Διόρθωση με σταθερό επιτόκιο έναντι υποθηκών με δυνατότητα προσαρμογής: Ποια είναι η διαφορά;

Οι υποθήκες σταθερού επιτοκίου και οι υποθήκες ρυθμιζόμενου επιτοκίου (ARM) είναι οι δύο βασικοί τύποι υποθηκών. Ενώ η αγορά προσφέρει πολλές ποικιλίες μέσα σε αυτές τις δύο κατηγορίες, το πρώτο βήμα κατά την αγορά για μια υποθήκη καθορίζει ποιος από τους δύο κύριους τύπους δανείων ταιριάζει καλύτερα στις ανάγκες σας.

Βασικές τακτικές

• Μια υποθήκη με σταθερό επιτόκιο χρεώνει ένα καθορισμένο επιτόκιο που δεν αλλάζει καθ 'όλη τη διάρκεια του δανείου.
• Το αρχικό επιτόκιο σε μια υποθήκη ρυθμιζόμενου επιτοκίου (ARM) καθορίζεται κάτω από το επιτόκιο της αγοράς με ένα συγκρίσιμο δάνειο σταθερού επιτοκίου και, στη συνέχεια, το επιτόκιο αυξάνεται (ή ενδεχομένως μειώνεται) με την πάροδο του χρόνου.
• Οι ARM είναι συνήθως πιο περίπλοκες από τις υποθήκες σταθερού επιτοκίου.

Υποθήκες σταθερού επιτοκίου

Μια υποθήκη με σταθερό επιτόκιο χρεώνει ένα καθορισμένο επιτόκιο που δεν αλλάζει καθ 'όλη τη διάρκεια του δανείου. Αν και το ποσό του κεφαλαίου και των τόκων που καταβάλλονται κάθε μήνα κυμαίνεται από την πληρωμή έως την πληρωμή, η συνολική πληρωμή παραμένει η ίδια, γεγονός που καθιστά τον προϋπολογισμό εύκολο για τους ιδιοκτήτες σπιτιού.

Το μερικό πρόγραμμα απόσβεσης που ακολουθεί δείχνει τον τρόπο με τον οποίο τα ποσά που τίθενται στον κύριο και το συμφέρον μεταβάλλονται κατά τη διάρκεια της υποθήκης. Σε αυτό το παράδειγμα, ο όρος υποθήκη είναι 30 χρόνια, ο κύριος υπόχρεος είναι $ 100.000, και το επιτόκιο είναι 6%.

Όπως μπορείτε να δείτε, οι πληρωμές που πραγματοποιήθηκαν κατά τα πρώτα έτη υποθήκης αποτελούνται κυρίως από πληρωμές τόκων.

Το κύριο πλεονέκτημα ενός δανείου σταθερού επιτοκίου είναι ότι ο δανειολήπτης προστατεύεται από τις ξαφνικές και δυνητικά σημαντικές αυξήσεις των μηνιαίων πληρωμών υποθηκών σε περίπτωση αύξησης των επιτοκίων. Τα ενυπόθηκα δάνεια σταθερού επιτοκίου είναι εύκολα κατανοητά και ποικίλλουν ελάχιστα από τον δανειστή έως τον δανειστή. Το μειονέκτημα για τα στεγαστικά δάνεια σταθερού επιτοκίου είναι ότι όταν τα επιτόκια είναι υψηλά, τα επιδόματα για δάνειο είναι πιο δύσκολα, επειδή οι πληρωμές είναι λιγότερο προσιτές.

Αν και το επιτόκιο είναι σταθερό, το συνολικό ποσό των τόκων που θα πληρώσετε εξαρτάται από τον όρο υποθήκης. Τα παραδοσιακά ιδρύματα δανεισμού προσφέρουν στεγαστικά δάνεια σταθερού επιτοκίου για διάφορους όρους, τα πιο συνηθισμένα από τα οποία είναι τα 30, 20 και τα 15 έτη.

Η 30ετής υποθήκη είναι η πιο δημοφιλής επιλογή επειδή προσφέρει τη χαμηλότερη μηνιαία πληρωμή. Ωστόσο, το αντιστάθμισμα για τη χαμηλή αυτή πληρωμή είναι ένα σημαντικά υψηλότερο συνολικό κόστος, επειδή η επιπλέον δεκαετία ή και περισσότερο, στον όρο αυτό, αφιερώνεται κυρίως στην πληρωμή τόκων. Οι μηνιαίες πληρωμές για βραχυπρόθεσμα στεγαστικά δάνεια είναι υψηλότερες, έτσι ώστε να επιστραφεί ο κύριος υπόχρεος σε συντομότερο χρονικό διάστημα. Επίσης, βραχυπρόθεσμα ενυπόθηκα δάνεια προσφέρουν χαμηλότερο επιτόκιο, το οποίο επιτρέπει μεγαλύτερο ποσό κεφαλαίου που επιστρέφεται με κάθε πληρωμή υποθηκών. Έτσι, οι βραχυπρόθεσμες υποθήκες κοστίζουν σημαντικά λιγότερο συνολικά. (Για περισσότερες πληροφορίες, ανατρέξτε στην ενότητα Κατανόηση της δομής πληρωμής υποθηκών .)

Υποθήκες: Σταθερό επιτόκιο σε σχέση με το ρυθμιζόμενο επιτόκιο

Προσαρμοστέα υποθήκη υποθηκών

Το επιτόκιο για μια υποθήκη ρυθμιζόμενου επιτοκίου είναι μεταβλητή. Το αρχικό επιτόκιο σε έναν ΔΑΜ καθορίζεται κάτω από το επιτόκιο της αγοράς με ένα συγκρίσιμο δάνειο σταθερού επιτοκίου και στη συνέχεια το επιτόκιο αυξάνεται όσο περνάει ο καιρός. Αν το ARM κρατείται αρκετά, το επιτόκιο θα ξεπεράσει το επιτόκιο που ισχύει για τα δάνεια σταθερού επιτοκίου.

Τα ARM έχουν μια καθορισμένη χρονική περίοδο κατά την οποία το αρχικό επιτόκιο παραμένει σταθερό, μετά το οποίο το επιτόκιο προσαρμόζεται σε μια προκαθορισμένη συχνότητα. Η περίοδος σταθερού επιτοκίου μπορεί να διαφέρει σημαντικά - οπουδήποτε από ένα μήνα σε δέκα χρόνια. οι βραχύτερες περίοδοι προσαρμογής γενικά συνεπάγονται χαμηλότερα αρχικά επιτόκια. Μετά την αρχική περίοδο, το δάνειο αναστρέφεται, πράγμα που σημαίνει ότι υπάρχει νέο επιτόκιο με βάση τα τρέχοντα επιτόκια της αγοράς. Αυτή είναι η τιμή μέχρι την επόμενη επαναφορά, η οποία μπορεί να είναι το επόμενο έτος.

Ορολογία ARM

Τα συστήματα ARM είναι σημαντικά πιο περίπλοκα από τα δάνεια σταθερού επιτοκίου, οπότε η διερεύνηση των πλεονεκτημάτων και των μειονεκτημάτων απαιτεί την κατανόηση κάποιας βασικής ορολογίας. Εδώ είναι μερικές ιδέες που οι δανειολήπτες πρέπει να γνωρίζουν πριν επιλέξουν ένα ARM:

• Συχνότητα προσαρμογής: Πρόκειται για το χρονικό διάστημα μεταξύ προσαρμογών επιτοκίου (π.χ. μηνιαία, ετήσια, κ.λπ.).
• Δείκτες προσαρμογής: Οι προσαρμογές των επιτοκίων συνδέονται με ένα σημείο αναφοράς. Μερικές φορές αυτό είναι το επιτόκιο ενός είδους περιουσιακού στοιχείου, όπως τα πιστοποιητικά κατάθεσης ή τα έντοκα γραμμάτια του Δημοσίου. Θα μπορούσε επίσης να είναι ένας συγκεκριμένος δείκτης, όπως ο δείκτης κόστους κεφαλαίου ή το διατραπεζικό επιτόκιο του Λονδίνου (LIBOR).
• Περιθώριο: Όταν υπογράφετε το δάνειό σας, συμφωνείτε να πληρώσετε ένα ποσοστό που είναι ένα ορισμένο ποσοστό υψηλότερο από το δείκτη προσαρμογής. Για παράδειγμα, το ρυθμιζόμενο ποσοστό μπορεί να είναι το ποσοστό του ετήσιου λογαριασμού T plus 2%. Αυτό το επιπλέον 2% καλείται το περιθώριο.
• Caps: Αυτό αναφέρεται στο όριο του ποσού που μπορεί να αυξήσει το επιτόκιο σε κάθε περίοδο προσαρμογής. Ορισμένα συστήματα ARM προσφέρουν επίσης ανώτατα όρια στη συνολική μηνιαία πληρωμή. Αυτά τα δάνεια, γνωστά και ως δάνεια αρνητικής απόσβεσης, διατηρούν χαμηλά τις πληρωμές. Ωστόσο, οι πληρωμές αυτές μπορούν να καλύπτουν μόνο ένα μέρος των οφειλόμενων τόκων. Οι μη καταβληθέντες τόκοι γίνονται μέρος του κεφαλαίου. Μετά από χρόνια καταβολής της υποθήκης, ο κύριος οφειλέτης σας μπορεί να είναι μεγαλύτερος από το ποσό που αρχικά δανείστηκε.
• Οροφή: Αυτό είναι το υψηλότερο που επιτρέπει το ρυθμιζόμενο επιτόκιο κατά τη διάρκεια του δανείου.

Το μεγαλύτερο πλεονέκτημα ενός ARM είναι ότι είναι αρκετά φθηνότερο από μια υποθήκη πάγιου επιτοκίου, τουλάχιστον για τα πρώτα τρία, πέντε ή επτά χρόνια. Τα ARM είναι επίσης ελκυστικά επειδή οι χαμηλές αρχικές πληρωμές τους επιτρέπουν συχνά στον δανειολήπτη να τύχει μεγαλύτερου δανείου και, σε ένα περιβάλλον με μειωμένο επιτόκιο, να επιτρέψει στον δανειολήπτη να απολαμβάνει χαμηλότερα επιτόκια (και χαμηλότερες πληρωμές) χωρίς να χρειαστεί να αναχρηματοδοτήσει την υποθήκη .

Ένας δανειολήπτης που επιλέγει ένα ARM μπορεί να εξοικονομήσει αρκετές εκατοντάδες δολάρια το μήνα για επτά χρόνια, μετά από τα οποία το κόστος του / της ενδέχεται να αυξηθεί. Ο νέος συντελεστής θα βασίζεται στα επιτόκια της αγοράς και όχι στο αρχικό επιτόκιο κάτω από την αγορά. Εάν είστε πολύ τυχεροί, μπορεί να είναι χαμηλότερο ανάλογα με το ποια είναι τα επιτόκια της αγοράς τη στιγμή της επαναφοράς του επιτοκίου.

Το ARM, ωστόσο, μπορεί να προκαλέσει σημαντικά μειονεκτήματα. Με ένα ARM, η μηνιαία πληρωμή σας μπορεί να αλλάζει συχνά κατά τη διάρκεια ζωής του δανείου. Και αν παίρνετε ένα μεγάλο δάνειο, θα μπορούσατε να αντιμετωπίζετε προβλήματα όταν αυξάνονται τα επιτόκια: Ορισμένοι ARM είναι δομημένοι έτσι ώστε τα επιτόκια να μπορούν να διπλασιαστούν σε λίγα μόνο χρόνια. (Για περισσότερες πληροφορίες, ανατρέξτε στην ενότητα Ρυθμιζόμενη υποθήκη υποθηκών: Τι συμβαίνει όταν τα επιτόκια ανεβαίνουν ).

Πράγματι, τα στεγαστικά δάνεια με ρυθμιζόμενο επιτόκιο έχασε την ευνοϊκή θέση πολλών χρηματοπιστωτικών επενδυτών μετά την κατάρρευση των υποτομέων υποθηκών του 2008, γεγονός που οδήγησε σε μια εποχή κατασχέσεων και πωλήσεων μικρής διάρκειας. Οι οφειλέτες αντιμετώπισαν σοκ με αυτοκόλλητο όταν οι ARM τους προσαρμόστηκαν και οι πληρωμές τους αυξήθηκαν στα ύψη. Ευτυχώς, έκτοτε θεσπίστηκαν κυβερνητικοί κανονισμοί και νομοθεσία για να αυξηθεί η εποπτεία που μετέτρεψε τη φούσκα των κατοικιών σε παγκόσμια χρηματοπιστωτική κρίση. Το Γραφείο Προστασίας Χρηματοοικονομικών Καταναλωτών (CFPB) έχει αποτρέψει τις πρακτικές υποσιτισμού υποθηκών που βλάπτουν τον καταναλωτή. Οι δανειστές δανείζουν δανειολήπτες που είναι πιθανό να εξοφλήσουν τα δάνειά τους.

Τα ARM είναι σημαντικά φθηνότερα από τα στεγαστικά δάνεια σταθερού επιτοκίου.

Ποιο δάνειο είναι κατάλληλο για εσάς;

Όταν επιλέγετε μια υποθήκη, πρέπει να εξετάσετε ένα ευρύ φάσμα προσωπικών παραγόντων και να τα εξισορροπήσετε με την οικονομική πραγματικότητα μιας συνεχώς μεταβαλλόμενης αγοράς. Τα προσωπικά οικονομικά των ατόμων συχνά αντιμετωπίζουν περιόδους προόδου και πτώσης, αυξάνονται και μειώνονται τα επιτόκια και η ισχύς της οικονομίας παραμένει και εξαφανίζεται. Για να βάλετε την επιλογή των δανείων σας στο πλαίσιο αυτών των παραγόντων, εξετάστε τις ακόλουθες ερωτήσεις:

• Πόσο μεγάλη είναι η πληρωμή υποθηκών που μπορείτε να αντέξετε οικονομικά σήμερα;
• Θα μπορούσατε ακόμα να αντέξετε οικονομικά ένα ARM εάν τα επιτόκια αυξάνονται;
• Πόσο καιρό σκοπεύετε να ζήσετε στην ιδιοκτησία;
• Σε ποια κατεύθυνση βρίσκονται τα επιτόκια και αναμένετε ότι θα συνεχιστεί η τάση;

Εάν σκέφτεστε ένα ARM, θα πρέπει να εκτελέσετε τους αριθμούς για να προσδιορίσετε το χειρότερο σενάριο. Αν εξακολουθείτε να μπορείτε να αντέξετε οικονομικά αν η υποθήκη ξεπεραστεί στο ανώτατο όριο στο μέλλον, ένα ARM θα σας εξοικονομήσει χρήματα κάθε μήνα. Στην ιδανική περίπτωση, θα πρέπει να χρησιμοποιείτε την εξοικονόμηση σε σύγκριση με μια υποθήκη σταθερού επιτοκίου για να πραγματοποιείτε επιπλέον πληρωμές κεφαλαίου κάθε μήνα, έτσι ώστε το συνολικό δάνειο να είναι μικρότερο όταν πραγματοποιείται η επαναφορά, μειώνοντας περαιτέρω το κόστος.

Αν τα επιτόκια είναι υψηλά και αναμένεται να μειωθούν, ένα ARM θα εξασφαλίσει ότι μπορείτε να επωφεληθείτε από την πτώση, καθώς δεν είστε κλειδωμένοι σε ένα συγκεκριμένο ποσοστό. Εάν τα επιτόκια αναρριχηθούν ή μια σταθερή, προβλέψιμη πληρωμή είναι σημαντική για εσάς, μια υποθήκη σταθερού επιτοκίου μπορεί να είναι ο τρόπος να πάει.

Υποψήφιοι για ARM

Ο βραχυπρόθεσμος ιδιοκτήτης σπιτιού

Ένα ARM μπορεί να είναι μια εξαιρετική επιλογή εάν οι χαμηλές πληρωμές στο εγγύς μέλλον είναι η βασική σας απαίτηση, ή αν δεν σκοπεύετε να ζήσετε στην ιδιοκτησία αρκετά καιρό για να αυξηθούν τα ποσοστά. Όπως αναφέρθηκε προηγουμένως, η περίοδος σταθερού επιτοκίου ενός ARM ποικίλλει, συνήθως από ένα έτος σε επτά χρόνια, και γι 'αυτό ένα ARM μπορεί να μην έχει νόημα για τους ανθρώπους που σχεδιάζουν να κρατήσουν το σπίτι τους για περισσότερο από αυτό. Ωστόσο, αν γνωρίζετε ότι πρόκειται να μετακινηθείτε μέσα σε σύντομο χρονικό διάστημα, ή δεν σκοπεύετε να κρατήσετε το σπίτι για τις επόμενες δεκαετίες, τότε ένα ARM θα έχει πολύ νόημα.

Ας υποθέσουμε ότι το περιβάλλον επιτοκίων σημαίνει ότι μπορείτε να πάρετε ένα πενταετές ARM με επιτόκιο 3, 5%. Μια 30ετής υποθήκη σταθερού επιτοκίου, σε σύγκριση, θα σας έδινε επιτόκιο 4, 25%. Αν σκοπεύετε να μετακινηθείτε πριν την επανεκκίνηση του πενταετούς ARM, θα εξοικονομήσετε πολλά χρήματα με ενδιαφέρον. Εάν, από την άλλη πλευρά, τελικά αποφασίσετε να παραμείνετε στο σπίτι περισσότερο, ειδικά αν τα ποσοστά είναι υψηλότερα όταν προσαρμόζεται το δάνειό σας, τότε η υποθήκη πρόκειται να κοστίσει περισσότερο από το δάνειο σταθερού επιτοκίου. Εάν, όμως, αγοράζετε ένα σπίτι με προσοχή στην αναβάθμιση σε ένα μεγαλύτερο σπίτι όταν ξεκινήσετε μια οικογένεια - ή νομίζετε ότι θα μετεγκατασταθείτε για εργασία - τότε ένα ARM μπορεί να είναι κατάλληλο για εσάς.

Το εισόδημα από το εισόδημα

Για ανθρώπους που έχουν σταθερό εισόδημα αλλά δεν περιμένουν να αυξηθούν δραματικά, μια υποθήκη σταθερού επιτοκίου έχει μεγαλύτερη λογική. Ωστόσο, εάν περιμένετε να δείτε μια αύξηση στο εισόδημά σας, η μετάβαση με ένα ARM θα μπορούσε να σας εξοικονομήσει από την καταβολή πολλών τόκων για τη μακρά μεταφορά.

Ας πούμε ότι ψάχνετε για το πρώτο σας σπίτι και μόλις αποφοίτησα από ιατρική ή νομική σχολή ή κέρδισε ένα MBA. Οι πιθανότητες είναι υψηλές ότι θα κερδίσετε περισσότερα τα επόμενα χρόνια και θα είστε σε θέση να αντέξετε οικονομικά τις αυξημένες πληρωμές όταν το δάνειο σας προσαρμόζεται σε υψηλότερο επιτόκιο. Σε αυτή την περίπτωση, ένα ARM θα λειτουργήσει για σας. Σε ένα άλλο σενάριο, εάν αναμένετε να λάβετε χρήματα από ένα trust σε μια συγκεκριμένη ηλικία, θα μπορούσατε να πάρετε ένα ARM που επαναφέρει το ίδιο έτος.

Ο τύπος Pay-It-Off

Η λήψη μιας υποθήκης με ρυθμιζόμενο επιτόκιο είναι πολύ ελκυστική για τους δανειολήπτες ενυπόθηκων δανείων που έχουν ή θα έχουν τα μετρητά για να εξοφλήσουν το δάνειο πριν ξεκινήσει το νέο επιτόκιο. Ενώ αυτό δεν περιλαμβάνει τη συντριπτική πλειοψηφία των Αμερικανών, υπάρχουν καταστάσεις στην οποία μπορεί να είναι δυνατή η απομάκρυνσή του.

Πάρτε έναν δανειολήπτη που αγοράζει ένα σπίτι και πωλεί ένα άλλο ταυτόχρονα. Το άτομο αυτό μπορεί να αναγκαστεί να αγοράσει το νέο σπίτι, ενώ το παλιό είναι συμβεβλημένο και ως εκ τούτου θα πάρει ένα ARM ενός ή δύο ετών. Μόλις ο δανειολήπτης έχει τα έσοδα από την πώληση, αυτός ή αυτή μπορεί να γυρίσει γύρω για να πληρώσει μακριά το ARM με τα έσοδα από την πώληση στο σπίτι.

Μια άλλη περίπτωση κατά την οποία ένα ARM θα είχε νόημα είναι αν μπορείτε να αντέξετε οικονομικά να επιταχύνετε τις πληρωμές κάθε μήνα αρκετά για να το πληρώσετε προτού να επαναφέρει. Η χρήση αυτής της στρατηγικής μπορεί να είναι επικίνδυνη επειδή συμβαίνει η ζωή και ενώ μπορείτε να είστε σε θέση να πραγματοποιήσετε επιταχυνόμενες πληρωμές τώρα, εάν αρρωστήσετε, χάνετε τη δουλειά σας ή ο λέβητας πηγαίνει, αυτό δεν μπορεί πλέον να είναι επιλογή.

Η κατώτατη γραμμή

Ανεξάρτητα από τον τύπο δανείου που επιλέγετε, η επιλογή προσεκτικά θα σας βοηθήσει να αποφύγετε τα δαπανηρά λάθη. Ένα πράγμα είναι σίγουρο: Μην πηγαίνετε με το ARM επειδή η χαμηλότερη μηνιαία πληρωμή είναι ο μόνος τρόπος να αντέξετε οικονομικά το σπίτι των ονείρων σας. Μπορεί να έχετε ένα παρόμοιο ποσοστό τη στιγμή της επαναφοράς, αλλά είναι ένα σοβαρό στοίχημα. Είναι πιο συνετό να αναζητήσετε ένα σπίτι με μικρότερη τιμή.

Συνέχισε να διαβάζεις

• Ελέγξτε τα τρέχοντα επιτόκια υποθηκών
• Πώς τα επιτόκια λειτουργούν σε μια υποθήκη
• Κατανόηση της δομής πληρωμής υποθηκών
• Υποθήκη Πόντοι: Ποιο είναι το σημείο;
• Σταθερή ή μεταβλητή υποθήκη υποθηκών: Ποια είναι η καλύτερη τώρα;
• Βρείτε τα καλύτερα επιτόκια δανείων
• Έχετε ένα καλό επιτόκιο υποθηκών; Κλειδώστε το!
• Οι σημαντικότεροι παράγοντες που επηρεάζουν τα επιτόκια των στεγαστικών δανείων
• Προβλέψεις υποθηκών: Αγορά, πώληση ή Refi;
• Ρυθμιζόμενη υποθήκη υποθηκών: Τι συμβαίνει όταν τα επιτόκια ανεβαίνουν
• Πώς επηρεάζουν τα επιτόκια στην αγορά κατοικιών
• Είναι η τιμή κατοικίας ή το επιτόκιο πιο σημαντική;
• Αγορές για τιμές υποθηκών