Τα αποθέματα ακίνητης περιουσίας καταστρέφουν την αγορά ως αύξηση των καυσίμων από νέφη

Η βιασύνη των επενδυτών σε αμυντικές θέσεις σε μια αβέβαιη αγορά ώθησε τα αποθέματα ακίνητης περιουσίας υψηλότερα, ενώ μερικά κέρδη ξεπέρασαν το 50% φέτος, σχεδόν τριπλασιάστηκαν το ρυθμό του S & P 500. Τώρα, αυτά τα αποθέματα είναι πιθανό να αυξηθούν ακόμη περισσότερο, καθώς οι εμπορικές συγκρούσεις άλλα ανοιχτά χτυπήματα κουδουνίζουν την αγορά. Εκείνοι που θα ωφεληθούν περισσότερο θα είναι οι American Tower Corp. (AMT), Equity Residential (EQR), Equinix Inc. (EQIX), Essex Property Trust Inc. (ESS), Crown Castle International Corp. (CCI) ) και Prologis Inc. (PLD), όπως αναφέρθηκε σε πρόσφατη έκθεση του Barron.

Τα ασφαλέστερα στοιχήματα ξεπερνούν την απόδοση

Η αυξημένη ζήτηση για μετοχές εταιρειών σε ασφαλέστερες βιομηχανίες, με μικρότερη έκθεση στις υπερπόντιες αγορές, οδήγησε σε αύξηση των τιμών για επενδυτικές εταιρείες επενδύσεων σε ακίνητα ή μετοχές εταιρειών που διαθέτουν πύργους γραφείων, ξενοδοχεία, εμπορικά κέντρα και άλλα εμπορικά ακίνητα.

Ο Steve Shigekawa, διευθυντής του Ταμείου Neuberger Berman Real Estate, επικεντρώνεται σε μετοχές εταιρειών υψηλής ποιότητας με "χαμηλό χρέος, διαφορετικά χαρτοφυλάκια ακινήτων και έμπειρες ομάδες διαχείρισης που διαχειρίζονται τις εταιρείες τους μέσω πολλαπλών οικονομικών κύκλων", σύμφωνα με την Barron's. Αυτή η επενδυτική στρατηγική οδήγησε το ταμείο Neuberger Berman Real Estate να δημοσιεύσει ετήσια απόδοση 12, 0% τα τελευταία τρία χρόνια, ξεπερνώντας το 90% των συνομηλίκων της στην κατηγορία ακινήτων της Morningstar. Κατά την τελευταία δεκαετία, η παλαιότερη κατηγορία θεσμικών μετοχών της έχει χτυπήσει το 79% των συνομηλίκων της.

Αντί να επενδύσει σε παραδοσιακές εταιρείες κτηματομεσιτικών, όπως τα καταλύματα, τα εμπορικά κέντρα και τα περιφερειακά εμπορικά κέντρα, όπου το αμοιβαίο κεφάλαιο της Shigekawa έχει έκθεση κάτω του 7%, έχει διπλασιάσει τις εταιρείες κέντρων δεδομένων στις οποίες το ταμείο έχει 12% έκθεση.

"Έχουμε χαμηλότερη έκθεση στους πιο κυκλικούς τομείς ιδιοκτησίας, όπως η στέγαση και το λιανικό εμπόριο, δεδομένης της επίδρασης του ηλεκτρονικού εμπορίου στις λιανικές πωλήσεις", δήλωσε ο διευθυντής του ταμείου. Το αμοιβαίο κεφάλαιο της Shigekawa χρησιμοποιεί μια προσέγγιση από την κορυφή προς τη βάση για την επιλογή μετοχών, εξετάζοντας τους μακροοικονομικούς δείκτες για να κατευθύνει τις επενδύσεις σε περίπου 40 εταιρείες. Για παράδειγμα, μια περίοδο με χαμηλότερα επιτόκια συνέβαλε στην αύξηση των μεριδίων των αποθεμάτων ακίνητης περιουσίας, τα οποία συχνά υφίστανται κατά τη διάρκεια περιόδων αύξησης των επιτοκίων λόγω του ποσού του χρέους που αναλαμβάνουν.

Εταιρείες Κέντρο Δεδομένων

Μια δύναμη που οδηγεί στην ανάπτυξη αυτών των εταιρειών είναι η αυξανόμενη ζήτηση για κέντρα δεδομένων για την υποστήριξη του cloud computing. "Όταν σκέφτεστε τη ζήτηση για cloud computing, αυτό θα απαιτήσει περισσότερα κέντρα δεδομένων", δήλωσε ο διαχειριστής του ταμείου. Αυτή η τάση θα ενισχύσει ιδιαίτερα τις εταιρείες ακινήτων κέντρων δεδομένων όπως η Redwood City, στην Καλιφόρνια, με έδρα την Equinix, των οποίων οι μετοχές έχουν σημειώσει άνοδο άνω του 62% σε ετήσια βάση (YTD).

Η κορυφαία εταιρεία στον χώρο του κέντρου δεδομένων παραθέτει ιδιότητες σε 24 χώρες σε όλο τον κόσμο και λέει ότι έχει επηρεαστεί σε μεγάλο βαθμό από την επανεμφάνιση των εμπορικών εντάσεων από την Ουάσινγκτον.

"Ενώ το παγκόσμιο εμπόριο φυσικών αγαθών ισοπεδώνει, το αντίθετο ισχύει από την άποψη της παγκόσμιας ψηφιακής οικονομίας μας", δήλωσε ο CEO της Equinix, Charles Meyers.

Εν τω μεταξύ, τόσο τα κέντρα δεδομένων όσο και τα πύργοι REIT θα πρέπει να επωφεληθούν από τη μετάβαση στην επόμενη γενιά κυψελοειδών δικτύων, που ονομάζεται 5G, η οποία αναμένεται να είναι 10 φορές ταχύτερη από τα σημερινά τηλέφωνα 4G. Ο πύργος κινητής τηλεφωνίας REITs, γνωστός και ως "REITs υποδομής", αποτελούσε το 17% του ταμείου Neuberger Berman Real Estate.

REIT ως σταθεροί "μετριαστές κινδύνου"

Ο Scott Craig, διαχειριστής χαρτοφυλακίου του ταμείου επενδύσεων Eaton Vance Real Estate, θεωρεί τα REIT ως έναν αποτελεσματικό τρόπο για την αντιστάθμιση της αστάθειας της αγοράς, σύμφωνα με μια άλλη έκθεση του Barron. Καθώς οι επικεφαλίδες παραμένουν, οι REITs θα μπορούσαν να συνεχίσουν να συσπειρώνονται καθώς κερδίζουν δημοτικότητα ως «μετριασμός κινδύνου» με σταθερό εισόδημα και κλειδωμένο σε ταμειακές ροές.

Ενώ τα REIT με λειτουργίες στο εξωτερικό και τα έσοδα σε πολλαπλά νομίσματα ενδέχεται να είναι πιο εκτεθειμένα στην μεταβλητότητα των συναλλαγματικών ισοτιμιών, είναι συνήθως μεγαλύτερα σε κλίμακα και διατηρούν ισχυρά προφίλ ανάπτυξης και ισολογισμούς, σύμφωνα με το Wall Street Journal.

Τι έπεται?

Προχωρώντας προς τα εμπρός, οι επενδυτές θα ευνοήσουν πιθανώς τις εταιρείες που εξυπηρετούν την παγκόσμια ψηφιακή οικονομία και όχι τις κυκλικές ονομασίες που είναι πιο ευάλωτες στις οικονομικές κάμψεις, τα τιμολόγια και τις ειδικές βιομηχανικές αναταραχές όπως οι λιανοπωλητές και τα ξενοδοχεία.

Άλλα τμήματα της αγοράς που θα μπορούσαν να βιώσουν αναταράξεις περιλαμβάνουν εκείνα που ενδέχεται να αντιμετωπίσουν υψηλότερο κόστος όπως η κατασκευή, καθώς και ασθενέστερο καταναλωτικό κλίμα και έλλειψη εργατικού δυναμικού, ανά Sandler O'Neill + Partners LP, που αναφέρεται στην Εφημερίδα.