Η αγορά και η ενοικίαση στο Σαν Φρανσίσκο: Ποια είναι η διαφορά;

Πρέπει να αγοράσετε το σπίτι σας ή να το νοικιάσετε; Πρόκειται για μια ιστορική συζήτηση που δεν έχει σωστή ή λανθασμένη απάντηση, διότι εξαρτάται από κάθε άτομο. Για μερικούς, η αγορά έχει πιο νόημα, και για άλλους, η ενοικίαση είναι η καλύτερη εφαρμογή.

Η αγορά ενός σπιτιού είναι μία από τις μεγαλύτερες οικονομικές επενδύσεις που μπορείτε να κάνετε στη ζωή σας. Απαιτεί μεγάλο προγραμματισμό, εξοικονόμηση και αποφασιστικότητα και μπορεί τελικά να αποπληρωθεί. Μετά από όλα, χτίζετε μετοχές. Αλλά η ιδιοκτήτρια κατοικία, η οποία ήταν πάντα μέρος του αμερικανικού ονείρου, είναι μια δαπανηρή επιχείρηση. Εξετάστε μερικά από τα έξοδα που σχετίζονται με την ιδιοκτησία σπιτιού, συμπεριλαμβανομένης της πληρωμής υποθηκών, των ανακαινίσεων και της συντήρησης, και των φόρων ιδιοκτησίας - για να αναφέρουμε μόνο μερικούς.

Η ενοικίαση, από την άλλη πλευρά, είναι ένα εντελώς διαφορετικό κτήνος. Η πληρωμή μηνιαίου μίσθωσης σε κάποιον άλλο θεωρήθηκε κάποτε ως απόρριψη, δεδομένου ότι ο ενοικιαστής πίστευε ότι ρίχνει χρήματα μακριά. Αλλά για κάποιον που δεν θέλει να ασχοληθεί με τη συντήρηση, μπορεί να έχει νόημα. Δεν χρειάζεται να αντιμετωπίζετε επισκευές ή άλλες δαπάνες και πολλοί από τους λογαριασμούς σας μπορεί να καλύπτονται από τη μίσθωση σας. Και το ενοίκιο είναι συχνά πολύ φθηνότερο από την πληρωμή υποθηκών.

Αλλά όλα αυτά εξαρτώνται, φυσικά, από το πού ζείτε. Ας εξετάσουμε το Σαν Φρανσίσκο της Καλιφόρνια Η πόλη θεωρείται μία από τις πιο επιθυμητές στις Ηνωμένες Πολιτείες. Αλλά είναι επίσης ένα από τα πιο ακριβά τόσο για ενοικιαστές και ιδιοκτήτες σπιτιού.

Σύμφωνα με το Smart Asset, το μεσαίο εισόδημα στην πόλη ήταν 96.265 δολάρια για τα νοικοκυριά και 74.841 δολάρια, δηλαδή πάνω από τον εθνικό μέσο όρο των 61.372 δολαρίων. Αν θέλετε να ζήσετε στην πόλη ως ιδιοκτήτης σπιτιού, θα πρέπει να κάνετε $ 128.600, ενώ η μίσθωση θα απαιτούσε εισόδημα $ 188.000.

Και είναι δύσκολο να γνωρίζουμε αν η αγορά ή η ενοικίαση κάνει το πιο αίσθηση επειδή είναι και οι δύο ακριβές. Αλλά υπάρχουν βασικές διαφορές μεταξύ των δύο στο Σαν Φρανσίσκο. Έχουμε αναφέρει κάποιες από τις κύριες παρακάτω.

Βασικές τακτικές

• Το Σαν Φρανσίσκο είναι μια από τις πιο ακριβές πόλεις στις ΗΠΑ τόσο για ενοικιαστές όσο και για αγοραστές σπιτιού.
• Οι τιμές κατοικίας υπολογίζονται κατά μέσο όρο 1, 3 εκατομμύρια δολάρια στην πόλη και ο πραγματικός συντελεστής του φόρου ακίνητης περιουσίας είναι 1, 163% της εκτιμώμενης αρχικής αξίας.
• Το μέσο μηνιαίο ενοίκιο στο Σαν Φρανσίσκο για διαμέρισμα δύο υπνοδωματίων είναι $ 4.400.
• Ενώ η ιδιοκτησία σπιτιού μπορεί να σας βοηθήσει να δημιουργήσετε μετοχές, μπορεί να είναι δαπανηρή. Η ενοικίαση, από την άλλη πλευρά, μπορεί να είναι μια πιο προσιτή επιλογή, καθώς υπάρχουν λιγότερες δαπάνες που συνδέονται με την ενοικίαση.

Αγοράζοντας στο Σαν Φρανσίσκο

Όπως αναφέρθηκε παραπάνω, η Smart Asset ανέφερε ότι η αγορά ενός σπιτιού στο Σαν Φρανσίσκο δεν είναι πραγματικά τόσο προσιτή. Στην πραγματικότητα, η έρευνα του site του 2017 διαπίστωσε ότι η παροχή μηνιαίων πληρωμών ύψους $ 3.858 θα απαιτούσε ετήσιο εισόδημα $ 128.000. Λάβετε υπόψη ότι ο αριθμός αυτός δεν περιλαμβάνει άλλες ανάγκες για τη ζωή, συμπεριλαμβανομένου του κόστους των τροφίμων και των μεταφορών.

Τα στοιχεία από την περιοχή ακινήτων Zillow δείχνει ότι η μέση τιμή καταλόγου για ένα σπίτι στην πόλη ήταν $ 1.299.000 από τον Απρίλιο του 2019. Οι υποθήκες υποθηκών στην πόλη είναι στο 0, 2%, αρκετά κάτω από τον εθνικό μέσο όρο 1, 1%. Οι τρεις πιο ακριβές γειτονιές της πόλης ήταν η Buena Vista, η Corona Heights και η Haight.

Όπως και με οποιαδήποτε πόλη, η ιδιοκτησία σπιτιού έρχεται με πολλά πλεονεκτήματα και μειονεκτήματα. Αγοράζοντας ένα σπίτι, επενδύετε σε ακίνητα και, συνεπώς, δημιουργείτε μετοχές. Η κατοχή ενός σπιτιού μπορεί να βοηθήσει τους ιδιοκτήτες σπιτιού να χτίσουν ένα αυγό φωλιά για το μέλλον επειδή οι τιμές στο σπίτι γενικά αυξάνονται με την πάροδο του χρόνου. Σύμφωνα με τον Zillow, η μέση τιμή ενός σπιτιού στο Σαν Φρανσίσκο ήταν $ 1.375.500 από τον Απρίλιο του 2019. Η αξία των σπιτιών στο Σαν Φρανσίσκο έχει αυξηθεί κατά 3% από το 2018.

Αν έχετε υποθήκη με σταθερό επιτόκιο, το μηνιαίο σας κόστος μπορεί να είναι προβλέψιμο. Σε αντίθεση με τα ενοίκια, τα οποία τείνουν να κυμαίνονται, θα μπορείτε να κλειδώσετε την πληρωμή σας. Αυτό σημαίνει ότι θα έχετε καλύτερη ιδέα για το πόσο θα πρέπει να αποθηκεύετε κάθε μήνα για να κάνετε τις πληρωμές σας.

Αλλά υπάρχουν ορισμένες δαπάνες που σχετίζονται με την ιδιοκτησία σπιτιού που μπορεί να χρειαστεί να εξετάσετε. Πρώτον, υπάρχουν τακτικά έξοδα για τη συντήρηση του σπιτιού σας. Και αν κάνετε προσθήκες ή αλλαγές στο σπίτι σας, θα πρέπει επίσης να λάβετε υπόψη και αυτά. Ως ιδιοκτήτης σπιτιού, θα είστε επίσης υπεύθυνοι για τους λογαριασμούς κοινής ωφέλειας, συμπεριλαμβανομένης της θέρμανσης και της ψύξης, των χρεώσεων νερού και αποχέτευσης και της ηλεκτρικής ενέργειας. Και αν διαθέτετε μια συγκυριαρχία, θα χρεωθείτε επίσης με μηνιαία χρέωση συντήρησης.

Τότε υπάρχει και το θέμα του φόρου ακίνητης περιουσίας. Ο πραγματικός συντελεστής φορολογίας ακινήτων στην Καλιφόρνια είναι 0, 79%, που είναι χαμηλότερος από τον εθνικό μέσο όρο 1, 19%, σύμφωνα με το Smart Asset. Αλλά ο φορολογικός συντελεστής του Σαν Φρανσίσκο είναι σχεδόν ίσος με το έθνος. Για το οικονομικό έτος 2018-2019, οι ιδιοκτήτες σπιτιών χρεώθηκαν 1.163% της εκτιμώμενης εγχώριας αξίας. Έτσι, ο φόρος ιδιοκτησίας επί της μέσης αρχικής αξίας των 1.375.500 δολαρίων που ανέφερε η Zillow θα ήταν σχεδόν $ 16.000.

Οι κάτοικοι του Σαν Φρανσίσκο πληρώνουν περισσότερα για φαγητό από ό,

Ενοικίαση στο Σαν Φρανσίσκο

Αν και μπορεί να έρθει με λιγότερες παρενοχλήσεις, η ενοικίαση στο Σαν Φρανσίσκο δεν είναι φθηνότερη. Το μέσο ενοίκιο για ένα διαμέρισμα δύο υπνοδωματίων στην πόλη ήταν περίπου $ 4.400 ή $ 52.800 ετησίως, σύμφωνα με το Smart Asset. Η μελέτη του χώρου διαπίστωσε ότι η πόλη αυτή χρειάζονταν κατοίκους για να κερδίσουν το υψηλότερο εισόδημα στη χώρα για να πληρώσουν το ενοίκιο τους.

Σύμφωνα με την Curbed, περίπου το 65% των κατοίκων του Σαν Φρανσίσκο ήταν ενοικιαστές. Και παρόλο που τα ενοίκια είναι σημαντικά υψηλά, μπορεί να είναι η πιο προσιτή επιλογή, ανάλογα με το πώς το βλέπετε - ειδικά σε σύγκριση με τις τρέχουσες τιμές κατοικίας.

Ενώ η μίσθωση μπορεί να είναι δαπανηρή, πολλοί ενοικιαστές δεν χρειάζεται να αντιμετωπίσουν το μεγάλο κόστος που αντιμετωπίζουν οι ιδιοκτήτες σπιτιού. Κλείνοντας μια επιταγή για το μίσθωμα μπορεί να αξίζει τον κόπο όταν δεν χρειάζεται να πληρώσετε για φόρους ακίνητης περιουσίας, επισκευές, τέλη condo ή επιχειρήσεις κοινής ωφέλειας, εάν η μίσθωση σας περιλαμβάνει το κόστος του νερού, της θερμότητας και της ηλεκτρικής ενέργειας. Έτσι μπορείτε να έχετε λίγο επιπλέον εισόδημα για να εξοικονομήσετε χρήματα για την ιδιοκτησία σας πιο κάτω από το δρόμο.

Αλλά αυτό δεν σημαίνει ότι είστε έξω από το δάσος. Τα ενοίκια τείνουν να κυμαίνονται καθώς η οικονομία ενισχύεται και εξασθενεί. Οι ιδιοκτήτες του Σαν Φρανσίσκο μπορούν να καθορίσουν το ποσό μίσθωσης σε οποιοδήποτε επίπεδο που επιλέγουν σε μια κενή μονάδα, αλλά η πόλη έχει τον έλεγχο του ενοικίου. Αυτό σημαίνει ότι οι ιδιοκτήτες επιτρέπεται μόνο να αυξήσουν το ενοίκιο κατά ένα ορισμένο ποσό εάν είναι κατειλημμένο. Μεταξύ της 1ης Μαρτίου 2019 και της 29ης Φεβρουαρίου 2020, η πόλη επέτρεψε στους ιδιοκτήτες να αυξήσουν το μίσθωμα κατά μέγιστο ποσοστό 2, 6%.

Ειδικές εκτιμήσεις

Δείκτης τιμής προς ενοικίαση

Η αναλογία τιμών προς ενοικίαση παρέχει ενδείξεις σχετικά με το αν η ενοικίαση ή η αγορά έχει καλύτερη οικονομική έννοια σε μια συγκεκριμένη αγορά ακινήτων. Για τον υπολογισμό, διαιρέστε τη μέση τιμή πώλησης με το μέσο ετήσιο ενοίκιο για ένα συγκρίσιμο σπίτι.

Σε γενικές γραμμές, η αγορά ευνοεί τους αγοραστές εάν ο λόγος είναι μικρότερος από 15 και οι ενοικιαστές αν ο λόγος είναι μεγαλύτερος από 20 (οι αναλογίες μεταξύ 15 και 20 μπορούν να πάνε ο καθένας). Χρησιμοποιώντας τα παραπάνω στοιχεία, ο λόγος τιμής προς ενοικίαση στο Σαν Φρανσίσκο θα είναι 24, 6 ($ 1, 299, 000 διαιρούμενος με $ 52, 800), που σημαίνει ότι είναι καλύτερο να νοικιάσετε. Ωστόσο, ενώ ο λόγος τιμής προς ενοικίαση είναι ένα καλό σημείο εκκίνησης, δεν λέει ολόκληρη την ιστορία.

Verbhouse

Το Verbhouse είναι ένα Σαν Φρανσίσκο που αναλαμβάνει την ιδέα της ενοικιάσεως ακινήτων. Συνδυάζοντας την ευελιξία της ενοικίασης με τα μακροπρόθεσμα οφέλη της ιδιοκτησίας, το τοπικό πρόγραμμα επιτρέπει στους συμμετέχοντες ή τους Verbees να μετακινηθούν σε μια κατοικία με την επιλογή - αλλά όχι την υποχρέωση - να την αγοράσουν αργότερα. Οι Verbees κλειδώνουν το ενοίκιο τους μαζί με μια τιμή αγοράς για μέχρι πέντε χρόνια. Κατόπιν, πραγματοποιούν μηνιαίες πληρωμές και δημιουργούν μετοχές προς κυριότητα. Αυτό μπορεί να εξαλείψει την ανάγκη για μεγάλη προκαταβολή όταν έρχεται χρόνος για χρηματοδότηση.

Το πρόγραμμα έχει σχεδιαστεί για τους επίδοξους ιδιοκτήτες σπιτιού που δεν έχουν εξοφληθεί προκαταβολή ή που έχουν μικρά πιστωτικά προβλήματα που μπορούν να διορθωθούν μέσα στα επόμενα χρόνια.

"Η Verbhouse πιστεύει ότι τα συναισθηματικά, κοινωνικά και οικονομικά οφέλη της ιδιοκτησίας σπιτιού πρέπει να είναι εφικτά για όλους", λέει ο διευθύνων σύμβουλος της Verbhouse Marjorie Scholtz.