμών Όνομα παροχέα Περιγραφή Αποκάλυψη διαφημιζόμενου × Οι προσφορές που εμφανίζονται σε αυτόν τον πίνακα προέρχονται από συνεργασίες από τις οποίες η Investopedia λαμβάνει αποζημίωση.