Jumbo Δάνειο

Ένα δάνειο jumbo, επίσης γνωστό ως jumbo υποθήκη, είναι ένα είδος χρηματοδότησης που υπερβαίνει τα όρια που ορίζονται από την Federal Housing Finance Agency (FHFA). Σε αντίθεση με τα συμβατικά ενυπόθηκα δάνεια, ένα δάνειο jumbo δεν είναι επιλέξιμο για αγορά, εγγύηση ή τιτλοποίηση από Fannie Mae ή Freddie Mac. Σχεδιασμένο για τη χρηματοδότηση πολυτελών ακινήτων και κατοικιών σε άκρως ανταγωνιστικές τοπικές αγορές ακινήτων, οι υποθήκες jumbo έρχονται με μοναδικές απαιτήσεις αναδοχής και φορολογικές επιπτώσεις. Αυτά τα είδη υποθηκών έχουν κερδίσει έλξη καθώς η αγορά κατοικίας συνεχίζει να ανακάμπτει μετά τη Μεγάλη ύφεση.

Η αξία μιας υποθήκης jumbo ποικίλλει ανάλογα με το κράτος και ακόμη και το νομό. Η FHFA ορίζει το εγκεκριμένο μέγεθος όριο δανείων για διαφορετικές περιοχές σε ετήσια βάση, αν και αλλάζει σπάνια. Από το 2019, το όριο καθορίστηκε στα 484.350 δολάρια για το μεγαλύτερο μέρος της χώρας. Αυτό αυξήθηκε από 453.100 δολ. Το 2018. Για τις κομητείες με υψηλότερες τιμές στο σπίτι, το βασικό όριο ορίζεται στα 726.525 δολάρια ή 150% στα 484.350 δολάρια.

Η FHFA έχει ένα διαφορετικό σύνολο προβλέψεων για περιοχές εκτός των ηπειρωτικών Ηνωμένων Πολιτειών για υπολογισμούς των ορίων δανείων. Ως αποτέλεσμα, το βασικό όριο για ένα δάνειο jumbo στην Αλάσκα, το Γκουάμ, τη Χαβάη και τις αμερικανικές Παρθένοι Νήσοι από το 2019 είναι επίσης $ 726.525. Το ποσό αυτό μπορεί στην πραγματικότητα να είναι ακόμη υψηλότερο σε κομητείες με υψηλότερες οικιακές αξίες.

Πώς λειτουργεί το δάνειο Jumbo

Εάν έχετε τα βλέμματά σας σε ένα σπίτι που κοστίζει σχεδόν μισό εκατομμύριο δολάρια ή και περισσότερο - και δεν έχετε τόσο πολύ να κάθεστε σε τραπεζικό λογαριασμό - πιθανότατα θα χρειαστείτε μια jumbo υποθήκη. Και αν προσπαθείτε να προσγειωθείτε, θα αντιμετωπίσετε πολύ αυστηρότερες πιστωτικές απαιτήσεις από τους ιδιοκτήτες σπιτιού που υποβάλλουν αίτηση για ένα συμβατικό δάνειο. Αυτό οφείλεται στο γεγονός ότι τα δάνεια jumbo φέρουν μεγαλύτερο πιστωτικό κίνδυνο για τον δανειστή αφού δεν υπάρχει καμία εγγύηση από τον Fannie Mae ή τον Freddie Mac. Υπάρχει επίσης μεγαλύτερος κίνδυνος, επειδή εμπλέκονται περισσότερα χρήματα.

Όπως και οι παραδοσιακές υποθήκες, οι ελάχιστες απαιτήσεις για ένα jumbo έχουν γίνει όλο και πιο αυστηρές από το 2008. Για να εγκριθούν, θα χρειαστείτε ένα αστρικό πιστωτικό αποτέλεσμα - 700 ή μεγαλύτερο - και πολύ χαμηλό δείκτη χρέους προς εισόδημα (DTI). Η DTI θα πρέπει να είναι κάτω από 43% και κατά προτίμηση πιο κοντά στο 36%. Αν και δεν είναι σύμφωνες με τα στεγαστικά δάνεια, τα jumbos πρέπει ακόμα να εμπίπτουν στις κατευθυντήριες γραμμές για το τι το Γραφείο Προστασίας Χρηματοοικονομικών Καταναλωτών θεωρεί ένα "ειδικευμένο υποθήκη" - ένα σύστημα δανεισμού με τυποποιημένους όρους και κανόνες, όπως το 43% DTI.

Θα χρειαστεί να αποδείξετε ότι έχετε προσιτά μετρητά για να καλύψετε τις πληρωμές σας, οι οποίες είναι πιθανόν να είναι πολύ υψηλές εάν επιλέξετε μια σταθερή υποθήκη 30 ετών σταθερού επιτοκίου. Τα συγκεκριμένα επίπεδα εισοδημάτων και τα αποθεματικά εξαρτώνται από το μέγεθος του συνολικού δανείου, αλλά όλοι οι δανειολήπτες χρειάζονται 30 ημέρες αμοιβών και οι φορολογικές φόρμες W2 εκτείνονται για δύο χρόνια. Εάν είστε αυτοαπασχολούμενος, οι απαιτήσεις εισοδήματος είναι μεγαλύτερες: Δύο χρόνια φορολογικών δηλώσεων και τουλάχιστον 60 ημερών τρέχουσας τραπεζικής κατάθεσης. Ο δανειολήπτης χρειάζεται επίσης αποδεδειγμένα ρευστά περιουσιακά στοιχεία για αποζημίωση και ταμειακά αποθεματικά ίσα με έξι μήνες από τις πληρωμές υποθηκών. Και όλοι οι υποψήφιοι πρέπει να αποδείξουν την κατάλληλη τεκμηρίωση για όλα τα άλλα δάνεια που κατέχονται και την απόδειξη ιδιοκτησίας των μη ρευστών περιουσιακών στοιχείων (όπως και άλλων ακινήτων).

Βασικές τακτικές

• Ένα δάνειο jumbo είναι ένας τύπος χρηματοδότησης που υπερβαίνει τα όρια που ορίζει ο Ομοσπονδιακός Οργανισμός Χρηματοδότησης Στέγης και δεν μπορεί να αγοραστεί, να εξασφαλιστεί ή να τιτλοποιηθεί από τον Fannie Mae ή τον Freddie Mac.
• Οι ιδιοκτήτες σπιτιού πρέπει να υποβάλλονται σε αυστηρότερες πιστωτικές απαιτήσεις από εκείνες που υποβάλλουν αίτηση για συμβατικό δάνειο.
• Η έγκριση απαιτεί αστρικό πιστωτικό αποτέλεσμα και πολύ χαμηλό δείκτη χρέους προς έσοδα.
• Ο μέσος όρος APR για μια υποθήκη jumbo συχνά αντιστοιχεί σε συμβατικές υποθήκες, ενώ οι προκαταβολές είναι περίπου 10% έως 15% της συνολικής τιμής αγοράς.

Τιμές δανείου Jumbo

Ενώ τα ενυπόθηκα στεγαστικά δάνεια χρησιμοποιούνταν για τη μεταφορά υψηλότερων επιτοκίων από τα συμβατικά ενυπόθηκα δάνεια, το χάσμα έχει κλείσει τα τελευταία χρόνια. Σήμερα, το μέσο ετήσιο πραγματικό επιτόκιο (APR) για μια υποθήκη jumbo συχνά αντιστοιχεί σε συμβατικές υποθήκες - και σε ορισμένες περιπτώσεις, στην πραγματικότητα χαμηλότερη. Από τον Μάρτιο του 2019, η Wells Fargo, για παράδειγμα, χρεούσε APR 4, 092% επί 30ετούς σταθερού επιτοκίου δανεισμού και 3, 793% για τον ίδιο όρο με δάνειο jumbo.

Παρόλο που οι επιχειρήσεις που χρηματοδοτούνται από την κυβέρνηση δεν μπορούν να τα χειριστούν, τα δάνεια jumbo συχνά τιτλοποιούνται από άλλα χρηματοπιστωτικά ιδρύματα. δεδομένου ότι οι τίτλοι αυτοί φέρουν μεγαλύτερο κίνδυνο, διαπραγματεύονται με πριμ απόδοσης σε συμβατικές τιτλοποιημένες υποθήκες. Ωστόσο, αυτό το spread έχει μειωθεί με το επιτόκιο των ίδιων των δανείων.

Προκαταβολή στο δάνειο Jumbo

Ευτυχώς, οι απαιτήσεις προκαταβολής έχουν χαλαρώσει κατά την ίδια χρονική περίοδο. Στο παρελθόν, οι δανειστές δανείων μεγάλου μεγέθους απαιτούσαν συχνά στους αγοραστές κατοικιών να διαθέτουν το 30% της τιμής αγοράς της κατοικίας (σε σύγκριση με το 20% για τα συμβατικά ενυπόθηκα δάνεια). Τώρα, ο αριθμός αυτός μειώθηκε από 10% σε 15%. Όπως και με οποιαδήποτε υποθήκη, μπορεί να υπάρξουν διάφορα πλεονεκτήματα για να γίνει μια υψηλότερη κάτω πληρωμή-μεταξύ τους, για να αποφευχθεί το κόστος των ιδιωτικών δανείων ασφάλισης υποθηκών απαιτούν για τις προκαταβολές κάτω από το 20%.

Ποιος πρέπει να πάρει ένα δάνειο Jumbo;

Πόσο μπορείτε τελικά να δανειστείτε εξαρτάται φυσικά από τα περιουσιακά σας στοιχεία, το πιστωτικό αποτέλεσμά σας και την αξία του ακινήτου που σας ενδιαφέρει να αγοράσετε. Αυτά τα ενυπόθηκα δάνεια θεωρούνται ως τα πλέον κατάλληλα για ένα τμήμα υψηλού εισοδήματος, το οποίο κάνει μεταξύ $ 250.000 και $ 500.000 το χρόνο. Αυτό το τμήμα είναι γνωστό ως HENRY, ένα αρκτικόλεξο για τους υψηλούς εισοδήματα, όχι πλούσιο ακόμα. Βασικά, αυτοί είναι άνθρωποι που κάνουν γενικά πολλά χρήματα, αλλά δεν έχουν συγκεντρώσει εκατομμύρια επιπλέον χρήματα ή άλλα περιουσιακά στοιχεία.

Ενώ ένα άτομο στο τμήμα HENRY μπορεί να μην έχει συγκεντρώσει τον πλούτο για να αγοράσει ένα ακριβό καινούργιο σπίτι με μετρητά, αυτά τα άτομα με υψηλό εισόδημα συνήθως έχουν καλύτερες πιστωτικές αποδόσεις και πιο εκτεταμένες πιστωτικές ιστορίες από ό, τι ο μέσος homebuyer που αναζητά ένα συμβατικό ενυπόθηκο δάνειο χαμηλότερη ποσότητα. Τείνουν επίσης να έχουν πιο σταθερά τους λογαριασμούς συνταξιοδότησης. Συχνά συμβάλλουν για μεγαλύτερο χρονικό διάστημα από τους χαμηλότερους εισοδήματα.

Μην περιμένετε ένα μεγάλο φορολογικό διάλειμμα για ένα δάνειο jumbo. Το ανώτατο όριο για την έκπτωση τόκων υποθηκών περιορίζεται στα 750.000 δολάρια για το νέο χρέος στεγαστικών δανείων.

Αυτά είναι μόνο τα είδη των ατόμων που τα ιδρύματα αγαπούν να υπογράψουν για μακροπρόθεσμα προϊόντα, εν μέρει επειδή συχνά χρειάζονται πρόσθετες υπηρεσίες διαχείρισης πλούτου. Επιπλέον, είναι πρακτικότερο για μια τράπεζα να διαχειρίζεται μια ενιαία υποθήκη αξίας 2 εκατομμυρίων δολαρίων από 10 δάνεια αξίας 200.000 δολαρίων ανά μετοχή.

Ειδικές εκτιμήσεις για ένα δάνειο Jumbo

Ακριβώς επειδή μπορεί να δικαιούστε ένα από αυτά τα δάνεια δεν σημαίνει ότι πρέπει να πάρετε ένα έξω. Σίγουρα δεν θα έπρεπε, αν βασίζεστε σε αυτό, για παράδειγμα, παρέχοντάς σας ένα ουσιαστικό φορολογικό χάσμα.

Ίσως γνωρίζετε ότι μπορείτε να αφαιρέσετε τους τόκους των στεγαστικών δανείων που έχετε καταβάλει για κάθε δεδομένο έτος από τους φόρους σας, παρέχοντας σας παρατίθενται οι εκπτώσεις σας. Αλλά πιθανότατα δεν έπρεπε ποτέ να ανησυχείτε για το κατώτατο όριο που το IRS τοποθετεί σε αυτή την έκπτωση-ένα καπάκι που μειώθηκε από το πέρασμα του Tax Cuts and Jobs Act. Οποιοσδήποτε έχει υποθήκη στις 14 Δεκεμβρίου 2017 ή νωρίτερα μπορεί να αφαιρέσει τόκους μέχρι ποσού 1 εκατομμυρίου δολαρίων, δηλαδή το ποσό του παλαιού καπακιού. Αλλά για τις αγορές στο σπίτι που έγιναν μετά τις 14 Δεκεμβρίου 2017, μπορείτε να αφαιρέσετε μόνο τους τόκους έως και $ 750.000 σε χρεόγραφα ενυπόθηκων δανείων. Εάν η υποθήκη σας είναι μεγαλύτερη, δεν λαμβάνετε την πλήρη έκπτωση. Εάν σχεδιάζετε να πάρετε μια υποθήκη ύψους 2 εκατομμυρίων δολαρίων που συγκεντρώνει 80.000 δολάρια τόκων ετησίως, για παράδειγμα, μπορείτε να αφαιρέσετε μόνο 30.000 δολάρια - το ενδιαφέρον για τα πρώτα 750.000 δολάρια της υποθήκης σας. Στην πραγματικότητα, παίρνετε μόνο ένα φορολογικό διάλειμμα στο 37, 5% των τόκων ενυπόθηκων δανείων.

Αυτό σημαίνει ότι θα πρέπει να δανειστείτε με προσοχή και να χαλαρώσετε τους αριθμούς προσεκτικά για να δείτε τι πραγματικά μπορείτε να αντέξετε οικονομικά και τι είδους φορολογικά οφέλη θα λάβετε. Με την κρατική και τοπική φορολογική έκπτωση που περιορίζεται στα 10.000 δολάρια ετησίως, λόγω του ίδιου φορολογικού νομοσχεδίου, μια εξαιρετικά φορολογημένη περιουσία θα σας κοστίσει περισσότερο και για να είστε ιδιοκτήτης. Μια άλλη στρατηγική: Συγκρίνετε τους όρους για να δείτε εάν η λήψη ενός μικρότερου συμμορφούμενου δανείου, συν ένα δεύτερο δάνειο, αντί για ένα μεγάλο jumbo, μπορεί να αποδειχθεί καλύτερο για τα οικονομικά σας σε μακρινές αποστάσεις. (Για σχετική ανάγνωση, ανατρέξτε στην ενότητα "Κατανόηση των συμβολαίων Jumbo έναντι συμβατικών υποθηκών")