Γιατί η ακίνητη περιουσία είναι μια επικίνδυνη επένδυση

Τα περιουσιακά στοιχεία όπως ο χρυσός και η ακίνητη περιουσία αποτελούν βασικές επενδύσεις και η αγορά ενός σπιτιού αποτελεί κοινή επένδυση για άτομα σε ολόκληρο τον κόσμο, καθώς θεωρείται ευρέως ασφαλής και κερδοφόρα επένδυση. Ωστόσο, η επένδυση σε ακίνητα απαιτεί μακρά περίοδο δέσμευσης και υψηλή προκαταβολή και είναι επικίνδυνη ακόμη και μακροπρόθεσμα. Επιπλέον, πολλοί επενδυτές συχνά αγνοούν το κόστος.

Λάβετε υπόψη ορισμένα σημαντικά σημεία σχετικά με το κρυφό κόστος και τους παράγοντες που κάνουν την επένδυση σε ακίνητα μια επικίνδυνη, δαπανηρή και πιθανώς όχι τόσο κερδοφόρα επιχείρηση. Οι επενδυτές θα πρέπει να λάβουν υπόψη όλα αυτά πριν βγάλουν τα σκληρά κερδισμένα χρήματά τους.

Μια κοινή αντίληψη

Ένας μέσος επενδυτής μπορεί να παρατηρήσει ότι μια συγκυριαρχία δύο υπνοδωματίων στα προάστια ήταν διαθέσιμη για $ 300.000 πέντε χρόνια πίσω και τώρα πωλεί για $ 450.000. Αυτή είναι μια δροσερή απόδοση 50% σε πέντε χρόνια, πολύ καλύτερη από την απόδοση των μετοχών, των ομολόγων ή του χρυσού. Η απόλυτη αξία κέρδους φαίνεται επίσης να είναι υψηλή στα $ 150, 000 και η διαθεσιμότητα χρηματοδότησης δίνει την ψευδαίσθηση της χρήσης χρημάτων μοχλών για κέρδη.

Με όλα αυτά τα προφανή οφέλη, ποιες είναι οι προκλήσεις και το κρυφό κόστος των επενδύσεων σε ακίνητα;

Η ανατομία κόστους των δανείων ιδιοκτησίας

Εξετάστε την περίπτωση ενός ατόμου που μετακομίζει σε μια νέα πόλη για μια νέα δουλειά. Αναμένει να παραμείνει περίπου πέντε χρόνια, αλλά μπορεί να παρατείνει την περίοδο αυτή με βάση την επαγγελματική του ανάπτυξη με τον εργοδότη του ή με άλλους εργοδότες στην ίδια πόλη. Υπό την υπόθεση των καλών αποδόσεων, θεωρεί την αγορά ενός σπιτιού ή συγκυριαρχία αντί να μισθώσει ένα.

Λάβετε υπόψη ότι ένα άτομο μπορεί να αγοράσει μια μετοχή ή μια μονάδα ενός χρηματιστηρίου που διαπραγματεύεται σε χρηματιστήριο για μόλις 5 δολάρια, αλλά η επένδυση σε ακίνητα απαιτεί χιλιάδες δολάρια. Αν και η πλειοψηφία των επενδύσεων σε ακίνητα χρηματοδοτούνται με δάνεια, η αγορά ενός σπιτιού ή ενός διαμερίσματος ύψους 300.000 δολαρίων απαιτεί ακόμη προκαταβολή 20% (60.000 δολάρια).

Τα άτομα που συνεισφέρουν λιγότερο από το 20% μπορούν να πάρουν δάνειο, αλλά θα καταλήξουν να πληρώνουν υψηλότερα επιτόκια και αναγκάζονται να πάρουν ασφάλιση ιδιωτικών ενυπόθηκων δανείων που αυξάνει το κόστος. Τα υψηλότερα επιτόκια οδηγούν σε υψηλότερα ποσά αποπληρωμής και η ασφάλιση υποθηκών συνήθως κοστίζει από 0, 15% έως 2, 5% του ποσού του δανείου.

Εάν υποθέσετε ότι κάποιος αγοράζει το προαναφερόμενο ακίνητο αξίας $ 300.000 κάνοντας μια προκαταβολή 20% και δανείζοντας τα υπόλοιπα 240.000 δολάρια με επιτόκιο 3.875% για μια μακροχρόνια υποθήκη 20 ετών, οι μηνιαίες πληρωμές ανέρχονται σε περίπου 1.440 δολάρια.

Υπάρχουν πρόσθετες εφάπαξ δαπάνες για την επεξεργασία δανείων, οι οποίες είναι περίπου 4% του ποσού του δανείου ($ 9.600). Οι φόροι μεταβίβασης ιδιοκτησίας ή τα τέλη εγγραφής διαφέρουν από κράτος σε κράτος και λαμβάνοντας κατά μέσο όρο το 2, 5% της αξίας του ακινήτου προσθέτουν $ 6, 000 στο κόστος.

Εάν υποθέσετε ότι η αξία του ακινήτου αυξάνεται 1, 5 φορές σε πέντε χρόνια σε $ 450, 000, η ​​τιμή θα αυξηθεί κατά περίπου 9% σε βάση σύνθεσης. Προσθέτοντας έναν ετήσιο φόρο ακίνητης περιουσίας με συντελεστή 1, 5% της τρέχουσας αξίας ακίνητης περιουσίας, ο συνολικός φόρος που καταβάλλεται σε πέντε χρόνια ανέρχεται σε περίπου 30.000 δολάρια.

Εάν ο επενδυτής μας αγόρασε ένα condo, μια μηνιαία χρέωση $ 200 στην ένωση συγκυριαρχία θα ανερχόταν σε $ 12.000 για πέντε χρόνια. Στη συνέχεια, πρέπει να προσθέσετε κόστος για επισκευές, έπιπλα και συντήρηση. Μια συντηρητική εκτίμηση $ 1.000 ανά έτος μας οδηγεί σε συνολικά 5.000 δολάρια σε πέντε χρόνια.

Στη συνέχεια, υποθέστε ότι ο ιδιοκτήτης βρίσκει έναν αγοραστή πρόθυμο να αγοράσει το condo του για $ 450.000 μετά από πέντε χρόνια.

Μέχρι τότε, ο επενδυτής θα είχε αποπληρώσει την τράπεζα $ 86.400 του δανείου. Προσθέτοντας την προκαταβολή των 60.000 δολαρίων, τα έξοδα επεξεργασίας δανείων ($ 9.600), φόρο ακίνητης περιουσίας (6.000 δολάρια), φόρος ακίνητης περιουσίας (30.000 δολάρια), χρεώσεις σύνδεσης σύνδεσης (12.000 δολάρια) και γενική συντήρηση (5.000 δολάρια), ανέρχονται σε 209.000 δολάρια.

Ποια είναι η καθαρή απόδοση;

Το αρχικό κεφάλαιο 20ετούς δανείου ύψους 240.000 δολαρίων θα μειωθεί σε περίπου $ 180.000 σε πέντε χρόνια, καθώς ο επενδυτής συνεχίζει να κάνει $ 1.440 μηνιαίες πληρωμές. Ο επενδυτής θα επιστρέψει αυτό το εξαιρετικό $ 180.000 από την τιμή πώλησης των 450.000 δολαρίων που έλαβε από τον νέο αγοραστή. Ο επενδυτής πληρώνει 209.000 δολάρια στο συνολικό κόστος για αυτό το ακίνητο, άλλα 180.000 δολάρια στην τράπεζα για την υπόλοιπη πληρωμή, και έτσι το καθαρό που λαμβάνει είναι $ 61.000.

Ουσιαστικά, ο επενδυτής δαπάνησε $ 209, 000 σε πέντε χρόνια και κέρδισε καθαρό κέρδος $ 61, 000 για απόδοση 29, 2%. Παρόλο που η τιμή πώλησης φαίνεται υψηλή, το κρυμμένο κόστος έχει αφαιρέσει μεγάλο μέρος του κέρδους.

Ας πάρουμε μεγαλύτερη διάρκεια. Ας υποθέσουμε ότι ο επενδυτής συνεχίζει τη διαμονή του στην πόλη και διατηρεί την περιουσία του για το σύνολο των 20 χρόνων του δανείου. Κάθε πέντε χρόνια, η αξία του condo αυξάνεται κατά 1, 5 φορές. Σε 20 χρόνια, η αξία θα φτάσει τα 1, 52 εκατομμύρια δολάρια, μια ανατίμηση μεγαλύτερη από πέντε φορές.

Ο επενδυτής θα εξοφλήσει $ 345.600. Προσθέτοντας τα 60.000 δολάρια, το συνολικό κόστος φτάνει τα $ 405.600.

Χρησιμοποιώντας τους ίδιους υπολογισμούς όπως παραπάνω, λαμβάνουμε συνολικό φόρο ακίνητης περιουσίας ύψους 251.000 δολαρίων, κόστος συντήρησης (48.000 δολάρια), γενική επισκευή και συντήρηση (20.000 δολάρια), κόστος επεξεργασίας δανείων (9.600 δολάρια) και φόρο μεταβίβασης ιδιοκτησίας (6.000 δολάρια). Το συνολικό ποσό ανέρχεται σε 739.600 δολάρια, και έτσι το καθαρό κέρδος για 20 χρόνια είναι $ 780.400 για απόδοση 106%, ουσιαστικά διπλασιάζοντας τα χρήματα σε 20 χρόνια.

Μακροπρόθεσμα, οι αποτελεσματικές αποδόσεις δεν είναι τόσο μεγάλες. Αν και η τιμή εκτιμάται πέντε φορές, το κόστος των πληρωμών τόκων, φόρων και άλλων εξόδων μειώνει το κέρδος.

Οι επενδυτές θα πρέπει επίσης να σημειώσουν ότι η πραγματική αξία του χρήματος μειώνεται με την πάροδο του χρόνου. Το κόστος συντήρησης και τακτικών επισκευών αυξάνεται λόγω του πληθωρισμού. Εάν ληφθεί υπόψη και ο πληθωρισμός, οι καθαρές αποδόσεις θα μειωθούν περαιτέρω. Οι επενδυτές θα πρέπει επίσης να εξετάζουν τις ασφαλίσεις, τα τέλη μεσιτών και τους φόρους μεταβίβασης περιουσιακών στοιχείων κατά τη στιγμή της πώλησης. Συμπεριλαμβανομένων αυτών θα μειωθεί περαιτέρω η καθαρή απόδοση.

Υπάρχουν και άλλοι σχετικοί κίνδυνοι στις επενδύσεις σε ακίνητα. Οι εξελίξεις κατά τη διάρκεια της επενδυτικής περιόδου ενδέχεται να οδηγήσουν σε δυσκολία στην πώληση του ακινήτου αργότερα. Για παράδειγμα, ένας θορυβώδης νέος αυτοκινητόδρομος ή μια αιχμή του εγκλήματος μπορεί να υποτιμήσει την ιδιοκτησία. Οποιαδήποτε υπερφυσική καταστροφή, όπως ένας τυφώνας ή ένας σεισμός, μπορεί να καταστρέψει εντελώς το ακίνητο, ενώ μόνο ένα μερικό ποσό μπορεί να ανακτηθεί από ασφαλιστικές αξιώσεις. Ακόμη και μετά την ανασυγκρότηση με χρήματα ασφάλισης, η επίτευξη υψηλότερης τιμής καθίσταται δύσκολη μετά την εμφάνιση τέτοιων γεγονότων στην περιοχή.

Εναλλακτικές λύσεις στις επενδύσεις σε ακίνητα

Αντί να αγοράζουν ακίνητη περιουσία, οι επενδυτές θα πρέπει να εξετάζουν τις επενδύσεις σε ακίνητα, τα ακίνητα, τα ETF με βάση ακίνητα, τα αμοιβαία κεφάλαια και τα αποθέματα ως εναλλακτικές λύσεις χαμηλού κόστους.

Ενώ τα αποθέματα έρχονται με κινδύνους συγκεκριμένων αποθεμάτων, τα κεφάλαια, τα ETF και τα REIT παρέχουν διαφοροποίηση. Για τις γενναίες καρδιές που επιθυμούν να πάρουν τον κίνδυνο αντισυμβαλλομένου σε μια μη ρυθμιζόμενη αγορά, οι επιλογές ακινήτων μπορούν να προσφέρουν υψηλότερες αποδόσεις χωρίς το κόστος ή τους φόρους.

Η κατώτατη γραμμή

Οι επενδύσεις σε ακίνητα απαιτούν μεγάλες οικονομικές δεσμεύσεις που καλύπτουν μεγάλες χρονικές περιόδους. Η αξιολόγηση της αξίας των επενδύσεων αυτών που διαδίδονται σε μεγάλες χρονικές περιόδους είναι πολύπλοκο έργο. Παρόλο που ορισμένοι επενδυτές δέχονται την παρατήρηση των ονομαστικών αυξήσεων των τιμών, είναι απαραίτητο να ληφθούν υπόψη όλες οι δαπάνες.