Επαναφορά ημερομηνίας
Μια ημερομηνία επαναφοράς είναι ένα χρονικό σημείο κατά το οποίο το αρχικό σταθερό επιτόκιο σε μια υποθήκη ρυθμιζόμενου επιτοκίου (ARM) αλλάζει σε ρυθμιζόμενο επιτόκιο. Αυτή η ημερομηνία είναι συνήθως ένα έως πέντε έτη από την ημερομηνία έναρξης της υποθήκης. Μετά την αρχική ημερομηνία επαναφοράς, το επιτόκιο μεταβάλλεται και μεταβάλλεται σύμφωνα με τους όρους που καθορίζονται στη σύμβαση πίστωσης του δανειολήπτη.
Σε ορισμένα δάνεια ARM, η ημερομηνία επαναφοράς μπορεί να αναφέρεται σε πολλαπλές ημερομηνίες καθ 'όλη τη διάρκεια του δανείου όταν το επιτόκιο του δανειολήπτη επαναφέρεται. Πολλαπλές ημερομηνίες επαναφοράς μπορούν να εμφανιστούν σε δάνεια που επαναφέρονται σε συγκεκριμένο χρονοδιάγραμμα, συνήθως μία φορά το χρόνο, ενώ στο τμήμα μεταβλητού επιτοκίου του δανείου.
Οι υποθήκες ρυθμιζόμενου επιτοκίου συνήθως έχουν 3, 5 ή 7 έτη με σταθερό επιτόκιο πριν από την είσοδο σε περίοδο κυμαινόμενου επιτοκίου την ημερομηνία επαναφοράς.
Πώς μια ημερομηνία επαναφοράς Εργα
Η ημερομηνία επαναφοράς είναι ένα σημαντικό χαρακτηριστικό των ρυθμιζόμενων υποθηκών επιτοκίου. Οι ρυθμιζόμενες υποθήκες επιτοκίου προσφέρουν στους δανειολήπτες μερικά από τα οφέλη τόσο του σταθερού όσο και του προϊόντος με μεταβλητό επιτόκιο. Η ημερομηνία επαναφοράς παρέχει ένα καθορισμένο χρονικό σημείο, όταν ο επενδυτής μπορεί να αναμένει τα ποσοστά του να αρχίσουν να αλλάζουν με το περιβάλλον της αγοράς. Μπορεί επίσης να αναφέρεται σε συγκεκριμένο χρονικό πλαίσιο, όταν το δάνειο επαναρυθμίζεται καθ 'όλη τη διάρκεια του μεταβλητού επιτοκίου.
Τα ARM είναι ένας δημοφιλής τύπος ενυπόθηκου προϊόντος που προσφέρεται από τους παραδοσιακούς δανειστές. Μπορούν να αποτελούν εναλλακτική λύση έναντι των συνήθων συμβατικών ενυπόθηκων δανείων που απαιτούν σταθερά επιτόκια καθ 'όλη τη διάρκεια του δανείου. Συνήθως, οι επενδυτές θα επιλέξουν δάνεια ARM, επειδή πιστεύουν ότι τα ποσοστά θα πέσουν στο μέλλον.
Βασικές τακτικές
- Για τις υποθήκες ρυθμιζόμενου επιτοκίου, η ημερομηνία επαναφοράς θα είναι η πρώτη ημέρα που η υποθήκη αρχίζει να ακολουθεί ρυθμιζόμενο (κυμαινόμενο) επιτόκιο της αγοράς.
- Την ημερομηνία επαναφοράς, η τιμή ρυθμίζεται σύμφωνα με προκαθορισμένο δείκτη, συν ένα περιθώριο. Οι υποθήκες ρυθμιζόμενου επιτοκίου συνήθως ταξινομούνται στο LIBOR ή στο αμερικανικό υπουργικό συμβούλιο.
- Οι δομές απόσβεσης για υποθήκες ρυθμιζόμενου επιτοκίου είναι συνήθως οι ίδιες με τα δάνεια σταθερού επιτοκίου - η μόνη αλλαγή είναι το επιτόκιο.
Τύποι ημερομηνιών επαναφοράς
Οι ρυθμιζόμενες υποθήκες επιτοκίων είναι διαρθρωμένες με επιτόκιο σταθερού επιτοκίου κατά τα πρώτα έτη του δανείου, ακολουθούμενες από περίοδο μεταβλητού επιτοκίου. Στο τμήμα σταθερού επιτοκίου των δανείων, οι οφειλέτες καταβάλλουν σταθερό επιτόκιο με ένα πρότυπο χρεολυσικό χρονοδιάγραμμα. Οι πληρωμές είναι τυποποιημένες ώστε να περιλαμβάνουν τόκους βασικού και σταθερού επιτοκίου.
Μεταβλητές τιμές
Μόλις ο επενδυτής φτάσει στην ημερομηνία επαναφοράς, τότε το υπόλοιπο του δανείου βασίζεται σε μεταβλητό επιτόκιο. Στο τμήμα του κυμαινόμενου επιτοκίου του δανείου, το επιτόκιο του οφειλέτη θα χρεώνεται βάσει ενός πλήρως δεδουλευμένου επιτοκίου και όχι ενός σταθερού επιτοκίου.
Στην αρχική έγκριση ενός δανείου ARM, ο ασφαλιστής θα καθορίσει ένα περιθώριο ARM που θα χρεώσει ο οφειλέτης με βάση το πιστωτικό του προφίλ και τους όρους του δανείου. Το περιθώριο ARM προστίθεται σε αναπροσαρμοσμένο επιτόκιο μετά την ημερομηνία επαναφοράς για τον προσδιορισμό του επιτοκίου δανείου κυμαινόμενου επιτοκίου του δανειολήπτη.
Στα δάνεια με μεταβλητό επιτόκιο ο ασφαλιστής θα καθορίσει επίσης ένα δείκτη επιτοκίου. Η τιμαριθμική αναπροσαρμογή είναι συνήθως το βασικό επιτόκιο της τράπεζας, αλλά μπορεί επίσης να συγκριθεί με το επιτόκιο της διατραπεζικής προμήθειας στο Λονδίνο (LIBOR) ή με το αμερικανικό επιτόκιο του δημοσίου. Στο τμήμα μεταβλητού επιτοκίου του δανείου, το επιτόκιο του δανειολήπτη ισούται με το επιτόκιο με δείκτη συν το περιθώριο του ARM.
Το τμήμα μεταβλητού επιτοκίου ενός δανείου ARM θα αλλάξει με βάση τη διάρθρωση του δανείου. Ορισμένα δάνεια είναι δομημένα για την επαναφορά του μεταβλητού επιτοκίου μία φορά το χρόνο, ενώ άλλα έχουν ένα ανοιχτό μεταβλητό επιτόκιο που αλλάζει με την αγορά ανά πάσα στιγμή. Οι δανειστές έχουν εξελιγμένη τεχνολογία που τους επιτρέπει να χτίζουν χρονοδιαγράμματα απόσβεσης για δάνεια ARM που περιλαμβάνουν τόσο πληρωμές σταθερού όσο και μεταβλητού επιτοκίου. Το πρόγραμμα απόσβεσης του δανειολήπτη θα προσαρμόζεται σύμφωνα με το μεταβλητό επιτόκιο του δανείου και οι μηνιαίες δόσεις θα υπολογίζονται αναλόγως.
Προϊόντα δανείου ARM
Ένα δάνειο ARM 5/1 θα έχει μια ημερομηνία επαναφοράς ξεκινώντας πέντε χρόνια μετά το αρχικό δάνειο. Αυτό το δάνειο θα καταβάλει τόκους σταθερού επιτοκίου για πέντε έτη και στη συνέχεια να επαναφέρεται σε μεταβλητό επιτόκιο, με τις επόμενες ημερομηνίες επαναφοράς προγραμματισμένες ετησίως.
Ένα δάνειο ARM 2/28 θα έχει μεταβλητή ημερομηνία επαναφοράς δύο χρόνια μετά τα αρχικά δάνεια. Το δάνειο αυτό θα αρχίσει να καταβάλλει τόκους μεταβλητού επιτοκίου κατά την ημερομηνία επαναφοράς δύο ετών, με μεταβλητές μεταβολές των επιτοκίων που θα εμφανιστούν ανά πάσα στιγμή κατά τα υπόλοιπα 28 έτη, με βάση τις μεταβολές του υποκείμενου τιμαριθμοποιημένου επιτοκίου.