Επενδύσεις κεφαλαίου έναντι χρέους για ακίνητα Crowdfunding

Το κτηματομεσιτικό κίνημα έχει απογειωθεί από το 2012, και η αγορά αναμένεται να επεκταθεί ακόμη περισσότερο. Τον Οκτώβριο του 2015, η Επιτροπή Κεφαλαιαγοράς εξέδωσε την τελική της απόφαση σχετικά με τις διατάξεις του Τίτλου III του νόμου JOBS, επιτρέποντας στους μη διαπιστευμένους επενδυτές να συμμετάσχουν σε συμφωνίες για ακίνητα σε κοινόχρηστους χώρους μαζί με διαπιστευμένους επενδυτές.

Η επένδυση σε ακίνητα μέσω μιας πλατφόρμας crowdfunding έχει ορισμένα πλεονεκτήματα έναντι των REIT ή την άμεση ιδιοκτησία της ιδιοκτησίας. Ένα από αυτά τα πλεονεκτήματα είναι η δυνατότητα επιλογής μεταξύ επενδύσεων χρέους και συμμετοχικών τίτλων. Πριν από τη λήψη του βουνού σε κτηματομεσιτική crowdfunding, είναι χρήσιμο να έχουμε μια κατανόηση του πώς τα δύο διαφέρουν και ποιοι είναι οι κίνδυνοι. (Για περισσότερες πληροφορίες σχετικά με τα βασικά στοιχεία του κτηματομεσιτικού τομέα, δείτε: Real Estate και Crowdfunding: Νέο μονοπάτι για τους επενδυτές.)

Βασικές τακτικές

• Το real estate crowdfunding είναι μια ολοένα και πιο δημοφιλής εναλλακτική λύση για τα REITs και τα ETFs για ακίνητα για την προσθήκη περιουσίας στο χαρτοφυλάκιο κάποιου.
• Το μετοχικό κεφάλαιο που επενδύει σε ακίνητα κερδίζει απόδοση μέσω εσόδων από μισθώματα που καταβάλλονται από ενοικιαστές ή κεφαλαιακών κερδών από την πώληση του ακινήτου.
• Το χρέος των επενδύσεων σε ακίνητα περιλαμβάνει την έκδοση δανείων ή την επένδυση σε ενυπόθηκα δάνεια (ή ενυπόθηκα δάνεια).

Βασικά στοιχεία επενδύσεων σε μετοχικούς τίτλους

Οι περισσότερες διαπραγματεύσεις για ακίνητα περιουσιακών στοιχείων περιλαμβάνουν επενδύσεις σε μετοχές. Σε αυτό το σενάριο, ο επενδυτής είναι μέτοχος σε συγκεκριμένη ιδιοκτησία και το μερίδιό του είναι ανάλογο με το ποσό που έχουν επενδύσει. Οι επιστροφές πραγματοποιούνται με τη μορφή μεριδίου των εσόδων από μίσθωση που παράγει το ακίνητο, μείον τα τέλη υπηρεσιών που καταβάλλονται στην πλατφόρμα crowdfunding. Οι επενδυτές μπορούν επίσης να πληρώσουν ένα μερίδιο οποιασδήποτε αξίας εκτίμησης εάν το ακίνητο πωληθεί.

Πλεονεκτήματα:

• Δεν υπάρχει ανώτατο όριο στις επιστροφές: Οι επενδύσεις σε μετοχές προσφέρουν έναν ευρύτερο ορίζοντα από πλευράς κερδοφορίας. Είναι δυνατόν να δείτε ετήσιες αποδόσεις που κυμαίνονται από 18% έως 25%. Δεδομένου ότι δεν υπάρχει καπάκι, ωστόσο, ο ουρανός είναι πραγματικά το όριο από την πλευρά του επενδυτή.
• Φορολογικά οφέλη: Ένα κέρδος από την ιδιοκτησία μιας επένδυσης σε ακίνητα μπορεί να αφαιρέσει ορισμένα έξοδα που σχετίζονται με την ιδιοκτησία της, όπως η απόσβεση και το κόστος των επισκευών. Με τη συγκέντρωση κεφαλαίων σε μετοχές, οι διαπραγματεύσεις συνήθως διαρθρώνονται μέσω μιας LLC, η οποία αντιμετωπίζεται ως φορολογική οντότητα. Αυτό σημαίνει ότι οι επενδυτές μπορούν να αποκομίσουν τα οφέλη της έκπτωσης από την απόσβεση χωρίς να έχουν άμεση ιδιοκτησία.
• Χαμηλότερες αμοιβές: Οι επενδύσεις σε μετοχές έχουν τη δυνατότητα να είναι φθηνότερες όσον αφορά τα τέλη. Αντί να πληρώνουν προπληρωμένες αμοιβές και μηνιαίες αμοιβές υπηρεσιών, οι επενδυτές μπορούν να πληρώσουν ένα ενιαίο ετήσιο τέλος για να διατηρήσουν τη θέση τους στο ακίνητο. Το τέλος υπολογίζεται ως ποσοστό του συνολικού ποσού που επενδύθηκε και συχνά κυμαίνεται μεταξύ 1% και 2%.

Μειονεκτήματα:

• Περισσότερος κίνδυνος: Η συγκέντρωση κεφαλαίων μπορεί να βάλει περισσότερα χρήματα στις τσέπες των επενδυτών, αλλά σημαίνει ότι παίρνετε ένα μεγαλύτερο στοίχημα. Οι επενδυτές είναι δεύτεροι στη σειρά όταν πρόκειται να λάβουν αποπληρωμή για την επένδυσή τους και εάν το ακίνητο δεν ανταποκρίνεται στις προσδοκίες απόδοσης, αυτό μπορεί να μεταφραστεί εύκολα σε ζημία.
• Περίοδος μεγαλύτερης διάρκειας: Οι επενδυτές μετοχών εξετάζουν πολύ μεγαλύτερο χρονικό διάστημα σε σύγκριση με τους επενδυτές χρέους. Οι χρόνοι κράτησης μπορούν να επεκταθούν σε πέντε ή ακόμα και δέκα χρόνια, γεγονός που αποτελεί σημαντικό παράγοντα αν ενδιαφέρεστε να διατηρήσετε υψηλό βαθμό ρευστότητας στο χαρτοφυλάκιό σας.

Πώς οι επενδύσεις χρέους λειτουργούν

Κατά την επένδυση σε χρεωστικούς τίτλους ακίνητης περιουσίας, ο επενδυτής ενεργεί ως δανειστής στον ιδιοκτήτη ακινήτου ή στον ανάδοχο της συμφωνίας. Το δάνειο εξασφαλίζεται από το ίδιο το ακίνητο και οι επενδυτές λαμβάνουν ένα σταθερό ποσοστό απόδοσης που καθορίζεται από το επιτόκιο του δανείου και πόσο έχουν επενδύσει. Σε μια συμφωνία χρέους, ο επενδυτής βρίσκεται στο κατώτατο σημείο της στοίβας κεφαλαίου, πράγμα που σημαίνει ότι έχει προτεραιότητα όταν πρόκειται να διεκδικήσει μια πληρωμή από το ακίνητο. (Για περισσότερες πληροφορίες, δείτε το σεμινάριο: Πώς να κερδίσετε χρήματα σε ακίνητα.)

Πλεονεκτήματα:

• Πιο περιορισμένος χρόνος: Οι επενδύσεις χρέους συσχετίζονται συχνότερα με αναπτυξιακά έργα. Κατά συνέπεια, έχουν συνήθως μικρότερη περίοδο διατήρησης σε σύγκριση με τις επενδύσεις σε μετοχές. Ανάλογα με τη φύση της συμφωνίας, ο χρόνος παραμονής μπορεί να διαρκέσει από έξι έως 24 μήνες. Αυτό είναι ένα πλεονέκτημα για τους επενδυτές που δεν είναι άνετοι να δεσμεύουν περιουσιακά στοιχεία για μακροπρόθεσμη βάση.
• Χαμηλότερος κίνδυνος: Λόγω του τρόπου δομής των προσφορών, οι επενδυτές αναλαμβάνουν μικρότερο κίνδυνο με επενδύσεις χρέους. Το δάνειο εξασφαλίζεται από το ακίνητο, το οποίο ενεργεί ως ασφαλιστήριο συμβόλαιο έναντι αποπληρωμής του δανείου. Σε περίπτωση αθέτησης υποχρέωσης από τον ιδιοκτήτη ή τον ανάδοχο της περιουσίας, οι επενδυτές έχουν τη δυνατότητα να αποκαταστήσουν την απώλεια της επένδυσής τους μέσω μιας ενέργειας αποκλεισμού.
• Σταθερό εισόδημα: Οι επενδύσεις του χρέους είναι πιο προβλέψιμες από την άποψη του ποσού και της συχνότητας των πληρωμών απόδοσης. Ενώ κάθε συμφωνία είναι διαφορετική, δεν είναι ασυνήθιστο για τους επενδυτές να κερδίζουν αποδόσεις που κυμαίνονται από 8% έως 12% ετησίως. Αυτές οι αποδόσεις συνήθως πληρώνονται σε μηνιαία ή τριμηνιαία βάση.
• Περιορισμένες αποδόσεις: Οι επενδύσεις χρέους συνεπάγονται μικρότερο κίνδυνο, αλλά ένα σημαντικό μειονέκτημα είναι το γεγονός ότι οι αποδόσεις περιορίζονται από το επιτόκιο του δανείου. Οι επενδυτές πρέπει να είναι σαφείς σχετικά με το αν είναι πρόθυμοι να θυσιάσουν τη δυνατότητα να κερδίσουν υψηλότερες αποδόσεις σε αντάλλαγμα για ένα ασφαλέστερο στοίχημα.
• Υψηλότερες αμοιβές: Ενώ οι περισσότερες πλατφόρμες κλοπών κτημάτων δεν χρεώνουν τίποτα για τους επενδυτές για να δημιουργήσουν επενδύσεις σε χρεωστικούς λογαριασμούς και έρευνα, συνήθως υπάρχει κάποιος τύπος αμοιβής που συμμετέχει σε μια συμφωνία. Η πλατφόρμα crowdfunding συνήθως παίρνει ένα ποσοστό από την κορυφή πριν από την καταβολή οποιουδήποτε ενδιαφέροντος, το οποίο μπορεί να φάνε στις επιστροφές σας. Μπορεί επίσης να υπάρξει ξεχωριστό τέλος προέλευσης δανείου το οποίο μετακυλίεται στους επενδυτές. (Για περισσότερα σχετικά με τις πλατφόρμες crowdfunding ακινήτων, διαβάστε: Top 5 Εταιρείες Crowdfunding Real Estate .)

Μειονεκτήματα:

• Χαμηλότερες πιθανές αποδόσεις: με χαμηλότερο κίνδυνο υπάρχει χαμηλότερη αναμενόμενη απόδοση.
• Έκθεση σε κίνδυνο προπληρωμής: Οι υποθήκες μερικές φορές πληρώνουν τα δάνειά τους νωρίς, είτε με την πώληση ενός σπιτιού είτε μέσω αναχρηματοδότησης. Με τον τρόπο αυτό μπορείτε να διακόψετε τις ταμειακές ροές που σχετίζονται με την επένδυσή σας και να μειώσετε τη διάρκεια του δανειακού σας χαρτοφυλακίου.

Η κατώτατη γραμμή

Το Crowdfunding είναι μια ελκυστική επιλογή για επενδυτές που θέλουν να επενδύσουν σε ιδιωτικές διαπραγματεύσεις ακινήτων με οικονομικά αποδοτικό τρόπο. Η ελάχιστη επένδυση με πολλές πλατφόρμες κυμαίνεται από 5.000 έως 10.000 δολάρια, πράγμα που είναι ένα σχετικά μικρό τίμημα που πρέπει να πληρώσετε για να αποκτήσετε πρόσβαση σε αυτήν την κατηγορία περιουσιακών στοιχείων. Τόσο οι μετοχικές όσο και οι χρεωστικές επενδύσεις έχουν τις καλές και κακές πλευρές τους, οι οποίες καταλαβαίνουν οι επενδυτές πρέπει να αφιερώσουν χρόνο για να σταθμίσουν προσεκτικά. Η κατανόηση του τι κερδίζετε έναντι αυτού που διακινδυνεύετε μπορεί να σας βοηθήσει να αποφασίσετε αν ένα ή και τα δύο είδη επενδύσεων είναι κατάλληλα για το χαρτοφυλάκιό σας.