Σταθερή ή μεταβλητή υποθήκη υποθηκών: Ποια είναι η καλύτερη τώρα;

Από την 28η Μαρτίου 2018, η έρευνα δανεισμού της Bankrate.com ανέφερε ότι τα επιτόκια των στεγαστικών δανείων ήταν 4, 30% για σταθερό 30 ετών, 3, 72% για σταθερό 15 ετών και 4, 05% για τα πρώτα πέντε έτη με ρυθμιζόμενο 5/1 υποθήκη (ARM). Αυτοί είναι οι εθνικοί μέσοι όροι. τα επιτόκια των ενυπόθηκων δανείων ποικίλλουν ανάλογα με την τοποθεσία και εξαρτώνται σε μεγάλο βαθμό από το πιστωτικό σας αποτέλεσμα

Έτσι, το πρώτο βήμα για να αποφασίσετε αν μια υποθήκη με σταθερό επιτόκιο ή ένα ARM είναι η καλύτερη επιλογή στη σημερινή αγορά είναι να μιλήσετε σε αρκετούς δανειστές για να μάθετε τι ποσοστό δικαιούστε και ποιοι όροι δανείου έχουν νόημα για εσάς, δεδομένου του πιστωτικού αποτελέσματος, του εισοδήματός σας, χρέη, προκαταβολή και μηνιαία πληρωμή που μπορείτε να αντέξετε οικονομικά.

Μόλις μάθετε τι επιτόκιο και οι προθεσμιακοί δανειστές θα επεκτείνουν σε εσάς, πώς επιλέγετε μεταξύ μιας υποθήκης σταθερού επιτοκίου και ενός ARM; Εξετάστε αυτούς τους παράγοντες.

Σταθερό εναντίον ARM: Μηνιαία διαφορά πληρωμής

Για κάθε 100.000 δολάρια που δανείζετε, μπορείτε να πληρώσετε ανά μήνα για κάθε έναν από τους μεγαλύτερους τύπους υποθηκών με τα εθνικά μέσα επιτόκια που αναφέρονται παραπάνω:

- 30ετή υποθήκη σταθερού επιτοκίου: 495 δολάρια

- 15ετής υποθήκη με σταθερό επιτόκιο: $ 726

- 5/1 ρυθμιζόμενη υποθήκη: 480 δολάρια για τους πρώτους 60 μήνες

Κοιτάζοντας μόνο τη μηνιαία πληρωμή, το επιτόκιο ρυθμιζόμενου επιτοκίου φαίνεται πως θα μπορούσε να είναι η καλύτερη επιλογή. Είναι η φθηνότερη επιλογή κατά 15 δολάρια το μήνα. Όσο μεγαλύτερη είναι η υποθήκη σας, τόσο μεγαλύτερη είναι η μηνιαία εξοικονόμηση. Αν δανείζετε μισό εκατομμύριο, θα εξοικονομήσετε 73 δολάρια το μήνα με ρυθμιζόμενο επιτόκιο.

Είναι αυτή η διαφορά αρκετά μεγάλη για να αναλάβει τους πρόσθετους κινδύνους που συνδέονται με ένα ARM;

Τύποι υποθηκών με ρυθμιζόμενο επιτόκιο

Τα πληκτρολόγια έρχονται σε πολλούς τύπους. Το πιο δημοφιλές είναι ένα υβριδικό ARM, και από αυτά, η πιο δημοφιλής επιλογή είναι η 5/1 ARM, ακολουθούμενη από τα 3/1, 7/1 και 10/1 ARM.

Δείτε πώς λειτουργούν τα υβριδικά συστήματα ARM: Για παράδειγμα, το ARM 5/1 έχει σταθερό επιτόκιο για τα πρώτα πέντε χρόνια, που ονομάζεται εισαγωγική περίοδος. Μετά από αυτό, το επιτόκιο προσαρμόζεται μία φορά το χρόνο για το υπόλοιπο της θητείας (πχ 25 επιπλέον έτη). Υπάρχουν ARM που ρυθμίζονται λιγότερο συχνά από μία φορά το χρόνο, όπως τα 3/3 και 5/5 ARM, αλλά αυτά μπορεί να είναι δύσκολο να έρθουν. Όσο μεγαλύτερη είναι η αρχική περίοδο, τόσο μικρότερη θα είναι η διαφορά μεταξύ του επιτοκίου του ARM και του επιτοκίου της υποθήκης σταθερού επιτοκίου.

Στις Ηνωμένες Πολιτείες, το επιτόκιο για τους περισσότερους ARM βασίζεται στο ποσοστό του αμερικανικού δημοσίου, αλλά περίπου το 20% των ARM βασίζονται στο διατραπεζικό επιτόκιο του Λονδίνου (LIBOR) του Λονδίνου. Τα ποσοστά του δημοσίου είναι επί του παρόντος πολύ χαμηλά, οπότε αν βγάλετε ένα ARM τώρα, υπάρχει μια καλή πιθανότητα να αυξηθεί το επιτόκιό σας όταν λήξει η εισαγωγική περίοδος του ARM. Η Federal Reserve αύξησε τα επιτόκια μία φορά τον Μάρτιο και αναμένεται να το κάνει δύο φορές το 2018, με κάθε αύξηση να είναι 0, 25%.

Ανεκτικότητα σε κινδύνους και μελλοντικά σχέδια

Όταν παίρνετε μια υποθήκη με σταθερό επιτόκιο, γνωρίζετε πριν υπογράψετε τα χαρτιά κλεισίματος ακριβώς πόσο η πληρωμή υποθηκών σας θα είναι κάθε μήνα για όσο διάστημα έχετε την υποθήκη. Πολλοί άνθρωποι εκτιμούν αυτή τη σταθερότητα.

Τα συστήματα ARM υπόκεινται σε κίνδυνο επιτοκίου ή στην πιθανότητα αλλαγής του επιτοκίου. Μετά την αρχική περίοδο, το επιτόκιο αυτού του είδους υποθηκών προσαρμόζεται ώστε να αντικατοπτρίζει τις τρέχουσες συνθήκες της αγοράς. Πώς ξέρετε τι θα είναι το επιτόκιο του ARM όταν θα ξεκαθαρίσει μετά την εισαγωγική περίοδο;

Οι λεπτομέρειες ενός συγκεκριμένου ARM - αυτό που ονομάζεται δομή καλύμματος επιτοκίου - σας λένε πόσο υψηλό θα ήταν η μηνιαία πληρωμή σας. Για παράδειγμα, ένα ARM 5/1 μπορεί να έχει δομή κεφαλαιοποίησης 2-2-6, που σημαίνει ότι το έτος έξι (μετά τη λήξη της πενταετούς περιόδου εισαγωγής) το επιτόκιο μπορεί να αυξηθεί κατά 2%, τα επόμενα χρόνια το επιτόκιο μπορεί να αυξηθεί κατά ένα επιπλέον 2% ετησίως και η συνολική αύξηση των επιτοκίων δεν μπορεί ποτέ να υπερβαίνει το 6% κατά τη διάρκεια του δανείου.

Εάν το εισαγωγικό σας επιτόκιο ήταν 4%, για τα πρώτα πέντε έτη, το επιτόκιο σας θα ήταν 4%. Την έβδομη χρονιά, μπορεί να αυξηθεί κατά 2%, ανάλογα με το ετήσιο επιτόκιο του αμερικανικού δημοσίου, οπότε το επιτόκιο σας θα μπορούσε να φθάσει το 6%. Στο έτος επτά, το επιτόκιο σας θα μπορούσε να αυξηθεί κατά 2%, σε 8%, και το οκτώ έτος, το επιτόκιο σας θα μπορούσε να αυξηθεί και πάλι κατά 2%, καθιστώντας το επιτόκιο σας 10%. Σε αυτό το σημείο, θα είχατε φτάσει το ανώτατο όριο του 6%. το επιτόκιο σας δεν θα υπερβαίνει ποτέ το 10%.

Ενώ το καπάκι μειώνει κάπως τον κίνδυνο σας, σε μια υποθήκη αξίας 200.000 δολαρίων, η διαφορά μεταξύ του τόκου 4% και του 10% είναι μια μηνιαία πληρωμή ύψους περίπου 955 δολάρια έναντι περίπου 1.755 δολαρίων. Πρέπει να αναρωτηθείτε αν ένα σενάριο χειρότερης περίπτωσης με επιπλέον $ 800 το μήνα για τα οκτώ έως τα 30 έτη είναι κάτι που μπορείτε να ζήσετε.

Εάν το ποσοστό σας ρυθμίζει πάντα αυτό το υψηλό εξαρτάται από το ρυθμό δείκτη ARM. Εάν το ARM σας είναι ευρετηριασμένο με το ετήσιο επιτόκιο του Δημοσίου και το επιτόκιο είναι το ίδιο το έξι έτος όπως ήταν το πρώτο έτος, το επιτόκιο σας δεν θα αυξηθεί το έξι έτος. Ωστόσο, εάν το επιτόκιο του Treasury έχει αυξηθεί κατά 3%, το επιτόκιό σας δεν θα αυξηθεί περισσότερο από 2% το έξι έτος λόγω του ανώτατου ορίου.

Τα άτομα που λαμβάνουν ARM συχνά πιστεύουν ότι θα συμβεί ένα από τα ακόλουθα γεγονότα:

- Θα πουλήσουν το σπίτι πριν από την επαναφορά του δανείου.

- Το εισόδημά τους θα αυξηθεί πριν από την επαναφορά του δανείου.

- Θα μπορέσουν να αναχρηματοδοτήσουν πριν την επαναφορά του δανείου.

- Τα επιτόκια θα παραμείνουν σταθερά ή θα παραμείνουν, δίνοντάς τους ένα επιτόκιο παρόμοιο με το εισαγωγικό επιτόκιο κατά την επαναφορά του δανείου.

Εάν ζήσατε από τη μεγάλη ύφεση, όταν πολλοί δανειολήπτες είχαν ARM που δεν μπορούσαν να αντέξουν οικονομικά μετά την επαναφορά του επιτοκίου, γνωρίζετε ότι οι προσδοκίες των ανθρώπων και η οικονομική πραγματικότητα μπορεί να διαφέρουν δραματικά. Οι οφειλέτες που επιθυμούν να βγάλουν ένα ARM βάσει οποιασδήποτε από αυτές τις κοινές υποθέσεις θα πρέπει να εξετάσουν εάν θα είναι σε θέση να διαχειριστούν την υποθήκη εάν οι υποθέσεις τους δεν αποφεύγουν, ειδικά εάν το επιτόκιο αυξάνεται τόσο ψηλά όσο μπορεί. Αν όχι, μια υποθήκη με σταθερό επιτόκιο μπορεί να είναι μια καλύτερη επιλογή.

FHA ARMs

Η Ομοσπονδιακή Διοίκηση Στέγασης (FHA) εγγυάται στεγαστικά δάνεια ρυθμιζόμενου επιτοκίου, επιτρέποντας στους δανειστές να τους προσφέρουν στους δανειολήπτες που χρειάζονται πιο επιεικούς όρους για να πληρούν τις προϋποθέσεις. Το FHA προσφέρει 1-year ARMs και 3-, 5-, 7- και 10-year υβριδικά ARMs. Το επιτόκιο για τις εκδόσεις ενός έτους και τριών ετών δεν μπορεί να αυξηθεί περισσότερο από 1% ετησίως μετά την εισαγωγική περίοδο ή κατά περισσότερο από 5% κατά τη διάρκεια του δανείου. Το επιτόκιο των ARM των 5, 7 και 10 ετών δεν μπορεί να αυξηθεί περισσότερο από 2% ετησίως μετά την εισαγωγική περίοδο και το ανώτατο όριο ζωής είναι 6%.

Όπως όλα τα στεγαστικά δάνεια της FHA, ενώ ένα FHA ARM μπορεί να έχει πιο επιεικούς τίτλους, απαιτεί από τους δανειολήπτες να πληρώσουν ένα ασφάλιστρο ασφάλισης προκαταβολής ύψους 1, 75% του ποσού του δανείου (το οποίο συνήθως μεταφέρεται στο δάνειο και θα πληρώνετε τόκους επί του αποτέλεσμα). Απαιτεί επίσης μηνιαία πληρωμή ασφάλισης ασφάλισης υποθηκών, το κόστος του οποίου εξαρτάται από τη διάρκεια του δανείου σας και την προκαταβολή. Εάν, για παράδειγμα, κάνετε την ελάχιστη απαιτούμενη προκαταβολή του FHA ύψους 3, 5% και πάρτε ένα δάνειο 30 ετών, θα πληρώνετε 0, 85% του ανεξόφλητου υπολοίπου δανείου κάθε χρόνο στην ασφάλιση υποθηκών έως ότου πληρώσετε το δάνειο εξ ολοκλήρου. Αυτό το ποσό διαιρείται με 12 και προστίθεται στη μηνιαία πληρωμή σας. Σε δάνειο 200.000 δολαρίων, το ασφάλιστρο προκαταβολής θα σας κοστίσει 3.500 δολάρια και τα μηνιαία ασφάλιστρα υποθηκών θα σας κοστίζουν περίπου 142 δολάρια το μήνα για το πρώτο έτος και θα μειώνονται σταδιακά μετά από αυτό. Αυτά τα κόστη αυξάνουν το κόστος της ιδιοκτησίας ενός σπιτιού τόσο βραχυπρόθεσμα όσο και μακροπρόθεσμα και μπορούν να το κάνουν λιγότερο προσιτό.

Επιλέγοντας ανάμεσα σε ένα δάνειο σταθερού επιτοκίου και ένα ARM

Τώρα που γνωρίζετε πώς συγκρίνονται οι ARM με τα δάνεια σταθερού επιτοκίου, πώς αποφασίζετε ποια είναι η πιο λογική για την κατάστασή σας;

Ο Sean O. McGeehan, αξιωματικός δανείου στο Όμηρο Γκλεν, Ill., Λίγο έξω από το Σικάγο, ζυγίζει με αυτόν τον τρόπο. "Οι περισσότεροι από τους πελάτες μας πέφτουν στον πάγκο σταθερού ρυθμού. Είναι παραδοσιακά οι πρώτοι ιδιοκτήτες σπιτιού που αγοράζουν ένα condo ή μονοκατοικία και δεν γνωρίζουν τα μελλοντικά τους σχέδια », λέει. "Αν καταλήξουν να έχουν παιδιά και πρέπει να παραμείνουν εκεί μακροπρόθεσμα, ένα σταθερό επιτόκιο θα τους δώσει βεβαιότητα και σταθερότητα στις πληρωμές υποθηκών τους."

Δεδομένου ότι τα επιτόκια δεν έχουν σχεδόν τίποτα να πάνε, αλλά στην σημερινή αγορά, οι περισσότεροι αγοραστές κατοικιών δεν ενδιαφέρονται να αναλάβουν τον κίνδυνο ενός ARM.

"Λόγω του σημερινού περιβάλλοντος χαμηλού επιτοκίου, χρησιμοποιώ την 30ετή επιλογή σταθερού δανείου κατά το 90% των εποχών κατά τα τελευταία έξι έτη συν τους πρώτους αγοραστές κατοικιών", λέει ο Lauren Abrams, σύμβουλος στεγαστικών δανείων με το Absolute Mortgage Τράπεζες στο San Ramon, Καλιφόρνια

"Ωστόσο, είναι σημαντικό να έχουμε μια συζήτηση για τα μακροπρόθεσμα σχέδια του αγοραστή για την ιδιοκτησία. Στις περισσότερες περιπτώσεις οι αγοραστές δεν γνωρίζουν ή δεν μπορούν να προβλέψουν ποια θα είναι αυτά τα σχέδια ", λέει. "Οι πελάτες συχνά επιμένουν ότι αυτό είναι απλώς ένα σπίτι εκκίνησης και δεν θα είναι μέσα σε αυτό για περισσότερο από τρία έως πέντε χρόνια." Στην εμπειρία της, αυτό το χρονικό πλαίσιο μπορεί να είναι πραγματικά τόσο μικρό όσο ένα έτος εάν υπάρχει διαζύγιο, μεταφορά εργασίας, γάμος ή παιδιά, αλλά το χρονικό αυτό πλαίσιο μπορεί επίσης να επεκταθεί εύκολα σε 10 και πλέον έτη.

Οι δανειολήπτες που πιστεύουν ότι θα είναι στο σπίτι για μικρότερο χρονικό διάστημα και θέλουν να χρησιμοποιήσουν ένα ARM θα μπορούσαν να μετριάσουν τον κίνδυνο τους με την απομάκρυνση της μηνιαίας εξοικονόμησης σε έναν τοκοφόρο λογαριασμό για να καλύψουν μια ενδεχομένως υψηλότερη μελλοντική πληρωμή αν βρίσκονται ακόμα στο στο σπίτι όταν ρυθμίζεται ο ρυθμός. Αλλά "στην πραγματικότητα, οι ιδιοκτήτες σπιτιού συνήθως δεν θα σώσει αυτά τα χρήματα", λέει ο Abrams.

Οι πλούσιοι πελάτες και οι επενδυτές που έχουν ένα σχέδιο για το πόσο καιρό θα μεταφέρουν την υποθήκη και μπορούν να πληρώσουν δυνητικά υψηλότερες πληρωμές αργότερα είναι πιθανότερο να δουν την έκκληση ενός ARM και πιθανότερο να επωφεληθούν από το εισαγωγικό επιτόκιο.

Εάν μπορείτε να αντέξετε οικονομικά τις υψηλότερες μηνιαίες πληρωμές σε 15ετή υποθήκη σταθερού επιτοκίου και να προγραμματίσετε να παραμείνετε στο σπίτι εδώ και πολύ καιρό, θα σας εξοικονομήσει περισσότερα χρήματα μακροπρόθεσμα, επειδή οι συνολικές πληρωμές τόκων θα είναι πολύ χαμηλότερες. Και το κλείδωμα των σημερινών πολύ χαμηλών ποσοστών 15 ετών θα είναι σχεδόν σίγουρα λιγότερο δαπανηρό από το να έχεις ένα ARM μακροπρόθεσμα, παρόλο που ο ARM είναι φθηνότερος τώρα.

Η κατώτατη γραμμή

Λιγότερο από το 10% των δανειοληπτών επιλέγουν ARM τον Αύγουστο του 2017, σύμφωνα με τα στοιχεία των CoreLogic και Freddie Mac.

Εάν θέλετε να χρησιμοποιήσετε ένα ARM επειδή το χαμηλότερο επιτόκιο θα σας βοηθήσει να επωφεληθείτε από τη χρηματοδότηση για να αγοράσετε ακριβά ακίνητα, σκεφτείτε αν η διαφορά στην ποιότητα της ιδιοκτησίας που μπορείτε να πάρετε με το ARM καθιστά τον κίνδυνο για τον τόκο αξίζει τον κόπο. Θα μπείτε στον πειρασμό να πείτε: "Ναι! Φυσικά!" λόγω της εκπληκτικής σχολικής συνοικίας, νέων δαπέδων από σκληρό ξύλο ή υπέροχης γειτονιάς. αλλά προσπαθήστε να οραματιστείτε πώς θα αισθάνεστε σχετικά με αυτό το ακίνητο - και αν θα μπορούσατε ακόμα να το αντέξετε οικονομικά - αν η μηνιαία πληρωμή διπλασιαστεί μετά από λίγα χρόνια. Για τους περισσότερους δανειολήπτες σε αυτήν την αυξανόμενη αγορά επιτοκίων, ένα σταθερό επιτόκιο είναι μάλλον πιο συνετό.

Συνέχισε να διαβάζεις

• Ελέγξτε τα τρέχοντα επιτόκια υποθηκών
• Πώς τα επιτόκια λειτουργούν σε μια υποθήκη
• Κατανόηση της δομής πληρωμής υποθηκών
• Υποθήκη Πόντοι: Ποιο είναι το σημείο;
• Υποθήκες: σταθερό επιτόκιο έναντι ρυθμιζόμενου ποσοστού
• Βρείτε τα καλύτερα επιτόκια δανείων
• Έχετε ένα καλό επιτόκιο υποθηκών; Κλειδώστε το!
• Οι σημαντικότεροι παράγοντες που επηρεάζουν τα επιτόκια των στεγαστικών δανείων
• Προβλέψεις υποθηκών: Αγορά, πώληση ή Refi;
• Ρυθμιζόμενη υποθήκη υποθηκών: Τι συμβαίνει όταν τα επιτόκια ανεβαίνουν
• Πώς επηρεάζουν τα επιτόκια στην αγορά κατοικιών
• Είναι η τιμή κατοικίας ή το επιτόκιο πιο σημαντική;
• Αγορές για τιμές υποθηκών