Πώς λειτουργούν οι υποθήκες μόνο με τόκο;
Αν θέλετε μια μηνιαία πληρωμή για την υποθήκη σας που είναι χαμηλότερη από ό, τι μπορείτε να πάρετε σε ένα δάνειο σταθερού επιτοκίου, ίσως να προσελκύονται από μια υποθήκη μόνο για τόκους. Μη καταβάλλοντας τα κύρια κεφάλαια για αρκετά χρόνια στην αρχή της θητείας σας, θα έχετε καλύτερη μηνιαία ταμειακή ροή.
Αλλά τι συμβαίνει όταν η περίοδος που αφορά μόνο το ενδιαφέρον είναι επάνω; Ποιος προσφέρει αυτά τα δάνεια; Και πότε έχει νόημα να πάρει ένα; Εδώ είναι ένας σύντομος οδηγός για αυτό το είδος της υποθήκης.
Πώς διαρθρώνονται οι υποθήκες που καλύπτουν μόνο τα συμφέροντα
Στην πιο βασική της περίπτωση, μια υποθήκη που αφορά μόνο το ενδιαφέρον είναι εκείνη όπου πραγματοποιείτε πληρωμές τόκων μόνο για τα πρώτα χρόνια - τυπικά πέντε ή δέκα - και μόλις λήξει αυτή η περίοδος, αρχίζετε να πληρώνετε τόσο το κεφάλαιο όσο και το ενδιαφέρον. Εάν θέλετε να πραγματοποιήσετε πληρωμές με κύριους πόρους κατά τη διάρκεια της περιόδου μόνο για τους τόκους, μπορείτε, αλλά αυτό δεν είναι απαίτηση του δανείου.
Συνήθως θα βλέπετε δάνεια με επιτόκιο μόνο με δόσεις ρυθμιζόμενου επιτοκίου (ARM) 3/1, 5/1, 7/1 ή 10/1. Οι δανειστές λένε ότι οι επιλογές 7/1 και 10/1 είναι οι πιο δημοφιλείς με τους δανειολήπτες. Γενικά, η περίοδος μόνο για τους τόκους ισούται με την περίοδο σταθερού επιτοκίου για δάνεια με ρυθμιζόμενο επιτόκιο. Αυτό σημαίνει ότι αν έχετε ένα ARM 10/1, για παράδειγμα, θα πληρώνετε τόκους μόνο για τα πρώτα δέκα χρόνια.
Μόνο μετά από την εισαγωγική περίοδο, το επιτόκιο θα προσαρμόζεται μία φορά το χρόνο (από όπου προέρχεται το "1") με βάση ένα επιτόκιο αναφοράς όπως το LIBOR συν ένα περιθώριο που καθορίζεται από τον δανειστή. Το επιτόκιο αναφοράς αλλάζει καθώς αλλάζει η αγορά, αλλά το περιθώριο είναι προκαθορισμένο κατά το χρόνο λήψης του δανείου.
Περιορίστε τα ανώτατα όρια των επιτοκίων. Αυτό ισχύει για όλα τα ARM, όχι μόνο για τα ARM που αφορούν μόνο το ενδιαφέρον. Το αρχικό ανώτατο όριο επιτοκίου στις 3/1 ARM και 5/1 ARMS είναι συνήθως δύο, λέει ο Casey Fleming, αξιωματικός δανείου με την C2 Financial Corp στο Σαν Ντιέγκο και συγγραφέας του "The Loan Guide: Πώς να πάρει την καλύτερη δυνατή υποθήκη". Αυτό σημαίνει ότι εάν το αρχικό σας επιτόκιο είναι τρία τοις εκατό, στη συνέχεια, καθώς η περίοδος μόνο για τους τόκους λήγει το τέταρτο έτος ή το έτος έξι, το νέο σας επιτόκιο δεν θα είναι υψηλότερο από το 5%. Στις 7/1 ARMs και 10/1 ARM, το αρχικό ανώτατο όριο είναι συνήθως πέντε.
Μετά από αυτό, οι αυξήσεις των επιτοκίων συνήθως περιορίζονται σε 2% ετησίως, ανεξάρτητα από την εισαγωγική περίοδο του ARM. Τα ανώτατα όρια ζωής είναι σχεδόν πάντα πέντε τοις εκατό πάνω από το επιτόκιο έναρξης του δανείου, λέει ο Fleming. Έτσι εάν το αρχικό σας ποσοστό είναι τρία τοις εκατό, μπορεί να αυξηθεί σε πέντε τοις εκατό το έτος οκτώ, επτά τοις εκατό το εννιά έτος και το μέγιστο στο 8 τοις εκατό το έτος δέκα.
Μόλις τελειώσει η περίοδος ενδιαφέροντος, θα πρέπει να αρχίσετε να επιστρέφετε το κεφάλαιο για το υπόλοιπο της περιόδου δανείου - σε πλήρως αποσβεσθείσα βάση, στο δανειστή μιλήσετε. Τα σημερινά δάνεια μόνο για τόκους δεν έχουν πληρωμές με μπαλόνια. συνήθως δεν επιτρέπονται ούτε από το νόμο, λέει ο Fleming. Έτσι εάν η πλήρης διάρκεια ενός ARM 7/1 είναι 30 χρόνια και η περίοδος μόνο για τους τόκους είναι επτά χρόνια, στη χρονιά οκτώ, η μηνιαία πληρωμή σας θα υπολογιστεί εκ νέου με δύο πράγματα: πρώτον, το νέο επιτόκιο και, δεύτερον, αποπληρωμή του κεφαλαίου για τα υπόλοιπα 23 έτη.
Δάνεια σταθερού επιτοκίου μόνο
Τα ενυπόθηκα δάνεια σταθερού επιτοκίου δεν είναι τόσο συνηθισμένα. Με δάνειο σταθερού επιτοκίου διάρκειας 30 ετών, μπορείτε να πληρώσετε τόκο μόνο για δέκα χρόνια, τότε πληρώστε τόκο και κεφάλαιο για τα υπόλοιπα 20 χρόνια. Υποθέτοντας ότι δεν έχετε βάλει τίποτα στον κύριο κατά τη διάρκεια αυτών των πρώτων δέκα ετών, η μηνιαία σας πληρωμή θα μεταπηδήσει ουσιαστικά το 11ο έτος, όχι μόνο επειδή αρχίζετε να επιστρέφετε το κεφάλαιο, αλλά επειδή θα εξοφλούσατε κεφάλαιο για 20 χρόνια αντί για 30 χρόνια. Δεδομένου ότι δεν εξοφλείτε το κεφάλαιο κατά την περίοδο που αφορά μόνο τον τόκο, όταν το επιτόκιο αποκατασταθεί, η νέα πληρωμή τόκων βασίζεται στο συνολικό ποσό του δανείου. Ένα δάνειο 100.000 δολλαρίων με επιτόκιο 3, 5% θα κόστιζε μόλις 291, 67 δολάρια το μήνα κατά τα πρώτα δέκα χρόνια, αλλά 579, 96 δολάρια το μήνα κατά τα υπόλοιπα 20 χρόνια (σχεδόν διπλάσιο).
Πάνω από 30 χρόνια, το δάνειο 100.000 δολαρίων θα σας κοστίσει 174.190, 80 δολάρια - υπολογίζεται ως (291, 67 x 120 πληρωμές) + (579, 96 x 240 πληρωμές). Εάν είχατε πάρει δάνειο σταθερού επιτοκίου 30 ετών με το ίδιο επιτόκιο 3, 5% (όπως αναφέρθηκε παραπάνω), το συνολικό κόστος σας για 30 χρόνια θα ήταν $ 161.656, 09. Αυτό είναι $ 12.534, 71 περισσότερο ενδιαφέρον για το δάνειο μόνο για τόκους, και αυτό το πρόσθετο κόστος τόκων είναι ο λόγος για τον οποίο δεν θέλετε να κρατήσετε ένα δάνειο μόνο για τόκους για το σύνολο της θητείας του. Το πραγματικό σας έξοδο τόκων θα είναι μικρότερο, ωστόσο, αν πάρετε την έκπτωση του φόρου επιτοκίων ενυπόθηκων δανείων.
Αυτές οι μορφές δανείων είναι ευρέως διαθέσιμες;
Δεδομένου ότι τόσοι πολλοί δανειολήπτες αντιμετώπισαν προβλήματα με τα δάνεια με επιτόκιο μόνο κατά τη διάρκεια των ετών φούσκας, οι τράπεζες διστάζουν να προσφέρουν το προϊόν σήμερα, λέει ο Yael Ishakis, αντιπρόεδρος του FM Home Loans στο Μπρούκλιν της Νέας Υόρκης και συγγραφέας του "Ο πλήρης οδηγός αγορών ένα σπίτι."
Ο Φλέμινγκ λέει ότι τα περισσότερα είναι δάνεια με μεταβλητό επιτόκιο με σταθερό επιτόκιο πέντε, επτά ή δέκα χρόνια. Ένα δάνειο jumbo είναι ένας τύπος μη συμμορφούμενου δανείου. Σε αντίθεση με τα συμμορφούμενα δάνεια, τα μη συμμορφούμενα δάνεια δεν είναι συνήθως επιλέξιμα για πώληση σε κυβερνητικές επιχειρήσεις, Fannie Mae και Freddie Mac - οι μεγαλύτεροι αγοραστές συμμορφούμενων στεγαστικών δανείων και ένας λόγος για τον οποίο τα συμμορφούμενα δάνεια είναι τόσο ευρέως διαθέσιμα.
Όταν οι Fannie και Freddie αγοράζουν δάνεια από δανειστές ενυπόθηκων δανείων, κάνουν περισσότερα χρήματα διαθέσιμα για τους δανειστές να εκδίδουν πρόσθετα δάνεια. Τα μη συμμορφούμενα δάνεια, όπως τα δάνεια μόνο για τόκους, έχουν περιορισμένη δευτερογενή αγορά ενυπόθηκων δανείων, οπότε είναι πιο δύσκολο να βρεθεί ένας επενδυτής που θέλει να τα αγοράσει. Περισσότεροι δανειστές κρέμονται σε αυτά τα δάνεια και εξυπηρετούν τους στο σπίτι, πράγμα που σημαίνει ότι έχουν λιγότερα χρήματα για να κάνουν πρόσθετα δάνεια. Επομένως, τα δάνεια μόνο για τόκους δεν είναι τόσο ευρέως διαθέσιμα. Ακόμη και αν ένα δάνειο με επιτόκιο δεν είναι δάνειο jumbo, εξακολουθεί να θεωρείται μη συμμορφούμενο.
Επειδή τα δάνεια μόνο για τόκους δεν είναι τόσο ευρέως διαθέσιμα, όπως τα 30ετή δάνεια σταθερού επιτοκίου, "ο καλύτερος τρόπος να βρεθεί ένας καλός δανειστής μόνο μέσω ενδιαφέροντος είναι μέσω ενός αξιόπιστου μεσίτη με καλό δίκτυο, επειδή θα χρειαστεί κάποια σοβαρές αγορές για να βρουν και να συγκρίνουν προσφορές ", λέει ο Fleming.
Συγκρίνοντας το κόστος
"Η αύξηση του επιτοκίου για το χαρακτηριστικό μόνο για τους τόκους ποικίλλει ανάλογα με το δανειστή και την ημέρα, αλλά υπολογίζετε ότι θα πληρώσετε τουλάχιστον το 0, 25% το ασφάλιστρο στο επιτόκιο", λέει ο Fleming.
Ομοίως, ο Whitney Fite, πρόεδρος των δανείων Angel Oak Home στην Ατλάντα, αναφέρει ότι το επιτόκιο για μια υποθήκη μόνο για τόκους είναι κατά προσέγγιση 0, 125 έως 0, 375 τοις εκατό υψηλότερο από το επιτόκιο για ένα αποπληρωτικό δάνειο σταθερού επιτοκίου ή ARM, ανάλογα με τα στοιχεία.
Δείτε πώς θα εμφανίζονταν οι μηνιαίες σας πληρωμές με ένα δάνειο 100.000 δολλαρίων μόνο σε σχέση με ένα δάνειο σταθερού επιτοκίου ή ένα πλήρως αποπληρωμένο ARM, το καθένα με ένα τυπικό επιτόκιο για αυτόν τον τύπο δανείου:
- 7ετή, ARM μόνο με τόκους, 3.125%: μηνιαία πληρωμή $ 260.42
- 30ετές συμβατικό δάνειο σταθερού επιτοκίου (όχι τόκο μόνο), 3.625%: $ 456.05 μηνιαία πληρωμή
- 7ετές, πλήρως αποσβεσμένο ARM (απόσβεση 30 ετών), 2, 875%: μηνιαία πληρωμή $ 414, 89
Με αυτά τα επιτόκια, βραχυπρόθεσμα, ένα ARM που αφορά μόνο το ενδιαφέρον θα σας κοστίσει $ 195, 63 λιγότερο ανά μήνα ανά 100.000 δολάρια που δανείστηκε για τα πρώτα επτά χρόνια σε σύγκριση με 30ετές δάνειο σταθερού επιτοκίου και 154, 47 δολάρια λιγότερο ανά μήνα σε σύγκριση με ένα πλήρως αποσβεσμένο 7/1 ARM.
Είναι αδύνατο να υπολογίσετε το πραγματικό κόστος διάρκειας ζωής ενός δανείου με επιτόκιο με ρυθμιζόμενο επιτόκιο, όταν το εξάγετε, επειδή δεν μπορείτε να γνωρίζετε εκ των προτέρων τι το επιτόκιο θα επανέλθει σε κάθε έτος. Δεν υπάρχει τρόπος να πετάξετε το κόστος, είτε, λέει ο Fleming, αν και μπορείτε να καθορίσετε το ανώτατο όριο του επιτοκίου και το πάτωμα από τη σύμβασή σας. Αυτό θα σας επιτρέψει να υπολογίσετε το ελάχιστο και το μέγιστο κόστος ζωής και να γνωρίζετε ότι το πραγματικό σας κόστος θα πέσει κάπου ενδιάμεσα. "Θα ήταν όμως μια μεγάλη γκάμα", λέει ο Fleming.
Η κατώτατη γραμμή
Τα ενυπόθηκα στεγαστικά δάνεια μπορεί να είναι δύσκολο να κατανοήσουν και οι πληρωμές σας θα αυξηθούν σημαντικά μόλις λήξει η περίοδος που αφορά μόνο το ενδιαφέρον. Εάν το δάνειό σας που αφορά μόνο το ενδιαφέρον είναι ένα ARM, οι πληρωμές σας θα αυξηθούν ακόμα περισσότερο αν αυξηθούν τα επιτόκια, γεγονός που αποτελεί ένα ασφαλές στοίχημα στο σημερινό περιβάλλον χαμηλού επιτοκίου. Αυτά τα δάνεια είναι τα καλύτερα για εξελιγμένους δανειολήπτες που καταλαβαίνουν πλήρως πώς λειτουργούν και ποιους κινδύνους παίρνουν.