Βρείτε την απόδοσή σας στις επενδύσεις σε ακίνητα (ROI)

Η απόδοση επένδυσης (ROI) είναι ένας λογαριασμός που υποδηλώνει το ποσοστό των επενδεδυμένων χρημάτων που ανακτάται μετά την αφαίρεση των συναφών δαπανών. Για τον μη-λογιστή, αυτό μπορεί να ακούγεται συγκεχυμένο, αλλά ο τύπος μπορεί απλά να δηλώνεται ως εξής:

ROI = Gain-CostCostwhere: Κέρδος = Κέρδος κέρδους = Κόστος επένδυσης \ begin {aligned} & \ text {ROI} = \ text {Κόστος}} & \ textbf {where:} \\ & \ text {Gain} = \ κείμενο {Επενδυτικό κέρδος} \\ & \ text {Κόστος} = κείμενο {Επενδυτικό κόστος} Όπου: Κέρδος = Κερδοσκοπικό κέρδος = Κόστος επένδυσης

Όμως, ενώ η παραπάνω εξίσωση φαίνεται αρκετά εύκολη για να υπολογίσει, με ακίνητα μια σειρά από μεταβλητές, συμπεριλαμβανομένων των δαπανών επισκευής / συντήρησης και μεθόδων καταμέτρησης της μόχλευσης - το χρηματικό ποσό που δανείστηκε (με τόκους) για την πραγματοποίηση της αρχικής επένδυσης - μπορεί να επηρεάσει τους αριθμούς ROI. Σε πολλές περιπτώσεις, η απόδοση της επένδυσης θα είναι υψηλότερη αν το κόστος της επένδυσης είναι χαμηλότερο.

Κατά την αγορά ακινήτου, οι όροι χρηματοδότησης μπορούν να επηρεάσουν σημαντικά την τιμή της επένδυσης. Ωστόσο, χρησιμοποιώντας πόρους όπως ένας υπολογιστής υποθηκών μπορεί να σας βοηθήσει να εξοικονομήσετε χρήματα για το κόστος της επένδυσης, βοηθώντας σας να βρείτε ευνοϊκά επιτόκια.

Πώς να υπολογίσετε την απόδοση επένδυσης (ROI) για επενδύσεις σε ακίνητα

Επιπλοκές στον υπολογισμό της απόδοσης επένδυσης (ROI)

Οι επιπλοκές στον υπολογισμό της απόδοσης επένδυσης μπορεί να προκύψουν όταν αναχρηματοδοτείται ένα ακίνητο ή εκδοθεί μια δεύτερη υποθήκη. Οι τόκοι για ένα δεύτερο ή αναχρηματοδοτούμενο δάνειο μπορεί να αυξάνονται και μπορεί να χρεώνονται τέλη δανείου, και τα δύο μπορούν να μειώσουν την απόδοση της επένδυσης. Μπορεί επίσης να υπάρξει αύξηση του κόστους συντήρησης, των φόρων ιδιοκτησίας και των ποσοστών χρησιμότητας. Όλοι αυτοί οι νέοι αριθμοί πρέπει να συνδεθούν και η απόδοση της επένδυσης να υπολογίζεται εκ νέου εάν ο ιδιοκτήτης μιας κατοικίας ή εμπορικής ιδιοκτησίας πληρώνει αυτά τα έξοδα.

Μπορούν επίσης να απαιτηθούν πολύπλοκοι υπολογισμοί για ακίνητα που αγοράζονται με υποθήκη ρυθμιζόμενου επιτοκίου (ARM) με κυμαινόμενο επιτόκιο που χρεώνεται ετησίως κατά τη διάρκεια του δανείου.

Ας δούμε τις δύο κύριες μεθόδους για τον υπολογισμό της απόδοσης επένδυσης (ROI): τη μέθοδο κόστους και τη μέθοδο εκτός τσέπης.

Η μέθοδος κόστους

Η μέθοδος κόστους υπολογίζει την απόδοση επένδυσης (ROI) διαιρώντας τα ίδια κεφάλαια σε ακίνητα με το κόστος της εν λόγω ιδιοκτησίας.

Για παράδειγμα, υποθέστε ότι ένα ακίνητο αγοράστηκε για $ 100.000. Μετά από επισκευές και αποκατάσταση, οι οποίες κοστίζουν στους επενδυτές επιπλέον 50.000 δολάρια, το ακίνητο εκτιμάται στη συνέχεια σε 200.000 δολάρια, καθιστώντας τη μετοχική θέση των επενδυτών στην ιδιοκτησία $ 50.000 (200.000 - [100.000 + 50.000]).

Η μέθοδος κόστους απαιτεί τη διαίρεση της μετοχικής θέσης από το σύνολο των δαπανών που σχετίζονται με την αγορά, την επισκευή και την αποκατάσταση του ακινήτου.

Η απόδοση της επένδυσης (ROI), στην περίπτωση αυτή, είναι $ 50.000 ÷ $ 150.000 = 0.33, ή 33%.

Η μέθοδος εκτός τσέπης

Η μέθοδος εκτός τσέπης προτιμάται από επενδυτές ακινήτων λόγω υψηλότερων αποτελεσμάτων της επένδυσης. Χρησιμοποιώντας τους αριθμούς από το παραπάνω παράδειγμα, υποθέστε ότι η ίδια ιδιοκτησία αγοράστηκε για την ίδια τιμή, αλλά αυτή τη φορά η αγορά χρηματοδοτήθηκε με δάνειο και προκαταβολή ύψους 20.000 δολαρίων. Η δαπάνη εκτός τσέπης είναι μόνο $ 20.000, συν $ 50.000 για επισκευές και αποκατάσταση, για συνολικό έξοδο ύψους $ 70.000. Με την αξία του ακινήτου στα $ 200.000, η ​​μετοχική θέση είναι $ 130.000.

Η απόδοση της επένδυσης (ROI), στην περίπτωση αυτή, είναι $ 130, 000 ÷ $ 200, 000 = 0, 65 ή το 65%. Αυτό είναι σχεδόν διπλάσιο από το ROI του πρώτου παραδείγματος. Η διαφορά, φυσικά, οφείλεται στο δάνειο: μόχλευση ως μέσο αύξησης της επένδυσης (ROI).

Η απόδοση επένδυσης δεν ισούται με το κέρδος

Φυσικά, πριν από οποιαδήποτε από τις προαναφερθείσες ROI, μπορεί να πραγματοποιηθεί με πραγματικά κέρδη μετρητών, οι ιδιότητες πρέπει να πωληθούν. Συχνά, ένα ακίνητο δεν θα πωλείται στην αγοραία αξία του. Συχνά, μια συμφωνία ακινήτων θα ολοκληρωθεί κάτω από την αρχική ζητούμενη τιμή, μειώνοντας τον τελικό υπολογισμό της επένδυσης (ROI) για το συγκεκριμένο ακίνητο. Επίσης, υπάρχουν δαπάνες που σχετίζονται με την πώληση ενός ακινήτου: κεφάλαια που δαπανώνται για επισκευές, ζωγραφική ή εξωραϊσμό. Το κόστος της διαφήμισης του ακινήτου πρέπει επίσης να προστεθεί, μαζί με τα έξοδα αξιολόγησης και την προμήθεια στον κτηματομεσίτη ή μεσίτη.

Τόσο τα διαφημιστικά όσο και τα έξοδα προμήθειας μπορούν να αποτελέσουν αντικείμενο διαπραγματεύσεων με τον πάροχο υπηρεσιών. Οι κατασκευαστές ακινήτων, με περισσότερα από ένα ακίνητα που διαφημίζουν και πωλούν, είναι σε καλύτερη θέση να διαπραγματεύονται ευνοϊκές τιμές με τα μέσα μαζικής ενημέρωσης και μεσίτες. Η απόδοση επένδυσης σε πολλαπλές πωλήσεις, ωστόσο, με ποικίλες δαπάνες για τη διαφήμιση, την προμήθεια, τη χρηματοδότηση και την κατασκευή παρουσιάζουν πολύπλοκα λογιστικά θέματα που αντιμετωπίζονται καλύτερα από έναν επαγγελματία.

Ταμειακή ροή ακινήτου

Ένας επενδυτής μπορεί να έχει κεφάλαια ύψους 30.000 δολαρίων σε ένα εμπορικό ακίνητο για το οποίο κατέβαλε 10.000 δολάρια για ένα ROI ύψους 300%. Το ακίνητο αποφέρει επίσης $ 500 το μήνα σε ενοίκια, για συνολικά $ 6.000 ετησίως. Αυτό είναι μια απόδοση επένδυσης 60% στην ταμειακή ροή του ακινήτου - $ 6000 διαιρούμενο με το κόστος επένδυσης $ 10.000.

Η κατώτατη γραμμή

Ο υπολογισμός της απόδοσης επένδυσης σε ακίνητα μπορεί να είναι απλός ή πολύπλοκος, ανάλογα με όλες τις μεταβλητές που αναφέρονται παραπάνω. Σε μια ισχυρή οικονομία, η επένδυση σε ακίνητα, τόσο οικιστικά όσο και εμπορικά, έχει αποδειχθεί πολύ κερδοφόρα. Ακόμα και σε μια ύφεση οικονομία, όταν οι τιμές πέφτουν και τα μετρητά είναι λιγοστά, πολλές ευκαιρίες σε ακίνητα είναι διαθέσιμες για τους επενδυτές με τα χρήματα για να επενδύσουν. Όταν η οικονομία ανακάμψει, όπως συμβαίνει πάντα, πολλοί επενδυτές θα αποκομίσουν ένα όμορφο κέρδος.

Ωστόσο, για τους φόρους εισοδήματος ή τους φόρους κεφαλαιουχικών κερδών, οι ιδιοκτήτες ακινήτων καλούνται να λάβουν επαγγελματικές φορολογικές συμβουλές από αξιόπιστη πηγή πριν από την κατάθεση.