Κυβερνητική Εθνική Ένωση Δανείων (Ginnie Mae)
Η κυβερνητική εθνική ένωση υποθηκών (κοινώς ονομαζόμενη Ginnie Mae και συντομογραφία της GNMA) είναι αμερικανική κυβερνητική εταιρεία που εγγυάται την έγκαιρη καταβολή κεφαλαίου και τόκων σε τίτλους που εξασφαλίζονται από ενυπόθηκα δάνεια (MBS) που εκδίδονται από εγκεκριμένους δανειστές της Ginnie Mae. Αυτή η εγγύηση επιτρέπει στους ενυπόθηκους δανειστές να αποκτήσουν καλύτερη τιμή για αυτές τις προσφορές στις κεφαλαιαγορές. Αυτά τα βελτιωμένα έσοδα, με τη σειρά τους, επιτρέπουν στους δανειστές να κάνουν επιπλέον ενυπόθηκα δάνεια, και με χαμηλότερο κόστος για τη χρηματοδότηση.
Πράγματι, οι προσπάθειες της Ginnie Mae χρησιμεύουν για την επέκταση του συνόλου των ιδιοκτητών σπιτιού βοηθώντας κυρίως τις δανειοδοτήσεις σε ιδιοκτήτες σπιτιού οι οποίοι παραδοσιακά στερούνται της αγοράς υποθηκών. Οι περισσότερες υποθήκες που είναι τιτλοποιημένες ως τίτλοι που υποστηρίζονται από υποθήκες της Ginnie Mae (MBS) είναι ασφαλισμένοι από την Ομοσπονδιακή Υπηρεσία Στέγασης (FHA), η οποία συνήθως εξασφαλίζει στεγαστικά δάνεια σε αγοραστές κατοικιών για πρώτη φορά και δανειολήπτες χαμηλού εισοδήματος. Άλλοι συχνά δικαιούχοι των εγγυήσεων της Ginnie Mae είναι τίτλοι που περιλαμβάνουν υποθήκες ασφαλισμένα από τη διοίκηση των βετεράνων (VA) και την υπηρεσία αγροτικής στέγασης (RHA).
Πώς λειτουργεί το Ginnie Mae
Μέρος του αμερικανικού Υπουργείου Οικισμού και Αστικής Ανάπτυξης (HUD), η Ginnie Mae ιδρύθηκε το 1968 για να προωθήσει την ιδιοκτησία στο σπίτι. Ήταν η πρώτη οργάνωση που δημιούργησε και εξασφάλισε τίτλους που εξασφαλίστηκαν με υποθήκες το 1970 και έχει συνεχίσει να υποστηρίζει αυτά τα μέσα από τότε.
Από το 1970, η Ginnie Mae έχει εξασφαλίσει τίτλους που υποστηρίζονται από στεγαστικά δάνεια για να βοηθήσει στο άνοιγμα της αγοράς ενυπόθηκων στεγαστικών δανείων σε νοικοκυριά για πρώτη φορά, σε δανειολήπτες χαμηλού εισοδήματος και σε άλλες ομάδες που δεν εξυπηρετούνται.
Με αυτόν τον τρόπο, η Ginnie Mae βρίσκεται λίγα βήματα πίσω από την αγορά ενυπόθηκων δανείων. Δεν εκδίδει ούτε αγοράζει ομολογιακά ενυπόθηκα χρεόγραφα, ούτε αγοράζει ενυπόθηκα δάνεια. Αντίθετα, τα ιδιωτικά δανειοδοτικά ιδρύματα που έχουν εγκριθεί από τη Ginnie Mae προέρχονται από επιλέξιμα δάνεια, τα συγκεντρώνουν σε τίτλους και εκδίδουν τίτλους που εξασφαλίζονται από στεγαστικά δάνεια που εγγυάται η Ginnie Mae.
Με αυτόν τον τρόπο, η Ginnie Mae εγγυάται την έγκαιρη καταβολή κεφαλαίου και τόκων από εγκεκριμένους εκδότες (όπως τραπεζίτες ενυπόθηκων δανείων, αποταμιεύσεις και δάνεια και εμπορικές τράπεζες) ειδικών δανείων. Ένας επενδυτής σε μια ασφάλεια GNMA δεν θα γνωρίζει ποιος είναι ο υποκείμενος εκδότης των υποθηκών, αλλά απλώς ότι η ασφάλεια είναι εγγυημένη από την Ginnie Mae, και έτσι υποστηρίζεται από την πλήρη πίστη και πίστη της αμερικανικής κυβέρνησης, ακριβώς όπως και τα μέσα που εκδίδει η το USTreasury. Η εγγύηση του GNMA σημαίνει ότι οι επενδυτές με μετοχές σε κεφάλαια της Ginnie Mae δεν πρέπει ποτέ να ανησυχούν για τον αντίκτυπο των καθυστερημένων πληρωμών ή των προεξοφλήσεων υποθηκών στην επένδυσή τους: όταν οι δανειολήπτες στεγαστικών δανείων αποτυγχάνουν να πληρώσουν, ο Ginnie Mae προχωρά προς τιμή αυτών των χαμένων πληρωμών.
Ginnie Mae εναντίον των άλλων Maes και Freddie Mac
Οι ξαδέλφες του Ginnie Mae Freddie Mac, Fannie Mae και Sallie Mae διαφέρουν από τους συγγενείς τους, επειδή δεν είναι εταιρείες που ανήκουν σε ομοσπονδιακό κράτος, αλλά οι "κυβερνητικές επιχειρήσεις" (GSEs), οι οποίες είναι ομοσπονδιακά ναυλωμένες εταιρείες που ανήκουν σε ιδιώτες.
Και όπου η Ginnie Mae εγγυάται μόνο τίτλους που περιλαμβάνουν στεγαστικά δάνεια εγγυημένα από ομοσπονδιακούς οργανισμούς, όπως το FHA και η VA, οι συγγενείς της μπορούν να υποστηρίξουν τίτλους των οποίων τα ενυπόθηκα δάνεια δεν καλύπτονται από αυτά τα ομοσπονδιακά όργανα. Η Fannie Mae διαθέτει επίσης το δικό της χαρτοφυλάκιό της, το οποίο συνήθως αναφέρεται ως διακρατούμενο χαρτοφυλάκιο, το οποίο επενδύει σε τίτλους που εξασφαλίζονται με ενυπόθηκα δάνεια και δάνεια άλλων ιδρυμάτων.
Το GNMA είναι επίσης φαινομενικά το μόνο Mae ή Mac που υποστηρίζεται από την "πλήρη πίστη και πίστωση" της ομοσπονδιακής κυβέρνησης. Ωστόσο, κατά το δεύτερο εξάμηνο του 2008, κατά τη διάρκεια της κρίσης στέγασης, οι Fannie Mae και Freddie Mac αναλήφθηκαν από την κυβέρνηση μέσω της συντηρήσεως της Ομοσπονδιακής Επιτροπής Οικονομικών Στέγασης. Και οι δύο εξομαλύνθηκαν στο ύψος των 187, 4 δισ. Δολαρίων, γεγονός που τους έσωσε από την κατάρρευση. Κάποιοι υποστηρίζουν ότι η διάσωση, εκτός από τη διαγραφή της διάκρισης της Ginnie Mae, είναι η μόνη ομοσπονδιακή υπηρεσία που εγγυάται ενυπόθηκα χρεόγραφα που απολαμβάνουν κρατική προστασία από την αποτυχία.