Πώς να αποκτήσετε και να καταλάβετε την υποθήκη σας
Μία από τις μεγαλύτερες οικονομικές αποφάσεις που κάνουν οι άνθρωποι στη ζωή τους είναι να αγοράσουν ένα σπίτι. Γιατί τόσοι πολλοί άνθρωποι κάνουν μια τόσο μεγάλη οικονομική δέσμευση όταν η ενοικίαση είναι φθηνότερη και είναι μια πολύ πιο σύντομη, πιο ευέλικτη υποχρέωση;
Ένας λόγος είναι ότι η ιδιοκτησία σπιτιού επιτρέπει στα άτομα να δημιουργήσουν μετοχές και να εκπέσουν τους τόκους των στεγαστικών δανείων από τους φόρους τους, γεγονός που την καθιστά τη μοναδική μεγαλύτερη φορολογική παρέμβαση διαθέσιμη. Υπάρχει επίσης το πλεονέκτημα της επένδυσης σε ένα σπίτι που ελπίζουμε ότι θα αυξηθεί σε αξία με την πάροδο του χρόνου. Υπάρχουν επίσης άυλα οφέλη, όπως ο μεγαλύτερος έλεγχος των ανακαινίσεων.
Όταν ένα άτομο αγοράζει ένα σπίτι, οι μηνιαίες πληρωμές αυξάνονται, αλλά η ιδιοκτησία του σπιτιού σας μπορεί να επιβραβεύει εάν οι σωστές αποφάσεις γίνονται από την αρχή.
Βήμα πρώτο: Εκκαθάριση υφιστάμενου χρέους
Η κατάλληλη προετοιμασία είναι η μισή μάχη για να δικαιούστε υποθήκη. Το πρώτο πράγμα που ένας δυνητικός δανειολήπτης πρέπει να κάνει είναι να πάρει ένα αντίγραφο της πιστωτικής έκθεσής του για να καθορίσει το σκορ FICO και την πιστοληπτική τους ικανότητα. Το 2018, η Ομοσπονδιακή Διοίκηση Στέγασης ή η FHA απαιτούσαν πιστωτικό αποτέλεσμα τουλάχιστον 500 για δάνειο FHA. Ωστόσο, πολλοί δανειστές απαιτούν βαθμολογία 620 έως 640. Εάν το σκορ σας είναι χαμηλό, θα πρέπει να προσπαθήσετε να το βελτιώσετε διατηρώντας χαμηλά τα υπόλοιπα στις πιστωτικές κάρτες, πληρώνοντας τους λογαριασμούς εγκαίρως και εξοφλώντας το χρέος υψηλού ενδιαφέροντος. Μην κλείνετε τις αχρησιμοποίητες πιστωτικές κάρτες, επειδή αυτό μπορεί να επηρεάσει αρνητικά τη βαθμολογία σας FICO και τον λόγο αξιοποίησης της πίστωσής σας (για περισσότερες πληροφορίες ανατρέξτε στην ενότητα " Δείκτης Αξιοποίησης Πιστώσεων" ). Απλά κρατήστε την ισορροπία χαμηλή. Επίσης, ελέγξτε τυχόν λάθη ή ασυμφωνίες με την αναφορά των πιστωτών σας και διορθώστε τις.
Ταυτόχρονα, θα πρέπει να εξοικονομήσετε όσο το δυνατόν περισσότερα χρήματα για την προκαταβολή σας. Ωστόσο, η αποπληρωμή του χρέους υψηλού επιτοκίου είναι πιο σημαντική. Οποιεσδήποτε τιμές πιστωτικών καρτών που έχουν επιτόκιο μεγαλύτερο από δύο φορές το βασικό επιτόκιο είναι πολύ υψηλές. Για παράδειγμα, εάν το τρέχον βασικό επιτόκιο είναι 6%, θα πρέπει να προσπαθήσετε να πληρώσετε όλες τις πιστωτικές σας κάρτες με επιτόκιο 12% ή μεγαλύτερο ή να αναζητήσετε έναν άλλο δανειστή με καλύτερο επιτόκιο για να μεταφέρετε το χρέος σας.
Βήμα δεύτερο: Κατάστημα για δανειστές
Μόλις το πιστωτικό αποτέλεσμά σας είναι εκεί που το θέλετε, θα πρέπει να ψωνίσετε για έναν δανειστή. Υποθέτοντας ότι είστε μια καλή προοπτική, αφήστε τρεις ή τέσσερις δανειστές ανταγωνίζονται για την επιχείρησή σας. Μην δίνετε σε κάθε δανειστή έγκριση να έχει πρόσβαση στην πιστωτική έκθεσή σας. Αποκτήστε ένα προκαταρκτικό αντίγραφο της "εκτίμησης καλής πίστης" (φόρμα HUD-1) και αναλύστε κάθε χρέωση. Μόνο όταν έχετε επιλέξει έναν δανειστή πρέπει να τους επιτρέψετε να ελέγξουν την πίστωσή σας.
Οι αμοιβές των δανειστών στον δανειολήπτη είναι εξαιρετικά δημιουργικές και μεταβλητές. Τέλη όπως η προέλευση του δανείου, τα τέλη επεξεργασίας. και τα τέλη αναδοχής μπορούν συχνά να διαπραγματεύονται κατά τουλάχιστον 50% ή ακόμα και να παραιτούνται από τον δανειστή εάν θέλουν την επιχείρησή σας. Αποφύγετε σημεία εάν μπορείτε. Όταν πληρώνετε πόντους, πληρώνετε τόκους (1 βαθμός = 1 τοις εκατό) σε ένα κατ 'αποκοπή ποσό για να λάβετε ένα χαμηλότερο επιτόκιο για την υποθήκη σας σταθερού επιτοκίου, η οποία ουσιαστικά αυξάνει το ποσό της προκαταβολής σας. Τα σημεία είναι περιττές πρόσθετες χρεώσεις από τον δανειστή. Απαγορεύεται να πληρώσετε αυτά τα τέλη ή να πάρετε την επιχείρησή σας αλλού.
Σε ορισμένες περιπτώσεις, μπορεί να αξίζει τον κόπο να προσλάβει δικηγόρο ακίνητης περιουσίας που μπορεί να εντοπίσει περιττά έξοδα. Ένας έμπειρος κτηματομεσίτης μπορεί επίσης να σας καθοδηγήσει ως προς το ποιο κόστος είναι συνηθισμένο και το οποίο θα μπορούσε ενδεχομένως να εξαλειφθεί. Για παράδειγμα, το κόστος τίτλου στην πολιτεία της Φλόριντα είναι ευθύνη του αγοραστή (εκτός αν ο πωλητής συμφωνεί να πάρει το κόστος), οπότε πρέπει να γνωρίζετε ότι αυτά τα κόστη θα πρέπει να εμφανίζονται στην εκτίμηση της καλής πίστης σας. Εάν ο δανειστής σας είναι δανειστής εκτός του κράτους, ενδέχεται να έχουν διαφορετικές αμοιβές (συνήθως υπερβαίνουν τα $ 1.000) και μπορεί να εμφανιστούν ως έκπληκτο κόστος για τη δήλωση διακανονισμού HUD-1 πριν από το κλείσιμο.
Γιατί οι δανειστές αγαπούν το PMI
Οι δανειστές μπορούν να θυσιαστούν για τους πρώτους αγοραστές κατοικιών. Οι περισσότεροι δανειστές χρεώνουν ιδιωτική ασφάλιση υποθηκών (PMI) εάν δεν καταφέρετε να κάνετε αρχική προκαταβολή 20% ή περισσότερο στο σπίτι σας. Αυτή η ασφάλιση προστατεύει τον δανειστή, όχι εσείς, σε περίπτωση αθέτησης του δανείου σας. Σε γενικές γραμμές, ένας δανειστής θα θεωρήσει ένα δάνειο που χρηματοδοτείται σε ποσοστό άνω του 80% της αξίας του σπιτιού με μεγαλύτερο κίνδυνο αθέτησης και απαιτεί την καταβολή του ΡΜΙ. Πόσο είναι αυτή η πληρωμή για PMI; Εάν υποβάλετε αίτηση για δάνειο ύψους 200.000 δολαρίων με 10% προκαταβολή, μπορείτε να περιμένετε να πληρώσετε τουλάχιστον $ 100 το μήνα για την πληρωμή PMI. Δεν είναι ασυνήθιστο να βλέπετε πληρωμές PMI από 150 έως 200 δολάρια το μήνα.
Αν έχετε ήδη υποθήκη με πληρωμή PMI, όταν φτάσετε σε κάποιο ποσοστό μετοχών στο σπίτι σας (συνήθως 20%), μπορείτε να ακυρώσετε το PMI. Πάνω από 30 χρόνια, μια μηνιαία πληρωμή PMI με $ 150 μπορεί να ανέρχεται σε πάνω από $ 54.000! Δεδομένου ότι οι δανειστές δεν θα σας υπενθυμίσω ότι μπορείτε να ακυρώσετε την πρόσθετη πληρωμή, πολλοί ιδιοκτήτες σπιτιού ποτέ δεν παίρνουν το χρόνο να ακυρώσουν την πληρωμή PMI οι ίδιοι, και οι δανειστές είναι περισσότερο από ευτυχείς να συνεχίσουν να λαμβάνουν τα χρήματά σας.
Βήμα τρίτο: Έρχονται με την προκαταβολή
Τι μπορείτε να κάνετε εάν δεν μπορείτε να αντέξετε οικονομικά την προκαταβολή ύψους 20% επί του στεγαστικού δανείου σας; Εάν κοιτάζετε σπίτι 200.000 δολαρίων και έχετε 10.000 δολάρια για την προκαταβολή, οι περισσότεροι δανειστές θα χρειαστούν πληρωμή PMI εάν δεν βγάλουμε τουλάχιστον 40.000 δολάρια στο σπίτι (τα δάνεια / δάνεια δεν έχουν υπολογιστεί). Για τους περισσότερους αγοραστές πρώτης ώρας, μια προκαταβολή ύψους 40.000 δολαρίων δεν έχει τεθεί υπό αμφισβήτηση.
Ωστόσο, μπορείτε να προσπαθήσετε να "piggy-back" τα δάνειά σας, ώστε δύο δανειστές να λάβουν μέρος στο δάνειο. Αυτό θα μπορούσε να μοιάζει με σχέδιο τύπου 80-15-5: χρηματοδοτείτε το 80% επί πρωτογενούς ενυπόθηκου δανείου, 15% επί δεύτερου στεγαστικού ή στεγαστικού δανείου και 5% ως προκαταβολή. Χρησιμοποιώντας το δάνειο εγχώριας δικαιοσύνης μαζί με την προκαταβολή σας, μπορείτε να χρησιμοποιήσετε αυτό το ποσό σε σχέση με την τιμή αγοράς της κατοικίας σας και να καλύψετε την απαίτηση για μείωση κατά 20%, αποφεύγοντας έτσι τον ΡΜΙ. Το δάνειο στο σπίτι ή στο δεύτερο δάνειο πιθανότατα θα έχει μεταβλητό επιτόκιο ή υψηλότερο επιτόκιο από την κύρια υποθήκη σας, οπότε θα πρέπει να παρακολουθήσετε αυτό το δάνειο και να προσπαθήσετε να το πληρώσετε πρώτα. Ο τόκος από το δάνειο εγχώριας δικαιοσύνης είναι επίσης εκπεστέος τόκος επί των ομοσπονδιακών φόρων των ΗΠΑ (το χρέος εγχώριων ιδίων κεφαλαίων υπόκειται σε ανώτατο όριο έκπτωσης 100.000 δολαρίων).
Είδη δανείων
Τα δάνεια σταθερού επιτοκίου 30 ετών είναι το πιο συνηθισμένο στεγαστικό δάνειο, επειδή το επιτόκιο δεν αλλάζει καθ 'όλη τη διάρκεια του δανείου. Οι περισσότεροι ιδιοκτήτες σπιτιού προτιμούν αυτό το είδος δανείου επειδή οι μηνιαίες πληρωμές τους θα παραμείνουν σταθερές με την πάροδο των ετών. Ένα δεκαετές σταθερό δάνειο γίνεται ολοένα και πιο δημοφιλές, διότι μειώνει τον χρονικό ορίζοντα του δανείου, ο οποίος μειώνει το ποσό των καταβληθέντων τόκων κατά τη διάρκεια του δανείου. Αυτά τα βραχυπρόθεσμα δάνεια έχουν συνήθως υψηλότερο επιτόκιο, επειδή ο δανειστής παραιτείται από την ευκαιρία να κάνει χρήματα, ιδιαίτερα αν το επιτόκιο αυξάνεται.
Οι υποθήκες ρυθμιζόμενου επιτοκίου (ARM) προσφέρουν ένα χαμηλό επιτόκιο για ένα χρονικό διάστημα. Το επιτόκιο μπορεί να προσαρμόζεται ετησίως ή μπορεί να αναφέρεται ως "3-1", "5-1", "7-1" ή κάτι παρόμοιο. Με το δάνειο ρυθμιζόμενου επιτοκίου "7-1", το ποσό του δανείου θα καθοριστεί για τα πρώτα επτά έτη και στη συνέχεια θα προσαρμοστεί το όγδοο έτος με βάση τις τρέχουσες συνθήκες της αγοράς, οι οποίες βασίζονται συνήθως στο μονοετές Treasury δείκτης. Αρχικά, τα επιτόκια των ARM μπορούν να είναι οπουδήποτε από μία έως τρεις ποσοστιαίες μονάδες κάτω από τη συμβατική σταθερή υποθήκη και, στη συνέχεια, συνήθως προσαρμόζονται ετησίως μετά τη λήξη της καθορισμένης περιόδου. Το αν ένα ARM είναι κατάλληλο για εσάς συχνά εξαρτάται από το πόσο καιρό σκοπεύετε να μείνετε στο σπίτι. Στην περίπτωση του "7-1", αν σκοπεύετε μόνο να μείνετε στο σπίτι για επτά χρόνια, αυτό μπορεί να είναι το τέλειο δάνειο για σας. Ωστόσο, αν σκοπεύετε να μείνετε στο σπίτι για μεγαλύτερο χρονικό διάστημα και τα επιτόκια αρχίζουν να αυξάνονται. οι μηνιαίες πληρωμές σας μπορούν να αυξηθούν σημαντικά.
Η κατώτατη γραμμή
Αξίζει να καταβληθείτε επιπλέον προσπάθεια για την αναθεώρηση της δήλωσης διακανονισμού HUD-1 πριν από την ημερομηνία λήξης του νέου σας σπιτιού. τα αριθμητικά στοιχεία που αναφέρονται εκεί πρέπει να ταιριάζουν με τα στοιχεία που σας παρασχέθηκαν για την εκτίμηση καλής πίστης. Εάν τα στοιχεία είναι φουσκωμένα, ή βλέπετε νέες χρεώσεις, επικοινωνήστε με τον δανειστή και ζητήστε τους να εξηγήσουν ή να διορθώσουν τα λάθη. Η αγορά ενός σπιτιού είναι μια μακροπρόθεσμη δέσμευση, οπότε βεβαιωθείτε ότι έχετε κατανοήσει πλήρως όλους τους όρους του δανείου σας και μην παραβλέπετε τυχόν κρυφές χρεώσεις που μπορεί αργότερα να μετανιώσετε.