Πώς να ξεπεράσετε την ιδιωτική ασφάλιση υποθηκών

Κανείς δεν θέλει να πληρώσει ιδιωτική ασφάλιση υποθηκών (PMI) σε υποθήκη. Δεν είναι φτηνό και προσθέτει στο μηνιαίο κόστος του δανείου. Η κατανόηση του εάν μπορείτε να αποφύγετε το PMI ξεκινάει με την κατανόηση του γιατί ίσως να έχετε κολλήσει με αυτό στην πρώτη θέση.

Ένα από τα μέτρα κινδύνου που χρησιμοποιούν οι δανειστές για την ανάληψη υποθήκης είναι η αναλογία δανείου προς αξία (LTV) του ενυπόθηκου δανείου. Αυτός είναι ένας απλός υπολογισμός που γίνεται διαιρώντας το ποσό του δανείου με την αξία του σπιτιού. Όσο υψηλότερη είναι η σχέση LTV, τόσο υψηλότερο είναι το προφίλ κινδύνου της υποθήκης. Οι περισσότερες υποθήκες με αναλογία LTV άνω του 80% απαιτούν την πληρωμή από τον δανειολήπτη της ασφάλισης ιδιωτικών υποθηκών (PMI). Αυτό οφείλεται στο γεγονός ότι ένας δανειολήπτης που κατέχει λιγότερο από το 20% της αξίας του ακινήτου θεωρείται ότι είναι πιο πιθανό να αθετήσει ένα δάνειο.

Βασικές τακτικές

• Ιδιωτική ασφάλιση υποθηκών (PMI) μπορεί να είναι μια ακριβή απαίτηση για να πάρει ένα στεγαστικό δάνειο.
• Η ιδιωτική ασφάλιση υποθηκών είναι πιθανόν να απαιτείται για στεγαστικά δάνεια με αναλογία LTV μεγαλύτερη από 80%.
• Η αποφυγή του PMI μπορεί να μειώσει τις μηνιαίες πληρωμές σας και να κάνει το σπίτι σας πιο προσιτό.
• Η αναμενόμενη εκτίμηση της αξίας του σπιτιού είναι ένας σημαντικός καθοριστικός παράγοντας κατά την επιλογή μιας διαδρομής προς την αποφυγή του ΡΜΙ.

PMI σε βάθος

Ας υποθέσουμε, για παράδειγμα, ότι η τιμή του σπιτιού που αγοράζετε είναι 300.000 δολάρια και το ποσό δανείου είναι 270.000 δολάρια (πράγμα που σημαίνει ότι πραγματοποιήσατε προκαταβολή 30.000 δολαρίων), παράγοντας λόγο LTV 90%. Η μηνιαία πληρωμή PMI θα είναι μεταξύ 117 και 150 δολαρίων, ανάλογα με τον τύπο υποθήκης που λαμβάνετε. (Τα ενυπόθηκα δάνεια με ρυθμιζόμενο επιτόκιο ή τα χρεόγραφα ARM απαιτούν υψηλότερες πληρωμές PMI από τα στεγαστικά δάνεια σταθερού επιτοκίου).

Ωστόσο, η PMI δεν αποτελεί απαραιτήτως μόνιμη απαίτηση. Οι δανειστές οφείλουν να μειώσουν τον δείκτη PMI όταν ο συντελεστής LTV ενός υποθη κού φτάσει το 78% μέσω ενός συνδυασμού κύριας μείωσης της υποτίμησης και της ανατίμησης των τιμών κατοικίας. Εάν μέρος της μείωσης του λόγου LTV οφείλεται στην εκτίμηση της τιμής του σπιτιού, λάβετε υπόψη ότι θα πρέπει να πληρώσετε για μια νέα αξιολόγηση προκειμένου να επαληθεύσετε το ποσό της ανατίμησης.

Μια εναλλακτική λύση για την καταβολή PMI είναι να χρησιμοποιήσετε μια δεύτερη υποθήκη ή αυτό που είναι γνωστό ως δάνειο piggyback. Εδώ είναι πώς λειτουργεί: Μπορείτε να πάρετε μια πρώτη υποθήκη με ένα ποσό ίσο με το 80% της αρχικής αξίας, αποφεύγοντας έτσι PMI, και στη συνέχεια να πάρει μια δεύτερη υποθήκη με ένα ποσό ίσο με την τιμή πώλησης του σπιτιού μείον το ποσό της προκαταβολή και το ποσό της πρώτης υποθήκης.

Χρησιμοποιώντας τους αριθμούς από το παραπάνω παράδειγμα, θα πάρετε μια πρώτη υποθήκη για $ 240.000, θα κάνετε μια προκαταβολή 30.000 δολαρίων και θα πάρετε μια δεύτερη υποθήκη για $ 30.000. Αυτό εξαλείφει την ανάγκη καταβολής PMI επειδή ο δείκτης LTV της πρώτης υποθήκης είναι 80%. Ωστόσο, έχετε επίσης μια δεύτερη υποθήκη που σχεδόν σίγουρα θα έχει υψηλότερο επιτόκιο από την πρώτη σας υποθήκη. Αν και υπάρχουν πολλοί τύποι δεύτερων στεγαστικών δανείων, το υψηλότερο επιτόκιο είναι η ίδια για την πορεία. Παρόλα αυτά, οι συνδυασμένες πληρωμές για την πρώτη και δεύτερη υποθήκη είναι συνήθως μικρότερες από τις πληρωμές της πρώτης υποθήκης συν το PMI.

Οι συναλλαγές

Συνοψίζοντας, όταν πρόκειται για PMI, αν έχετε λιγότερο από το 20% της τιμής πώλησης ή την αξία ενός σπιτιού για χρήση ως προκαταβολή, έχετε δύο βασικές επιλογές:

1. Χρησιμοποιήστε μια "αυτόνομη" πρώτη υποθήκη και πληρώστε PMI έως ότου το LTV της υποθήκης φτάσει το 78%, οπότε μπορεί να εξαλειφθεί ο PMI.
2. Χρησιμοποιήστε μια δεύτερη υποθήκη. Αυτό πιθανότατα θα έχει ως αποτέλεσμα χαμηλότερα αρχικά έξοδα υποθηκών σε σχέση με την καταβολή PMI. Ωστόσο, μια δεύτερη υποθήκη συνήθως φέρει ένα υψηλότερο επιτόκιο από την πρώτη υποθήκη και μπορεί να εξαλειφθεί μόνο με την εξόφλησή της ή την αναχρηματοδότηση της πρώτης και δεύτερης υποθήκης σε νέα αυτόνομη υποθήκη, πιθανώς όταν το LTV φτάσει το 80% ή λιγότερο (ώστε να μην απαιτείται PMI).

Πολλές άλλες μεταβλητές μπορούν να διαδραματίσουν στην απόφαση αυτή. Για παράδειγμα:

• Συγκρίνετε την πιθανή εξοικονόμηση φόρου που συνδέεται με την καταβολή του PMI σε σχέση με την εξοικονόμηση φόρου που συνδέεται με την καταβολή τόκων σε μια δεύτερη υποθήκη. Ο φορολογικός νόμος του 2017 έχει αλλάξει τα όρια της έκπτωσης των τόκων των στεγαστικών δανείων, επομένως συμβουλευτείτε έναν λογιστή σχετικά με την οικονομική σας κατάσταση.
• Συγκρίνετε το κόστος μιας νέας εκτίμησης για την εξάλειψη του PMI έναντι του κόστους αναχρηματοδότησης μιας πρώτης και δεύτερης υποθήκης σε μία μεμονωμένη υποθήκη. Σημειώστε τον κίνδυνο να αυξηθούν τα επιτόκια μεταξύ του χρόνου της αρχικής απόφασης ενυπόθηκου δανείου και του χρόνου αναχρηματοδότησης της πρώτης και της δεύτερης υποθήκης.
• Ελέγξτε τις διαφορετικές τιμές μιας κύριας μείωσης των δύο επιλογών.
• Σημειώστε την χρονική αξία του χρήματος (η ιδέα ότι τα χρήματα που ξοδεύετε τώρα αξίζουν περισσότερο από το ίδιο ποσό στο μέλλον).

Ωστόσο, η πιο σημαντική μεταβλητή στην απόφαση είναι το αναμενόμενο ποσοστό ανατίμησης των τιμών κατοικίας. Εάν επιλέξετε μια αυτόνομη πρώτη υποθήκη που απαιτεί να πληρώσετε PMI - αντί να λάβετε μια δεύτερη υποθήκη χωρίς PMI - πόσο γρήγορα μπορεί να εκτιμήσει το σπίτι σας σε αξία μέχρι το σημείο όπου το LTV είναι 78% και το ΡΜΙ μπορεί να εξαλειφθεί ; Αυτός είναι ο κυρίαρχος παράγοντας αποφασιστικότητας και, ως εκ τούτου, αυτός στον οποίο θα επικεντρωθούμε τώρα.

Εκτίμηση: Το κλειδί για τη λήψη αποφάσεων

Εδώ είναι ο πιο σημαντικός παράγοντας απόφασης: Μόλις εξαλειφθεί η PMI από την αυτόνομη πρώτη υποθήκη, η μηνιαία πληρωμή που θα οφείλετε θα είναι μικρότερη από τις συνδυασμένες πληρωμές για την πρώτη και τη δεύτερη υποθήκη. Αυτό εγείρει δύο ερωτήσεις. Πρώτον, πόσο καιρό θα είναι πριν να καταργηθεί ο PMI; Και δεύτερον, ποια είναι η εξοικονόμηση που συνδέεται με κάθε επιλογή;

Παρακάτω παρατίθενται δύο παραδείγματα που βασίζονται σε διαφορετικές εκτιμήσεις του ποσοστού της ανατίμησης της τιμής κατοικίας.

Παράδειγμα 1: Αργός ρυθμός εκτίμησης της οικιακής τιμής

Οι κατωτέρω πίνακες συγκρίνουν τις μηνιαίες πληρωμές μιας αυτόνομης, τριετούς υποθήκης με σταθερό επιτόκιο με PMI έναντι 30 ετών σταθερού επιτοκίου σε συνδυασμό με 30ετή υποθήκη ύψους 30 ετών / δεδουλευμένης διάρκειας 15 ετών.

Τα ενυπόθηκα δάνεια έχουν τα ακόλουθα χαρακτηριστικά:

Σχήμα 1. Πνευματικά δικαιώματα © 2017 Investopedia.com

Στο σχήμα 2, υπολογίζονται οι ετήσιοι ρυθμοί ανατίμησης των τιμών κατοικίας.

Σχήμα 2. Πνευματικά δικαιώματα © 2017 Investopedia.com

Παρατηρήστε ότι η πληρωμή $ 120 PMI μειώνεται από τη συνολική μηνιαία πληρωμή της αυτόνομης πρώτης υποθήκης στο 60ο μήνα (βλ. Εικόνα 3 ) όταν το LTV φτάσει το 78% μέσω ενός συνδυασμού κύριων μειώσεων και ανατίμησης της τιμής κατοικίας.

Σχήμα 3. Πνευματικά δικαιώματα © 2017 Investopedia.com

Ο πίνακας στο Σχήμα 4 δείχνει τις συνδυασμένες μηνιαίες πληρωμές της πρώτης και της δεύτερης υποθήκης. Παρατηρήστε ότι η μηνιαία πληρωμή είναι σταθερή. Το επιτόκιο είναι ένας σταθμισμένος μέσος όρος. Το LTV είναι μόνο αυτό της πρώτης υποθήκης.

Σχήμα 4. Πνευματικά δικαιώματα © 2017 Investopedia.com

Χρησιμοποιώντας την πρώτη και δεύτερη υποθήκη, $ 85 δολάρια μπορούν να εξοικονομηθούν ανά μήνα για τους πρώτους 60 μήνες. Αυτό ισοδυναμεί με συνολική εξοικονόμηση 5.100 δολαρίων. Αρχίζοντας από τον μήνα 61, η αυτόνομη πρώτη υποθήκη κερδίζει ένα πλεονέκτημα ύψους 35 $ μηνιαίως για τους υπόλοιπους όρους των στεγαστικών δανείων. Εάν διαχωρίσουμε 5.100 δολάρια κατά 35 δολάρια, παίρνουμε 145. Με άλλα λόγια, σε αυτό το σενάριο βραδείας ανατίμησης των τιμών στο σπίτι, αρχίζοντας από το 61ο μήνα, θα χρειαστούν άλλα 145 μήνες πριν από το πλεονέκτημα πληρωμής της αυτόνομης πρώτης υποθήκης χωρίς PMI πίσω το αρχικό πλεονέκτημα της συνδυασμένης πρώτης και δεύτερης υποθήκης. (Αυτή η χρονική περίοδο θα επιμηκυνθεί εάν ληφθεί υπόψη η χρονική αξία του χρήματος.)

Παράδειγμα 2: Γρήγορη εκτίμηση της τιμής της οικίας

Το παρακάτω παράδειγμα βασίζεται στα ίδια στεγαστικά δάνεια όπως αποδείχθηκε παραπάνω. Ωστόσο, χρησιμοποιούνται οι ακόλουθες εκτιμήσεις εκτίμησης τιμών κατοικίας.

Σχήμα 5. Πνευματικά δικαιώματα © 2017 Investopedia.com

Σε αυτό το παράδειγμα, εμφανίζουμε μόνο έναν ενιαίο πίνακα μηνιαίων πληρωμών για τις δύο επιλογές (βλ. Εικόνα 6 ). Παρατηρήστε ότι ο δείκτης PMI έπεσε στην περίπτωση αυτή τον μήνα 13 λόγω της ταχείας ανατίμησης των τιμών στο σπίτι, η οποία μειώνει γρήγορα το LTV στο 78%.

Σχήμα 6

Με την ταχεία εκτίμηση της τιμής στο σπίτι, το ΡΜΙ μπορεί να εξαλειφθεί σχετικά γρήγορα.

Οι συνδυασμένες υποθήκες έχουν μόνο ένα πλεονέκτημα πληρωμής των $ 85 για 12 μήνες. Αυτό ισοδυναμεί με συνολική εξοικονόμηση 1.020 δολαρίων. Ξεκινώντας από τον μήνα 13, η αυτόνομη υποθήκη έχει ένα πλεονέκτημα πληρωμής $ 35. Αν διαιρέσουμε τα $ 1.020 κατά 35, μπορούμε να αποφασίσουμε ότι θα χρειαστούν 29 μήνες για να καλύψουν την αρχική εξοικονόμηση των συνδυασμένων πρώτων και δεύτερων στεγαστικών δανείων. Με άλλα λόγια, αρχίζοντας από τον μήνα 41, ο οφειλέτης θα ήταν οικονομικά καλύτερος επιλέγοντας την αυτόνομη πρώτη υποθήκη με PMI. (Αυτή η χρονική περίοδο θα επιμηκυνθεί εάν ληφθεί υπόψη η χρονική αξία του χρήματος.)

Η κατώτατη γραμμή

Εάν είστε δανειολήπτης που έχει κάτω από 20% προκαταβολή, η απόφαση για το αν θα χρησιμοποιηθεί μια πρώτη αυτόνομη υποθήκη και μια PMI ή θα επιλέξετε ένα συνδυασμό μιας πρώτης και μιας δεύτερης υποθήκης είναι σε μεγάλο βαθμό συνάρτηση του πόσο γρήγορα περιμένετε η αξία του σπιτιού σας να αυξηθεί.

• Εάν επιλέξετε να πληρώσετε PMI, μπορεί να εξαλειφθεί μέσω αξιολόγησης μόλις το LTV φτάσει το 78%.
• Εάν επιλέξετε να χρησιμοποιήσετε συνδυασμό πρώτων και δεύτερων στεγαστικών δανείων, είναι πιθανό να έχετε εξοικονόμηση αρχικών πληρωμών. Ωστόσο, ο μόνος τρόπος για την εξάλειψη της δεύτερης υποθήκης, η οποία πιθανότατα θα έχει υψηλότερο επιτόκιο από την πρώτη υποθήκη, είναι η πληρωμή της ή η αναχρηματοδότηση του πρώτου και του δεύτερου δανείου σε μια νέα αυτόνομη υποθήκη.

Εάν δεν μπορείτε να καταλήξετε σε υψηλότερη προκαταβολή ή σε ένα λιγότερο ακριβό σπίτι, υπολογίστε τις επιλογές σας με βάση τον χρονικό σας ορίζοντα και από τον τρόπο που αναμένετε ότι η αγορά ακινήτων μπορεί να αναπτυχθεί. Τίποτα δεν είναι πλήρως προβλέψιμο, φυσικά, αλλά αυτό θα σας δώσει τις καλύτερες πιθανότητες να κάνετε την πιο ευνοϊκή απόφαση.