Πώς να αναλύσει τις εμπιστευτικές επενδύσεις σε ακίνητα

Ένα trust trusts (REIT) είναι μια εταιρεία ακινήτων που προσφέρει κοινές μετοχές στο κοινό. Με αυτόν τον τρόπο, ένα απόθεμα της REIT είναι παρόμοιο με οποιοδήποτε άλλο απόθεμα που αντιπροσωπεύει την κυριότητα σε μια επιχειρησιακή επιχείρηση. Μια REIT έχει δύο μοναδικά χαρακτηριστικά: η κύρια δραστηριότητά της είναι η διαχείριση ομάδων εισοδηματικών περιουσιακών στοιχείων και πρέπει να διανέμει τα περισσότερα από τα κέρδη της ως μερίσματα. Εδώ εξετάζουμε τα REITs, τα χαρακτηριστικά τους και τον τρόπο με τον οποίο αναλύονται.

Προκριματικά

Για να χαρακτηριστεί ως REIT με την IRS, μια εταιρεία ακινήτων πρέπει να συμφωνήσει να πληρώσει τουλάχιστον το 90% του φορολογητέου κέρδους της σε μερίσματα (και να εκπληρώσει πρόσθετες αλλά λιγότερο σημαντικές απαιτήσεις). Με την ιδιότητα του REIT, μια εταιρεία αποφεύγει τον φόρο εισοδήματος εταιρειών. Μια τακτική εταιρεία πραγματοποιεί κέρδη και καταβάλλει φόρους επί του συνόλου των κερδών της και στη συνέχεια αποφασίζει πώς να κατανείμει τα κέρδη μετά φόρων μεταξύ μερισμάτων και επανεπενδύσεων. ένα REIT απλώς διανέμει όλα ή σχεδόν όλα τα κέρδη του και παίρνει να παραλείψει τη φορολογία.

Διαφορετικός τύπος

Υπάρχουν διάφοροι τύποι REIT. Μερικοί εμπίπτουν σε μια ειδική κατηγορία που ονομάζεται υποθήκη REITs. Αυτά τα REITs εξασφαλίζουν τα δάνεια με ακίνητα, αλλά γενικά δεν κατέχουν ή λειτουργούν ακίνητα. Οι υποθήκες REIT απαιτούν ειδική ανάλυση. Είναι εταιρείες χρηματοδότησης που χρησιμοποιούν διάφορα μέσα αντιστάθμισης για τη διαχείριση της έκθεσής τους σε επιτόκια. Δεν θα τα εξετάσουμε εδώ.

Ενώ μια χούφτα υβριδικών REITs τρέχουν τόσο τις πράξεις ακίνητης περιουσίας όσο και τις συναλλαγές σε στεγαστικά δάνεια, οι περισσότερες εταιρείες REIT επικεντρώνονται στην επιχειρηματική δραστηριότητα «σκληρού ενεργητικού» των ακινήτων. Αυτά ονομάζονται μετοχικά REITs. Όταν διαβάζετε σχετικά με τα REIT, διαβάζετε συνήθως σχετικά με τις μετοχές REIT. Τα κεφάλαια REITs τείνουν να ειδικεύονται στην κατοχή ορισμένων τύπων κτιρίων όπως διαμερίσματα, περιφερειακά εμπορικά κέντρα, κτίρια γραφείων ή εγκαταστάσεις στέγασης. Μερικοί είναι διαφοροποιημένοι και κάποιοι εξειδικευμένοι, δηλαδή δεν κατηγορούν την ταξινόμηση - όπως για παράδειγμα ένα REIT που κατέχει γήπεδα γκολφ.

Ανάλυση Επενδύσεων

Τα REITs είναι μερίσματα που πληρώνουν μερίσματα που εστιάζουν στην ακίνητη περιουσία. Εάν αναζητάτε εισόδημα, θα τα εξετάζατε μαζί με τα αποθέματα ομολόγων υψηλής απόδοσης και τα αποθέματα που πληρώνουν μερίσματα. Ως μετοχές που πληρώνουν μερίσματα, τα REIT αναλύονται σαν τα υπόλοιπα. Υπάρχουν όμως μερικές μεγάλες διαφορές λόγω της λογιστικής αντιμετώπισης της ιδιοκτησίας.

Ας δείξουμε με απλοποιημένο παράδειγμα. Ας υποθέσουμε ότι ένα REIT αγοράζει ένα κτίριο για $ 1 εκατομμύριο. Η λογιστική απαιτεί την απόσβεση των χρεώσεων του REIT έναντι του περιουσιακού στοιχείου. Ας υποθέσουμε ότι κατανέμεται η απόσβεση σε διάστημα 20 ετών σε ευθεία γραμμή. Κάθε χρόνο θα αφαιρέσουμε 50.000 δολάρια από την απόσβεση (50.000 δολάρια ετησίως x 20 χρόνια = 1 εκατομμύριο δολάρια).

Ας δούμε τον απλουστευμένο ισολογισμό και την κατάσταση αποτελεσμάτων παραπάνω. Κατά το έτος 10, ο ισολογισμός μας μεταφέρει την αξία του κτιρίου στα $ 500.000 (γνωστού και ως λογιστική αξία): το αρχικό ιστορικό κόστος ύψους $ 1 εκατ. Μείον συσσωρευμένη απόσβεση $ 500.000 (10 χρόνια x $ 50.000 ετησίως). Η κατάσταση λογαριασμού αποτελεσμάτων μας αφαιρεί $ 190.000 από έξοδα από $ 200.000 σε έσοδα, αλλά $ 50.000 της δαπάνης είναι μια χρέωση απόσβεσης.

Ωστόσο, η εταιρεία μας δεν ξοδεύει αυτά τα χρήματα στη διάρκεια του 10ου έτους. η απόσβεση είναι μη χρεωστική. Επομένως, προσθέτουμε πίσω το τέλος απόσβεσης στο καθαρό εισόδημα για να παράγουμε κεφάλαια από λειτουργίες (FFO). Η ιδέα είναι ότι η υποτίμηση αδικαιολόγητα μειώνει το καθαρό μας εισόδημα, επειδή το κτίριο μας πιθανότατα δεν έχασε τη μισή αξία του τα τελευταία 10 χρόνια. Η FFO καθορίζει αυτή την υποτιθέμενη στρέβλωση εξαιρώντας το τέλος απόσβεσης. (Το FFO περιλαμβάνει και κάποιες άλλες ρυθμίσεις.)

Πρέπει να σημειώσουμε ότι το FFO προσεγγίζει ταμειακές ροές παρά το καθαρό εισόδημα, αλλά δεν καταγράφει ταμιακές ροές. Κυρίως, σημειώστε στο παραπάνω παράδειγμα ότι ποτέ δεν υπολογίσαμε το 1 εκατομμύριο δολάρια που δαπανήθηκαν για την απόκτηση του κτιρίου (οι κεφαλαιουχικές δαπάνες). Μια ακριβέστερη ανάλυση θα ενσωματώνει τις κεφαλαιουχικές δαπάνες. Η καταμέτρηση των κεφαλαιουχικών δαπανών δίνει έναν αριθμό γνωστό ως προσαρμοσμένο FFO, αλλά δεν υπάρχει καθολική συναίνεση όσον αφορά τον υπολογισμό του.

Ο υποθετικός ισολογισμός μας μπορεί να μας βοηθήσει να κατανοήσουμε την άλλη κοινή μέτρηση REIT, καθαρή αξία ενεργητικού (NAV). Το έτος 10, η λογιστική αξία του κτιρίου μας ήταν μόνο $ 500.000, επειδή το ήμισυ του αρχικού κόστους υποτιμήθηκε. Έτσι, η λογιστική αξία και οι σχετικοί δείκτες όπως η τιμή προς το βιβλίο - συχνά αμφίβολο σε σχέση με την ανάλυση γενικών μετοχών - είναι λίγο πολύ άχρηστοι για τα REIT. Η ΚΑΕ προσπαθεί να αντικαταστήσει τη λογιστική αξία ενός ακινήτου με μια καλύτερη εκτίμηση της αγοραίας αξίας.

Ο υπολογισμός της ΚΑΕ απαιτεί μια κάπως υποκειμενική εκτίμηση των συμμετοχών της REIT. Στο παραπάνω παράδειγμα, βλέπουμε ότι το κτίριο παράγει 100.000 δολάρια σε λειτουργικά έσοδα (200.000 δολάρια σε έσοδα μείον 100.000 δολάρια σε λειτουργικά έξοδα). Μια μέθοδος θα ήταν η κεφαλαιοποίηση του λειτουργικού εισοδήματος βάσει του επιτοκίου της αγοράς. Εάν θεωρήσουμε ότι το σημερινό ανώτατο όριο της αγοράς για αυτό το είδος κτιρίου είναι 8%, τότε η εκτίμησή μας για την αξία του κτιρίου γίνεται 1, 25 εκατομμύρια δολάρια (100.000 δολάρια σε λειτουργικά έσοδα / 8% ανώτατο όριο = 1.250.000 δολαρίων). Αυτή η εκτίμηση της αγοραίας αξίας αντικαθιστά τη λογιστική αξία του κτιρίου. Στη συνέχεια, θα αφαιρέσουμε το χρέος υποθήκης (που δεν φαίνεται) για να αποκτήσετε καθαρή αξία ενεργητικού. Τα περιουσιακά στοιχεία μείον το χρέος ισούνται με τα ίδια κεφάλαια, όπου το «καθαρό» στην ΚΑΕ σημαίνει καθαρό χρέος. Το τελευταίο βήμα είναι να διαιρέσουμε την ΚΑΕ σε κοινές μετοχές για να πάρουμε ΚΑΕ ανά μετοχή, η οποία είναι μια εκτίμηση της εγγενούς αξίας. Θεωρητικά, η αναγραφόμενη τιμή της μετοχής δεν πρέπει να απέχει πολύ από την ΚΑΕ ανά μετοχή.

Top-Down Vs. Κάτω προς τα πάνω

Όταν συλλέγετε μετοχές, ακούτε μερικές φορές την ανάλυση από πάνω προς τα κάτω και από κάτω προς τα πάνω. Η αρχή της κορυφής ξεκινά με μια οικονομική προοπτική και τα στοιχήματα σε θέματα ή τομείς (για παράδειγμα, η δημογραφική γήρανση μπορεί να ευνοήσει τις φαρμακευτικές εταιρείες). Το Bottom-up επικεντρώνεται στα βασικά στοιχεία συγκεκριμένων εταιρειών. Τα αποθέματα της REIT απαιτούν σαφώς τόσο ανάλυση από πάνω προς τα κάτω όσο και από κάτω προς τα πάνω.

Από μια προοπτική από την κορυφή προς τα κάτω, τα REITs μπορούν να επηρεαστούν από οτιδήποτε επηρεάζει την προσφορά και τη ζήτηση για ακίνητα. Ο πληθυσμός και η αύξηση της απασχόλησης τείνουν να είναι ευνοϊκές για όλους τους τύπους REIT. Τα επιτόκια είναι, εν συντομία, μια μικτή τσάντα. Η άνοδος των επιτοκίων σημαίνει συνήθως μια βελτιωμένη οικονομία, η οποία είναι καλή για τις εταιρείες REIT καθώς οι άνθρωποι δαπανούν και οι επιχειρήσεις νοικιάζουν περισσότερο χώρο. Τα αυξανόμενα επιτόκια τείνουν να είναι καλά για τα διαμερίσματα REITs καθώς οι άνθρωποι προτιμούν να παραμείνουν, οι ενοικιαστές, αντί να αγοράζουν νέα σπίτια. Από την άλλη πλευρά, οι εταιρείες REIT μπορούν συχνά να επωφεληθούν από τα χαμηλότερα επιτόκια μειώνοντας τα έξοδα τόκων και αυξάνοντας έτσι την κερδοφορία τους.

Οι συνθήκες της κεφαλαιαγοράς είναι επίσης σημαντικές, δηλαδή η θεσμική ζήτηση για μετοχές της REIT. Βραχυπρόθεσμα, αυτή η απαίτηση μπορεί να συντρίψει τις βασικές αρχές. Για παράδειγμα, τα αποθέματα της REIT έγιναν αρκετά καλά το 2001 και το πρώτο εξάμηνο του 2002, παρά τα ελλιπή βασικά στοιχεία, καθώς τα χρήματα εισρέονταν σε ολόκληρη την κατηγορία των περιουσιακών στοιχείων.

Σε κάθε επίπεδο του REIT, θέλετε να δείτε ισχυρές προοπτικές αύξησης των εσόδων, όπως το εισόδημα από ενοίκια, το σχετικό εισόδημα από υπηρεσίες και το FFO. Θέλετε να δείτε αν η REIT έχει μια μοναδική στρατηγική για τη βελτίωση της πληρότητας και την αύξηση των ενοικίων της. Οι εταιρείες REIT αναζητούν συνήθως ανάπτυξη μέσω εξαγορών και επιδιώκουν περαιτέρω την πραγματοποίηση οικονομιών κλίμακας με την αφομοίωση αναποτελεσματικών ιδιοτήτων. Οι οικονομίες κλίμακας θα πραγματοποιηθούν με τη μείωση των λειτουργικών δαπανών ως ποσοστό των εσόδων. Αλλά οι εξαγορές είναι ένα δίκοπο σπαθί. Εάν μια εταιρεία REIT δεν μπορεί να βελτιώσει τα ποσοστά κατοχής και / ή να αυξήσει τα ενοίκια, μπορεί να εξαναγκαστεί σε λανθασμένες αποκτήσεις προκειμένου να αυξήσει την κατανάλωση καυσίμων.

Δεδομένου ότι το χρέος των ενυπόθηκων δανείων διαδραματίζει σημαντικό ρόλο στην αξία των ιδίων κεφαλαίων, αξίζει να εξεταστεί ο ισολογισμός. Κάποιοι συνιστούν να εξετάζουμε τη μόχλευση, όπως το μερίδιο του χρέους προς το μετοχικό κεφάλαιο. Στην πράξη όμως είναι δύσκολο να πούμε πότε η μόχλευση έχει γίνει υπερβολική. Είναι πιο σημαντικό να σταθμίσουμε το ποσοστό του χρέους σταθερού έναντι κυμαινόμενου επιτοκίου. Στο σημερινό περιβάλλον χαμηλού επιτοκίου, ένα REIT που χρησιμοποιεί μόνο χρέος κυμαινόμενου επιτοκίου θα βλαφθεί εάν αυξηθούν τα επιτόκια.

Η κατώτατη γραμμή

Οι εταιρίες REIT είναι εταιρείες που πρέπει να πληρώσουν υψηλά μερίσματα για να επωφεληθούν από τα φορολογικά πλεονεκτήματα του καθεστώτος REIT. Σταθερό εισόδημα που μπορεί να υπερβεί τις αποδόσεις του Treasury συνδυάζεται με την αστάθεια των τιμών για να προσφέρει ένα δυναμικό συνολικής απόδοσης που ανταγωνίζεται τα αποθέματα μικρής κεφαλαιοποίησης. Η ανάλυση μιας REIT απαιτεί κατανόηση των λογιστικών στρεβλώσεων που προκαλούνται από την υποτίμηση και με ιδιαίτερη προσοχή στις μακροοικονομικές επιρροές.