Έχει ακίνητη περιουσία ή η χρηματιστηριακή αγορά εμφανίζεται καλύτερα ιστορικά;

Για το μεγαλύτερο μέρος της ιστορίας των ΗΠΑ - ή τουλάχιστον όσο φθάνουν οι αξιόπιστες πληροφορίες - οι τιμές των κατοικιών αυξήθηκαν μόνο ελαφρώς περισσότερο από το επίπεδο του πληθωρισμού στην οικονομία. Μόνο κατά την περίοδο μεταξύ του 1990 και του 2006, που ήταν γνωστή ως Μεγάλος Μετρητισμός, οι επιστροφές κατοικιών έμοιαζαν με εκείνες της χρηματιστηριακής αγοράς. Η χρηματιστηριακή αγορά παρήγαγε σταθερά περισσότερα κίνητρα και προτομές από την αγορά κατοικίας, αλλά έχει επίσης καλύτερες συνολικές αποδόσεις.

Οποιαδήποτε αποτελέσματα προκύπτουν από τη σύγκριση της σχετικής απόδοσης των αποθεμάτων και των τιμών των ακινήτων εξαρτώνται από την εξεταζόμενη χρονική περίοδο. Η εξέταση των αποδόσεων από τον 21ο αιώνα μοιάζει πολύ διαφορετική από τις επιστροφές που περιλαμβάνουν τους περισσότερους ή όλους του 20ου αιώνα.

Ιστορικά στοιχεία

Αξιόπιστα στοιχεία σχετικά με την αξία των ακινήτων στις ΗΠΑ είναι σχετικά σκοτεινά πριν από τη δεκαετία του 1920. Σύμφωνα με τον δείκτη κατοικίας Case-Shiller, ο μέσος ετήσιος ρυθμός απόδοσης των κατοικιών αυξήθηκε κατά 3, 7% μεταξύ 1928 και 2013. Τα αποθέματα επέστρεψαν κατά 9, 5% ετησίως κατά το ίδιο χρονικό διάστημα.

Η διορθωμένη από τον πληθωρισμό ανατίμηση για τον Dow Jones Industrial Average (DJIA) κατά την ίδια 84ετία ήταν 1, 6% ετησίως. Συνδυασμένη με την πάροδο του χρόνου, η διαφορά αυτή είχε ως αποτέλεσμα μια πενταπλάσια απόδοση για τη χρηματιστηριακή αγορά.

Δεν υπάρχουν όμως πολλοί επενδυτές με 84ετή επενδυτικό ορίζοντα. Πάρτε μια διαφορετική χρονική περίοδο: τα 38 έτη μεταξύ του 1975 και του 2013. Μια επένδυση αξίας $ 100 στο μέσο σπίτι (όπως παρακολουθεί ο Δείκτης Τιμών Κατοικίας από τον Ομοσπονδιακό Οργανισμό Χρηματοδότησης Στέγης (FHFA)) το 1975 θα είχε αυξηθεί σε περίπου $ 500 έως το 2013. Μια παρόμοια επένδυση ύψους 100 δολαρίων στο S & P 500 κατά τη διάρκεια αυτού του χρονικού πλαισίου θα είχε αυξηθεί στα περίπου 1.600 δολάρια.

Μήλα και Πορτοκάλια

Ενώ οι τιμές των μετοχών και οι τιμές των κατοικιών αντανακλούν την αγοραία αξία ενός περιουσιακού στοιχείου, δεν πρέπει να συγκρίνουμε τα σπίτια και τα αποθέματα μόνο για τις αποδόσεις της αγοράς.

Τα αποθέματα αντιπροσωπεύουν δικαίωμα συμμετοχής σε μια δημόσια εισηγμένη εταιρεία. Δεν είναι απτά, υλικά περιουσιακά στοιχεία και δεν εξυπηρετούν άλλη χρησιμότητα εκτός αποθήκης αξίας και υγρού μέσου ασφάλειας. Ενώ υπάρχει κάποιος λόγος να πιστεύουμε ότι η συνολική χρηματιστηριακή αγορά θα κερδίσει σε πραγματική (σε αντίθεση με την ονομαστική) αξία με την πάροδο του χρόνου, δεν υπάρχει κανένας λόγος να πιστεύουμε ότι ένα ενιαίο απόθεμα θα πρέπει να αυξάνεται διαρκώς.

Η ακίνητη περιουσία δεν είναι όπως τα αποθέματα. Μερικοί άνθρωποι εικάζουν με τις τιμές των ακινήτων, αλλά οι εμπορικές και οικιστικές ακίνητες περιουσίες εξυπηρετούν απτές λειτουργίες. Οι άνθρωποι ζουν σε σπίτια και συγκυριαρχίες. Οι επιχειρήσεις λειτουργούν εκτός εμπορικής ιδιοκτησίας. Η φυσική ιδιοκτησία έχει αξία από μόνη της.

Αυτό εισάγει δύο συγκρουόμενα φαινόμενα. Από τη μία πλευρά, οι υπάρχουσες δομές ακινήτων θα πρέπει φυσικά να χάσουν την αξία τους με την πάροδο του χρόνου μέσω φθοράς, δακρύων και υποτιμήσεων. Ένα μη τροποποιημένο σπίτι δεν έχει λόγο να αυξηθεί σε αξία με την πάροδο του χρόνου. όλα τα δάπεδα, οροφές, συσκευές και η ηλικία μόνωσης και γίνεται λιγότερο πολύτιμη.

Από την άλλη πλευρά, οι μέσες οικίες που χτίστηκαν το 2015 ήταν αναμφισβήτητα ανώτερες από τις μέσες κατοικίες που χτίστηκαν το 1915. Ενώ οι υπάρχουσες δομές δεν πρέπει να κερδίζουν αξία, οι νέες δομές πρέπει να είναι πιο πολύτιμες βάσει των διαρθρωτικών και λειτουργικών τους βελτιώσεων.

Διαχειριστής συμβουλών

Doug Kinsey, CFP®, AIFA®, CIMA®
Artifex Financial Group, Ντέιτον, OH

Από το 1968 έως το 2009 το μέσο ποσοστό εκτίμησης για τα υπάρχοντα σπίτια αυξήθηκε κατά 5, 4% ετησίως. Εν τω μεταξύ, το S & P 500 ήταν κατά μέσο όρο απόδοση 8, 2%. τα αποθέματα μικρού καπακιού ήταν κατά μέσο όρο 11, 5% ετησίως. Ο ρυθμός πληθωρισμού ήταν περίπου 4, 5%. Δεν περιμένουμε ότι οι επενδύσεις σε ακίνητα θα αυξηθούν πολύ περισσότερο από τον πληθωρισμό.

Αλλά οι αριθμοί δεν λένε όλη την ιστορία απόδοσης. Πρέπει επίσης να εξετάσετε τον αντίκτυπο των φορολογικών πλεονεκτημάτων, της απόδοσης του εισοδήματος και του γεγονότος ότι οι επενδύσεις σε ακίνητα συχνά επιτρέπουν σημαντική μόχλευση (μπορείτε να χρηματοδοτήσετε μια αγορά κατοικίας, για παράδειγμα, να μην υπερβαίνετε το 20% των δικών σας χρημάτων) . Φυσικά, αν αγοράζετε ακίνητα άμεσα, πρέπει επίσης να υπολογίσετε το χρόνο σας στη διαχείριση των ακινήτων και των δαπανών συντήρησης και επισκευής. Η σύγκριση των ποσοστών απόδοσης πρέπει να περιλαμβάνει όλα αυτά τα στοιχεία.