Συγκριτική προσέγγιση πωλήσεων (SCA)
Η προσέγγιση σύγκρισης των πωλήσεων είναι μια μέθοδος αξιολόγησης ακινήτων που συγκρίνει μια ιδιοκτησία με άλλες ιδιότητες με παρόμοια χαρακτηριστικά που έχουν πωληθεί πρόσφατα. Η μέθοδος λαμβάνει υπόψη την επίδραση που έχουν τα μεμονωμένα χαρακτηριστικά στη συνολική αξία ιδιοκτησίας. Με άλλα λόγια, η συνολική αξία μιας ιδιοκτησίας είναι το άθροισμα των αξιών όλων των χαρακτηριστικών της. Οι κτηματομεσίτες και οι εκτιμητές μπορούν να χρησιμοποιήσουν την προσέγγιση σύγκρισης των πωλήσεων κατά την αξιολόγηση ακινήτων προς πώληση.
Κατανόηση της προσέγγισης σύγκρισης των πωλήσεων (SCA)
Η προσέγγιση σύγκρισης των πωλήσεων βοηθά τους επαγγελματίες και τους αγοραστές ακίνητης περιουσίας να καθορίσουν εάν η τιμή ενός σπιτιού είναι δίκαιη και συγκρίσιμη με την τρέχουσα αγορά.
Η προσέγγιση χρησιμοποιείται ως η ραχοκοκαλιά για τη συγκριτική ανάλυση της αγοράς, η οποία αποτελεί ανάλυση των τιμών των πωληθεισών πρόσφατα ιδιοτήτων που είναι παρόμοιες και εντός της ίδιας γεωγραφικής περιοχής. Με άλλα λόγια, η προσέγγιση συχνά συνεπάγεται την εξέταση τοπικών ιδιοτήτων για να δούμε τι έχουν κοινό. Από εκεί, οι εκτιμητές μπορούν να καθορίσουν μια τιμή για μια ιδιοκτησία με βάση τα χαρακτηριστικά της. Με την εξέταση των ιδιοτήτων στην ίδια θέση, αποφεύγει τη χρήση λιγότερο αξιόπιστων μεθόδων όπως η σύγκριση των πωλήσεων ακινήτων σε μια ευρύτερη γεωγραφική περιοχή.
Εφαρμογή προσέγγισης σύγκρισης πωλήσεων
Παρόλο που υπάρχουν πολλά βήματα που ένας εκτιμητής ακινήτων μπορεί να λάβει για την αξιολόγηση της αξίας μιας ιδιοκτησίας, περιγράφονται παρακάτω είναι μερικά από τα πιο κοινά. Είναι σημαντικό να σημειωθεί ότι η προσέγγιση σύγκρισης των πωλήσεων δεν αποτελεί επίσημη εκτίμηση και εάν μια ιδιοκτησία είναι μοναδική, μπορεί να χρειαστεί επίσημη αξιολόγηση.
Τοποθεσία και γειτονιά
Η γεωγραφία του τόπου όπου βρίσκεται η ακίνητη περιουσία και η κατάσταση της τοπικής τοπογραφίας θα μπορούσε να έχει άμεσες επιπτώσεις στην αξία που αποδίδεται σε όλες τις συγκρίσιμες ιδιοκτησίες. Για παράδειγμα, μια σειρά σπιτιών που βρίσκονται κοντά σε ένα αεροδρόμιο θα έχουν όλα τα θέματα θορύβου που θα είναι μέρος των συγκρίσεων των πωλήσεών τους. Αν τα ίδια σπίτια βρίσκονταν σε ένα πιο ήσυχο μέρος της πόλης, η αποτίμηση θα ήταν διαφορετική.
Θα ήταν καταλληλότερο να συγκρίνουμε τα σπίτια που βρίσκονται στην ίδια συνοικία με τα σπίτια σε ένα άλλο τμήμα της πόλης, ακόμη και αν έχουν τα ίδια αρχιτεκτονικά σχέδια. Μερικοί από τους παράγοντες που πρέπει να προσέξουμε στην αξιολόγηση μιας γειτονιάς περιλαμβάνουν,
- Η εγγύτητα με τα κοντινά σχολεία, αν υπάρχουν
- Νερό, λίμνες ή παραλίες
- Πάρκα ή κοινόχρηστοι χώροι
- Η εγγύτητα στις εθνικές οδούς ή τις υπερατίνες
- Εγκαταλειμμένα κτίρια, σιδηροδρομικές γραμμές, βιομηχανικά κτίρια
Άλλοι εξωτερικοί παράγοντες μπορούν να τεθούν σε εφαρμογή με μια εκτίμηση, όπως επίπεδα ρύπανσης στο ακίνητο και στη γύρω περιοχή.
Πρόσφατα πωλούνται καταχωρήσεις
Ελέγξτε την αξία ιδιοκτησίας του σπιτιού και το κόστος ανά τετραγωνικό πόδι. Οι πρόσφατα πωλούμενες καταχωρίσεις μπορούν να βοηθήσουν στην παροχή ενός σημείου εκκίνησης για την αξία των κατοικιών στην περιοχή. Αν και τα σπίτια πωλούνται σε διαφορετικές τιμές ανάλογα με τα χαρακτηριστικά τους και την αγορά κατά τη στιγμή της πώλησης, η ανασκόπηση των τιμών των ακινήτων και οι πρόσφατες πωλήσεις θα αποτελέσουν ένα καλό σημείο εκκίνησης ή βασικού αριθμού.
Χαρακτηριστικά του σπιτιού προς πώληση με παρόμοιες
Ένα σπίτι πρέπει να συγκριθεί με ακίνητα που έχουν τον ίδιο αριθμό υπνοδωματίων, γκαράζ και μπάνια. Η σύγκριση πρέπει να περιλαμβάνει σπίτια περίπου της ίδιας τετραγωνικής επιφάνειας σε αγροτεμάχια που έχουν περίπου το ίδιο μέγεθος.
Ηλικία και κατάσταση των σπιτιών
Συγκρίνετε το σπίτι με όμοια ηλικία, και αν ένα παλαιότερο σπίτι, αν χρειάζεται αναβαθμίσεις. Η συνολική κατάσταση του σπιτιού μπορεί να επηρεάσει σημαντικά μια εκτίμηση. Για παράδειγμα, δύο κατοικίες μπορεί να έχουν το ίδιο σχέδιο, με τον ίδιο αριθμό δωματίων, αλλά ένα από τα σπίτια μπορεί να χρειαστεί επισκευή. Μπορεί να υπάρξει ζημιά από τερμίτες, προβλήματα με υδραυλικά ή στέγες που πρέπει να αντικατασταθούν ή να στερεωθούν. Οποιεσδήποτε βελτιώσεις απαιτούνται θα επηρεάσουν την αξία της ιδιότητας, ανεξάρτητα από την ύπαρξη συγκρίσιμων χαρακτηριστικών.
Υπολογίστε μια μέση τιμή ανά τετραγωνικό πόδι
Μόλις καταρτιστούν τα σπίτια με παρόμοια χαρακτηριστικά, ηλικία και γεωγραφικές τοποθεσίες, λάβετε κάθε μία από τις τιμές πώλησής τους και τις διαιρείτε με το τετραγωνικό μήκος τους. Το αποτέλεσμα θα αποδώσει το κόστος ανά τετραγωνικό πόδι βάσει των κατοικιών στην ανάλυση σύγκρισης των πωλήσεων. Καταγράψτε το κόστος ανά τετραγωνικό μέτρο για όλα τα συγκρίσιμα σπίτια και πολλαπλασιάστε τον αριθμό με το τετραγωνικό μήκος του σπιτιού που αξιολογείται.
Για παράδειγμα, ας δούμε τα σπίτια στην ίδια περιοχή και υπολογίζουμε το μέσο τετραγωνικό μήκος τους. Τρία σπίτια στην περιοχή πωλούνται πρόσφατα και απαριθμούνται ως εξής:
- 300.000 δολάρια με 3500 τετραγωνικά πόδια και τιμή ανά τετραγωνικό μήκος των 85.70 δολαρίων (300.000 / 3.500)
- $ 285.000 με 2.800 τετραγωνικά πόδια και μια τιμή ανά τετραγωνικό μέτρο των $ 101.78
- 232.000 δολάρια με 2.500 τετραγωνικά πόδια και τιμή ανά τετραγωνικό μέτρο 92.80 δολάρια
- Η μέση τιμή ανά τετραγωνικό μέτρο για τα τρία ακίνητα είναι $ 93, 42 ή ((85, 70 + 101, 78 + 92, 80 = 280, 28 δολάρια) / 3)
Το σπίτι που εκτιμάται έχει τετραγωνικό μήκος 2.600 και όταν πολλαπλασιάζουμε το μέσο τετραγωνικό μέγεθος για τα συγκρίσιμα σπίτια φτάνουμε σε εκτιμώμενο ποσό $ 242.892 ή $ 93.42 * 2.600. Η ανάλυση θα πρέπει να παρέχει μια λογική αξία για το σπίτι.
Φυσικά, πολλά άλλα χαρακτηριστικά μπορεί να αυξήσουν την αξία του σπιτιού. Ωστόσο, μια ανάλυση σύγκρισης των πωλήσεων δεν είναι μια ακριβής επιστήμη, δεδομένου ότι η αξία ενός σπιτιού είναι κάπως υποκειμενική, που σημαίνει ότι μια οικογένεια μπορεί να βρει περισσότερη αξία σε αυτήν από μια άλλη και να αυξήσει την προσφορά τους. Όπως αναφέρθηκε προηγουμένως, εξωτερικοί παράγοντες όπως οι οικονομικές συνθήκες, η αγορά εργασίας και η κατάσταση της αγοράς ακινήτων διαδραματίζουν σε μεγάλο βαθμό το πόσο ένα σπίτι πωλείται ή πόσο καιρό μένει στην αγορά.