Μη συμμορφούμενη υποθήκη
Μια μη συμμορφούμενη υποθήκη δεν πληροί τις κατευθυντήριες γραμμές των κυβερνητικών επιχειρήσεων (GSE) όπως οι Fannie Mae και Freddie Mac. Επομένως δεν μπορεί να πωληθεί στον Fannie Mae ή στον Freddie Mac. Οι κατευθυντήριες γραμμές της GSE συνίστανται από ένα μέγιστο ποσό δανείου, κατάλληλα ακίνητα, απαιτήσεις προκαταβολής και απαιτήσεις πίστωσης, μεταξύ άλλων παραγόντων.
ΚΑΤΑΠΟΛΕΜΗΣΗ της μη συμμορφούμενης υποθήκης
Οι μη συμμορφούμενες υποθήκες δεν είναι επισφαλή δάνεια με την έννοια ότι είναι επικίνδυνα. Ωστόσο, τα χρηματοπιστωτικά ιδρύματα δεν τους αρέσουν επειδή είναι πιο δύσκολο να πουλήσουν. Για το λόγο αυτό, οι τράπεζες θα έχουν συνήθως υψηλότερο επιτόκιο.
Αν και οι ιδιωτικές τράπεζες γράφουν αρχικά τις περισσότερες υποθήκες, καταλήγουν συχνά στα χαρτοφυλάκια των Fannie Mae και Freddie Mac. Αυτές οι δύο κυβερνητικές επιχειρήσεις (GSE) αγοράζουν δάνεια από τις τράπεζες και στη συνέχεια τους συσκευάζουν σε ενυπόθηκα δάνεια (MBS) που πωλούν στη δευτερογενή αγορά. Ένα MBS είναι ένας τύπος εγγυημένου με περιουσιακά στοιχεία ασφάλειας που εξασφαλίζεται με μια συλλογή υποθηκών που προέρχεται από ένα ρυθμιζόμενο και εξουσιοδοτημένο χρηματοπιστωτικό ίδρυμα. Ενώ υπάρχουν ιδιωτικές χρηματοπιστωτικές εταιρείες που θα αγοράσουν, συσκευαστούν και μεταπωλήσουν ένα MBS, οι Fannie και Freddie είναι οι δύο μεγαλύτεροι αγοραστές.
Οι τράπεζες χρησιμοποιούν τα χρήματα από τις πωλήσεις στεγαστικών δανείων για να επενδύσουν στην προσφορά νέων δανείων, με το σημερινό επιτόκιο. Αλλά ο Fannie Mae και ο Freddie Mac δεν μπορούν να αγοράσουν κανένα προϊόν υποθήκης. Οι δύο GSE έχουν ομοσπονδιακά όρια κανόνων για την αγορά δανείων τα οποία θεωρούνται σχετικά χωρίς κινδύνους. Αυτά τα δάνεια συμμορφώνονται με τις υποθήκες και οι τράπεζες τους αρέσκονται ακριβώς επειδή θα πωλούν εύκολα.
Αντίθετα, οι υποθήκες που δεν μπορούν να αγοράσουν οι Fannie Mae και Freddie Mac είναι εγγενώς πιο επικίνδυνες για τις τράπεζες να γράψουν. Αυτά τα μη πωληθέντα δάνεια πρέπει είτε να παραμείνουν στο χαρτοφυλάκιο της τράπεζας είτε να πωληθούν σε οντότητες που ειδικεύονται στη δευτερογενή αγορά για μη συμμορφούμενα δάνεια.
Τύποι μη συμμορφούμενων υποθηκών
Υπάρχουν διάφορες καταστάσεις δανειοληπτών και τύποι δανείων που οι Fannie και Freddie θεωρούν ως μη συμμορφούμενα.
- Η πιο συνηθισμένη μη συμμορφούμενη υποθήκη είναι αυτό που συχνά ονομάζεται jumbo υποθήκη. Jumbo υποθήκες είναι δάνεια γραμμένα για ένα ποσό πιο ουσιαστικό από τα όρια Fannie Mae και Freddie Mac. Το 2018 αυτό το όριο στις περισσότερες κομητείες των ΗΠΑ ήταν 453.100 δολάρια, αλλά σε ορισμένες περιοχές υψηλού κόστους, μπορεί να φθάσει τα $ 679.650.
- Αλλά τα ενυπόθηκα δάνεια δεν πρέπει να είναι jumbo για να μην συμμορφώνονται. Μια χαμηλή προκαταβολή μπορεί να προκαλέσει μη συμμόρφωση κατάσταση. Το όριο ποικίλλει, αλλά μπορεί να είναι 10 τοις εκατό σε μια συμβατική υποθήκη ή μόλις 3 τοις εκατό σε ένα δάνειο FHA.
- Επίσης, ένας παράγοντας είναι ο δείκτης χρέους / εισοδήματος του αγοραστή (DTI), ο οποίος συνήθως πρέπει να είναι χαμηλότερος από 42% για να χαρακτηριστεί ως συμμορφούμενο δάνειο. Ένα πιστωτικό αποτέλεσμα πάνω από 630-650 απαιτείται επίσης συνήθως.
- Ο τύπος της περιουσίας μπορεί επίσης να καθορίσει εάν μια υποθήκη δεν είναι σύμφωνη. Για παράδειγμα, οι αγοραστές των condos συχνά αποκρύπτονται όταν μαθαίνουν ότι η μονάδα διακοπών των ονείρων τους δεν συμμορφώνεται, επειδή το συγκρότημα θεωρείται μη εγγυημένο. Αυτό περιλαμβάνει ενώσεις condo όπου μια ενιαία οντότητα, όπως ο κύριος του έργου, κατέχει περισσότερο από το 10% των μονάδων. Άλλες παγίδες περιλαμβάνουν εάν η πλειοψηφία των μονάδων δεν είναι κατειλημμένες από τον ιδιοκτήτη, αν περισσότερο από το 25% των τετραγωνικών μέσων είναι εμπορικά ή αν η ένωση ιδιοκτητών σπιτιών (HOA) βρίσκεται σε διαφορά.